한아름네트 동호회

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=610 border=0> <TBODY> <TR> <TD class=c_t1>[권말부록│ 실전 경매 마스터 코스] </TD></TR> <TR> <TD class=c_t2 vAlign=top height=30>현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅱ</TD></TR> <TR> <TD class=c_t3 vAlign=top height=25>분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼</TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=625 border=0> <TBODY> <TR> <TD height=12> <IMG height=12 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.donga.com%2Fdocs%2Fmagazine%2Fshin%2F2005%2F09%2F09%2F200509090500021%2Fimg%2Fblank.gif" width=1></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=610 border=0> <TBODY> <TR> <TD class=c_line>  9. 근린상가 - 사우나 시설은 명도받기가 쉽지 않다   </TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=610 border=0> <TBODY> <TR> <TD class=c_b> <TABLE class=f12 cellSpacing=1 cellPadding=2 width=570 align=center bgColor=#c2c2c2 border=0> <CAPTION vAlign=top align=left>동부산1계 2004 - 15718 상세정보 </CAPTION> <TBODY> <TR align=left> <TD bgColor=#ffffff>구분 저감률 </TD> <TD bgColor=#ffffff>임의(기간) [20%] </TD> <TD bgColor=#ffffff>채 권 자 </TD> <TD bgColor=#ffffff>부산은행 </TD> <TD bgColor=#ffffff>입찰 개찰일 </TD> <TD bgColor=#ffffff>05.04.12 10:00(03/31~04/ </TD></TR> <TR align=left> <TD bgColor=#ffffff>청 구 액 </TD> <TD bgColor=#ffffff>2,000,000,000 </TD> <TD bgColor=#ffffff>채 무 자 </TD> <TD bgColor=#ffffff>(주)다경 </TD> <TD bgColor=#ffffff>다음예정 </TD> <TD bgColor=#ffffff>05.05.16(1,483,940,000원) </TD></TR> <TR align=left> <TD bgColor=#ffffff>용 도 </TD> <TD bgColor=#ffffff>근린 </TD> <TD bgColor=#ffffff>소 유 자 </TD> <TD bgColor=#ffffff>(주)다경 </TD> <TD bgColor=#ffffff>배당종기일 </TD> <TD bgColor=#ffffff>04.10.08 </TD></TR> <TR align=left> <TD bgColor=#ffffff>보 증 금 </TD> <TD bgColor=#ffffff>10% </TD> <TD bgColor=#ffffff>진행횟수 </TD> <TD bgColor=#ffffff>3회(유찰:3회) </TD> <TD bgColor=#ffffff>경매개시일 </TD> <TD bgColor=#ffffff>04.06.29 </TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE class=f12 cellSpacing=1 cellPadding=2 width=570 align=center bgColor=#c2c2c2 border=0> <TBODY> <TR align=middle> <TD bgColor=#f9faf9>주소 ■감정평가내역 </TD> <TD bgColor=#f9faf9>면 적 (단위:㎡) </TD> <TD bgColor=#f9faf9>경매가 진행내역 </TD> <TD bgColor=#f9faf9>임차내역 </TD> <TD bgColor=#f9faf9>등기부상의 권리관계 </TD></TR> <TR align=left> <TD bgColor=#ffffff>부산광역시 수영구 제86-678호 ■감정평가내역 -수영로터리 남측 -현:수영사우나 -차량진입 가능 -버스(정) 인근 -제반교통사정 보통 -세장형 토지 -주위:점포,숙박, 음식점 등 형성 04.07.05 극동감정 </TD> <TD bgColor=#ffffff>대 462.1 (139.8평) 1-4층:각 332.05 (100.4평) 5층:317.47 (96평) 지하:334.08 (101.1평) 제시 외 계단실, 창고 등 95.4 기계실 등 13.5 각 포함 5층 1987.04.01 보존 ------- 토지감정: 18억9461만 건물감정: 9억9554만 제시외 감정:816만 ------- 인근 공시지가: 375만 </TD> <TD bgColor=#ffffff>최초가 2,898,319,900 최저가 1,483,940,000 (52.1%) ----------- 유찰 05.02.01 유찰 05.03.08 유찰 05.04.12 유찰 05.05.17 </TD> <TD bgColor=#ffffff>전입일 구○○ 500만 사업자등록일 04.06.30 월40만 :에임넷 전입일 박○○ 3000만 배당일 04.12.30 월120만 :3층 스포츠 마사지실 전입일 이○○ 9000만 사업자등록일 04.04.21 월140만 전세권 04.04.17 배당일 04.10.05 :토지및건물1층 동측(엘지25시) 전입일 백○○ 1000만 사업자등록일 03.07.10 월150만 배당일 04.07.13 :지하1층 전입일 이○○ (오○○) 2500만 사업자등록일 04.04.22 월70만 :1층미용실 전입일 소○○ 2250만 배당일 04.07.13 :2층여탕 때밀이실 </TD> <TD bgColor=#ffffff>전입일 심○○ 사업자등록일 04.07.05 :수영로또 전입일 주○○ 6000만 사업자등록일 03.03.27 확정일03.03.27 배당일04.07.13 :2층 여탕 때밀이실 저당권 부산은행 (수영) 2002.08.16 24억 저당권 파. 상호 2003.10.15 1억9500만 전세권 이○○ 2004.04.17 9000만 가압류 서울보증 2004.06.07 2900만 가압류 전○○ 2004.06.07 3300만 가압류 도시가스 2004.06.07 4980만 가압류 정○○ 2004.06.26 3250만 임 의 부산은행 2004.07.01 가압류 전력공사 2004.07.29 460만 압 류 수영구청 2004.10.06 압 류 수영(세) 2004.12.30 청구액: 2,000,000,000 *열람일자: 2005.01.15 입찰기간: 03.31~04.07 </TD></TR></TBODY></TABLE> 등기부등본 분석 낙찰자에게 인수되는 권리는 없다. 1순위 저당권자인 부산은행에서 경매를 신청한 사건으로 경매 신청한 1순위 저당권자보다 빠른 권리가 없다. 말소기준권리인 1순위 저당권 이후의 모든 권리는 낙찰 후 소멸된다. 임대차 관계 분석 본건 경매대상 부동산은 부산시 수영로터리에 소재하는 수영사우나 건물로 임차인이 상당수 있다. 그러나 임차인들 역시 낙찰자가 인수(부담)해야 하는 선순위 임차인이 없어 낙찰자와 상관없이 모두 인도명령 대상이다. 종합 분석 사우나 시설이 되어 있는 건물로 명도가 쉽지 않다는 것이 마음에 걸린다. 사우나 전용시설은 권리금을 주장하면 명도받는 데 어려움이 적지 않다. 그렇다고 낙찰자가 사우나 시설 건물을 다른 용도로 전환하는 것도 쉽지 않다. 그렇기 때문에 사우나 시설을 임차해 영업해온 임차인이 쉽게 사우나 사업을 포기하지는 않을 것으로 생각된다. 그렇다면 해결책은 무엇일까. 낙찰받은 뒤 현재 사우나 영업을 하는 임차인과 다시 계약을 체결하고 영업하도록 하는 것이 최선의 방법이다. 지금까지 분석한 것을 토대로 임대수익을 역산한 뒤 경매입찰가를 선정해야 한다. 입찰가 산정 입찰가는 위에서 설명한 것을 기초로 하여 주변 상권이 활발하고 유동인구가 많은 것을 감안하여 최초입찰가(감정가)의 60% 선인 16억8000만원이 적정하다. 그 선에서 낙찰될 확률이 높다.    (계속)</TD></TR></TBODY></TABLE>