경매실전사례(61) - 선순위 임차인 5

[마스타]

날씨가 갑자기 추워졌습니다. 연말이 가까워지니 마음도 몸도 바빠지네요.

오늘(12/21)도 선순위임차인의 경매에 입찰하였고(사실은, 동료에게 입찰 건을 맡기고 저는 양평 용문산으로 답사 갔더랬지요) 모레 또 선순위임차인 있는 아파트에 입찰할 계획이 있습니다. 근래에 이 방향으로 많이 신경을 쓰는 이유는 한마디로 전보다 수익성이 좋고 낙찰 받을 확률도 높기 때문입니다. 제 판단은, 내년 봄 이후가 설사 저점이라 하더라도 경매는 한 발 앞선 지금이 적정시점이라 봅니다.

1. 물건 - 평택시 고덕면 태평아파트 24평형 (평택 04-3596)

2. 감정가 6,700만 / 최저가 3,430만 원

3. 등기부

02. 7. 9 기업은행 근저당

채무자 김씨

소유자 안씨

4. 점유자(법원자료상)

02. 7. 3 신문*

5. 진행

이 아파트가 2회 유찰된 후 3회 입찰 때 검토를 한 번 했었는데 기회를 놓쳤습니다.

그 때 보낸 메일(9/21)

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~숙제갑니다.

아까꺼 두 번째는 어려우니 아예 생각않는게 좋을 듯.

04-3596 평택 고덕 아깝다 내일이네. 느낌이 좋은 물건인데.

04-2937 평택주공 이것도 내일이네. 역시 괜찮은 물건.~

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그런데 3차에 낙찰이 안됐습니다. 당연히 조사 들어가야죠.

a. 먼저 채권은행을 찾아갔습니다. 담당과장은 ‘정상적으로 대출이 나갔고, 임차인 문제도 없다‘고 합니다. 이 정도의 답변이면 일단 큰 문제는 없다고 봐도 됩니다.

b. 아파트상가에서 시세를 조사했습니다. 관리실에서 연체관리비 알아보고, 경쟁자가 왔었는지 물어봅니다. 경비실에서 누가 사는지, 역시 알아보러 온 사람이 있었는지 물어봤습니다. 아파트 초인종을 눌렀으나 응답이 없습니다.

c. 면사무소에서 세대열람합니다. 채무자 세대만 전입입니다. 선순위전입자 신문*에 대해 다시 물어봤습니다. 퇴거. 확실하게 확인했습니다. 경쟁자도 없는 듯합니다.

법원의 기록을 보려고 계획했으나 볼 필요가 없어졌습니다.

1차 조사한 내용을 메일로 고객에게 보고(10/6)

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~낮에 평택 답사하고 차 몰고가다 손짜장면 집이 보이길래

배도 고프고 해서 먹었는데 속이 안 좋네. 맛있었는데.

평택 답사 전에 대출은행 경매신청자 기업은행 가서 임차인 물어보니

일단 문제없는 걸로 대답 듣고,

평택 현장으로 갔지.(위치는 지도 봐)

평택시에서 안중(서쪽)으로 10분 안되는 거리의 대로변. 단지는 큰 편.

94년도 입주. 계단식.

101동은 대로변인데 주변이 온통 논. 'ㄱ'형 아파튼데 꼬부라진 쪽은 아니고 동향.

18층(20층 아님) 맨 꼭대기.

초인종 눌러도 사람 없네. 계량기 돌아가고.

옆 동에 올라가서 사진 찍고,

부동산에 나온 거 보니 6300-7000까지. 전세 4000// 보증금1000에 월30.

(경기부동산 662-0355//태평 663-6613)

면사무소에 세대열람. 신문수는 근래에 퇴거하고 없고 소유자 안영록 세대만 전입.

03년 이후 낙찰사례가 많은데

24평형은 03년에 감정5500/낙찰5000내외,

04년에 감정6500/낙찰5500~5800내외.

사건번호 평택 04-3596.

감정6700/최저3430(10.26 4회 입찰)

대법원 ok, 등기부 ok, 임차인 없음.

예상가 종전가 4300.

(예상가는 다각도로 검토해 나온 결론입니다. 유사 낙찰사례, 이 지역 최근통계, 수익성...)

시세 6300으로 보면

추가 등기300+명도200+기본수리100+기타200=800

수익1200.

현재 판단은 여기까지.

임차인 등이 좀 더 까다로웠다면 3700내외에서 입찰할텐데.

장래성은 나쁘지 않음.

이상보고 끝.

아! 관리비 연체 현재 35만. 앞으로까지 70만 예상.

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입찰하기로 최종결정하고, 입찰일 이틀 전에 한 번 더 현장에 갔습니다. 아직도 경쟁자가 보이지 않습니다. 어려운 사건이 아니므로 경쟁자가 있을 법한데?

당초예상보다 조금 입찰가를 낮췄습니다.

3명. 4220. 실패.

뭐 더 이상 할 얘기 없습니다. 실패한 주제에.