위례신도시 분양ㆍ개발윤곽

[이하나]

부동산시장의 스포트라이트를 받고 있는 보금자리시범지구들 사이에 강남 대체 주거지로 조성되는 위례(송파)신도시가 고개를 내밀었다. 분양일정이 잡혔고 시범단지 개발계획이 윤곽을 드러났다.

위례신도시 분양가 역시 강남권 보금자리지구와 비슷할 것으로 보여 강남권 보금자리지구 못지 않게 ‘로또’로 불릴 만하다. 보금자리지구에 관심 있는 주택 수요자라면 위례도 눈여겨볼 필요가 있는 것이다.

최종 개발계획인 위례신도시 실시계획은 올해 말 확정될 예정이지만 이제까지 드러난 위례신도시를 들여다봤다.

생태·역사문화도시

위례신도시는 서울 송파구와 경기도 하남·성남시에 걸쳐 조성된다. 위례라는 이름은 송파와 하남, 성남시 자치단체간 협의를 거쳐 정해졌다. 큰 고을이라는 의미다.

신도시 규모는 680만㎡로 판교(923만㎡)보다 조금 작다. 총 4만6000가구가 들어서고 이중 아파트는 4만2000가구. 아파트 주택크기별로는 전용 85㎡ 초과가 전체의 40%인 1만8762가구, 전용 60~85㎡ 1만1857가구(25%), 전용 60㎡ 이하 1만1437가구(25%)다. 임대주택은 전체의 43%로 계획돼 있다.

정부는 남한산성 도립공원과 가까운 지리적 특성을 살려 위례신도시 개발컨셉트를 자연과 어우러지고 역사문화가 숨쉬는 ‘활력 있는 생태도시’ ‘풍요로운 역사문화도시’ ‘상생도시’로 잡았다.

청량산 녹지공간과 연계해 지구내 소하천 중심으로 공원을 계획하고 남북의 두 공원을 환상형으로 연결하는 휴먼링을 조성할 계획이다. 휴먼링(Human Ring)은 차량과 입체적으로 분리되어 산책·조깅·자전거를 즐길 수 있는 인간중심의 녹지공간으로서 보행 및 자전거통행 전용공간을 말한다.

남한산성 등의 역사적 요소를 주제로 역사문화공원을 조성하고, 신교통수단과 연계하여 그 주변을 트랜짓몰로 계획해 다양한 먹거리, 문화체험 공간 등도 제공한다.

트랜짓 몰(Transit Mall)은 신교통수단과 연계해 개발되는 지역이다. 신교통수단 정거장을 중심으로 테마형 시민광장을 조성하고 사회적 약자들이 불편 없이 이용할 수 있는 장애물 없는 생활환경(Barrier Free)을 조성한다.

대규모 개발에 따른 교통문제를 해결하기 위해 광역교통시설이 대폭 확충된다. 제2양재대로, 감일~초이간 도로 등 10개 노선 20㎞를 신설 또는 확장한다. 분당선 및 지하철 8호선 환승역인 복정역사거리 상습정체 해소를 위해 지하차도가 신설되고 송파IC 등 3개의 접속시설이 갖춰진다.

위례신도시에서 강북도심을 연결하는 철도 등을 건설한다. 복정역과 지하철 5호선 마천역을 연결하는 신교통수단이 도입된다. 헌릉로, 분당~내곡간 도로, 성남대로에는 중앙버스전용차로가 도입된다.

시범단지 개발계획

위례신도시 가운데 110만㎡에 시범단지가 만들어진다. 시범단지에는 아파트 등 주택과 상업시설·공공시설 등이 조성된다. 주택은 총 1만4588가구. 아파트가 1만2110가구이고 주상복합이 2025가구다. 아파트·주상복합의 주택크기는 공급면적 기준으로 63,92,109,238㎡다.

도시형생활주택도 들어선다. 원룸형의 42㎡ 453가구가 계획돼 있다.

시범단지 가운데에 트랜짓 몰이 들어선다. 몰 중심부를 통과하는 교통시설과 교통시설 양측에 위치한 상업(근린상업용지)·주상복합(준주거용지)·공공시설 등으로 구성된다. 신교통수단 차로는 폭 8m(왕복 2차선 기준)이고 차로 양측에 각 폭 6m의 보행로가 들어선다. 신교통수단은 지구 남북에 위치한 복정역과 마천역을 연결하는 친환경 신교통수단을 말한다.

트랜짓 몰 주변 주상복합건물 1~2층은 연도형 상가로 계획하여 생활가로를 조성해 쇼핑·문화의 중심 역할을 한다. 상층부는 주거로 계획해 편리함을 추구하는 새로운 주택수요에 부응할 예정이다. 주상복합의 주거 대 상업 면적비율은 9대 1이다.

신교통 정거장 주변에는 커뮤니티 광장과 주민자치센타·문화시설 등을 집중배치해 공공·업무·상업·문화활동의 중심지로 조성된다. 자전거·보행 등 녹색교통과의 연계성을 높여 대중교통 이용률이 최대한 높아질 수 있도록 유도할 계획이다.

트랜짓 몰의 자연스러운 스카이라인 형성과 보행자의 안정된 시야 확보를 위해 트랜짓 몰 구간 내 축물의 최고 높이를 15층이다.

트랜짓 몰에서는 다채로운 문화·예술 이벤트가 마련되고 다양한 먹거리공간 등이 함께 조성될 예정이어서 신도시 최고의 명물로 자리잡을 것으로 기대된다.

시범단지 내 입주민의 행정·문화·교육 등의 기초 공공서비스를 제공하기 위해 주민자치센타(보육기능 포함)·사회복지시설 각 2개소와 문화시설·우체국이 각 한곳씩 배치된다. 교육시설로 초등학교 3곳과 중학교 2곳이 계획돼 있다. 신도시 특화를 위해 시범단지 중심부에 교육연구시설 한곳이 들어선다.

 

분양일정 어떻게

 

위례신도시는 당초 올 9월 시범단지에서 첫 분양될 예정이었다. 그러나 개발계획이 늦어지고 군시설 이전 등도 지연돼 내년 하반기 분양을 시작하는 것으로 지난해 개발계획 확정 때 바뀌었다.

 이런 분양일정이 다소 앞당겨졌다. 분양방식도 달라졌다. 정부가 올해 도입한 보금자리주택 사전예약제 때문이다.

정부는 내년 4월 시범지구 사전예약을 받기로 했다. 본 청약은 내년 말 가능할 것으로 보인다.

 사전예약 물량은 2000~4000가구. 이렇게 많이 편차가 나는 것은 분양·임대 단지가 아직 구분되지 않았고 송파·하남·성남시의 행정구역 경계 조정이 되지 않아서다. 최종 실시계획 확정에 따라 물량이 크게 달라질 수 있는 것이다. 또 현 행정구역 경계는 일부 단지를 가로지른다. 행정구역은 청약자격 등에 영향을 미치기 때문에 행정구역 조정이 이뤄져야 한다.

 정부는 시범지구 안에서도 행정구역 경계 조정과 무관한 송파지역 단지만 대상으로 사전예약을 받을 계획이다. 여기에 해당되는 단지가 2개 단지 3600여가구. 전용 60㎡ 이하가 3015가구, 60~85㎡는 601가구다. 이들 단지만 대상으로 사전예약을 접수한다면 사전예약 물량은 전용 60㎡ 이하 2412가구, 60~85㎡ 481가구.

 분양가는 전용 85㎡를 기준으로 3.3㎡당 1100만원 정도로 예상된다. 당초 1000만원 선에서 이야기됐으나 땅값 상승 등으로 다소 오를 것 같다.

국토부 관계자는 “당초 알려진 것보다는 다소 올라 강남권 보금자리지구와 비슷할 것 같다”고 말했다.

 전매제한 기간은 10년이 될 것 같다. 주변 시세 기준이 어떻게 될지 아직 불확실하지만 주변 시세의 70% 이하가 될 것으로 보여서다.

 내년 4월 사전예약물량은 모두 서울지역이어서 전량 서울 거주자에 우선공급된다. 하남·성남을 비롯한 수도권 거주자들은 당첨이 힘들다. 1순위서 미달돼야 기회가 오는데 1순위에서 미달될 것 같지 않다.

 성남·하남지역에 지어지는 물량은 성남·하남 거주자에 30% 우선공급된다. 다만 지역 비율에 따라 우선공급물량 중 66%는 성남, 나머지 34%는 하남 몫이다.

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