오남읍 전철 역세권 대로변 판매 전시장 부지 토지 2,128㎡ / 644p 매매

[세양부동산.]

◆ 오남읍 전철 역세권 대로변 판매 전시장 부지 토지 2,128㎡ / 644p 매매 물건을 소개합니다.

안녕하세요?

세양 부동산은 포천시 남양주시 일원 공장 창고 토지 등을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소입니다.

남양주시 포천시 등 지역의 공장 창고 및 토지 등 부동산 물건을 찾고 계신다면 세양 부동산 공인중개사 사무소 031-554-4984

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◆ 남양주 전철 역세권 토지의 위치 및 입지

오남 전철역은 남양주시를 지나는 전철 4호선 수도권 연장선 진접선(남양주)의 중간 기착 역으로, 수도권 4호선 남양주 구간은 일명 진접선으로 불리며, 2022년 별내별가람역, 오남 역, 진접 역 등 3개 역이 개통되었고, 왕숙 1지구와 도로를 경계로 접한 진접 2주택 지구에 추가로 풍양역이 건축 되고 있습니다. 진접선은 당고개 역에서 진접 역까지 이어지고 있는 노선입니다.

소개하는 남양주 토지는 포천 세종 간 고속도로 동별 내 ic 7km, 86번 국지도 연평 교차로 1km, 47국도 장현 ic 교차로 1,5km, 98번 국지도 동안 평 교차로 1,5km, 왕숙 지구 3km, 진접 2 주택 지구 1,5km 오남 역에서 350m 거리 교통량 많은 중로 1류 폭 20m~25m 대로에 접한 평지 남 서향의 구획 정리된 네모 반듯한 토지로 용도지역은 도시지역 제1종 일반주거지역 내 지목 답의 토지입니다.

◆ 매매 물건 토지의 세부 내용

물건 위치 : 오남읍 오남리

용도지역 : 도시지역 제1종 일반주거지역 지구단위계획구역

토지 지목 : 답

토지면적 : 2,128㎡ / 644p

도로환경 : 대로변 접함

건 폐 율 : 60%

용적률 : 200%

3,3㎡ 금액 : 1000만 원 / 평

총 매매가 : 64,4억 원

◆ 제1종 일반주거지역에서 건축 가능한 건물의 용도

제1종 일반주거지역에서 건축 가능한 시설은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표와, 이를 바탕으로 각 지자체 도시계획 조례에서 허용 범위를 구체적으로 정한 내용에 따라 달라집니다. 따라서 건축 전 정확한 판단을 위해서는 해당 토지의 지자체 조례를 함께 확인하셔야 합니다.

◆ 건축 시 지방자치단체 조례에서 자주 붙는 제한 조건

• 도로 너비·접면 조건: 예) 10m 이상 도로에 10m 이상 접함, 15m 이상 도로 등 요건이 붙을 수 있습니다.
• 시설 용도 제외: 예) 단란 주점·안마시술소, 공연장·관람장 제외 등 특정 업종이 배제될 수 있습니다.
• 면적·지역 한정: 예) 판매시설 바닥면적 합계 제한, 읍·면지역 한정 등 규모·입지 요건이 붙을 수 있습니다
• 판매시설 등은 법령상 면적 제한(예: 2,000㎡ 미만)과 조례의 추가 제한이 함께 문제 될 수 있어, 조례가 상위 기준을 위반하지 않는 범위에서 규정하는지 점검이 필요합니다.

◆법령에 건축물의 이름이 있다고 해서 모든 토지에 바로 건축할 수 있는 것은 아닙니다.

제1종 일반주거지역, 어떤 건물을 지을 수 있을까?

건물 건축을 위하여 토지를 매수하거나 건축을 계획할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 바로 토지의 용도지역입니다. 그중 제1종 일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 용도지역입니다.

단독주택만 가능하다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 공동주택과 근린생활시설은 물론 일정한 요건을 갖춘 오피스텔·창고·공장·주차장·세차장 등도 건축할 수 있습니다.

다만 여기서 반드시 알아야 할 점이 있습니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」에서 허용하는 건축물과 지방자치단체 시. 군. 구. 도시·군 계획조례로 허용해야 건축할 수 있는 건축물이 구분되어 있기 때문입니다.

2026년 7월 1일 시행 중인 「국토계획법 시행령」 제71조는 제1종 일반주거지역의 건축 제한을 별표 4에서 정하도록 규정하고 있습니다. 국가법령 센터

◆ 건축 시 제1종 일반주거지역의 층수 제한​

제1종 일반주거지역에서는 원칙적으로 4층 이하의 건축물을 건축할 수 있습니다.

다만 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 일정한 경우 5층 이하까지 가능하고, 1층을 필로티 구조의 주차장으로 사용하는 경우에는 법에서 정한 요건에 따라 필로티 부분을 층수에서 제외할 수 있습니다. 하지만 모든 필로티가 자동으로 층수에서 제외되는 것은 아닙니다.

단지형 연립주택은 1층 전부를 필로티 주차장으로 사용하는 경우, 단지형 다세대주택은 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 주차장으로 사용하고 나머지를 주택 외의 용도로 사용하는 경우, 지자체 조례와 지구단위계획에 별도의 제한이 없는 경우, 특히 일반 다가구주택이나 상가주택까지 무조건 필로티 층을 제외해 5층으로 건축할 수 있다는 의미는 아니므로 주의해야 합니다.

1. 제1종 일반주거지역에서 건축할 수 있는 건축물

다음 건축물은 「국토계획법 시행령」 별표 4 제1호에서 정하고 있는 기본 허용 용도입니다.

① 단독주택

단독주택에는 건축법상 다음과 같은 주택이 포함됩니다.

일반 단독주택. 다중주택. 다가구주택. 공관. 다만 다가구주택은 공동주택처럼 세대별로 구분등기하거나 분양할 수 없습니다. 하나의 건축물 전체가 단독주택으로 취급되기 때문에 원룸을 여러 개 설치하더라도 호실별로 나누어 매매하는 것은 불가능합니다.

② 공동주택

제1종 일반주거지역에서는 공동주택 중 아파트를 제외한 건축물을 검토할 수 있습니다.

대표적으로 다음과 같습니다. 연립주택. 다세대주택. 기숙사. 따라서 “제1종 일반주거지역이니까 공동주택은 전부 안 된다"라는 말도 정확하지 않고, 반대로 “공동주택이 가능하니까 아파트도 지을 수 있다"라는 말 역시 잘못된 설명입니다. 제1종 일반주거지역에서는 원칙적으로 아파트를 건축할 수 없습니다.

③ 제1종 근린생활시설

주민들의 일상생활에 필요한 소규모 편의 시설입니다.

예를 들면 소매점, 휴게음식점, 미용원, 의원, 세탁소 등 건축법상 제1종 근린생활시설로 분류되는 시설을 말합니다. 다만, 업종과 사용 면적에 따라 제1종 근린생활시설이 아니라 제2종 근린생활시설이나 판매시설로 분류될 수 있으므로 용도 명칭만 보고 판단해서는 안 됩니다.

④ 학교시설

다음과 같은 교육연구시설을 건축할 수 있습니다.

유치원. 초등학교. 중학교. 고등학교. 반면 대학교, 교육원, 직업훈련소, 학원, 연구소, 도서관 등은 이 기본 허용 항목에 포함되지 않으며, 해당 지역 도시계획조례에서 허용하는지를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 노유자시설

노유자시설에는 아동 관련 시설과 노인복지시설, 장애인복지시설 등이 포함될 수 있습니다.

다만 실제 시설의 운영 방식과 규모에 따라 다른 용도로 분류될 수 있으므로 건축물의 명칭보다 건축법상 용도분류를 기준으로 판단해야 합니다.

◆ 제1종 일반주거지역에 조례에서 허용해야 건축할 수 있는 건축물

국토계획법 시행령에서 허용하는 건물

다음 건축물은 국가법령에 건축이 가능하다고 되어 있지만, 바로 허용되는 것은 아닙니다. 해당 자치단체 특별시·광역시·시·군의 도시·군계획조례에서 허용하는 경우 건축할 수 있습니다.

① 제2종 근린생활시설

단란 주점과 안마시술소를 제외한 제2종 근린생활시설이 대상입니다.

대표적으로 다음과 같은 시설이 포함될 수 있습니다.

일반음식점. 사무소. 부동산 중개사무소. 학원. 독서실. 체력단련장. 종교집회장. 노래연습장 등 하지만 지자체 조례에서 특정 시설을 추가로 제외할 수 있습니다.

② 문화 및 집회 시설

공연장과 관람장을 제외한 문화 및 집회 시설이 검토 대상입니다.

다중 이용 시설인 전시장 관람장 등을 생각할 수 있지만, 도로 폭과 도로 접면 길이 같은 추가 요건을 조례로 정할 수 있습니다.

③ 종교시설

교회·성당·사찰 등 건축법상 종교시설을 검토할 수 있습니다.

소규모 종교집회장은 제2종 근린생활시설로 분류될 수 있지만 일정 규모 이상이면 종교시설로 분류됩니다. 따라서 실제 예배 공간의 바닥면적과 부속시설을 함께 확인해야 합니다.

④ 판매시설

판매시설은 무조건 허용되는 것이 아닙니다.

원칙적으로 해당 용도에 사용하는 바닥면적의 합계가 2,000㎡ 미만이어야 하고, 법령과 조례에서 정한 일정 너비 이상의 도로에 접한 대지여야 합니다.

국가법령에서는 너비 15m 이상의 도로를 기준으로 제시하고 있지만, 최종 적용 기준은 해당 도시·군계획조례까지 확인해야 합니다. 따라서 소매점이 가능하다고 해서 대규모 마트나 판매시설도 당연히 가능하다고 판단하면 안 됩니다.

⑤ 의료시설

격리병원을 제외한 의료시설이 검토 대상입니다.

병원, 치과병원, 한방병원, 요양병원 등이 포함될 수 있지만 의원은 규모와 형태에 따라 제1종 근린생활시설로 분류될 수 있습니다.

⑥ 교육연구시설

유치원과 초·중·고등학교를 제외한 교육연구시설이 대상입니다.

대학교. 교육원. 직업훈련소. 학원. 연구소. 도서관 등. 다만 학원은 규모에 따라 제2종 근린생활시설 또는 교육연구시설로 분류가 달라질 수 있습니다.

⑦ 수련 시설

생활권 수련 시설과 자연권 수련 시설 등이 검토 대상입니다.

유스호스텔은 지역과 도로 조건에 따라 제한됩니다. 특별시·광역시: 너비 15m 이상 도로에 20m 이상 접한 대지.

그 밖의 지역 : 너비 12m 이상 도로에 접한 대지. 물론 해당 지자체 조례에서 실제로 허용하고 있어야 합니다.

⑧ 운동시설

실내체육관, 운동장 등 건축법상 운동시설은 검토 대상입니다. 다만 옥외 철탑을 설치하는 골프연습장은 제외.

소규모 체력단련장은 면적에 따라 제2종 근린생활시설로 분류될 수 있습니다.

⑨ 오피스텔

업무시설 중에서는 오피스텔만 규정되어 있으며, 오피스텔 용도로 사용하는 바닥면적 합계가 3,000㎡ 미만이어야 합니다. 여기서 주의할 부분은 일반 업무시설 전체가 허용되는 것이 아니라는 점입니다.

다만 일반 사무소라도 규모가 작아 제2종 근린생활시설로 분류된다면 별도의 기준으로 가능성을 검토할 수 있습니다.

⑩ 일부 공장

제1종 일반주거지역이라고 해서 모든 공장이 불가능한 것은 아닙니다. 다음과 같이 주거환경에 미치는 영향이 비교적 적은 일부 업종을 검토될 수 있습니다.

인쇄업. 기록 매체 봉제업. 봉제업. 컴퓨터 및 주변기기 제조업. 컴퓨터 관련 전자제품 조립법. 두부 제조업. 세탁업 공장. 지식산업센터 등 그러나 특정대기 유해 물질, 폐수, 지정폐기물, 소음·진동 등 환경 관련 제한에 해당하면 건축할 수 없습니다. 공장이라는 명칭만 보고 판단할 것이 아니라 다음 사항을 모두 확인해야 합니다.

정확한 한국표준산업분류. 제조공정. 사용 원료. 대기오염물질 배출 여부. 폐수배출시설 해당 여부. 지정폐기물 배출 여부. 소음·진동 발생 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

⑪ 떡·빵 제조공장

떡 제조업과 빵 제조업 공장은 다음 조건을 모두 충족해야 합니다. 해당 용도 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만일 것.

악취배출시설에 해당하면 방지시설을 설치할 것. 대기·수질·폐기물·소음 관련 제한에 해당하지 않을 것. 지방 도시계획 위원회 심의를 거칠 것. 시장·군수 등이 주거환경에 미치는 영향이 적다고 인정할 것. 따라서 면적이 1,000㎡ 미만이라는 이유만으로 바로 허가되는 것은 아닙니다.

⑫ 창고시설

건축법상 창고시설도 조례에서 허용하는 경우 건축을 검토할 수 있습니다. 하지만 일반적인 물품보관창고, 냉동·냉장창고, 물류창고는 교통량과 소음, 차량 진·출입 문제가 발생할 수 있어 지자체 조례나 지구단위계획에서 규모와 용도를 제한할 수 있습니다.

⑬ 위험물 저장 및 처리 시설

다음과 같은 일부 시설만 검토할 수 있습니다.

주유소. 석유 판매소. 액화가스 취급소·판매소. 도료류 판매소. 저공해자동차 연료 공급 시설. 일정한 시내버스 차고지의 가스충전 저장시설. 위험물 저장 및 처리 시설 전체가 허용되는 것은 아닙니다.

⑭ 자동차 관련 시설

자동차 관련 시설 중에서는 주차장과 세차장을 검토할 수 있습니다.

자동차 정비 공장, 폐차장, 매매장 등 자동차 관련 시설 전체가 허용된다는 의미는 아닙니다.

⑮ 동물 및 식물 관련 시설

동물 및 식물 관련 시설 중에서는 화초와 분재 등을 재배하는 온실이 대상입니다. 축사나 가축시설 전체가 허용되는 것은 아닙니다.

⑯ 그 밖에 조례로 허용할 수 있는 시설

그 밖에도 다음 시설이 국가 법령상 검토 대상에 포함됩니다.

교정 시설. 국방·군사시설. 방송 통신시설. 발전 시설. 야영장 시설. 다만 이러한 시설 역시 해당 지역 조례와 개별법, 도시계획시설 결정 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

◆ 제1종 일반주거지역에서 건축하기 어려운 대표적인 용도 시설의 종류

법령과 조례에 별도의 허용 근거가 없다면 일반적으로 다음 시설은 건축이 어렵습니다.

아파트. 일반 숙박시설. 생활숙박시설. 위락시설. 단란 주점. 안마시술소. 대규모 판매시설. 환경오염 가능성이 큰 공장. 자동차 정비 공장. 폐차장. 대규모 물류시설

특히 숙박시설이나 생활숙박시설은 야영장 시설·유스호스텔과 전혀 다른 건축물 용도입니다. 야영장 시설을 허용한다고 해서 일반 호텔이나 생활숙박시설까지 허용되는 것은 아닙니다.

◆ 제1종 일반주거지역에서 건축 시 우선 검토하여야 할 사항

토지이용계획확인원에 제1종 일반주거지역이라고 표시되어 있고 법령상 허용 목록에 포함된 건축물이라도 건축 허가가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 건축 가능 여부는 다음 순서로 검토해야 합니다.

1. 토지이용계획확인원에서 용도지역·용도지구·용도구역 확인
2. 「국토계획법 시행령」 별표 4 확인
3. 해당 도시·군계획조례 확인
4. 지구단위계획 또는 성장관리 계획 확인
5. 건축법상 정확한 건축물 용도 확인
6. 건폐율·용적률·층수·높이 제한 확인
7. 도로 폭과 대지의 접도 조건 확인
8. 주차장 설치 기준 확인
9. 개발행위허가와 농지·산지 관련 규제 확인
10. 관할 허가 부서에 최종 사전 검토

하나의 토지에 용도지역 외에도 지구단위계획구역, 경관지구, 고도지구, 문화재보호구역, 비도시지역 토지의 경우 성장관리 계획 구역 등이 중첩되면 더 강한 제한이 적용될 수 있습니다.

본건 토지는 대로변에 접한 토지로 용도지역이 제1종 일반주거지역으로 단독주택, 저층 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 창고, 일부 공장, 주차장, 세차장 등의 건축이 가능한 토지로 건축 시 건폐율 60% 용적률 200% 이하로 건축이 가능한 용도지역의 토지입니다. 토지 매매가는 평당 1000만 원 총 64,4억 원에 매매합니다.

◆ 공인중개사법 제18조 제2항 제2호에 따른 의무 표시사항​

상 호 명 : 세양부동산공인중개사 사무소

주 소 : 경기도 남양주시 진건읍 사릉로 404

등록번호 : 413102008-0107

연 락 처 : 031-554-4984

대 표 자 : 오삼종

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