[jms/재테크]증여받은 주택 팔 때는 주의하자

[유쾌한]

증여받은 주택 팔 때는 주의하자

황재규 PB팀장 (신한 프라이빗 뱅크 PB서초센터)

Q. 허씨는 대전과 서울 광진구에 주택 2채를 보유하고 있었다. 이중 7년전 취득한 서울 광진구 주택을, 2003년 7월에 아들에게 증여하였다. 허씨 부부는 대전에서 교사생활을, 아들은 서울에서 직장을 다니고 있어 서울에 있는 아파트를 증여하였던 것이다. 허씨는 증여시 절세를 위해 광진구 아파트 취득시에 받은 주택담보대출을 아파트와 함께 자녀에게 증여하였다. 아들은 증여받은 아파트에서 2003년 7월부터 거주해왔다. 이후 아들은 결혼을 준비하면서, 증여받은 아파트를 처분하고 신부와 본인의 직장에서 가까운 분당으로 이사할 계획이다. 아들은 광진구 아파트 매도시 양도세가 궁금하여 세무사사무실을 방문했다가 세금이 너무 많이 나오자 고민에 빠졌다.

A. 특수관계자로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 처분할 경우에는 주의할 점이 있다. 증여받으면서 납부한 증여세와 수증자인 자녀가 부담하게 되는 양도세를 합한 세금이, 증여자인 부모가 증여없이 계속 보유하다가 처분한다고 가정했을 때의 양도세보다 적을 경우가 문제이다. 세법에서는 이러한 경우에 부동산 처분시, 증여자에게 후자의 양도세를 과세하도록 규정하고 있다. 즉 증여받은 부동산은 적어도 5년 이후에 처분하는 것이 바람직하다. 세법개정으로 기존 3년에서 2007년부터 5년으로 기간이 연장되었다.

위의 사례에서 허씨가 아들에게 아파트를 증여할 때 아들이 부담했던 증여세가 3천만원, 아들이 이번에 처분할 때 보유기간 4년 반에 해당하는 양도세가 1천만원 그리고 허씨가 아들에게 증여하지 않고 7년간을 보유하다 처분할 때의 양도세가 7천만원이라고 가정하자. 그렇다면 아들이 부담한 증여세 3천만원과 양도세 1천만원의 합인 4천만원이 아버지 허씨가 증여하지 않고 7년간 보유하다 양도할 때의 양도세 7천만원보다 적으므로 후자의 양도세가 이번 양도시 과세되는 것이다. 즉 아들이 증여받은 지 5년이내에 처분하게 되면 아버지에게 양도세 7천만원이 과세되는 것이다. 물론 이런 경우 예전에 납부했던 증여세 3천만원은 환급받을 수 있지만 그래도 총세부담은 커지게 된다.

이와 같은 규정은 증여를 통한 양도세 회피를 방지하고자 규정된 것이다. 즉 장기간 보유하다 매각시에는 양도세부담이 크므로, 증여라는 방법을 통해 위와 같이 보유기간을 단절시켜 총세부담을 줄이면서 매각하는 세금탈루를 방지하고자 하는데 목적이 있다. 하지만 위의 사례에서 굳이 양도세 7천만원을 부담하면서 매각할 필요는 없다. 즉 위의 규정은 특수관계자에게 증여받은지 5년이내에 처분하게 되는 경우에만 적용되기 때문이다.

결론적으로 이미 허씨의 아들은 증여받은지 4년 6개월이상 보유하고 있으므로 앞으로 6개월만 더 보유하면 된다. 또한 5년이후에 매각시 1세대 1주택 비과세혜택을 적용받을 수도 있어 세부담없이 매각할 수 있다. 허씨의 아들은 이미 직장을 위해 부모로부터 독립하여 증여받은 아파트에서 2년이상 거주하였으므로 이미 1세대 1주택 비과세요건인 3년보유·3년년거주를 충족하였기 때문이다.

더욱이 현재 아들이 주택을 바로 매각한다면, 허씨는 2주택 중 1채를 양도한 것이 된다. 따라서 2주택 양도세 중과세율 50%가 적용되어 세부담이 훨씬 커지므로 앞으로는 증여받은 부동산 중 주택을 처분할 경우에는 보유기간을 꼭 따져보는 것이 바람직하다.

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더구나 이성적으로도 아주 깨끗한 곳이 바로 JMS입니다.
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[승리짱]

감사*^^*