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대법, 비공인중개사는 ‘부동산 카페’ 못 쓴다(?)
공인중개사가 아닌 사람이 ‘부동산 카페’ ‘발품부동산’ 등 공인중개사임을 연상시키는 명칭으로 광고하면 불법이라는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 1부(주심 이인복 대법관)는 공인중개사가 아닌데도 부동산 카페 등의 명칭으로 광고물을 만든 혐의(공인중개사 업무 및 부동산거래선고법 위반)로 기소된 이모 씨에게 무죄를 선고한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다고 31일 밝혔다.
이 씨는 지난해 1월 경기 김포에 ‘부동산 cafe’ ‘발품 부동산’이라는 간판을 야외에 내걸고 ‘발품부동산 대표’라고 적힌 명함을 쓰며 부동산 투자자문업을 해왔다. 현행법상 공인중개사가 아닌 사람이 ‘공인중개사’ ‘부동산중개’ 등 유사 명칭이나 공인중개사임을 연상시키는 단어를 사용해 광고하지 못하도록 돼 있다.
1심은 이 씨의 광고행위가 불법이라며 벌금 100만 원을 선고했지만 2심은 ‘발품부동산’ ‘부동산 cafe’가 일반인에게 부동산중개소로 오인되지 않는다고 판단하고 무죄를 선고했다.
하지만 대법원은 부동산이란 표현이 일상에서 부동산중개라는 의미로 흔히 사용되고, 이씨가 내건 간판에 작은 글씨로 ‘주택, 공장매매/임대전문’이라고 적혀있던 점 등을 종합해보면 이 광고행위가 이 씨를 공인중개사로 오해할 위험이 있다고 판단했다.
* 이 판결에 대한 구체적인 판결문이 없어 오해의 소지가 있음.(판결문 추후 게제 하겠음)
매매업과 중개업은 구분되어 영업을 하고 있음.
제목: 부동산 매매업 및 임대업과 부동산중개업과의 차별성에 대한 질의 <건설교통부 2007.04.03>
Q,<질의> 저는 현재 부동산중개업을 운영하고 있는 공인중개사입니다.
요즘 부동산시장의 불확실성과 경기저하로 인하여 부동산중개업의 불황으로 고심을 해 오던 중 부동산 매매업과 임대업을 하는 것이 어떨까 고민을 하게 되었습니다. 막상 부동산 매매업과 임대업을 시작할려고 하다 보니 현재 본인이 중개업소를 운영하는 대표공인중개사이기 때문에 공인중개사업무 및 부동산거래신고에관한법률과의 저촉으로 인한 불이익을 당하지 않을까 염려되어 다음과 같이 요약하여 유권해석을 의뢰하게 되었습니다.
*<질의 내용> 1. 본인이 현재 운영하고 있는 부동산중개사무소를 폐업하지 않고 그대로 유지 운영하면서 다른 사업장에 대하여 부동산매매업과 임대업에 대한 사업자등록을 필한 상태로 사업을 재개하면서 그에 대한 운영은 전문경영인에게 맡겨서 운영케 하는 행위.
2. 부동산매매업과 임대업을 운영할 사업장에 대한 상호 및 옥외 광고물에 대한 문안으로 '부동산 매매 전시장, 또는 '부동산 직거래 전시장' 등과 점두광고로 '본 사업장은 부동산 중개업소가 아니며, 매매와 임대를 직거래로 거래하는 부동산에 대한 일종의 소매점'이라는 것을 고지하고 영업을 하는 행위.
3. 부동산매매업과 임대업을 운영할 사업장에서는 일체의 중개행위를 하지 않을 것이며, 아울러 매매 또는 임대에 대한 중개가 필요할 경우에는 별도로 업무협약을 체결한 일반 부동산중개 업소와 중개행위를 할 것이며, 일체의 수수료 또는 실비의 수수 행위는 하지 않을 것임.
이상과 같이 부동산 매매업과 임대업을 하고자 하는데 자칫 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에서 규정하고 있는 무등록중개, 유사명칭사용 등에 관한 조항과 상충되는 것이 아닌 지 알고 싶어서 유권해석을 의뢰하게 된 것입니다.
본인이 생각하기에는 일반적인 소매점에서 물건을 도매시장에서 확보하여 자신의 소매점에서 소비자에게 매매를 한 후에 매매 차익을 챙기는 행위와 물건만 부동산으로 바뀌었을 뿐으로 이 역시 부동산의 처분하고자 하는 소비자에게서 정당하게 사업자등록을 필한 사업자가 직접 매입 또는 임대 행위를 하는 것이므로 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률에는 저촉받지 않을 것이라고 사료됩니다.
현재에도 일반인들이 벼룩시장등으로 통한 광고로 직접 거래를 하고 있거나 부동산이나 투기자본을 이용하여 직거래가 많이 이루어지고 있으므로 이것을 더욱 더 합법화 된 공간에서 합법적인 사업자등록을 한 후에 정당한 세금납부와 아울러 안정적인 부동산거래를 해 보고자 하는 뜻에서 유권해석을 의뢰하오니 빠른 시일 내에 답변을 주시면 감사하겠습니다.
A, <답변> 평소 건설교통행정에 관심을 가져주신 점에 감사 드립니다. 고객님께서 참여마당신문고에 제출하신 민원에 대하여 아래와 같이 회신드립니다.
●「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제33조 제1호의 규정에 따르면 중개업자는 토지, 건축물 등 “중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위”를 금지하고 있으므로, 중개업자가 중개업을 영위하면서 부동산매매업을 겸업할 수 없습니다. 다만, 중개업자도 부동산임대업의 운영은 가능할 것입니다.
●질의하신 바와 같이 해당 사업장이 부동산중개업소가 아닌 매매.임대 직거래 사업장임을 광고하고 영업을 하는 경우에도 중개업법령에 따라 등록된 중개업자는 부동산의 매매업이 금지되어 있음을 알려드립니다. |
<자료:위키백과사전-상법> ☞중개인 타인 사이의 상행위를 중개하는 것을 영업으로 하는 자를 중개인이라 한다. 중개인은 널리 타인간의 상행위를 중개하므로 특정 상인을 위하여 계속적으로 상행위를 중개하는 중개대리상과 다르고 또 상행위를 중개하므로 상행위 이외의 법률행위를 중개하는 민사중개인과도 다르다. 또한 중개를 할 뿐이므로 그가 중개하는 상행위의 당사자가 되는 것이 아닌 바, 이 점에 있어서 자기의 이름으로 위탁자를 위하여 물건을 매매하는 위탁매매인과도 다르다. 중개인은 견품(見品) 보관의무(95조), 계약증서 교부의무(96조), 중개에 관한 장부작성의무(97조), 당사자의 요구가 있는 때에 당사자의 성명·상호의 묵비의무(98조) 및 성명·상호를 묵비한 때의 개입의무(99조) 등의 특정한 의무를 부담한다. 그리고 중개인은 계약증서의 교부·교환 후에 중개료를 청구할 권리를 가지며, 중개료는 특약이 없으면 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다(100조 2항). ☞주선행위자기의 명의(名義)로써 타인의 계산(計算)으로 법률행위를 할 것을 인수하는 행위를 주선 행위라 한다(46조 12호). 주선의 목적인 행위는 위탁자에 대하여 상행위이든 아니든 상관 없고 이 목적에 따라 상법은 위탁매매(110조), 운송주선(114조) 및 준위탁매매(113조)의 3종 주선업에 관하여 규정을 두고 있다. 주선업은 대리상제도와 더불어 국제무역의 진전에 따라 발달한 제도로서 외국이나 또는 원거리간의 거래에 있어서 기업활동의 범위를 확대하여 주는 기능을 발휘한다.☞위탁매매업자기의 명의로써 타인의 계산으로 물건 또는 유가증권의 매매를 인수하는 것을 영업으로 하는 것을 위탁매매업(委託賣買業)이라 한다(101조). 즉 위탁자의 계산하에 위탁매매인이 스스로 계약당사자가 되어 물건의 판매와 매수를 하는 것이므로 위탁매매인은 그 행위의 결과인 권리·의무의 주체가 되는 것이나(102조), 그 행위의 경제적 효과는 타인(위탁자)에 귀속한다. 계약당사자가 된다는 점에서 대리인·대리상 및 중개인과 차이가 있다. 위탁매매인과 위탁자 사이에는 '타인을 위하여 법률행위를 할 것을 위탁하고 그것을 인수하는 계약' 즉 주선계약이 체결되므로 이것의 성질은 위임계약(민 680조)이고 따라서 위임에 관한 규정이 적용되나(112조), 상법은 민법상의 일반원칙을 보충하기 위하여 몇 가지 특칙을 두고 있다. 즉 위탁매매인은 위탁받은 매매를 한 때 지체 없이 위탁자에 이를 통지하고 계산서를 제출할 의무를 지고(104조), 거래상대방이 채무를 불이행할 때에는 위탁자에 대하여 위탁매매인이 이를 이행할 이행담보책임(履行擔保責任)을 지게 하고(105조), 위탁자가 매매에 관하여 지시한 사항을 준수할 지정가액준수의무(指定價額遵守義務)가 있고(106조), 위탁매매인의 선량한 관리자로서의 지위로부터 위탁물의 하자가 발견된 때의 하자통지의무가 발생하고(108조), 매수(買受)를 위탁한 자가 상인인 경우 상사매매에 있어서의 매수인이 부담하는 목적물 검사·통지의무, 적물보관·공탁·경매의무 등의 의무를 부담한다(110조). 위탁매매인은 이상의 의무를 부담하는 한편 대리상과 같은 유치권(91조, 111조)·목적물 공탁권·경매권(競賣權)(109조, 67조) 및 개입권(107조)을 갖는다. 위탁매매인은 원래 위탁자를 위하여 주선하는 것을 목적으로 하는 상인이므로 자기 스스로 위탁자에 대하여 이해가 대립하는 매도인 또는 매수인의 지위에 설 수 없는 것이나, 거래소의 시세가 있는 물건의 매매위탁을 받은 때에는(예;증권거래소의 증권거래) 직접 매도인이나 매수인이 될 수 있다. 이 권리를 개입권이라 한다(107조). 이것은 위탁자의 이익을 해치지 아니할뿐더러 위탁의 목적이 신속하게 달성되고 비용과 절차를 경제할 수 있기 때문에 인정된다. ☞준위탁매매업자기의 명의로써 타인의 계산 하에 판매나 매수 이외의 행위를 영업으로 하는 때 이것을 준 위탁매매업이라 한다(113조). 위탁매매업과 다른 점은 다만 주선(周旋)하는 목적만이 다른 것이므로 상법은 위탁매매에 관한 규정을 준용하도록 하였다. 예컨대 출판·광고의 주선업, 보험계약의 주선업 등이 이에 해당한다. |
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