부동산경매[home336] 3천만원으로 시작하는 내집마련 재테크 | 아니카님 - 번개 후기 그리고 스터디 전과정 후기

<P> </P> <DIV class="article_subject line_sub"> <DIV class=subject><SPAN class=b><STRONG>5월 27일 정모에 가다..</STRONG></SPAN><SPAN class=bar2>|</SPAN><A class=txt_sub href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb">부동산 & 경매 투자</A> </DIV></DIV> <DIV class=article_writer><A class="txt_point p11" href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_read?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb&page=8&prev_page=11&firstbbsdepth=0008qzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&lastbbsdepth=0008Uzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&contentval=000Aezzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&datanum=660&listnum=20#" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xx[안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonclick="showSideView(this, 'rT3VD_OFc6s0', '', '\uC544\uB2C8\uCE74'); return false;">아니카</A> <SPAN class=bar2>|</SPAN><SPAN class=p11>조회 252</SPAN> <SPAN class=bar2>|</SPAN> <SPAN class="p11 ls0">2009.05.28. 02:47</SPAN> </DIV> <DIV class=article_writer><SPAN class="txt_sub url"><A class=copyurl href="http://cafe.daum.net/home336/1szb/660"><FONT face=Tahoma size=2>http://cafe.daum.net/home336/1szb/660</FONT></A> </SPAN></DIV> <DIV class=article_writer> </DIV> <STYLE type=text/css>.bbs_contents p{margin:0px;}</STYLE> <DIV class="bbs_contents " id=bbs_contents> <DIV class=bbs_contents_inbox> <DIV class="user_contents scroll" id=user_contents name="user_contents"> <TABLE class=protectTable> <TBODY> <TR> <TD><XSCRIPT type="text/xxxxjavascript">//</XSCRIPT> <P>선한 부자 카페에서 설마님 글을 읽고 가입하게된 아니카라고 합니다..머 요즘은 소액투자라는 개념이</P> <P>1억이라고 한다던데 그럴만한 돈은 없고 정말 설마님 얘기가 지금도 가능한 얘긴가 궁금해서 용기내어 참가했습니다.</P> <P> </P> <P>  도착해보니 아직 몇분 안계시네여..어색한 분위기...ㅎ.잠시후 설마님 오십니다.(사진보다 훨씬 잘 생기셨네여..)</P> <P>-336카페 명칭의 유래:3000만원으로 3년만에 6억을 만들었다는...(오늘 알았네여..)</P> <P>-2004년:투자 초창기에는 주로 송탄과 성남에서 빌라 경매로 500,1000만원 남기는 식으로 돈을 모으셨구요..</P> <P>-2006년:리모델링 연한이 20년에서 15년으로 줄어든다는 기사를 보고 바로 다음날 분당 소형 아파트 투자..</P> <P>           이때부터 2008년 여름까지는 부동산 활황기라 뭐를 사도 올랐다는..^^</P> <P> -2008년 가을~겨울:암흑기..입니다..이때 비로소 경매를 다시 해야겠다는 생각을 하십니다..일명 전세가투자(궁금하시죠?</P> <P>             그러시면 다음 모임엔 꼭 오셔요 ㅎ)</P> <P>-2009년 1월부터 현재:오늘의 포인트인데요..투자라는게 꼭 경매만도 아니고,시류의 흐름에 부합(?)하면서 바닥을 확인하고</P> <P>                                  무릎에 사는게 안전하다는거..첫째도 둘째도 신중하라는 말씀...성급해하지말고 투자못해서 안달하지 말</P> <P>                                   고 차라리 내 돈 묶이는 거 보다는 남이 집 사서 오르는 걸 축하해주는게 낫다..</P> <P>                                 그럴려면 시간을 내고 발품을 팔아 안목을 키우는게 무엇보다 중요하며 스스로 판단력을 키워야한다... </P> <P>                                 전문가에게 물어서 투자할 생각 절대 마라....내가 사는 동네부터 매일 코스를 바꿔가며 걸어다니고</P> <P>                                  나와있는 매물을 섭렵해라..내가 사는 동네는 내가 전문가다.</P> <P>-설마님 몇달간 돌아다니시며 분석하신 지역(용인,광명,광주)설명하십니다...</P> <P>강의 시간은 10시까지였지만 질문이 끊이질 않네여...(그러나 뭘 알아야 질문도 한다는거..초보의 비애)</P> <P>10시 40분이 되서야..끝이 났습니다..</P> <P>  하나라도 더 알려주시려고 늦은 시간까지 열강하시는 설마님 모습에 감명받았습니다..수고하셨습니다^^</P> <P>  집으로 돌아오면서 정말 오기를 잘했다는 생각이 들었구요,이번에 고민하다 못오신 회원님이 계시다면</P> <P>  꼭 다음 모임엔 오시기를 강추!합니다..</P></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></DIV></DIV> <P> </P> <P> </P> <DIV class="article_subject line_sub"> <DIV class=subject><SPAN class=b><STRONG>7.2경매스터디 첫날-목표는 낙찰이 아닌 수익...</STRONG></SPAN><SPAN class=bar2>|</SPAN><A class=txt_sub href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb">부동산 & 경매 투자</A> </DIV></DIV> <DIV class=article_writer><A class="txt_point p11" href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_read?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb&content=P&contentval=000Afzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&page=8&prev_page=11&firstbbsdepth=0008qzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&lastbbsdepth=0008Uzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&listnum=20#" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xx[안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonclick="showSideView(this, 'rT3VD_OFc6s0', '', '\uC544\uB2C8\uCE74'); return false;">아니카</A> <SPAN class=bar2>| </SPAN><SPAN class=p11>조회 311</SPAN> <SPAN class=bar2>|</SPAN> <SPAN class="p11 ls0">2009.07.03. 01:03</SPAN> </DIV> <DIV class=article_writer><SPAN class="txt_sub url"><A class=copyurl href="http://cafe.daum.net/home336/1szb/661"><FONT face=Tahoma size=2>http://cafe.daum.net/home336/1szb/661</FONT></A> </SPAN></DIV> <DIV class=article_writer> </DIV> <STYLE type=text/css>.bbs_contents p{margin:0px;}</STYLE> <DIV class="bbs_contents " id=bbs_contents> <DIV class=bbs_contents_inbox> <DIV class="user_contents scroll" id=user_contents name="user_contents"> <TABLE class=protectTable> <TBODY> <TR> <TD><XSCRIPT type="text/xxxxjavascript">//</XSCRIPT> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">  기다리던 첫 수업..8시가 거의 되어 도착하니 벌써 많은 분들이 와 계십니다..총 15분이시네요..</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">서로 어색한 분위기가 흐르고(?)수업 시작.</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">가장 큰 명제는 목표는 반드시 수익이되어야 한다는 사실인데.. 많은 사람들이 지쳐 포기하는</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">이유가 시간이 지나면서 낙찰을 받지 못하면 이 사실을 망각하게 되고 시세 이상으로 낙찰을 받게 되면서</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">결국 경매를 떠나게 된다...</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6"> 정말 설마님 말씀처럼 경매 이론에 대해 자세히 배우고 싶다면 맞지 않는 강의라 하시더니 그간의 투자이야기</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">부터 현재 시장상황..앞으로의 투자 방향에 대해서도 생각하면서 해야하는 투자가 경매라 하십니다..</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">단순히 하나의 호재로 움직이는 부동산이 아닌 사람의 심리(군중심리,사회 심리)파악이 무엇보다 중요한 </FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">투자는 결국 심리게임이라는거___</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">책도 추천해주셨습니다..설득의 심리학,설득의 법칙,손자병법,전쟁의 기술....</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">(경매 스터디 시간에 심리학 책 추천 받을줄은 ^^몰랐네요...꼭 읽어보겠습니다) </FONT></P> <P> </P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">경매용어 몇가지 설명하시고 수업이 끝났습니다...날씨가 좀 추워서 맥주는 다음주로 일단 미루고^^</FONT></P> <P><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #f6f6f6">아쉬운 발걸음을  옮겼네요..인사를 제대로 못했지만  만나서 너무 반가웠습니다.</FONT></P></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></DIV></DIV> <P> </P> <P> </P> <DIV class="article_subject line_sub"> <DIV class=subject><SPAN class=b><STRONG>7.9-둘째날 수업-틀리더라도 스스로 예측하라....</STRONG></SPAN><SPAN class=bar2>|</SPAN><A class=txt_sub href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb">부동산 & 경매 투자</A> </DIV></DIV> <DIV class=article_writer><A class="txt_point p11" href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_read?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb&content=P&contentval=000Agzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&page=8&prev_page=11&firstbbsdepth=0008qzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&lastbbsdepth=0008Uzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&listnum=20#" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xx[안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonclick="showSideView(this, 'rT3VD_OFc6s0', '', '\uC544\uB2C8\uCE74'); return false;">아니카</A> <SPAN class=bar2>| </SPAN><SPAN class=p11>조회 349</SPAN> <SPAN class=bar2>|</SPAN> <SPAN class="p11 ls0">2009.07.10. 02:19</SPAN> </DIV> <DIV class=article_writer><SPAN class="txt_sub url"><A class=copyurl href="http://cafe.daum.net/home336/1szb/662"><FONT face=Tahoma size=2>http://cafe.daum.net/home336/1szb/662</FONT></A> </SPAN></DIV> <DIV class=article_writer> </DIV> <STYLE type=text/css>.bbs_contents p{margin:0px;}</STYLE> <DIV class="bbs_contents " id=bbs_contents> <DIV class=bbs_contents_inbox> <DIV class="user_contents scroll" id=user_contents name="user_contents"> <TABLE class=protectTable> <TBODY> <TR> <TD><XSCRIPT type="text/xxxxjavascript">//</XSCRIPT> <P>수업 둘째날..오늘도 저번주와 같이 비가 오네요ㅠ ..20분전에 도착했는데도 벌써 많이 와 계십니다</P> <P> </P> <P> 하반기 투자 전략에 대해..그때 그때 시장흐름에 맞는 전략을 구사해야 한다..</P> <P>지난 1,2월..그나마 수요가 많은 30평대는 매가가 잡혔으나 대형은 쳐다보지도 않았다..지금은 그러나 </P> <P>또 다르다..대형쪽도 많이 팔리고 있다..시시각각 변하는 현 시장상황을 항상 주지하고 스스로 미래를 </P> <P>예측하는 습관을 길러라...물론 시간이 지나가봐야 그 예측이 맞았는지 알 수 있다..그러나 그런 연습을 </P> <P>자꾸 함으로써 나의 안목을 높일수 있다..</P> <P> </P> <P> 아파트와 빌라 오피스텔의 투자패턴에 대해...</P> <P>아파트는 시세차익..(단기에도) 노릴수 있다..지난 3월 광명,5월 용인 투자건 설명하심..</P> <P>오피스텔은 반드시 수익율을 계산해봐야 한다..시세차익은 덤이다..기본 7%정도 생각하는게 일반적이므로</P> <P>12~20%정도 생각하고 들어간다...(계산법 설명하심)</P> <P>빌라..2006년 이전엔 소외된 시장이었던 빌라가 재개발과 결합하며 폭등하기 시작하면서 대지 지분의 </P> <P>개념이 생겨났다..(비례율...추가분담금...관리처분등 재개발 진행과정에 대해 설명하심)</P> <P>앞으로 정부가 지속적으로 추진하는 도심재개발은 서민용 주택의 공급을 줄이는 효과를 초래하므로 서민용</P> <P>빌라나 가구수 많은 단독 주택의 수요또한 꾸준할것이다...</P> <P> </P> <P>본론..경매수업^^(거의 끝날 즈음..)</P> <P>임차인..전입은 대항력 여부,확정일자는 배당 순서를 결정한다..</P> <P>소액 임차인...</P> <P>인도명령..</P> <P>강제집행...</P> <P> </P> <P>수업 끝!!^^*나고 시원한 맥주를 마셨습니다..이자리에서도 질문이 끊이질 않네요..설마님 ..대답해주시느라</P> <P>너무 바쁘시구요...다음번엔 회원님간에 친목의 대화도 좀..^^</P> <P>집이 먼 관계로 먼저 일어났습니다..아쉽지만...그리고  오늘 밀꾸님만 못 오셨는데 다음주엔 꼭 뵈요^^</P> <P>(아..또 서울부자님 감사드려요!시원한 음료수에 맥주까지 계산하고 가셨답니다^*^)</P></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></DIV></DIV> <P> </P> <P> </P> <DIV class="article_subject line_sub"> <DIV class=subject><SPAN class=b><STRONG>-7.16.세째날 수업:내가 아는 동네부터 시작하자^^</STRONG></SPAN><SPAN class=bar2>|</SPAN><A class=txt_sub href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb">부동산 & 경매 투자</A> </DIV></DIV> <DIV class=article_writer><A class="txt_point p11" href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_read?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb&content=P&contentval=000Ahzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&page=8&prev_page=11&firstbbsdepth=0008qzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&lastbbsdepth=0008Uzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&listnum=20#" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xx[안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonclick="showSideView(this, 'rT3VD_OFc6s0', '', '\uC544\uB2C8\uCE74'); return false;">아니카</A> <SPAN class=bar2>| </SPAN><SPAN class=p11>조회 360</SPAN> <SPAN class=bar2>|</SPAN> <SPAN class="p11 ls0">2009.07.17. 01:49</SPAN> </DIV> <DIV class=article_writer><SPAN class="txt_sub url"><A class=copyurl href="http://cafe.daum.net/home336/1szb/663"><FONT face=Tahoma size=2>http://cafe.daum.net/home336/1szb/663</FONT></A></SPAN></DIV> <DIV class=article_writer> </DIV> <STYLE type=text/css>.bbs_contents p{margin:0px;}</STYLE> <DIV class="bbs_contents " id=bbs_contents> <DIV class=bbs_contents_inbox> <DIV class="user_contents scroll" id=user_contents name="user_contents"> <TABLE class=protectTable> <TBODY> <TR> <TD><XSCRIPT type="text/xxxxjavascript">//</XSCRIPT> <P> 오늘은 다행히 비가 안 오네요^^즐거운 마음으로 아지트에</P> <P>도착하니 설마님 시원한 맥주 한잔 하실래요?순진하게도 정말인줄 알았네요..ㅎ</P> <P>시원한 냉커피를 타 놓으셨더라구요..모두들 그렇게 냉커피 한잔씩 마시고 수업 시작!</P> <P> </P> <P> -오늘 입찰 두건이 있으셨답니다..리콘멤버들..성북구 장위동 다가구 주택(2008-39251),용인 아파트..</P> <P>일단 두건다 낙찰받지는 못하셨지만 현장의 생동감 넘치는 얘기를 들을수 있었네요...</P> <P>장위동 다가구주택은 일단 평당 900에도 물건이 있어서 낙찰가 산정시 평당 850정도로 들어갔으나 결과는 평당 1000에 </P> <P>낙찰...됨..현재 시장이 일단 과열되어 있다고 보여짐..물론 1000에 낙찰받을 바엔</P> <P>현장에 있는 900짜리 물건을 잡을텐데..낙찰자는 과연 수익을 어떻게 낼것인지..ㅠㅠ</P> <P> 용인 물건도 마찬가지로 낙찰가가 높았고 이런 사실은 이제 매수세가  받쳐준다는 반증임을 나타내는 거라서 </P> <P>단타도 가능하다고 보심..</P> <P> </P> <P>-작은 나무님의 낙찰소식!(추카드려요^^)북부지방법원2008-24821</P> <P>-만약 이 동네를 잘 모르는 설마님이라면?빌라 지하는 절대 안들어간다..그러나 이 동네를</P> <P>잘아는 사람의 경우라면 틀려진다..전농동은 작은 나무님이 학창시절을 보낸곳..시립대,외국어대등 </P> <P>대학생들의 임대 수요가 넘치는 곳...더구나 임장결과 빌라는 우리가 일반적으로 생각하는 구조가 아닌</P> <P>원룸 세개로 구성된 구조..(각각의 출입구까지 달리 있는)이 지역의 임대특징을 반영해 지어짐..</P> <P>그리고 정보지상 지하지만 실제는 1층같은 지하...결국 두명이 입찰해서 작은 나무님 낙찰!</P> <P>-결론적으로 처음 경매를 시작한다면 내가 아는 동네를 열심히 파라!는 것..그 동네의 분위기..특히 시세를 </P> <P>잘 파악하는것이 경매입찰가 산정의 핵심이므로 내가 아는 곳에서 시작하는것이 당연히 유리하다..</P> <P> </P> <P>-경매수업</P> <P>-임차인(권),</P> <P>-전세권은 근저당으로 생각하라...물권과 채권의 차이?순위배당과 안분배당...</P> <P>-선순위 전세권자의 선택1.배당요구함으로써 말소기준권리가 될수도 있고 2. 배당요구 하지 않으면 낙찰자가 인수해야 한다..</P> <P>(특히 전세권은 전입과 확정일자와는 별개로 생각해야 함)</P> <P> </P> <P>-우선변제권의 재사용</P> <P>정보지상으로는 전혀 알수가 없는 내용이므로 만약 현재 소유권시점보다 임차인이 먼저 살고 있었다면 등기부 등본을</P> <P>반드시 확인하여 한번 사용한 선순위 임차인의 우선 변제권은 다시 사용될수 없어 전세금을 인수해야 함을 주지해야 함..</P> <P> </P> <P>-배당순서 1.경매비용2.소액임차보증금중 일정액,임금채권3.당해세(재산세,종부세..)4.저당권,전세권...........</P> <P>여기서 종부세를 주목해야 하는 이유...선순위 임차인이 배당요구한 경우라도 더구나 소유자가 선순위면서 법인이라면</P> <P>체불임금이나 종부세가 밀려있을 가능성이 있으므로 절대 안심하면 안된다!(물론 흔한 경우는 아니지만 최악의경우 경매배당순서에 밀려 전세금 인수)</P> <P>-전 소유자시 설정된 가압류는 낙찰로 소멸하지 않는다...</P> <P>오늘은 중요한 내용이 많아 정리가 잘 안되네요^^책을 보면서 복습해야 할듯합니다...</P> <P> </P> <P>수업끝나고 시원한 야외에서 맥주 한잔!했습니다..그런데 오늘은 아우토반님이 계산을^^하셨어요..감사합니다..꾸벅^.^</P></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></DIV></DIV> <P> </P> <P> </P> <P> </P> <DIV class="article_subject line_sub"> <DIV class=subject><SPAN class=b><STRONG>-7월 23일-네번째수업:감정가를 믿지 말자!!</STRONG></SPAN><SPAN class=bar2>|</SPAN><A class=txt_sub href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb">부동산 & 경매 투자</A> </DIV></DIV> <DIV class=article_writer><A class="txt_point p11" href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_read?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb&content=P&contentval=000Aizzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&page=8&prev_page=11&firstbbsdepth=0008qzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&lastbbsdepth=0008Uzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&listnum=20#" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xx[안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonclick="showSideView(this, 'rT3VD_OFc6s0', '', '\uC544\uB2C8\uCE74'); return false;">아니카</A> <SPAN class=bar2>| </SPAN><SPAN class=p11>조회 292</SPAN> <SPAN class=bar2>|</SPAN> <SPAN class="p11 ls0">2009.07.24. 02:06</SPAN> </DIV> <DIV class=article_writer><SPAN class="txt_sub url"><A class=copyurl href="http://cafe.daum.net/home336/1szb/664"><FONT face=Tahoma size=2>http://cafe.daum.net/home336/1szb/664</FONT></A> </SPAN></DIV> <DIV class=article_writer> </DIV> <STYLE type=text/css>.bbs_contents p{margin:0px;}</STYLE> <DIV class="bbs_contents " id=bbs_contents> <DIV class=bbs_contents_inbox> <DIV class="user_contents scroll" id=user_contents name="user_contents"> <TABLE class=protectTable> <TBODY> <TR> <TD><XSCRIPT type="text/xxxxjavascript">//</XSCRIPT> <P> </P> <P> 벌써 네번째 수업이네요..오늘은 리콘 9기 새출발(맞나여?)님과 댓바람님이 오셨네요..반갑습니다^^</P> <P>이젠 이론책은 별로 볼일이 없다하시더니 실전 사례를 가지고 강의하십니다...</P> <P> </P> <P>2008-12986:영등포 도림동 다세대물건....110%낙찰받은 물건..감정가는 반드시 시세반영하지는 않는다.</P> <P>오히려 임장을 통해 감정가가 낮게 평가되었다면 신건에서 도전해 낙찰확률 높이는것도 방법이  될수 있다..</P> <P>물론 내가 정확히 시세를 파악하고 있다는 전제하에 가능하다는 얘기다..</P> <P> </P> <P>2006-3211:설마님과 댓바람님 공투물건...140%낙찰..(헉!항상 소신 입찰을 ,수익을 강조하시는 설마님이</P> <P>고가 낙찰을 받으신건 아니고^^감정평가사가 실수로 30평대 아파트의 감정가를 20평대로 책정해놓았다는...)</P> <P>잘못된 감정가가 경매 진행에 차질을 주는것도 아니기에 초보 입장에서 단순하게 유찰된 물건만 볼게 아니라</P> <P>신건에서도 내가 시장분위기와 시세를 정확히 파악하고 있다면 들어가도 좋다...</P> <P> </P> <P>같은 물건이라도(2008-13209)시점에 따라 투자 전략은 달라진다..시장상황에 따라 시류에 영합할수 있는</P> <P>투자를 해야 하는데 물론 이러한 트렌드를 읽어내려면 꾸준한 공부가 우선이다..</P> <P>이물건을 낙찰받은 시점은 올해 1월..매가도 잡히지 않는 암흑기에서 전세가보다 조금 올려쓰는 전략을 구사했지만</P> <P>지금 시점에 이 물건이 나왔다면 입찰가는 당연히 1월보다 높아졌을것이고 수익률도 낮았을 것이다..그만큼 지금은 </P> <P>상황이 좋아지고 있다는 얘기다...(여름휴가철 비수기인 지금 시점에도 투자 물건 매도 문의 온다 하심...)</P> <P> </P> <P>다가구 투자 전략에 대해...1.토탈 전세값을 파악해라(구조상 빌라보다 파악이 더 힘들다..)</P> <P>                                       2.땅값을 파악해라</P> <P>전세를 놓거나 대출받아 세팅하는 방법 설명하심...결국 소액으로 서울시내에 땅을 소유하는 것이다..</P> <P>2008-5062:댓바람님 낙찰 물건..대지면적 36평짜리 서울시내 주택 ...실제 투자금 4000만원..(넘 부러워요^^*)</P> <P>앞으로 서울시내 땅값,전세값은 계속 올라갈수 밖에 없으며..빌라와는 달리 다가구는 대출많아도 전세놓기가 쉽다고 </P> <P>하십니다.</P> <P>그외 수업진도는 설마님이 다녀오신 안산에 관한 이야기와 리콘에 관한 쏟아지는 질문으로 더 이상 나가지 못했네요..ㅎ</P> <P>(정말 열정이 넘치는 학생들이죠!아직 경매 스타디도 끝나지 않았는데..리콘참여를 모두 하겠다고..우리는 인원이 </P> <P>많으니 두반으로 나눠달라고 의견을 내 놓으시네요...^^설마님:스타디 끝날때 얘기하세요..허허..)</P> <P> </P> <P>오늘도 뒷풀이는 시원한 맥주입니당..그런데 진짜 아쉬운건 집이 멀어 항상 먼저 일어나야한다는거...</P> <P>정말 재밌는 얘기는 시작되고 있는데 말이죠...ㅠㅠ 그래도 끝까지 (초보들의 유치한 질문에)너무나 성의있게 </P> <P>대답해주신 댓바람님.. 감사드립니다^^</P></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></DIV></DIV> <P> </P> <P> </P> <DIV class="article_subject line_sub"> <DIV class=subject><SPAN class=b><STRONG>8.6-다섯번째 수업:트렌드에 맞는 투자를 하자^^</STRONG></SPAN><SPAN class=bar2>|</SPAN><A class=txt_sub href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb">부동산 & 경매 투자</A> </DIV></DIV> <DIV class=article_writer><A class="txt_point p11" href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_read?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb&content=P&contentval=000Ajzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&page=8&prev_page=11&firstbbsdepth=0008qzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&lastbbsdepth=0008Uzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&listnum=20#" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xx[안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonclick="showSideView(this, 'rT3VD_OFc6s0', '', '\uC544\uB2C8\uCE74'); return false;">아니카</A> <SPAN class=bar2>| </SPAN><SPAN class=p11>조회 285</SPAN> <SPAN class=bar2>|</SPAN> <SPAN class="p11 ls0">2009.08.07. 02:20</SPAN> </DIV> <DIV class=article_writer><SPAN class="txt_sub url"><A class=copyurl href="http://cafe.daum.net/home336/1szb/665"><FONT face=Tahoma size=2>http://cafe.daum.net/home336/1szb/665</FONT></A> </SPAN></DIV> <DIV class=article_writer> </DIV> <STYLE type=text/css>.bbs_contents p{margin:0px;}</STYLE> <DIV class="bbs_contents " id=bbs_contents> <DIV class=bbs_contents_inbox> <DIV class="user_contents scroll" id=user_contents name="user_contents"> <TABLE class=protectTable> <TBODY> <TR> <TD><XSCRIPT type="text/xxxxjavascript">//</XSCRIPT> <P> </P> <P> 벌써 다음주면 수업이 끝난다는것이 섭섭해집니다...오랜만에 학생(?)의 느낌으로 돌아간 기분이 좋았거든요..ㅎ</P> <P> </P> <P>첫 주제는 대박엄마님이 질문으로 가져오신 물건..(수원,2008-59543)</P> <P>일단 최초에는 소유자가 4명이었다가 1명의 소유자가 3명에게 증여를 해서이 물건의 소유자가 6명이 되었고 이 상태에서 </P> <P>경매에 넘어간 경우입니다..일단 등기부등본 보는 법부터 설명하십니다..</P> <P> </P> <P>등기부등본은 부동산에 대한 사항을 설명해놓은것으로 여기에는 면적,소유권사항,담보관계,가처분등등..이 있다..</P> <P>그러나 등기부등본은 공시의 효과는 있으나 <STRONG>공신력은 없다</STRONG>는 것을 기억해야 한다..단독,다가구주택의 경우 토지와 건물에 </P> <P>대한 각각의 등기부등본이 있으며 대부분 소유자는 동일인물이나 예외적으로 다른 경우 비로소 지상권,법정 지상권의 문제가</P> <P>발생한다..</P> <P>.아파트나 빌라같은 집합건물은 하나의 등기부등본으로 되어있으며 집합건물또한 땅에 대한 투자이므로  대지권의 개념이 발생한다..그러나 등본상 대지권 미등기라도 실질적으로 지분이 등기만 안된 경우가 있으므로 공신력은 없다는 것이다...(물론 이런경우 낙찰받는데 문제가 전혀 없다..)다시 정보지로 돌아와서....</P> <P>이 물건은 언뜻 보면 지분경매처럼 보이지만 낙찰받으면 문제없이 소유권 이전받는 물건이다...왜냐하면 처음부터 누구의 지분만큼에 대한 가압류가 아니었고 대출을 승계한 상태에서 소유권 이전이 이뤄진데다가 그 이후에 증여가 일어났으므로 은행의 담보권은 건물전체에 미치고 있으므로 말소권리기준이하 자연 소멸되는 간단한(?)물건이라고 하시네요..(소유자가 6명이라 괜히 어려워보였네요..ㅎ)</P> <P> </P> <P> 41페이지...<STRONG>토지별도등기</STRONG>...부동산은 토지,건물 별도로 움직이나 집합건물인 경우 같다...이물건(성남 2004-12983)의 경우..</P> <P>토지를 먼저 확보한 후에 건물을 신축한 빌라로서 처음에 토지에 잡힌 저당권이 나중에  신축된 건물에 추가된 경우다....집합건물의 경우 하나의 등기이므로 같이 저당이 붙는것이며 따라서 말소권리기준이하 소멸되는 전혀 문제없는 물건이다...</P> <P> </P> <P>토지별도등기가 문제가 되는경우도 있으므로 반드시 주의해야 한다...예를들어 선순위 임차인이고 배당도 요구한 경우이나...</P> <P>토지저당이 건물에는 미치지 않는 경우...임차인의 배당은 건물가에서만 받아야 하므로 모자라는 금액은 인수하는 경우가 발생하므로 <STRONG>배당요구한 선순위 임차인</STRONG>이라면 철저히 분석해야 할 것이다...</P> <P> </P> <P>양도세 설명하심...이명박 정부이후 완전 개편...앞으로도 큰 변화는 없을듯......</P> <P>재개발과정 ...선순위 가장 임차인 설명하심...</P> <P> </P> <P>하반기 투자전략에 대해서 설명하심..하반기 아파트에 대한 대출규제가 더 강화될 가능성이 있고 올 초보다 가격도 많이 상승한</P> <P>것도 사실이다..물론 실수요자라면 지금 사는게 좋다고 본다..그러나 투자자의 자세는 오히려 팔아야 하는 시기다...물론 추석이후 상승여력은 있겠지만...지금 개미들이 몰려들고 있을때 시장을 떠나고 다른 트렌드를 읽어내야 한다...</P> <P>시장은 돌고 돈다...마음 급해서 굳이 물건 없는곳에 가서 끄댕이 잡고 계약하지 마라..결국 상투잡는거다..(생략..)</P> <P> </P> <P>언제쯤이면 이렇게 트렌드를 읽는 눈이 생길까요? 설마님 말씀처럼 정답은 발품과 꾸준한 공부에 있는거겠죠?^^*</P> <P> </P> <P> </P> <P> </P> <DIV class="article_subject line_sub"> <DIV class=subject><SPAN class=b><STRONG>8월13일:여섯번째 수업-항상 관심의 끈을 놓지 말자!^*^</STRONG></SPAN><SPAN class=bar2>|</SPAN><A class=txt_sub href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb">부동산 & 경매 투자</A> </DIV></DIV> <DIV class=article_writer><A class="txt_point p11" href="http://cafe361.daum.net/_c21_/bbs_read?grpid=1E0Vp&mgrpid=&fldid=1szb&content=P&contentval=000Akzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&page=8&prev_page=11&firstbbsdepth=0008qzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&lastbbsdepth=0008Uzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&listnum=20#" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xx[안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonclick="showSideView(this, 'rT3VD_OFc6s0', '', '\uC544\uB2C8\uCE74'); return false;">아니카</A> <SPAN class=bar2>| </SPAN><SPAN class=p11>조회 210</SPAN> <SPAN class=bar2>|</SPAN> <SPAN class="p11 ls0">2009.08.14. 01:56</SPAN> </DIV> <DIV class=article_writer><SPAN class="txt_sub url"><A class=copyurl href="http://cafe.daum.net/home336/1szb/666"><FONT face=Tahoma size=2>http://cafe.daum.net/home336/1szb/666</FONT></A></SPAN></DIV> <STYLE type=text/css>.bbs_contents p{margin:0px;}</STYLE> <DIV class="bbs_contents " id=bbs_contents> <DIV class=bbs_contents_inbox> <DIV class="user_contents scroll" id=user_contents name="user_contents"> <TABLE class=protectTable> <TBODY> <TR> <TD><XSCRIPT type="text/xxxxjavascript">//</XSCRIPT> <P> </P> <P> 드디어(?)마지막 날이 오고야 말았네요..아쉽지만 이번 스터디를 통해 좋은 분들과 많이 만났고,작지만 한걸음을 </P> <P>뗀 느낌에 스스로 대견스럽기까지 하네요..ㅎㅎ</P> <P> </P> <P>현재 경매시장이 많이 과열되고 있고 특히 빌라의경우 일반매매로는 대출이 잘 안되기 때문에 더욱더 경락대출 활용</P> <P>가능한 경매로 사람들이 몰려들고 있다..사람들이 모여들때 같이 뛰어든다는 것은 먹을것도 없으면서 비효율적이다...</P> <P> </P> <P>우리가 경매를 공부했다고 해서 반드시 경매로만 부동산을 취득해야 하는것은 아니다..항상 얘기하듯 경매는 부동산</P> <P>재테크의 한 방편일뿐...그때 그때 시장상황에 맞게 일반매매로 접근하는 방법도 유용할 것이다...</P> <P> </P> <P>32p..평택 2006-72:후순위 임차인이며 가압류권자와 안분배당함으로 보증금의 삼분의  일밖에 못받는 상황..</P> <P>                            그러나 집주인이 선순위 저당권 말소 약속을 지키지 않자 계약시 집주인의 다른 재산에 전세권을</P> <P>                            설정함으로 보증금 전부를 지킨 사례..(내 재산을 지키기 위해서라도 기본적인 법 지식을 습득해</P> <P>                            야 한다는...)</P> <P>37p..의정부 2005-58147:역시 후순위 임차인..전입을 빼면서 임차권 등기를 했기 때문에 대항력 유지했고 소액 보증금 </P> <P>                            전액 보호받음..전세권과 구별..(근저당 개념)</P> <P>가장 임차인 사례...설명하시면서..경매 피라미드상 가장 수혜를 보는 사람은 집주인,채무자라는...^^(집값이상으로 </P> <P>대출도 받았으면서 가장 임차인의 소액 보증금까지 챙기는...)</P> <P> </P> <P>48p..성남 2004-15838:설마님 첫 낙찰물건...그러나 잘못된 시세조사로 입찰 보증금을 포기할까 하셨다는데 다행히 집주인의 </P> <P>취하 요구로 해결..(정확한 시세 조사가 경매성공의 지름길임을 강조하심...)</P> <P><STRONG>특수권리...선순위 가처분(</STRONG>처분금지 가처분),건물철거 가처분은 후순위라도 인수됨...</P> <P>                  유치권,법정 지상권,분묘기지권...지상권,지분경매,선순위 임차인...설명하심...</P> <P> </P> <P>수업을 마치고 향후 리콘일정과 수업방향에 대해서 대략적인 설명을 들었습니다..물론  리콘 참여여부를 떠나서 일단 스타디를 들은 모든분들은 우리 336카페 멤버스 회원임으로 항상 관심의 끈을 놓지말고 꾸준히 공부하고 변화하는 시장에 대해 대응할것을 </P> <P>강조하셨습니다....^^</P> <P> 그동안 6주가 너무 빨리 지나간 느낌...이지만..이제부터 시작이라는 생각으로 10기여러분 함께 화이팅해요..^^</P> <P>설마님 그동안 너무 수고많으셨고 감사드립니다...</P> <P> </P></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></DIV></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></DIV></DIV>