시행사업은 이렇게해야

[아이리치]

시행하시는 분이 가져오는 사업계획은 항상 장미빛입니다 토지100%매입, 교평,지구단위,사업승인,시공사도급약정,본PF,분양 100% 되면 사업이익이 얼마남는다 입니다 세상이 이처럼 되면 실패하는 시행사 하나도 없겠지요(저의 희망사항이기도 함) 그러나 세상은 한치도 알수없는 세상 1)토지매입 지연대비 대책 (토지가상승, 토지매입지연에 대한 대책등) 2)교평,지구단위,사업인허가 지연대비 전략(금융비 증가등 대책) 3)분양가의 하락대비(사업계획의95%가격 분양시 수지변화 사업계획의 90%가격 분양시 수지변화등 4)분양율 하락대비: 분양율 50%시 자금흐름(공사비 지연배상액의 사업수지검토 분양율 60%시 분양율 70%시등 다양한 흐름에 대비한 전략대책 5)주상복합의 상가, 아파트상가의 미분양에 대비한 자금흐름등 대책 6)이자율의 변동(PF금리, 중도금이자율의 변동에 따른 이자의 수지변화율등) 7)공사 도급단가의 변동시 수지계획에 미치는 영향 예 3%인상시, 5%인상시등 8)시행사업 기본이 최소 매출이 500-1000억대 인데 사업계획의수준은 동네 베이커리 사업수준임(A4용지 30-40장 수준)= 거의 사진,가설계등등이 많음 9)그래서 금융기관에서 아파트 사업의 경우 시행이익율 7-10% 수준은 되어야 참여 하게됨 (근거 95%분양가에 95%분양시= 90.25% 수입계획달성 나머지 9.75%는 50%에 처분하면 4.875% 남음 즉 95.125%의 사업수지이상이 받쳐주어야만 PF근거가됨 10)항상 3자의 시각에서 냉정하게 사업을 봐야함 (자기사업 나쁘다 실패할것이라고 사업하는 사람 한사람도 없슴) (하다보니 돈깨지고 몸깨지고 신용깨지고 가정까지 깨지는 사람 부지기수임) 11)성공하기 위해서는 여러가지 변수(경기,이자율,수요,정부정책,조세율,공사비,수요자 의 심리,변화 컨셉, 지향점,코드, 칼라등을 면밀히 분석하여야함) 12)시행사업 반드시 전문가의 조력을 받아야함 (자기생각만으로 시행=자기가 100% 분양 받을것이면 무방함) 13)시행사업 잘못하면 자기만 죽는것이 아니라 여러사람 같이 죽임 (내 목슴만 달려있는것이 아니고 여러사람 목슴이 걸려있슴) 1) 왜 시행사가 존재할까? 1군시공사에서 시행/시공 다하면 되지 왜 시행/시공이 있을까 토지작업/토지계약/교평/지구단위/인허가/사업기본조사등이 정말 어렵고 더럽고 힘드니까 아웃소싱준것임 정말 사업초기가 위험하니까 그 위험부담을 시행사에게 넘기고 위험수당(생명수당)주는것이 시행이익임 쉽게 쉽게 내돈 안집어 넣고 남의 서류 카피해서 설계사무실에서 공짜 가도면(척 보면 암...성의없고 법규검토도 없이, 흑백으로) 가지고 아는인맥 총동원해 시공사 찿아가서 시공참여의향서 1장얻어 사업하면 누가 못할까? 그것도 원본(도장 빨간것)찿아 보기 힘듬 시행 정면승부해야됨 자기의 모든것(돈,지식,정열,인맥,비젼,사명)을 걸고 해도 될까말까함 자기돈 10원도 안넣고 100% 계약금대출 해주라함 그러면 성공하면 본인성공 실패하면 남의 돈 깨지는 구도로 시행못할사람 아무도 없슴 2) 그 지역사람을 만나보아야 함 그 지역의 특성, 토지시세, 선호도을 조사해야함 툭하면 카페에 그 지역 묻는글 올리는데 데스크플레이해서는 시행못함 시행은 현장임, 현장이 필수임 그 지역 높은산, 고층아파트에 올라가서 토지의 특성을 잘 파악해야됨 도로에서 디카로 사진 찍어 사업계획서 만들어 오는 시행사도 있슴 3)인허가등을 법규,조례등을 꼼꼼히 살펴야함 해당시청 담당자을 물으면 모른다함 그러나 청와대,안기부등에 아는사람 많다함 청와대,안기부는 시행과는 아무 상관이 없슴 담당자 이름, 전화번호도 모르면서 시행한다고 난리임 조례좀 보자하면 인터넷에 있잖아요 하고 썽부터냄 4)그지역 청약저축 1순위, 2순위자 숫자를 알아야함 그 지역분양성의 바로미터임 물으면 모른다함 그러면 아는것이 무엇이냐고 물으면 시행하면 돈 많이먹는것은 안다함 )시행 18번 토지작업 다 됬다 객관적인 서류는 제출못하면서 100% 되었다고 함 (매매계약서, 인감증명서등 구체적인 서류도 없으면서 무조건 다 되어있다함) (매매의향서에 새로판 목 도장 찍은경우.... 금융기관 담당자 새도장인지,헌도장인지 잘 암 똑같은 목 도장 여러장에 찍은경우(같은 인장집에서 판경우등) 2)1군 시공사가 먼저 할려고 난리다 몇군데 전화해보면 금방 답 나옴 시공의향서 100% 신뢰 족 (시공의향서는 아무 법적효력이 없슴) 시공 의향서 한장없는 현장 한번도 본적이 없슴 일단 1군담당자도 수주해야 하니 말만 잘하면 한장 주는것은 문제아님 (내부 수주검토 의견서등이 있어야만 진짜 시공의향서임) 3)돈은 얼마든지 있다 객관적으로 검증 안되는 사실을 강조 통장에 30-40억 입금된것 보여줌 계좌조회해보면 깡통장이 많음(금융기관 직원을 바보로 아는사람이 있음) 4)사업성은 죽여준다 시행사 사업계획, 수지분석에 적자사업계획 본적이 없슴 분양자는 생각도 안하는데 시행자 혼자서 김치국 부터 많이먹어 배가 터질지경임 객관적인 분양성 검토, 사업성 검토가 필요함 5)우리나라 PF금융기관 몇군데 안됨 우리나라 1군시행사 몇군데 안됨 바닥은 좁은데 신용이 생명임(시행은 신용과 약속을 지킬때 반드시 성공할수 있슴) 6)작은 약속부터 철처히 지키자 작은 약속(약속시간,자료제출기한등)을 못지키는 시행사가 어떻게 큰 약속을 지키리오 1)토지작업   1)계약으로 안심할수 없슴     지주가 계약금을 받았으나 200%을 손해배상하면 끝임    토지계약상 500%등 약정있으나 타인에게 현저하게 불리한 계약은 무효임(판례등)   적어도 사업진행을 원활히 하기 위해서는 중도금 지급이 필수임  2)잔금지급일 등에 사업승인일로 정하는 경우가 있으나 통상적으로 6개월이 경과하면 토지주가   계약을 파기해도 법적대응 방법이 어려움  또한 시공사등에서 PF등을 할시 사업변경승인을 요구하는 경우가 많아 조건에 1차례의 사업변경승인  등을 단서로 달아주는것이 안전함 3)잔금지연시 연체이자등을 명기하여 두어 지급지연시 손해약정을 사전에 해두는것이 안전함 4)고령자,환자들과 계약시에는 조속한 잔금지급등으로 소유권이전해야함   지주의 사망으로 상속등기등의 마찰로 사업지연경우를 본 경험이 있슴 ### 금융비용을 감안하더라도 게약이 완료되면 브릿지론등으로 소유권을 확보하는것이  최고임 5)금융비용 아낄려고 잔금 질질끌어 사업망치는 경우를 많이봄     질질끌어서 이익본 경우 한번도 못봄  (다년간, 수십번의 시행지원경력) 6)지주 작업팀을 맹신하지 말것   지주 작업팀은 시행사 아님 툭하면 지주작업팀에 전화하는 시행자를 봄  믿는것과 확인하는 것은 차원이 다름 적어도 사업시행하고자 하는 사람은 지주와의 직접면담을 해야됨 ### 지주와는 일면식도 없이 사업시행해서 100-200억 먹어려고 함 7)시행사업은 세가지임  1)돈으로 시행사업 하는경우    자기 돈도 있고  전문가를 제대로 대접해주고 고용해서 하거나  2)몸으로 시행하는 경우    직접 필드로 뛰면서 지주와 만나고 인간관계 맺고해서 시행하는 경우 3) 돈도 제대로 없으면서, 전문지식도 없으면서, 전문가를 고용도 안하면서, 직접몸으로 뛰지도  않고 남이 만든서류 3-4차 카피서류 들고 다니면서 시행하려고 하는사람들 ) 시행사업: 욕심과의 전쟁    1)시행이익: 통상 100-200억 이상이 기본임    2)초기투입자금: 10-50억 수준이 대부분임    3)자기자본 수익율 : 자기돈 10억 넣고 100억 -200억 이익보려함    4)시행사업: 토지작업 80%, 인허가 10%. 분양10% 수준으로 보면 됨     (좋은 재료(땅을) 적정한 가격에 매입해서 소다붓고 물 붓고,양념넣어 재료값의 2-3배 받는사업임)    5)가장 기본은 좋은재료를 적기에 구입하는것이 최대관건임     6)매입은 타이밍임    7)자기자본은 몆십배 이익을 보려하고 차입금이나 투자자는 적게 주려하니 투자가 지연되어      제때 매입을 못하는 경우가 허다함    8)자기자본에 대한 수익도 중요하지만 타인자본에 대한 수익도 중요함    9)자기 노력에 대하여 너무 높은 평가를 하려함      서울대 교수 연봉이 얼만지, 장관 연봉이 얼만지도 모르고 기본 10-20억 주라함     간단한 예로 1군시공사 대표이사  연봉이 얼만지 알아야함   10)남은 적게 먹어야하고(지주,설계,시공,금융등) 자기는 많이 먹어야 한다는 생각을 가지고 있는      경우를 많이 봄  ### 갈라 먹는다, 같이 산다, 1건의 성공은 향후 사업의 소중한 경험으로 삼는다는 생각으로 임하면     시행 성공 가능성 높음#####  2)시간과 의 전쟁    1)지주 작업 질질 끌어 낮게 매입한 사례 한건도 못봄      신속,정확하게 매입하는것이 중요.....결론 돈문제    2)계약금만 치고 사업승인후 잔금치는 구도로 가면 중간 복병이 많음     (신속한 브릿지론등으로 소유권을 확보하는것이 사업 안전성의 첫번째임)    3)남이 잘못되었다는 생각을 많이 함      땅 시세 100만인데 200-300만원 주라함.... 무조건 나쁘다는 생각함      시행사는 자기돈 10-20억 가지고 100-200억 남긴다...(자기사업은 정당하고 남은 도둑놈이라    는 생각으로 시행하면 어려움이 많음    4)지주 작업팀 말만 믿지 말고 직접 지주와의 면담등 현장을 뛰어야함 1, 아파트,주상복합 계약급,중도금 지원 2, 기본 사항: 1)세대수: 300세대급이상                     2)토지 작업완료(매도의향서 인감날인등 객관적으로 계약을 확인할수 있는서류)                     3)치밀한 사업계획서(사업일정,분양가의 적정성, 공사비등의 적정성)                     4)1군의 시공의향서등(1군 내부 심의자료등을 확인할수 있어함)                     5)교평,지구단위 대상의 경우 그 서류                     6)인,허가 관계점검서류(인,허가 접수증또는 해당 건축사 의견서등)                     7)가 설계도면등                     8)시행사 관계서류                        1)사업자등록증사본                        2)법인등기부 등본                        3)주주명부                        4)시행자금 조달계획(초기 시행자금조달계획/차입계획등) 3,기본서류등을 충분히 검토후 계약금,중도금,잔금등을 지원하게 됩니다 4,검토시간: 1)일반적으로 검증된 사업장 10일 이내 지원가능                   2) 정밀 검증이 가능한 사업장 .... 사업성검증기간 필요 5, 자금지원시기등은 시행사의 치밀한 서류 준비에 의해 조기에 집행이 가능합니다 6, 일부시행사분들은 기본 자료도 안주고 자금지원여부만 질의 하는 경우가 있어 황당함    (서류도 정밀하게 검토안해보고 자금지원 가부 결정한다는것은 어불성설임) 7, 또한 일부 시행사분들은  보안이라고 서류을 줄수 없다고함     (그러면 어떻게 판단 하리오) 8, 어떤 시행사분들은 자료를 메일 이나 웹하드로  송부요청하면 불가하다고 함  (통상 이런건은 남의 서류를 받아 어랜지하는분이 대부분으로 판단함...본인 컴퓨터에  내장 되어 있지 아니하고 서류을 받아 복사본이나 팩스로 송부하고자 하는경우가 대부분 으로 판단함) 일반적으로 아파트등 사업시행자분들은 아파트 부지를 매입하고 즉 담보를 제공하거나 시공사 연대보증또는 채무인수조건등로 하면 브릿지론이나 본PF가 문제 없는 것으로 생각하는분이 많으나 1)시행사의 신용등급 2)대표이사및 이사의 개인신용도 3)주주의 신용도등을 종합점검 하게 됩니다 그러므로 금융기관과의 사전협의를 통하여 1)시행사의 신용등급(재무구조등)을 사전 검증받는것이 좋습니다 특히 부채비율, 적자기업등 신용등급이 안나옴 2)시행사의 대표이사,이사,감사의 개인신용도 일반대출금,국세,지방세 연체여부, 특히 신용카드연체여부, 현금서어비스 이용도등 3)시행사 주주의 개인신용도등 토지을 매입하고 이전등기후 금융기관 대출접수시 신용등급 열위로 대출이 어렵거나 가산금리를 적용받게 되니 사전에 주기적으로 점검이 필요합니다