부동산점유이전금지 가처분

[고구마]

- 기준일 2010. 3. -

1. 부동산점유이전금지 가처분의 필요성

임대차관계에서 흔히 발생하는 문제로서 임대차계약이 해지되었으나, 임차인이 점유하고 있는 목적부동산의 명도 (부동산에 대한 점유를 완전히 포기하는 것) 하지 않은 경우에는 건물명도청구소송을 통하여 점유를 배제하여야 한다. 다만 소송절차라는 것이 하루이틀에 끝나는 것이 아니므로 그 사이에 채무자가 제3자에게 점유를 이전한 경우에는 승소판결문을 받는다고 하더라도 강제집행에 착수할 수 없고 새로운 점유자를 상대로 다시 명도청구소송을 받아야 하는 번거로움이 있다. 따라서 이러한 경우를 대비하여 채권자가 부동산에 대한 인도 및 명도청구청구권을 보전하기 위하여 목적물의 인적, 물적 현상의 변경을 금지시킬 필요성은 상당하다고 하겠습니다.

2. 신청서류

* 신청서 1통

* 부동산목록 4통 (많이 가져 가시라)

* 권리증서 사본 1통

* 부동산등기부등본 1통

* 부동산목적물가액 산정할 수 있는 서류 (등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 공시지가확인원) 1통

* 주장을 소명할 만한 서류 (전입세대열람내역, 임대차계약서)

(* 당사자가 법인인 경우는 법인등기부등본 1통 )

(* 대리인이 신청할 경우에는 위임장 1통 )

3. 목적물가액 표시

* 건물등기부등본, 건축물관리대장, 공시지가확인원, 토지대장에 따른 부동산시가표준액을 산정하여

  목적물가액을 신청서 표지에 기재한다.

* 다만, 산출내역서에는 목적물가액 뿐만 아니라 소송물가액까지 표시하기도 한다 :

    부동산시가표준액 x  30/100  x  1/2 산식이 소송물가액이다. (* 2006.3.23. 민사소송등인지규칙)

* 소송물가액은 본안소송의 소가일 뿐 담보액 산출의 기준은 부동산시가표준액이 된다.

* 원칙적으로 목적물가액은 건물분과 토지분을 모두 산출하되,

    집합건물은 법률실무상 토지부분은 산정하지 않고 건물분만 산정한다. 

4. 신청비용

* 인지대 2,500원 (현금공탁인 경우에는 2,000원)

* 송달료 3,020원 (2008.4월 현재) x  당사자수 x  3회분  (법원마다 다를 수 있음)

* 증지   3,000원 (건물 하나당) <- ???

* 등록세, 교육세  - 점유이전금지가처분은 등기하지 않음으로 없음

* 공탁금액 (이는 법원에서 담보명령이 나오면 납부함)

- 부동산시가표준액 x  1/20 (법원의 담보명령에 따라 다를 수 있음)

- 보증보험공탁인 경우 부동산 시가표준액 x 1/20 x 0.422% 적용 (최저 15,000원)

5. 신청서의 제출

(위 2번의) 신청서류 + (4번의) 납부영수증을 가지고

본안의 관할법원 민사신청과 가처분담당자에게 제출한다.

6. 결정

법원은 신청서만을 근거로 판단하여 인용 또는 기각 결정을 내리게 됩니다.

7. 담보의 제공

보통 실무에서는 담보제공의 재판을 하지 않고 채권자가 담보를 제공하는 조건으로 가처분명령(조건부담보명령)을 하는데 가처분 결정 후 현금공탁이나 공탁보증보험증권을 발급받아 가처분집행신청 때 건물소재지 관할법원 집행관에게 제출합니다. 가처분신청시 미리 공탁서를 발급받아 함께 제출하여도 무방합니다.

- 처분금지가처분에서는 담보제공 여부에 따라 가처분결정을 해 준다는 점에서 점유이전금지가처분과는 절차가 약간 다르다.

8. 집행

점유이전금지가처분신청은 일반적으로 부동산에 대한 가압류 또는 가처분과 달리 실제 집행이라는 문제가 남는다. 즉 목적물이 소재하고 있는 곳에 집행관을 대동하여 방문한 후 이 부동산은 처분이 금지된 부동산이라는 사실을 알리는 통지문을 붙여야 집행이 완료가 된다. 점유이전금지가처분 결정문 송달받은 날부터 14일이내 가처분집행신청해야 하며 이를 하지 않은 경우에는 결정문만으로는 아무런 효과가 없다고 하겠다.

따라서 이 경우에는 건물소재지 지방법원 집행관사무실에 방문하여 가처분집행신청서(강제집행신청서)를 제출하여야 한다. 필요한 서류로는 공탁보증보험증권 (현금공탁은 공탁서), 가처분결정정본 2부, 가처분집행신청서 1통과 신분증, 도장 (대리인이 신청할 경우에는 위임장 1통과 대리인의 신분증과 도장, 채권자의 도장)을 지참하여야 한다. 참고로 목적물소재지 약도도 첨부하여 주는 것이 좋다. 제출된 가처분결정문정본 2부 중 1부는 집행관이 현장에서 가처분집행을 하면서 채무자에게 송달하게 된다.

9. 법률사무소 수임 실무

- 수임료 : 약90만원선 (인지대, 송달료 및 제반비용 포함. 공탁금액 제외)

- 가처분이 인용되지 않을 경우에는 인지대, 송달료 및 제반비용을 제외한 나머지 수임료는 반환한다.

- 점유이전금지가처분신청의 경우에는 집행이라는 절차가 추가됨으로 인하여 집행신청서의 작성 및 집행시 현장참가 등의 사정으로 인하여 처분금지가처분신청시의 수임료보다 약 50~60% 추가된다.