이주자택지.생활대책용지.협의양도자택지

[형진]

신도시나 택지개발을 할 때 사업추진을 위해 해당 지역을 수용하고,

수용 대상이 되는 지역 내에 거주하거나 생업을 영위하던 원주민들은 삶의 터전이나

일자리에 지장을 받게 되고 해당 수용지역의 토지 소유자도 땅을 잃게 되어

해당 소유자들에게 피해가 없도록 여러 가지 방법으로 보상을 하게 됩니다.

수용지역 원주민들은 수용에 의해 보상받은 돈으로 택지로 건설될 새로운 땅을

저렴하게 분양받을 수 있는 권리를 먼저 받게 됩니다.

이때, 토지와 건축물이 함께 수용된 지주들에게는 ‘이주자택지’를,

토지가 수용된 지주들에게는 ‘협의양도자택지’를,

개발되는 지역 내에서 영농과 축산업 등에 종사하는 사람에게 ‘생활대책용지’를 보상하게 됩니다.

두 경우 이상이 겹치게 되면 하나만 선택해야 하며 나머지 택지는 일반인이나 공공기관에 추첨,

입찰 또는 수의계약에 의해 공급하게 됩니다.

일반인이 택지를 신청하는 경우에는 토지가격은 조성원가의 120%로 책정되며,

경쟁입찰을 통해 낙찰되고 통상 낙찰가격은 조성원가의 200% 선이 됩니다.

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정부(LH공사, 지자체 등)가 특정 지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 됩니다. 

이때 지역 내에 지정 공람공고 일 1년 전부터 살고 있던 주택 소유자

(철거민, 토지와 주택을 동시에 소유한 자)에게 공급되는 택지를 ‘이주자택지’라고 합니다. 

단독주택이나 다가구주택 또는 상가주택을 지을 수 있는 점포 겸용 택지입니다. 

보통 줄여서 ‘이택’ 또는 그냥 ‘딱지’라고도 부릅니다.

점포겸용주택을 4층 이하로 건축 가능하며, 

건폐율은 60%까지 용적률은 150%~180%까지 건축 가능합니다.

보통 분양가는 통상 조성원가의 80% 이하가 됩니다. (지방은 70% 이하 수준)

조성원가에서 생활기본시설 설치비를 제한 금액 정도입니다.

※ 생활기본시설 설치비 : 도로, 상수도 및 하수처리 시설, 전기 및 통신시설, 가스시설 설치비 등 

택지 분양을 원하지 않는 경우에는 

아파트 특별공급분양권(85㎡ 이하)이나 이주정착금(600만 원~1,200만 원)을 선택할 수 있습니다.

분양가를 초과하는 금액으로는 1회에 한하여 공사의 승인을 받고 명의 변경이 가능하며(1회 전매 가능),

분양가 이하로는 언제든지 명의 변경이 가능합니다.

무허가 건물과 법인 및 단체는 제외됩니다.

1세대당 1필지가 원칙이며 한 세대에서 2개 이상의 주택을 소유해도 1개 필지만 공급합니다.

필지 위치는 추첨으로 결정됩니다.

주거 전용은 330㎡ 이하, 점포 용지는 265㎡ 이하로 공급이 됩니다.

공급대상자는 1순위, 2순위로 구분되는데

▷ 1순위는 토지 및 건축물을 협의 양도하고 자진해서 이주한 이주민(공사가 제시한 기한까지 이주)

▷ 2순위는 토지 및 건축물 중 일부라도 협의 보상이 안된 자입니다.

     (좋은 위치의 택지를 받는 데 불리함)

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주택만 지을 수 있는 주거 전용택지를 말합니다. 

감정가 선에서 공급돼 이주자택지보다 분양가가 비싼 게 특징이며 건폐율 50%, 용적률 80%로 적용합니다.

(블록형 공동 설계 시 용적률 20% 상향, 기타 건축 권장 사항 이행 시 10%씩 증가)

잔금을 완납하고 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매가 안 됩니다.

(잔금을 지급하고 소유권등기 후 전매 가능)

수도권에서는 감정가로 공급을 하지만 그 외의 지역에서는 조성원가의 110%로 공급하며,

조성원가의 110%가 감정가를 초과하면 감정가로 공급합니다.

이주자택지와 협의양도자택지의 가장 큰 차이점은 이주자택지는 소유와 거주 둘다 해야 하고, 

협의양도자택지는 거주 여부와 상관없이 토지만 소유만 하면 된다는 것입니다.

따라서 이주자택지 보상이 더 커지는 것이죠.

지정 공람공고일 이전부터 토지를 소유해야 하며 토지 면적이 기준 면적 이상이 되어야 합니다.

기준 면적은 서울, 경기, 수도권은 1,000㎡ 이상, 그 외의 지역은 400㎡ 이상 소유한 자가 대상이 됩니다.

상가주택 건축은 불가하며 주거 전용 

다가구주택이나 단독주택으로 2층 이하, 건폐율은 50%, 용적률은 100%까지 건축할 수 있습니다.

165㎡~ 265㎡ 범위에서 공급합니다.

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신도시나 택지개발예정지구 내에서 영업하거나 농축산업을 하던 

생업종사자에게 생활대책 보상 차원에서 제공하는 상가용지 우선 분양권(상가 딱지)을 말합니다.

생활대책용지는 일명 ‘상가딱지’라고 하는데 해당 지구가 개발되어도 생업 활동을 할 수 있게끔

생활 대책을 마련해주는 목적으로 토지를 공급하는 것입니다.

공급 면적은 지역에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 보통 근린상업용지나 근린생활용지로

 20㎡에서 27㎡ 정도가 됩니다. 

6평에서 8평 정도라서 상가건물을 건축하기에는 너무 좁아서 여러 사람이 조합을 만들어

상가건물을 짓기도 하며, 건축업자가 사서 모으는 경우도 많습니다.

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물딱지란 입주권이 생기지 않는 주택을 말합니다. 

개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에 대해서는

보상책으로 입주권(일명 ‘딱지’)이 주어지게 됩니다.

하지만, 집이 헐린다고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아니며 일부는 현금 청산만을 통해

강제 수용되기도 하는데, 이런 주택(입주권이 생기지 않는 주택)을 가리켜 ‘물딱지’라고 합니다. 

보통은 재개발사업에서 조합원 입주권이 나오지 않아 현금청산 대상인 경우를 말하며, 

이주자택지의 경우 위치 추첨 전에 확정되지 않은 권리를 거래하는 경우에 해당합니다

(이주자택지 대상자라는 통보 서류만 보고). 

추첨 후에 필지가 확정되면 분양권 가격이 오를 것을 대비해 미리 싼 값에 사두는 경우로 법적으로

불법거래로 보며 대법원에서도 원인무효 판결이 나오고 있습니다.