유찰시 최저매각가격 저감 비율, 법원경매20%, 공매 10%는 국룰?(최광석변호사)

[화랑경매]

부동산 경공매진행이 유찰될 경우 최저매각가격을 낮추게 되는데, 일반적으로 법원경매는 20%, (압류재산) 공매의 경우는 10%로 알려져있지만, 반드시 그렇지는 않다. 그 이유는 다음과 같다. 

# 공매의 70% 이상은 압류재산공매라는 점에서 아래에서의 공매는 압류재산공매만을 의미. 나머지 국유재산공매와 수탁재산공매는 개별계약법리를 적용.

일반 법원경매의 관련 규정을 살펴보자. 

★ 민사집행법 제119조(새 매각기일)허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다. 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다.

유찰시 최저매각가격 저감근거는 두고 있지만, 구체적인 수치에 대해서는 관련 규정이 없다. 결국, 집행법원의 재량에 맡겨져있는 셈이다. 때문에, 우리가 일반적으로 알고 있는 비율 20%는 일부 법원에서 시행하고 있을 뿐 전국법원의 공통기준은 아니다. 저감비율을 낮추게되면 잦은 유찰로 절차가 지연되면서 집행비용이 증가하게되는데, 이는 결국 채권, 채무자 모두에게 도움이 되지 않을 수 있다는 점을 고려하여, 지역 법원마다 상황에 맞게 정하고 있다. 예를 들어, 서울 소재 법원에서는 유찰이 될 때마다 20% 비율로 가격이 저감되지만, 인천 소재 법원은 30% 비율로 저감되며, 광주지법의 경우 1회 유찰시 30%, 2회 이후 유찰시 20%의 비율로 가격이 저감되기도 한다. 

또한, 과거에는 저감비율 10%가 경매법원의 대세였지만, 금융위기과정에서 경매물량이 증가하면서 신속한 진행차원에서 저감비율을 더 높이는 추세로 지금에 이르고 있다. 

반면, 공매는 법원경매와 달리 저감비율에 관해 명백한 규정을 두고 있다.

★ 국세징수법 제87조(재공매) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 재공매를 한다. 

1. 재산을 공매하여도 매수신청인이 없거나 매수신청가격이 공매예정가격 미만인 경우

2. 제86조제2호 또는 제3호에 해당하는 사유로 매각결정을 취소한 경우

② 관할 세무서장은 재공매를 할 때마다 최초의 공매예정가격의 100분의 10에 해당하는 금액을 차례로 줄여 공매하며, 최초의 공매예정가격의 100분의 50에 해당하는 금액까지 차례로 줄여 공매하여도 매각되지 아니할 때에는 제68조에 따라 새로 공매예정가격을 정하여 재공매를 할 수 있다. 다만, 제82조제5항에 따라 즉시 재입찰을 실시한 경우에는 최초의 공매예정가격을 줄이지 아니한다.

저감비율에 관한 명백한 근거규정이 있기 때문에 법원마다 기준이 다른 경매와 달리 비율이 10%로 일률적일 수 밖에 없다. 공매에서의 10%는 법원경매에 비해 두배 이상으로 낮은 편인데, 유찰시 차회기일이 최소 1달 이상 걸리는 법원경매과 달리 공매는 차회기일을 일주일 후로 정하고 있어 저감비율을 낮추게 됨으로써 발생하는 부작용이 적기 때문이다. 법원경매가 현장입찰에 국한된 반면, 공매는 온라인 입찰을 위주로 함으로써 신속하고 저렴한 진행이 가능할 수 있다는 점에서 발생하는 차이인 셈이다. 결국, 경매와 공매에서의 저감비율 차이는 입찰(매각)시스템의 차이가 가장 큰 원인인 셈이다. 

한편, 최초 공매예정가격의 50%에도 매각되지 못할 경우 재공매절차로 돌입하게 되는데, 재공매 유찰에서의 저감비율은 10%가 아니라 5%로 운용되고 있다. 

주의할 점은, 법원경매의 경우 저감되는 기준이 직전 유찰기일에서의 최저매각가격임에 반해, 공매는 최초 공매예정가격이라는 점에서 차이가 있다. 예를 들어, 20% 저감되는 어느 경매법원에서 감정가 117,000,000원 빌라가 유찰될 경우, 2회 기일은 93,600,000원(117,000,000원*80%), 3회 기일은 74,880,000원(93,600,000원 *80%)임에 반해, 공매진행에서는 2회기일은 105,300,000원(117,000,000원*90%), 3회기일은 93,600,000원이다(117,000,000원*80%). 계산의 편의성이라는 점에서도 경매 보다 공매가 더 간명할 수 있다.

-이상- 

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