관리처분 [국토부]종후자산 재감정평가 관련

[카페지기(호랭)]

사례

종후자산 재감정평가 관련

도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항은 관리처분계획을 수립할 때 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후자산평가)을 명시하게 되어 있습니다.
또한 동조 제4항은 위 재산 또는 권리를 평가할 때 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술 평균하여 산정하게 되어있으며, 관리처분계획을 변경‧중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있게 되어있습니다.
한편 동법 제89조는 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모, 위치, 용도, 이용상황, 정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다고 규정하고 있으며, 국토교통부 고시인 감정평가실무 기준 730-3.2는 종후자산의 감정평가에 대하여 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례ㆍ거래사례ㆍ평가선례 및 수요성, 총 사업비 원가 등을 고려하여한다고 규정하고 있습니다.

Q. 단지 고급화 등에 따른 사업시행계획변경 및 건설원자재값 상승 등으로 도급공사비가 급격하게 상승하여 실질적인 종후자산의 가치가 달라짐에 따라 관리처분계획을 변경하려는 경우 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 종후자산을 합의하여 산정할 수 있으나 현실적으로 전원합의는 불가능할 것입니다.
이 경우 종후자산에 대한 재감정평가를 의뢰하여 이에 근거하여 관리처분계획을 변경할 수 있는지 여부.

2023-01-09

답변

안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

(1) 민원요지

ㅇ종후자산 재감정평가를 의뢰하여 관리처분계획 변경 가능 여부

(2) 답변내용

ㅇ「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에서, 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 하며,
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

같은 조 제4항에서, 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따르는 것으로 규정하고 있습니다.
1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.
가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가법인등
나. 재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등

또한, 같은 법 제40조제1항 및 시행령 제38조에 따라, 조합의 정관에는 '법 제74조제1항에 따른 관리처분계획(이하 “관리처분계획”이라 한다) 및 청산(분할징수 또는
납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항' 등이 포함되어야 하는 것으로 규정하고 있습니다.

ㅇ따라서, 사업시행자는 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 '분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액' 을 포함하여 관리처분계획을 수립하고 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경하는 경우에도 인가를 받아야 하므로(경미한 변경은 제외),

최초 관리처분계획인가 이후에 '분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액' 을 포함한 관리처분계획을 변경하여 인가를 받을 수 있으며, 이때 재감정평가 여부에 대해서는 조합 정관을 참고하여 감정평가법인 등을 선정 및 계약하는 시장ㆍ군수등에게 문의하여 주시기 바랍니다.

이와 관련하여 개별 정비사업의 구체적인 사항 또는 개별 사실판단이 필요한 사항에 대한 질의는, 구역의 현황과 여건을 보다 잘 알고 있고 정비사업 전반에 걸친 인가권을 가지고 있는 해당 지자체로 문의하여 주시기 바랍니다.

추가질문이 있을 경우에는 우리 부 주택정비과(양승혁, ☏044-201-3394)로 문의하여 주시기 바라며, 우리 부 법령 해석은 국토교통부 홈페이지 민원마당→민원안내「자주하는질문(FAQ)」에서 찾아볼 수 있으며, 관련 법령은 “국가법령정보센터(www.law.go.kr)”에서 확인 가능함을 알려드립니다. 감사합니다.

[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다]
2023-01-31

• 담당부서주택정비과
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