11월28일 12월5일 부동산투자이론

[온달견우코난똘이]

*13강

최종 12,657명...1차 9,800명

올해 시험은 꽤 어려웠음에도 올해 수준보다 약간 쉬워도 15,000여명 정도선...

1차는 1/3은 떨어지고 동차가 1/3정도 차지한다.

중개사법 2문제 공시법에서 1문제 복수답안...

합격자 모임, 호텔, 식순 프린터, 국민의례

실무임원진 선출, 직원모집, 명성, 영남 9개정도 부동산

*투자론 (6~8문) 올해는 5문제중 4문제가 계산문제

1.개념 : 투자와 투기

2.★투자의 위험과 수익

3.포트폴리오(분산효과)

4.화폐의 시간가치(미래가치, 현재가치)

5.★★부동산투자분석기법(비용과 수익 비교하여 투자결정)

-할인현금수지분석법-어림셈범-비율분석법

*320쪽 부동산투자이론 부자= 머니파이프라인이 다양...

<1> 개념

*① 투자는 장기간, 생산활동, 이용, => 취득+이용(사용 수익)+처분/ 소득이득과 자본이득 -> 정상가격(최유효사용 반영)

②투기는 단기간, 생산활동과 관계없이 양도차익목적으로 보유하고 있다가 되파는 것. =>취득+운영단계없다+처분 / 소득이득없다. ->투기가격(최사의 특수상황★)

1억 1.1 1.2 1.3 1.4(소득이득) 1.5억매각(자본이득)

<2> 부동산투자의 장점★

1.인플레이션 헷징

인플레이션 : 물가상승, 화폐가치 하락...경기 호향국면일 때 발생(경기침체때 물가상승은 스태그플레이션)...부동산을 구입하면 인플레이션 보호기능...광한리 매립지 땅값 30년전 1천~1천5백원에서 1만배 상승...자장면10배상승...

inflate : 부풀리다, 팽창시키다. 남미소장수 소금...

① 고정금리 : 차입자 유리, 대출자 불리(인플레이션 위험)

②변동금리(인플레이션과 직접적 관련): 차입자 불리, 대출자 유리.

<13회> 은행은 갑에게 1천만원 고정8%

다음날 인플레이션...차입자가 유리하다. 봉급자보다는 기업가가 유리하다.

은행은 위험을 막기 위해 변동금리로 바꾸면 유리해진다.

2.소득이득과 자본이득의 기대

3.절세효과

-① 감가상각비 : 1년 5천만 감가상각비(과세에서 공제) 6억빌렸을 경우 8%이자율 = 4,800만원 과세에서 공제

-② 이자비용 =>과세공제

4.소유의 긍지

5.지렛대 효과★ (지분수익률의 극대화)

5천만원/6% 차입

① 1년에 수익률 30% => 정의 지렛대 : 총수익률 < 지분수익률(계산문제★ 322쪽)

-②1년에 수익률 3%  => 부의 지렛대 : 총수익률 > 지분수익률

고가성 -> 금융부채(차입금) ->산출효과

              수익은 높지만 위험도 높아진다.(즉 채무불이행 위험, 금융적 위험)

[사례]은행돈 빌려서 개발은 긍정적인 병원장 테라스 하우스 투자...

[사례] 고객 푹 숙이도로고 만든 지렛대 초졸 상인...

지분수익률=지분수익/지분투자액=(전체순수익-이자비용)/지분투자액

1천억 => 지분 300억, 저당 700억/년7%=49억이자

전체순수익은 100억(10%)

<풀이> (100-49)/300 = 0.17

*은행에서 빌리면 빌릴수록 수익은 커지고 (채무불이행) 위험은 커짐(금융적 위험)

지분수익률
(1) 공식

지분수익률 = 지분수익 = (총수익 - 은행이자)

지분투자액 (총투자액-타인자본)

(2) 예제

연초에 을용이가 40억원의 자기자본과 60억원의 타인자본(연10%금리)으로 100억원 상당의 오피스빌딩을 매입하여 연말까지 14억원의 수익을 올렸다. 사랑부동산의 수익률과 백중이의 자기자본대비 투자수익률 (지분수익률)은 각각 얼마인가 ?

☞

① 사랑부동산의 수익률 = 총수익 = 14억원 = 14 %

총투자액 100억원

② 을용이의 지분수익률 = 지분수익 = 총수익 - 이자비용 = 14억 - 6억= 20 %

지분투자액 지분투자액 40억원

*14강

개발은 종합예술, 원룸 아파트 주택 상가 토지 개발 단계 순...

개발 = 지주작업, 시공사, 인허가, PF금융(자금조달), 분양마케팅

[사례] 5,000만원 이면 2억5천...1억가지고 있으면 5억대출 가능...

70~80% 융자 7~8%이자...단타는 고수...일반적으로 장타(전세로 보증금 월세(소득))

5년뒤 3억짜리가 5억되면 자본이득...

빌라 5채...10년동안 10억이상...

①타인자본을 이용할 경우 ...

②위험을 부담하면서 수익률 높이는 행위

③④⑤

제2장 부동산투자의 위험과 수익 326쪽

2.부동산투자의 위험유형

(1)사업상

①시장위험

②운영위험(근로자 파업)

③위치적 위험

(2)금융적 위험 : 원리금 갚을 수 없다.

부채가 많으면 많을 수록 원금과 이자에 대한 채무불이행 가능성 높아짐.

(3)법률적 위험 : 건폐율 용적률 변화, 부동산세제등의 변경

(4)인플레 위험 : 고정금리와 변동금리

(5)유동성 위험 : 시장가치 손실가능성...환금성 곤란

급매의 손실가능성...(10%경매보다 12~20% 급매가 더 나은 현실)

<2>수익률

1. 기대수익률★★(예상)

(1)실현될 수 있는 수익률의...가중평균의 합...

가중평균= 수익률× 확률

*기대수익률은 각 상태가 발생할 확률에다 각 상태가 발생할 경우 실현되는 값을 모두 더해서 구해진다.x

(2)확률적으로 계산되는 기대수익률

<19회 기출>소수로 바꿔어서 계산

2.요구수익률★(위험)

(1)

위험때문에 충족되어야 할 최소한의 기대수익률

(2)위험-수익의 상쇄관계 : 위험과 수익은 비례관계

위험이 높을 수록 가치는 상충관계 : 반비례관계

요구수익률 = 무위험률 +위험할증률+예상인플레에 대한 위험 할증률

*무위험률=순수이율=안전이율(시간의 대가)

*위험할증률 : 위험의 대가(위험이 높으면 높을 수록 수익이 높아짐)

*피셔효과 : 인플레이션율 반영

*1,000만원 빌려주면서...이자요구...갑은 20% 을은 50%

4%무위험 + 16%

4%무위험 + 46%(위험이 높으면 높을 수록 요구수익 높아진다)

3.실현수익률(처분)

5.기대수익률과 요구수익률의 관계*336쪽

<4>투자가치와 시장가치

[사례] 출장비로 1천만원 적립...

돈놀이 10%(요구수익)...주식 15%(기대수익)...500만(50% 손해) 실현수익

기대>요구 : 투자결정

*15강 [사례] 사륜구동 4×4

<4>

1.투자가치 : 주관적 가치

2.시장가치 : 객관적 가치

2억짜리 시장가치를 갑은 주택을 을은 공장을 짓기 위해 투자가치...

갑은 1억,을은 3억...따라서 투자가치가가 클 때 투자를 결정한다.

투자가치>시장가치(시장가치가 작아야 한다)

제3장 위험의 측정과 분석

<위험과 수익분석>

1.평균 분산 결정법(지배원리)

평균(수익), 기대치, 가중평균

분산(위험), 표준편차

ex)갑 : 10%기대수익 4% 위험

     을 : 10%기대수익 3%위험=>채택(기대수익이 같으면 위험이 작은 쪽)

예상수익률의 가중평균값인 소득의 기대치

기대수익률이 같으면 분산이 작은 것 선택

341쪽 표

<3>포트폴리오 이론 344쪽

4.포트폴리오 위험(총위험) = 체계적 위험+비체계적 위험★★

-체계적 위험 : 누구나 피할 수 없는 위험, 원유값, 금값, 이자율은 체계적 위험...분산불가능한 위험, 시장상황, *요구수익률의 위험률은 체계적 위험을 가리킴...

-비체계적 위험★★ : 피할 수 있는 위험. 분산가능한 위험, 부동산 개별특성, 번지가 다른 땅의 다른 크기

집중투자와 분산투자...따라서 비체계적 위험을 줄이기 위해 포트폴리오 필요.

(1)체계적 위험 : 분산불가능 (2)비체계적 위험 : 제거가능한 위험

6.상관계수 : 수익률간의 방향

①동일방향 +1 -> 위험한 투자

②다른 방향 -1

-1≤상관계수≤+1

[사례] 우산 양산(다른 방향) ≤상관계수≤우산 비옷(동일방향)

상관계수는 낮을 수록 유리!!!

7.최적포트폴리오 선택 347쪽

(1)효율적 전선 : 평균분산법->연결한 곡선 : 우상향 곡선

위험이 클수록 수익도 커진다.

(2)무차별곡선 : 2개 재화를 배합하였을 때, 동일한 효용을 연결한 곡선.

(3)최적포트폴리오(341쪽참조) : 접점에서(교차점x) 최적의 포트폴리오

수익 |      |

      |      |

      |_____|a_평균분산법___

      |       |

      |       |

      |       |

      -----------------------위험

[사례]

*16강

화폐의 시간적 가치 (복리계산 체계수)

(1)미래가치 ①②③

(2)현재가치 ①②③

[사례] 정기예금 1천만원(3년,이자10%)

 ①단리:1천만 + 1천만×10%×3 = 1,300만

②복리 : 1천만 + 1천만×10% + 1,100만×50% +1,210×10%=1,331만

<2>미래가치의 계산을 위한 자본환원계수

①일시불내가계수 : 현재 1만원 5년뒤(8%복리) => (1 + r)ⁿ

금액×공식 = 14,693

②일시불현가계수 : 5년뒤 1만원의 현재가치(8%)=> 1/(1 + r)ⁿ

6,805원

③연금의 내가계수=일만원씩5번=>{(1 + r)ⁿ-1}/r

58,666원

④감채기금계수-> ▶ 매기간 불입할 금액 = 목표 적금액 x 이율 / [(1 + 이율)ⁿ - 1]

⑤연금의 현가계수

⑥저당상수  ▶ 매기간 상환할 금액 = 저당채권액 x 저당이자율 x (1 + 저당이자율)ⁿ / [(1 + 저당이자율)ⁿ - 1]

*17강

[사례] (1)명성 (2)멘토(실무강의) (3)건강

특수경매 NPL

제2장 현금흐름(수지)의 측정

1. 지렛대효과는 지분수익률 증가

2. 사금법인유

    기대수익은 예상수익, 가중평균치

    요구수익은 무위험률+위험할증률, 위험과 수익은 비례관계

3. 포트폴리오 : 비체계적 위험 제거 목적

4. 상관계수, 화폐의 시간가치

5.부동산투자분석기법

①할인현금수지분석법②어림셈법③비율분석법

*현금수지분석

358쪽

<2>

10억 1억 1.1 1.2 1.2 1.3  15억

영업수지계산(소득이득) + 지분복귀액계산(자본이득)

*영업수지(소득이득)

12세대 ×1,000만= 1억2천만원

가능조소득          1억2,000

-공실불량부채        -1,500

+기타소득(자판기)   +500

---------------

유효조소득           1억1,000

-영업경비                -5,000

---------------

순영업소득               6,000

-부채서비스액(저당지불액) -1,200 

----------------

세전현금수지             4,800

-소득세                     -500

----------------

세후현금수지            4,300

경 빚 세

*영업경비 포함되지 않는것★★

*지본복귀액

매도가격    15억

-매도경비 -3,000

----------------

순매도가격 14억 7,000

-미상환저당잔금 -6억

-----------------------

세전현금수지     8억7,000

-자본이득세           7,000

-------------------

세후현금수지     8억

경 빚 세

*할인금현 세후 수지분석법

*부동산금융론18강 5~6문제

[사례]경매가 140억 유치권 30억 =>67억

윈도우 실내골프장...설비투자

100억 ->10%  현대스위스 28%요구 1년에 28억...

1.개설

2.저당상환방법★

3.저당유동화제도MBS★

4.한국주택금융공사★

5.자금조달방법(봉급자 금융)★

제2장 부동산금융의 기본개념

1.자금융통

주택금융이 주로 이룬다.

2.기능

거래활성화, 공급확대, 저축유도와 자금조성, 경기조절(호황이면 금융축소), 주거안정

3.원칙

민간자금 확보, 장기저리, 대출채권 유동화, 신용

4.특징

<2>주택소비금융과 주택개발금융

(1)수요자금융(주택소비금융) ->저당대부(융자) : 장기저리, 일시불 융자, 분할상환

(2)공급자금융(주택개발금융)->건축대부 : 단기고리(공사중에 받기에), 분할융자(단계적), 일시불상환

<3>저당위험

1.채무불이행위험(대출자위험) 차입자×

2.조기상환위험(대출자위험)★

저당이자>시장이자★

제3장 저당상환방법★★

<1>원리금 상환구조에따른분류

1.원리금 균등분할 상환(균등지불저당CPM)

원리금=저당지불액=부채서비스액

기간 말에 가까울 수록 이자지급 비중이 급감 원금상환 비중 높아진다.

2.원금균등상환(체감식 상환CAM) 카드론 대출

원리금이 체감

원금상환액은 일정하고 이자지급액은 감소...

3.체증식상환(점증지불저당) 젊은층

갈수록 원리금이 증가

은행이 처음에는 편의제공...나중에 많이 받는다.

초기에는 부의 상환

*19강

[사례]19세

[사례] 50대

50대는 20대보다 목적이 다르기에 50대 합격률이 높다.

5월달부터...강의만...시간안배...머리식히기 작전...

딱점 합격후 11건...(자기에 맞는 공부방법과 기질)

<2>고정금리방식과 변동금리방식

①고정금리 : 대출초기에는 금리가 높다.

저당이자 => 5년전 대출이자 5%, <현재시중금리 10%

                 5년전 저당이자 10% >현재 시장이자 5% =>조기상환

★시장이자가 하락할 때(시<저) 재융자를 통한 조기상환(중도상환, 만기전 변제)...

②변동금리 :<13회>이자율위험은 차입자가 부담하기때문...

기준금리(인플레이션 반영)+가산금리(차입자 신용도)

*기준금리 ①CD(양도성예금증서)금리②COFIX(자금조달비용지수)

*420쪽 특수저당

제4장 주택저당채권의 유동화제도★★

<1>

1. 부동산 담보로 자금 융통

2.저당유동화 구조

차입자(수요자)⇔자금5천만/ 저당채권, 원리금 수취권

⇔금융기관(1차대출기관)

⇒자금/집합저당권양도 --->유동화 회사(한주금) 2차대출기관

저당풀->MBS 발행(저당담보증권)--->자금/MBS--->투자자

1차저당시장 : MBS 고정이자수익

2차 저당시장 : 저당유동화

 MBS 이자수익(고정이자건 변동이자건 관계없다)

*전제조건★423쪽

1차 시장금융  >   2차시장금융 > 요구수익률

저당대출이자     MBS 기대수익률

1차금리는 높고 2차금리는 낮다...

투자자는 사채국채3%, 주식, MBS 4%포트폴리오 넓어진다.

*427쪽 다계층 채권이 중요

*20강 515쪽 지가구배현상

대도시 완만

소도시 급격 (Topeka이론 Knos 교수)

*509쪽 집약적 ~조방적 이용

집약한계 조방한계 ->두번 기출

*집약한계 : 이윤극대점 이익100% ->한계수입MR = 한계비용MC

[사례] 외곽지 5층 건물 제곱미터당 100만원 건축비 =>한계비용

1층 임대료 수입 140만원(한계수입)...5층100만원(MR MC일치점)

*조방한계 : 손익분기점 이익 0% ->총수입=총비용

*책밑줄 : 입지잉여, 경영조건X.

*직주분리 도심지 공동화 [사례]신도림~수원~마을버스~동탄

*직주접근 도심지 고층화

*스포롤 현상 : 불규칙 무질서...토지이용계획 소홀

(1)고밀도 확산 저밀도 확산 비지적 현상(개구리 폴짝 현상)

동탄 평택 삼성전자...

(2)외곽지에서의 확산현상...표준지보다 활용이 미달되기에 가격이 낮다.

*21강 개발(22회 3문제 기출), 입지선정 중요...

[사례]15회 1,258명 15회 추가 31,000여명...

시험 실패후 토지 개발...빌라개발...외관이 뛰어남...1건당 2~3억 남음...

중국쪽 주방무역...홍대 공간디자인 학원...

*원룸, 아파트, 토지, 공경매, 개발...

부동산 활동은 공간 창조 개량...

유형적(토지의 물리적 변형)

 무형적(이용상태의 변경-용도지역제)

 복합적(재개발 공단조성사업) 개발...

*7단계순서

아이디어 예비적 토지 타당성 금융 마케팅

[사례] (김영삼 아이러브스쿨) 50억~300억

토지 ->매수옵션(10%계약금대안)을 부지확보

내년부터 PF자금(5단계) 활성화 예정...

[사례] 각산동 현대 푸르지오 현금수지분석 :

포스코 320만원 화성 300만원선 평당 분양가...

PF금융은 담보대출은 아님. 장래수익성을 보고 빌려줌. 이자가 높은 편.

*마케팅 : 임대활동은 초기단계부터 필요함...

-정박임차인 : 중요 ->사전에 미리 확보(은행등)

 군소임차인

[사례] 거제도 테라스 하우스 병원장에 대한 담배서비스...

*519쪽 부동산 개발의 위험...

법

시

비

*부동산 투자의 위험(사금법인유)

                             업융적플동

*법적위험 : 인허가 문제

 시장위험 : 흡수율분석 : 일정기간 수요공급분석(수요분석에 가깝다)

[사례]동구 각산동 대형평수 미분양(40평대 60%분양) 20평대 아파트는 90%분양(흡수율 높음)

흡수율 <-> 공실율

[그림]

매수자의 |

위험       |

가치       |

             |

             |---------------------------

        개발초기 개발종료   완성

=>가치는 커지고 위험은 작아짐...      

*비용위험부담 : 최대가격 보증 530억 (시행사 500억---(530억)---시공사 550억

*22강★★ 521쪽

1.지역경제분석 : 총량적, 거시적 분석

[사례]명동상권 :  유명연예인 용산에 30억 소개 ~70억급등 재매각 (계약서 기념)

용산지역

2.시장분석 : 수요 > 공급

3.시장성분석 : 거래(매매, 임대) -> 흡수율 분석

4.타당성분석 : 수익성여부(수익 비용 파악)

5.투자분석 : 기대 > 요구

 투자가치>시장가치

=>부동산 분석 5단계

*525쪽 부동산개발방식의 분류

<4>민간개발

2.민간개발 유형

(1)자체개발

[사례]3년전 안양 커피숍 작년 매각후 도시형생활주택

개발수익은 토지소유자에게 귀속(건설업자X-16회)

(2)지주공동

①등가교환방식 : 나눠가지기

수수료 문제가 발생하지 않는다.(16회기출)

②사업수탁방식 :소유자 명의로 사업시행

위탁자      수탁자       =>개발계획체결

소유자      개발업자

               신탁회사

등기를 넘겨주면 : 토지신탁방식(수탁자명의)

등기를 넘겨주지 않으면 : 사업수탁방식(소유자 명의)

③토지신탁방식(17회 기출) : 신탁회사명의(수탁자명의)로 사업을 시행(소유자X)한 후 위탁자에게 배당.

개발신탁

관리신탁

처분신탁

담보신탁

(3)컨소시엄 구성 : 사업 안전성 확보 장점; 장기간걸리고 책임 회피 현상 단점

*281쪽 공영개발

1.의의

공적 주체 ------>강제취득 (수용) 매수방식 ---?개발(분양,임대)

*장점 :

계획적 토지이용

개발이익 환수

*단점 :

토지취득 어렵다

막대한 사업비용 부담↑

*531쪽

<5> 민간자본유치 사업방식

*23강 195쪽 입지조건 2문제

1. 용지나 용도를 찾는 것.

[사례] 시민 운동장 뒷편 200평 구입 그림같은 집을 지음. ->입지X(공부상용도X) ->IMF 경매

2.주요 입지이론★★★

-주거입지

-산업입지 : 농, 공, 상(서비스입지)

3.용도별 입지선정 : 주 상 공 농 임

주거(쾌적성, 편리성)

상업(수익성)

공농임 (생산성) -> 유용성

*입지선정 : 과정(용도나 용지를 찾는 과정)

입지 : 결과 : 정해진 것.

*입지선정

①입지론 : 주어진 용도는 어떤 용지가 어울릴까? 용도 --->용지를 결정(협의의 입지선정)=>부동성이 근거이론

②적지론 : 용지(토지)가 주어지면 어떤 용도(공장등)로 어울릴까? =>용도의 다양성을 근거로 함.(광의의 입지선정)

제3장 공업입지이론 *200쪽

<1>

2.베버의 최소비용이론★★★

->최소운송비

[사례] 막걸리 공장 : 도시근처, 시멘트 공장 : 강원도

(1) 수송비를 가장 중요시 함.

(2)최소운송비원리

①

②보편원료와 국지원료

[사례] 보편원료가 많은 맥주공장은 시장지향형 입지.

편재원료인 광물이 나는 장소소인 원료지향형 입지.

(수입원료는?)

③제조과정에서 무게가 변하는 경우

베버의 원료지수

원료지수 = (국지원료중량/제품중량) >1 => 원료입지

                                                  <1 =>시장입지

                                                  =1 => 자유입지

㉠중량감소산업 : 원료무게>제품무게 =>원료입지

㉡중량증가산업 : 원료무게<제품무게 =>맥주 (시장지향형)

㉢

㉣

(3)노동지향론

제4장 상업입지이론 *211쪽

*24강 입지이론 212쪽

<1>

<2>크리스탈러 중심지이론

1.중심지 개념

2. 계층성

고차원  <- 서울시청 : 백화점 : 대학교

중차원  <- 구청 : 대형마트 : 중고등학교

저차원 <-주민자치센터 : 슈퍼 : 초등학교

3.최소요구치와 재화의 도달거리 ★★★

*중심지의 상업조건 : 재화의 도달거리(예상수익) >최소요구치(최소수익)

최소요구치 : 최소한 수요수준

4.중심지이론 내용

<2>

2.중력모형을 이용한 상권분석방법

(2)레일리의 소매인력법칙 : 도시를 전제로 함.

①뉴턴 만류인력법칙 원용

②도시 단위의 상권이론 : 루트배만큼...

③진행 : 인구크기에 비례, 거리의 제곱에 반비례...

(3)컨버스의 수정소매인력이론 :

*25강

[사례] 22회 수석, 천호동 에듀나인 학원에서 나옴.

최종성적및 9월 모의고사 점수 : 공법 100점, 중개사법 100점, 세법공시법 97.5점 (평균 점수 :

99.16666666666667)

*554쪽 감정평가 6문제정도 22회 상당히 어렵게 나옴.

1.기초이론 : 의의, 필요성, 기능, 분류

2.부동산가격형성원리 : 발생요인(1), 형성요인(지역분석, 개별분석), 제원칙(2)

3.3방식 :비교방식, 원가방식, 수익방식 (계산문제2)

4.물건별감정평가

5.부동산가격공시제도(①토지: 공시지가(표준지, 개별지가)

                              ② 주택 : 단독주택, 공동주택)

*부동산 경제적 가치 ---평가---> 부동산 가격구하는 작업

[사례]신천동 보성중개사 : 감정평가를 상담때 많이 사용. 집가격 산출자료 제시.

<2>감정평가제도의 필요성

1.합리적 시장이 없음으로 인한 필요성

-부증성때문에 공급은 수직...

-개별성으로 인하여 일물일가의 원칙은 적용되지 않음.

2.복잡성

3.사회성 및 공공성

<4>감정평가의 분류

1.제도상 분류

<주체>①공인평가②공적평가

③필수적 평가 : 일정한 사유(경매,토지보상, 과세등) ④임의적 평가 : 자유로운 의사(담보평가)

⑤공익평가⑥사익평가⑦법정평가(법률의 규정 : 보상, 과세, 공시지가...) 보상평가 기준은 표준지(개별지X)를 기준으로 함(기출)...표준지<실거래가(표준지 공시지가도 실거래가에 접근하고 있슴) 표준지>실거래가(임지나 농지의 경우?)

2.업무기술상 분류

*26강

①단독평가(평가사 1인)②공동평가(신뢰도 높일 때; 보상평가)

③현황평가: 현재④조건부평가: 불확실한 미래⑤기한부평가:확실한 미래⑥소급평가

<평가의 전문성>⑦1차수준 평가(일반인)⑧2차 수준평가(자격증없이 일반업무)⑨3차수준 평가(전문가)

⑩참모평가(고용주 또는 고용기관의 업무 수행)⑪수시평가(전문가 평가)

☆★★

⑫개별평가 원칙

⑬일괄평가:2개이상 물건이 일체로 용도상 불가분(복합부동산 토지+건물); 주상복합건물

⑭구분평가:1개의 물건의 가치가 다른 부분

⑮부분평가:1개의 물건 일부분의 특수한 목적 또는 합리적인 조건 수반(토지 일부수용)

*가격시점 : 과거 현재 미래

-감정평가의 기준시점 -> 가격조사 완료일자(감정평가 행한 일자X)

-필수적 기재사항

-가격시점 : 과거 현재 미래

  감정평가일 : 현재

-변동원칙 O : 예측원칙(X)

[사례]6/6~12/26 4달 공부후 합격...건국대 부동산 과정 등록...4천만원 투자 1억5천 융자 경매 낙찰 뒤 재개발 호재, 수익 100%...동네부동산...현금수지분석...분양권 2억과 재개발 잠재기대고객...

*27강

[사례] 재일교포 급매물사건...편법은 수수료 제한 없는 컨설팅...이런 기회를 놓치지 마라...

지역부동산보다는 업종부동산으로 전문화시키는 것이 낫다.

모텔에 대한 부정적 시각...약국 부동산 전문가가 모텔로 특화 리모델링 체인화 시킴.

세탁업의 부동산 전문가의 수도권 매매알선(노부모의 경우 2건 계약 동시가능)

*571쪽

<4>부동산 가격 형성과정

Π▣

부동산가격

↑

발생요인

↑

형성요인

↑

제원칙

1.부동산가격

(1)본질

(2)가치와 가격

(3)이중성

(4)특징

(5)다원설

2.발생요인

(1)유용성(=효용)↑

->쾌적성↑, 수익성↑, 생산성↑

(2)상대적 희소성(부종성)

->가격↑

(3)유효수요(구매력)+이전성(권리의 양도)

3.형성요인

(1)일반요인(전국적)

(2)지역요인 => 지역분석

(3)개별요인 => 개별분석

4.제원칙

최유효사용원칙(부동산가격)은 최유효사용원칙이 반영된 가격)

34분

*562쪽

<1>가치와 가격

*가격의 본질 : 부동산 소유(권리의 가격)에서 비롯되는 장래이익의 현재가치(장기적인 배려)

[사례]동대구 역세권...15억->40억(장래보는 관점)

부동산은 권리와 장래를 사는 것임.

<2>가격의 특징

1.가격과 임료

2.장기적 배려

3.권리관계

4.개별가격

*권리 : 법으로 보장.

  이익 : 거래관행상 인정.(권리금치기->상가에서 천만원이상씩 벌 수 있슴) 영업, 시설, 빈점포 권리금(시내)...한달순수익x12달...시설 3년지나면 인정해 주지 않음...

           법으로 금지된 것은 이익으로 인정해 주지 않음...천안 호화유흥가 그곳에 가면 마음이 붕뜨니...

           시장성있고 감정평가가 가능해야 함...

*28강 개별가격

최대한 다운시켜 4천만원에 인수하여 7천에 팔기...상가는 권리금 중개...

(수요자 가격 : 우하향 수요곡선, 수직 공급곡선(부증성), 수요가 증가하면 급등...수요에 민감...충남 당진시로 승격)

부증성으로 인한 상방신축성과 하방경직성(->단, 규제하는 만큼 내려감)

제3장 지역분석 및 개별분석 제3장 575쪽

1.지역분석 : 전체분석 선행분석 =>표준적 사용(지역전체에 일반적 평균적 사용)=>가격수준 구함...

↓영향

2.개별분석 : 부분분석/후행분석=>최유효사용(개별부동산의 개별 구체적 사용)=>가격

[사례]동성로 로데오거리

*지역분석 대상

(1)인근지역 : 속한 지역 : 가격에 직접 영향, 작은 생활권

(2)유사지역 : 비슷한 지역; 거리의 원근불문

(3)동일수급권 : 합한 지역 : 가장 넓은 권역, 사례수집의 최원방권

http://cafe.daum.net/photocross/DROI/16?docid=18zEJ|DROI|16|20100811113055&q=%C1%F6%BA%D0%BC%F6%C0%CD%B7%FC%20%B0%F8%BD%C4

2. 세후 영업수지(현금수지)의 계산

(1) 공식

세후현금수지(ATCF) = 가능조소득 유효조소득 순영업소득 세전현금수지

-공실 및 불량부채 (-) -영업경비 (-) -저당지불액 (-) -영업소득세

유효조소득 순영업소득 세전현금수지 세후현금수지(ATCF)

(2) 예제

다음의 경우 세후현금수지는 ?

o 가능조소득 10억원 o 공실 및 불량부채액 1억원 o 유효조소득 9억 5천만원

o 영업경비 2억5천만원 o 부채서비스액 1억 o 영업소득세 5천만원

☞

① 문제에서 유효조소득까지 주어져 있기 때문에 유효조소득에서 출발한다.

② 세후현금수지 = 유효조소득 - 영업경비 - 저당지불액 - 영업소득세

= 9.5억 - 2.5억 - 1억 - 0.5억

= 5.5억

3. 투자가치의 계산

(1) 공식

┌ 영구소득 (총수익 - 총비용)

투자가치 = 예상순수익

요구수익률

└ 무위험률 + 위험할증률 + 예상되는 인플레이션율

(3) 예제

㉠ 무위험률 6% ㉡ 위험대가율 또는 위험할증률이 4%

㉢ 예상되는 인플레율이 5% ㉣ 실제 총수익 8천만원(예상순수익을 구함에 유의.해당무)

㉤ 예상총수익은 1억 ㉥ 기대수익률 12%

㉦ 예상총비용 7천만원인 사랑부동산의 투자가치는 얼마인가 ?

☞ 투자가치 = 예상순수익 ( = 1억원 - 7천만원 = 3천만원 ) = 2억원

요구수익률 ( =6% + 4% + 5% = 15% )

4. 순현재가치(NPV) 계산

(1) 공식

순현가(NPV) = (현금유입의 현가합 ) (-) (현금유출의 현가합)

매기간 ATCF의 현가합 초기 지분투자액

+ 기간말 세후지분복귀액

(2) 예제 1

사랑부동산의 현금흐름이 다음과 같이 예상된다면 순현가(NPV)는 얼마인가 ?

㉠ 총투자액 : 10억 ㉡ 자기자본 : 4억 ㉢ 타인자본 : 6억 ㉣ 저당이자율 : 10%

㉤ 순영업소득(NOI)의 현가합 : 4억 ㉥ 세전현금수지 (BTCF)의 현가합 : 3억

㉦ 세후현금수지 (ATCF)의 현가합 : 2억5천 ㉧ 재매도가치의 현가 : 12억

㉨ 세전지분복귀액의 현가 : 4억 ㉩ 세후지분복귀액의 현가 : 2억

☞ ATCF의 현가합 (=2.5억) + 세후지분복귀액 현가 (=2억) - 지분투자액 (4억) = 0.5억

(3) 예제 2

사랑부동산의 현재 시세는 2억원(9천만원 융자 가능), 사랑부동산을 매입하면 1년뒤 2천2백만원의 세후현금수지와 함께 1억천만원의 세후지분복귀액이 기대된다. 을용이의 요구수익률이 10%라면 이 투자안의 순현재가치는 얼마인가 ?

☞㉠ ATCF의 현가 = 2천2백만/1.1 = 2천만원 ㉡ ATER의 현가=1억1천만원/1.1 =1억원

㉢ 지분유출의 현가=1억1천만원 ㉣ 순현재가치 : ㉠+㉡-㉢ = 1천만원

(4) 예제 3

어떤 투자안에 대한 투자금액이 1억원이고 1년 후의 현금유입이 1.15억원이라면 이러한 투자안의 순현가와 내부수익률은 각각 얼마인가 ? (투자자의 요구수익률은 15%이다)

☞① 순현가 : 1.15억/1.15 - 1억 = 0

② 내부수익률 : 0.15/1 = 15%

5. 투자타당성분석

(1) 공식 (투자타당성이 있는 경우)

① 순현가 ≥ 0 ② 내부수익률 ≥ 요구수익률 ③ 수익성지수 ≥ 1

④ 투자가치 ≥ 시장가치

(2) 예제 1

투자대상의 예상수익이 다음과 같을 경우 요구수익이 얼마 이하이어야 투자타당성이 있는가 ?

경우의 수 (사상) 확률 기대소득(순영업소득)

경기가 좋을 때 0.2 6천만원

경기가 보통일 때 0.5 5천만원

경기가 안좋을 때 0.3 4천만원

☞ ① 기대수익 : 0.2×6천만 + 0.5×5천만 + 0.3×4천만 = 4천9백만

② 요구수익 : 4천9백만 이하

(3) 예제 2

시장가치가 10억인 백중부동산이 있다. 백중부동산은 향후 영구히 1억2천의 순운영수입이 예상된다. 투자자의 요구수익률이 연10%인 경우 다음의 물음에 답하라

① 백중부동산의 투자가치 ? ☞ 1.2억 / 0.1 = 12억

② 백중부동산의 기대수익률은 ? ☞ 1.2억 / 10억 = 12%

③ 백중부동산은 투자타당성이 있는가 ? ☞ 투자가치 > 시장가치이므로 타당성 있다

(4) 예제 3 (가용자금 1억원)

투자대안 필요자금 순현가 내부수익률 (요구수익률은 10%)

A 3천만원 5백만원 15%

B 8천만원 2천만원 14%

C 6천만원 7백만원 16%

D 2천만원 3백만원 11%

“부의 극대화”가 달성되는 최선의 투자안은 ? ☞ A+C

6. 복성가격 산정

(1) 공식

복성가격 = 재조달원가 - 감가누계액

= C - C(1-R)× n

N

( C: 재조달원가 R: 잔존가치율 N: 전체내용년수 n: 경과년수 )

(2) 예제 1

신축 후 10년이 지난 철근 콘크리트 슬래브 주택의 면적이 100m²이다. 가격시점 현재 대상물건의 재조달원가는 200,000원/m², 잔존 내용년수는 40, 내용년수 만료시 잔가율은 10%이다. 정액법으로 구한 복성가격은 얼마인가 ?

☞ ① 재조달원가 : 200,000원/m² ② 잔가율 : 0.1

③ 내용년수 : 경과년수(10년) + 잔존내용년수(40년) = 50년 ④ 경과년수 : 10년

☞ 복성가격 = 200,000 - 200,000 (1-0.1)× 10 × 100m²= 16,400,000 원

50

7. 비준가격 산정

(1) 공식 (대상/사례)

비준가격 = 사례가격×사정보정치×시점수정치×지역요인비교치×개별요인비교치

(2) 예제 1

대상부동산이 소재하는 A지역은 유사지역인 B지역보다 지역적으로 10% 우세하고 대상부동산은 B지역에 소재하는 거래사례보다 개별적으로 15% 열세이다. 사례정상화에 사용되는 수치는 얼마인가 ?

☞① 지역요인 비교치 : 대상이 사례보다 10%우세하므로 110/100

② 개별요인 비교치 : 대상이 사례보다 15%열세이므로 85/100

③ 사례정상화수치 : ①×② = 110/100 × 85/100

(3) 예제 2

사례부동산가격이 90만원/㎡이고 거래사례는 인근지역에서 수집되고 정상적으로 거래된 것으로 판단되며, 거래시점부터 가격시점까지 부동산가격이 약 10% 상승하였고, 개별요인이 사례가 대상보다 10%열세하다면 비준가격은 얼마인가 ?

☞ 비준가격 = 사례가격×사정보정치×시점수정치×지역요인비교치×개별요인비교치 = 100만/㎡

90 1 1.1 1 100/90

8. 수익가격 산정

(1) 공식

┌ 유효조소득 - 영업경비

① 직접환원법 : 수익가격 = 순수익

환원이율

└ 자본수익률 + 자본회수율 (연상직)

② 할인현금수지분석법 : 수익가격 = 저당가치 : 저당지불액 현가 + 미상환저당잔금 현가

+ 지분가치 : 현금수지현가 + 지분복구액 현가

(2) 예제 1

건물가격을 수익가격으로 구할 때 매년 건물의 상각 전 순수익이 1,100만원, 건물의 상각 후 환원이율 10%, 건물의 잔존내용년수 10년 일때 건물의 수익가격은 ? (직선법 적용)

☞ 상각 전 순수익 = 1,100만원

상각 전 환원이율 = 상각 후 환원이율(=자본수익률) + 자본회수율

= 0.1 + 1/10 (직선법=1/잔존내용년수) = 0.11

수익가격 = 1,100만원 / 0.11 = 1억원

9. 실질임료 산정

(1) 공식

실질임료 = 지불임료 (=월세×12월)

+ 예금적(보증금)성격의 일시금의 운용이익 (=보증금×운용이율)

+ 선불적성격의 일시금의 상각액 및 미상각 잔액의 운용이익

(=권리금×저당상수)

+ 공익비 및 실비 초과액

(2) 예제

① 월지불임료 2백만원 ② 보증금 : 5천만원 ③ 권리금 : 2천만원

④ 보증금 운용이율 : 10% ⑤ 계약기간 : 2년 ⑥ 저당상수 : 0.6 (2년,10%)

인 조건하에서 실질임료를 산정하라

☞

㉠ 지불임료 = 200만원 × 12월 = 2,400만원

㉡ 보증금운용익 = 5,000만원 × 0.1 = 500만원

㉢ 권리금상각액 등 = 2,000만원 × 0.6 = 1,200만원

실질임료 = ㉠+㉡+㉢ = 4,100만원

10. 금융수학

(1) 공식 (5년, 10%를 기준으로)

① 지금 1원을 정해진 기간동안 나누는 계수 : 저당상수 = 0.26 정도 (원리금 균등상환)

② 나중 1원을 정해진 기간동안 나누는 계수 : 감채기금계수 = 0.16 정도 (자본회수액 산정)

③ 매년 1원을 정해진 기간동안 곱하는 계수 : 연금의 현가계수 = 3.9 정도

(2) 예제 1

지금 누군가가 여러분에게 “연 10%, 기간 5년” 이라는 정해진 조건 하에서 백만원에 다음 중 하나의 계수를 곱한 금액을 준다고 하면 무엇을 골라야 가장 많은 돈을 받아 갈 수 있겠는가 ?

☞연금의 내가>연금의 현가 > 일시금의 내가 > 일시금의 현가 > 저당상수 > 감채기금계수

6.1 3.9 1.6 0.6 0.26 0.16

└ 곱하기 5 ┘ └ 나누기 5 ┘

(3) 예제 2

연금의 현가계수(20년, 12%) 가 8.0이라면, 일시금으로 5천만원을 받는 것과 연금으로 20년동안 매년 5백만원을 받을 것 중 어느 것이 유리한가 ?

☞ ① 일시금 = 5천만원

② 연금의 현가액 = 매년 연금 (5백만원) × 연금의 현가계수 (8.0) = 4천만원

③ 결론 : 일시금을 받는 것이 천만원 더 유리하다

(4) 예제 3

다음 조건의 경우 부동산잔여법에 의한 백중부동산의 수익가격은 ?

㉠ 백중부동산의 잔존 내용년수 : 20 ㉡ 예상되는 연간 순수익(20년간) : 1억

㉢ 20년 뒤 건물가치 : 0 ㉣ 20년뒤 토지가치 : 10억

㉤ 일시금의 현가계수 (10%, 20년) : 0.2 ㉥ 연금의 현가계수 (10%, 20년) : 8.0

☞ ① 순수익의 연금의 현가 : 1억 × 8.0 = 8억

② 기간 말 토지의 일시금 현가 : 10억 × 0.2 = 2억

③ 수익가격 : 8억 + 2억 = 10억

11. 정보가치 계산

(1) 공식

정보가치 = 확실성 하의 가치 - 불확실성 하의 가치

= 예상매도가격 - 예상매입가격

(2) 예제 1

백중이는 백중마을이 재개발된다는 확실한 정보를 5백만원에 구입하였고, 그 정보를 토대로 하여 매입한 토지를 분석해 보니 6천만원(시장가치)에 매입한 후 1년 후에 9,900만원으로 재매도할 수 있다는 결론이 나왔다. 이러한 경우 이 정보로 인해 백중이가 획득하는 초과이윤과 정당한 정보의 가치는 얼마인가 ? (백중이의 요구수익률은 10%)

☞㉠ 확실성 하의 가치 : 매도가격은 1년후 9,900만원 → 요구수익률로 현가하면 9,000만원

㉡ 불확실성 하의 가치 : 매수가격은 지금 6천만원

㉢ 정당한 정보가치 : ㉠ - ㉡ = 3천만원

※ 백중이는 정보가치가 3천만원인 것을 5백만원을 주고 구입했으므로 초과이윤은 2천5백만 원이다

12. 어림셈법과 비율분석법

(1) 공식

① 승수 : 조소득승수=총투자액 순소득승수 = 총투자액 세전(후)수지승수=지분투자액

조소득 (자본회수기간) 순소득 세전(후)수지

② 수익률(승수의 역수) 종합환원이율 세전(후)수익률

③ 각종비율 : 대부비율 = 잔금액 부채감당율 = 순영업소득

(융자비율) 부동산가치 저당지불액

(2) 예제 1

3년 전에 5억짜리 백중부동산을 담보로 2억을 대출받아 지금까지 5천만원의 원금을 갚았다. 지금 백중부동산의 가치가 6억이라면 지금현재 대부비율은 얼마인가 ?

☞ ① 부동산가치 : 6억 ② 잔금 : 1억5천

③ 대부비율 : 1.5억 / 6억 = 25%

(3) 예제 2

유효조소득 2억, 영업경비 8천만원, 저당대부액 1억, 저당상수 0.4, 지분배당율 0.4인 경우 지분투자액은 얼마인가 ?

☞① 지분배당율 = 세전수익/지분투자액,

② 세전수익 = 유효조소득 - 영업경비 - 저당지불액 (저당대부액×저당상수)

③ 지분투자액 = 세전수익 / 지분배당율 = 2억-8천-(1억×0.4) / 0.4 = 2억

(4) 예제 3

㉠ 총투자금액 : 1억원 ㉡ 자기자본투자액 : 4천만원 ㉢ 타인자본투자액 : 6천만원

㉣ 유효조소득 : 4천만원 ㉤ 소득세 : 500만원 ㉥ 관리비 : 500만원

㉦ 재산세 : 500만원 ㉧ 저당지불액 : 천오백만원

☞ ① 부채감당률 : (4,000-1,000) / 1500 = 2 ② 자본회수기간 : 1억/3,000 =약 3.3년

③ 지분배당률 : (3,000-1,500) / 4,000 = 37.5% ④ 세후수익률은 : (1,500-500) / 4,000 = 25%

⑤ 종합환원이율 : 3,000 / 1억 = 약 33.3%

1. 연간 예상총수익 100만원, 연간 예상 총비용이 40만원, 연간 할인율과 자본회수율이 각각 6%, 4%라고 할 때 수익가격은 얼마인가?

㉮ 6,000만원 ㉯ 1억 ㉰ 600만원

㉱ 1억 5,000만원 ㉲ 1억 4,000만원

해설)㉰ (100만원-40만원)/0.1=600만원

2. 다음 자료를 이용하여 당해 연도의 세후영업수지(현금수지)를 계산하면 얼마인가?

• 가능조소득 10억원 • 공실 및 불량부채액 1억원

• 유효조소득 9억 5,000만원 • 영업경비 2억 5,000만원

• 부채서비스액 1억 • 영업소득1억세

㉮ 4억원 ㉯ 4억 5,000만원 ㉰ 5억원

㉱ 5억 5,000만원 ㉲ 6억원

해설)㉰가능10억원-(공실1억원)+기타수입(x)=유효9.5억-경비(2.5억)=순소득(7억)-부채(1억)=세전(6억)-소득세(1억)=세후(5억) ☞ 기타수입=5,000만원

3. 현재 10,000원을 투자하여 1년 후 12,100원이 될 수 있는 투자안의 순현재가치(NPV)는? (단, 요구수익률은 10%이다)

㉮ 12,100원 ㉯ 1,000원 ㉰ 11,000원

㉱ 2,100원 ㉲ 10,000원

해설)㉯12,100/1.1=11,000-10,000=1,000원

4. 대상부동산이 소재하는 ‘구로지역’은 ‘종로지역’보다 10%정도 열세하고 사례부동산이 소재하는 ‘강남지역’은 ‘종로지역’보다 10%정도 우세하다. 대상부동산이 소재하는 ‘구로지역’과 사례부동산이 소재하는 ‘강남ㅁ지역’의 지역요인의 비교차로 알맞은 것은?

㉮ 90/110 ㉯ 95/100 ㉰ 95/105

㉱ 105/100 ㉲ 105/95

해설)㉮대/사, 가/거

5. 건물가격을 수익가격으로 구할 때 매년 건물의 상각전 순수익이 1,000만원, 건물의 상각후 환원이율 10%, 건물의 잔존내용연수 10년일 때 건물의 수익가격은?

㉮ 5,000만원 ㉯ 1억원 ㉰ 2억원

㉱ 3억원 ㉲ 4억원

해설) 1,000만원/(10%+10%)=5,000만원

6. 사례부동산가격이 ㎡당 100만원이고 거래사례는 인근지역에서 수집되고 정상적으로 거래된 것으로 판단되며, 거래시점부터 가격시점까지 부동산가격이 약 10% 상승했으며, 사례부동산의 개별요인은 대상부동산보다 약 10% 우세하다고 했을 때 거래사례비교법에 의한 비준가격은 얼마인가?

㉮ 110만원 ㉯ 90만원 ㉰ 99만원

㉱ 100만원 ㉲ 111만원

해설) ㉱100만원☓1.1☓(100/110)=100만원

7. 다음의 매년 수익, 비용, 수익률의 자료를 활용하여 투자가치를 구하시오.

• 실제 총수익 : 5,000만원 • 실제 총비용 : 3,000만원

• 예상 총수익 : 6,000만원 • 예상 총비용 : 4,000만원

• 기대수익률 : 20% • 요구수익률 : 10%

㉮ 5,000만원 ㉯ 1억원 ㉰ 1억 5,000만원

㉱ 2억 ㉲ 2억 5,000만원

해설) ㉱(6,000만원-4,000만원)/10%=2억

8. 부동산 임대사업자가 원룸 5개를 월임대료 30만원에 임대를 할 계획이다. 첫해의 가능조소득은?

㉮ 150만원 ㉯ 180만원 ㉰ 360만원

㉱ 1,800만원 ㉲ 1,500만원

해설) ㉱30만원☓12월☓5개=1,800만원

9. 부동산 임대사업자가 원룸 1개를 월임대료 30만원에 임대를 할 계획이다. 첫해의 가능조소득은? 그리고 임대료를 1년 후에 10% 인상한다면 2년째의 가능조(총)소득은?

㉮ 360만원 ㉯ 3.600만원 ㉰ 396만원

㉱ 3.960만원 ㉲ 3억 6.000만원

해설) ㉮ ㉰ 30만원☓12개월=360만원과 360만원☓10%=36만원을 더한 396만원

10. 어떤 투자자가 어떤 상용빌딩을 작년에 20억원에 구입하였는데, 금년에는 그 가격이 21억원이 되었고, 그동안 세공제후 현금수지가 1억원이 발생했다면 과거 1년 동안의 수익률은 얼마인가?

㉮ 10% ㉯ 16% ㉰ 10.5%

㉱ 14% ㉲ 16.5%

해설) ㉮(21억원+1억원)-20억원/20억원=10%

11. 투자대상부동산의 미래의 투자수익률이 호경기일 때 45%, 정상일 때 15%, 불경기일 때 -10%일 것으로 예측되고, 호경기, 정상, 불경기의 세 가지 상황이 일어날 확률이 각각 0.3, 0.4, 0.3일 때 이 부동산의 기대수익률은 몇 %인가?

㉮ 15.5% ㉯ 16% ㉰ 10.5%

㉱ 14% ㉲ 16.5%

해설)㉲ 45%☓0.3=13.5%, 15%☓0.4=6%, -10%☓0.3=-3%를 전부 더하면 16.5%

이 문제는 반드시 풀어보세요

여기에 합격이 있습니다.

계산은 쉽다.

다만, 자신의 자신감이 없기 때문이다.

12. 부동산가치가 1억원이고, 연간임대료 총수입액이 2,000만원, 연간총비용이

1,000만원이라면 조소득승수는 얼마인가?

㉮ 5 ㉯ 6 ㉰ 10

㉱ 20 ㉲ 15

해설)㉮ 1억원/2,000만원=5 다만 순소득승수는 1억원/(2,000만원-1,000만원)=10

13. 도로에 편입되는 토지의 감정평가에 있어서 2,000㎡ 중 500㎡가 도로에 일부가 편입된 경우에 500㎡의 토지는 1택지로 이용될 수 없어 감가요인이 될 수는 있으나 편입되지 않는 상태, 즉 2,000㎡를 기준으로 감정평가하는 경우의 평가방법은?

㉮ 구분평가 ㉯ 부분평가 ㉰ 개별평가

㉱ 일괄평가 ㉲ 소급평가

해설)㉯ 부분평가(전체의 일부분이면)

14. 다음 자료를 토대로 해서 건물의 가치를 수익방식으로 구하면 얼마인가?

㉠ 예상총수익 : 매년 9,000만원

㉡ 예상총비용 : 매년 5,000만원

㉢ 자본수익률 : 6%

㉣ 경제적 잔존내용연수 : 25년

㉤ 직선회수법으로 감가상각

㉮ 4억원 ㉯ 5억원 ㉰ 2억원

㉱ 6억원 ㉲ 8억원

해설) (9,000만원-5,000만원)/(6%+4%)=4억원 다만, 자본회수율은 1/25년=4%

15. 저당대출기관은 인플레율을 3%로 예상하고 고정이자율 10%로 대출을 실행하였는데, 예상치 못한 인플레율이 2%상승하였다면, 현재 대출기관의 실질이자율은 얼마인가?

㉮ 5% ㉯ 7% ㉰ 8%

㉱ 12% ㉲ 15%

해설)㉮ 명목이자율=실질이자율+인플레예상율

첫째, 10%=3%+7% 둘째, 명목이자율(10%)=실질이자율(☓)+(예상인플레율3%+추가상승율2%) 고로 실질이자율은 5%가 된다. 피셔효과응용문제

16. 신축 후 10년이 지난 철근콘크리트 슬래브 주택의 면적이 100㎡이다. 가격시점 현재 대상물건의 재조달원가는 1,000,000원/㎡, 내용연수 60년, 내용연수 만료시의 잔가율은 10%이다. 감가액은 정액법으로 구한다. 이럴 경우 적산가격은 얼마인가?

㉮ 80,000,000원 ㉯ 85,000,000원 ㉰ 90,000,000원

㉱ 95,000,000원 ㉲ 100,000,000원

해설)㉯ (1억-1,000만원)/60년=150만원에 경과년수 10년을 곱하면 감가누계액은 1,500만원이 된다. 이를 재조달원가 1억원에서 차감하면 8,500만원이 복성가격이 된다.

17.자본시장에서의 수익률은 연 5%일 때, 어떤 건물의 순영업소득은 연 2억원이고, 이 건물의 유효잔존내용연수는 20년이라면 이 건물의 시장가치를 평가시 적용될 자본회수율과 자본환원율은 각각 얼마이고, 이 대상건물의 시장가치는 얼마인가?

㉮ 자본회수율=5%, 자본환원율=10%, 시장가치=20억원

㉯ 자본회수율=5%, 자본환원율=5%, 시장가치=10억원

㉰ 자본회수율=5%, 자본환원율=15%, 시장가치=20억원

㉱ 자본회수율=2%, 자본환원율=7%, 시장가치=10억원

㉲ 자본회수율=2%, 자본환원율=12%, 시장가치=10억원

해설)㉮ 건물의 자본환원율=자본수익율+자본회수율이므로 자본수익율(연5%)+자본회수율(1/20=5%)=10%이므로 순영업소득2억원을 10%로 나눈 금액20억원이 된다.

18. 기본임대료는 연간 2,000만원이며 임차인은 연간 10억원을 초과시 총매출액의 7%의 비율의 임대료를 지불하기로 하였다면 비율임대료는 얼마인가? 단,총매상고는 12억원이다.

해설)2,000만원+(2억원☓7%)=3,400만원

19. 세전현금수지가 500원, 부채서비스액이 200원, 순소득이 700원, 운영경비가 100원, 공실손실상당액이 200원, 기타수입이 50원이라면 잠재총소득은 얼마인가?

잠재총소득(☓)950원

(-)공실손실상당액200원

(+)기타수입50원

유효조소득(☓): 800원

(-)영업경비100원

순영업소득(☓):700원

(-)부채서비스액200원

세전현금수지(500원)

220. 갑지역의 2003년초 오피스텔의 면적은 20만평이고 공실은 5,000평이었다. 2003년말 총 오피스텔 면적은 23만평이었고 공실은 1만평이었다면 이 지역의 2003년말 현재의 오피스텔의 흡수율은 얼마인가?20

해설)흡수율=년말의 분양면적-년초의 분양면적

(23만평-1만평)-(20만평-5,000평)=22만평-19만5,000평=25,000평)))202.

21. 가능총소득1,000원, 실질총소득800원, 순영업소득600원, 세전현금수지500원, 원리금상환액400원, 부동산가치10,000원일때 부채감당율은?

해설)순소득/부채서비스액=600원/400원=1.5

또한 채무불이행율은? (부채서비스액+영업경비)/조소득

(400원+200원)/800원=0.625 혹은 (400원+200원)/1,000원=0.6이다.

22. 세전현금수지가 600원이고, 부채서비스액이 100원, 자본수익율이 5%, 경제적 내용년수가 20년인 건물의 가치는 얼마인가?

해설) 순영업소득(☓):700원

(-)부채서비스액(100원)

세전현금수지(600원)

이므로, 부동산가치=순영업소득/자본환원율
700원/10%=7,000원이 된다.

23. 사례부동산의 부동산가치가10억원, 총임료가 2억원일때, 대상 부동산의 총임료가 4억원이라면 대상 부동산의 가치는 얼마인가?

해설)10억/2억=5(조소득승수) 5=(☓)/4억원 이므로 대상부동산의 가치는 20억원

24. 토지환원율이10%, 건물환원율이 5%이고, 토지의 가격구성비와 건물의 가격구성비가 각각 0.3:0.7일때, 종합환원율은?----물리적 투자결합법

해설) (10%☓0.3)+(5%☓0.7)=6.5%

25, 저당비율0.6이고 저당상수가 0.2이며, 지분수익률이 0.1이라면 금융적 투자결합법에 의한 자본환원율은?

해설) 먼저 저당비율이 0.6이므로 지분비율은 나머지 0.4이다.

(저당비율☓저당상수)+(지분비율☓지분수익률)=자본환원율이므로

(0.6☓0.2)+(0.4☓0.1)=0.16 고로 16%

26. 10억원의 가치가 있는 부동산에 대하여 4억원을 년 5%로 차용하여 투자하였다. 순영업소득이 5,000만원일 경우 자기자본수익률은?

해설) 지분수익율=세전현금수지/지분투자액

(5,000만원-2,000만원)/6억원=5%

또한, 총자본수익률은 5,000만원/10억원=5%

29. 부채감당율1.5, 대부비율0.6, 저당상수0.1일때 게텔법(부채감당법)에 의한 환원이율은?

해설) 1.5☓0.6☓0.1=0.09 고로 9%가 된다.

30. 복합부동산의 가치는?

자본수익률은8%, 건물의 잔존내용년수는 50년, 복합부동산의 순영업소득이10억원이고 토지와 건물가격구성비가 0.2:0.8이다.

해설) 토지자본환원율=8%, 건물자본환원율=8%+(1/50년)=10%

토지가치=2억/8%=25억, 건물가치8억/10%=80억원 고로

복합부동산의 가치는 105억원이 된다.

31. 빌라가격이 3억원일때, 옆토지를 구입하여 수영장을 1억원에 추가건설하여 6억원의 빌라가 되었다면?

해설)①총기여도합계:6억원,②수영장기여도:3억원, ③총투자액:4억원, ④합병증가액:2억원, ⑤ 관련가격원칙: 기여(공헌의 원칙)

 <공인중개사 시험 대비 모의고사>

화폐의 시간가치에 대한 설명으로 타당한 것은?
정답율 (36.40)% / 오답율 (63.60)%
① 일시불의 내가계수는 n년 동안 1원이 수익률이 r%일 때 n년 후 값을 나타낸다.
② 저당상수는 연금의 현가계수의 역수로 1원을 수익률 r%로 차용한 경우 n년 동안 상환할 금
액을 구하는 값이다.
③ 감채기금계수는 연금의 내가계수의 역수로 연금의 미래가치를 구할 때 사용된다.
④ 연금의 현가계수는 n년 후 1원이 수익률 r%일 때 현재 값을 나타낸다.
⑤ 일시불의 현가계수는 일시불의 내가계수의 역수이고 연금의 현가계수는 연금의 내가계수와
역수이다.

<공인중개사 시험 대비 모의고사 정답>
정답 : 2

① n년동안 1원→현재 1원
③ 연금의 미래가치→연금
④ n년 후 1원→n년 동안 1원
⑤ 연금의 현가계수는 저당상수와 연금의 내가계수는 감채기금계수와 역수이다.

[출처] 공인중개사 자격증|작성자 공부하는자

http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=kbstarten&logNo=80136867821

금융에서 포트폴리오란!!!

서로 다른 투자안들의 집합

이라고 할 수 있습니다

 

그럼, 서로 다른 것은 무엇이 다른 것일까요?

 

기대수익률과 위험이 다른 것을 의미합니다

scale의 차이는 다른 것이라고 할 수 없답니다

 

또한, 집합이라는 말은 두 개 이상의 투자안들이 모인 것을 의미하는 것이죠~

 

두 가지 경우로 나누어 살펴보겠습니다

 

첫 번째로 n개의 자산으로 구성된 포트폴리오를 보겠습니다

n개의 위험자산이 존재하고

각 자산의 기대수익률과 위험을 알고 있다고 하겠습니다

 

i=1,2,3, ... , n

E(Ri)

 

 

n개의 자산으로 구성한 포트폴리오의

기대수익률과 위험은 어떻게 구하는 것일까요?

 

여기서

xi를 각 자산에 투자한 투자 비율이라고 하면

 

 

요렇게 되겠죠~~~

 

포트폴리오의 기대수익률은

이렇게 된답니다~~

 

가중치를 투자비중으로한,

각 투자안 기대수익률의 가중평균이라는 것이죠!!!

 

그렇다면 위험은?!

 

이전에 투자안의 수익률은

분산 또는 표준편차로 측정한다고 설명드렸습니다

 

이렇게 되겠습니다~~~

 

우선 여기서는 포트폴리오의

기대수익률과 위험을 구하는 방법을 설명드렸는데요,

 

두 번째로 두 개의 자산으로 이루어진 포트폴리오를

자 세 히

살펴보겠습니다

 

는 무엇일까요?

 

두 개의 자산으로 구성된 포트폴리오의 기대수익률은

이렇게 도출되겠죠~?

 

위험은!!!

즉,

 

두 번째 줄에 있는 시그마12(σ)를

세 번째 줄에서는 로 (ρ)로 대신했는데요~

 

여기서

공분산과 상관계수라는 개념을 설명하겠습니다

 

공분산이란(Covariance)?

두 개의 변수 간의 선형관계를 측정하는 통계치입니다

 

미래의 물확실한 상황과 확률이

 

미래 상황	1	2	3	...	k
확률	p1	p2	p3	...	pk

이렇게 주어져 있고

각 자산의 수익률이 다음과 같다면

자산A	Ra1	Ra2	Ra3	...	Rak
자산B	Rb1	Rb2	Rb3	...	Rbk

자산 A와 자산 공분산은 위와 같답니다

상관계수(Correlation coefficient)는

전혀 다른 성격의 정보를 한 번에 비교, 계산 할 수 있는 통계치 입니다

이렇게 계산 할 수 있습니다

상관계수는 -1에서 1사이의 값을 갖게 되며

1에 가까울 수록 양의 상관관계,

즉 하나가 커지면 나머지도 커지는 관계를 갖고 있다고 볼 수 있습니다

그러면,

돌아가서 2개의 자산으로 이루어진 포트폴리오!

그 그래프를 보실까요?

자산 1과 자산1의 분산과 기대 수익률이 위와 같다고 하면,

이 둘의 상관계수에 따라

1) 위험이 완전히 제거가 될 수도 있고

2) 위험이 제거되지 않고 각 자산의 투자 비중에 따라

기대수익률과 위험이 변화할 수 있습니다

상관계수가 -1이라면 자산 한 개의 수익률이 떨어질 때

나머지 한 개는 수익률이 오르게 되는 것을 의미하는 것이죠~~

즉, 상황에 따른 수익률 변화 위험을 줄일 수 있는 것입니다.

그렇다면 상관계수가 -1 ~ 1 사이일 때

자신 2개로 이루어진 포트폴리오는 어떻게 될까요?

바로 포물선 모양이 된답니다~~

위에서 보셨듯이

상관계수가 -1일때는 포트폴리오가 y축에 생기지만

-1 ~ 1사이일 때는 포물선 모양이 됩니다

실제 생활에서는

상관계수가 -1인 조합을 찾기 어려우므로

보통의 포트폴리오는 포물선 모양을 갖게 됩니다

여러 개의 포물선 중,

최소 분산을 갖는 점을 포함한 포물선이 있는데요!!

아래 그림과 같답니다

가장 작은 분산을 갖는 포트폴리오를

범 최소분산 포트폴리오

(Minimum Variance Portfolid)

MVP를 포함한 포물선을

효율적 프론티어

(Efficient Frontier)라고 합니다

여러 개의 포물선이 존재하지만

효율적 프론티어만이 유의합니다

그 이유는?!

투자자는 합리적이기 때문에 위험을 최소화 하고 싶어하기 때문입니다

다음은 여러 개의 자산으로 구성된 포트폴리오를 살펴보겠습니다

자산이 세 개가 있다고 하면,

자산1과 2

자산 1과 3

자산 2와 3

이렇게 두 개씩 앞에서 했던 것과 같은

포트폴리오를 만들 수 있습니다

이렇게 자산 2개로 만들어진 포트폴리오를 선택하여

또 다른 포트폴리오를 만들고 만들면

자산 3개의 투자 비중이 다른 무수히 많은 포트폴리오를

만들 수 있게 됩니다

계속 이런 과정을 반복하다보면...

이와 같이 자산3도 포함하는 포물선 모양의 포트폴리오를 얻을 수 있답니다

(MVP를 포함한 EF만을 나타낸 그래프 입니다)

포트폴리오를 나타낸 그래프를 보면,

개별 자산의 투자했을 때 보다

기대수익률은 높이고

위험을 줄일 수 있는데요

이는 포트폴리오의 위험 분산 효과 때문이랍니다

http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=kbstarten&logNo=80136867821

*terrace
각 세대마다 테라스를 가진 경사지 연립 주택. 아랫집의 지붕이 바로 윗집의 테라스가 된다.
테라스[terrace]

[명사] 1 실내에서 직접 밖으로 나갈 수 있도록 방의 앞면으로 가로나 정원에 뻗쳐 나온 곳. 일광욕을 하거나 휴식처, 놀이터 따위로 쓴다.2 등산에서, 암벽에 선반처럼 좁게 튀어나온 부분.

테라스재배[terrace栽培]

[농업] 경사지에 과수원을 만들 때, 등고선을 따라 계단 모양의 평지를 조성하고 그곳에 과일나무를 심는 방식.
카페테라스[(프랑스어)café(영어)terrace]

[명사] 다방이나 식당에서 가게 앞 인도에 내물려 의자와 테이블 따위를 놓은 곳.

*hedge

 1. 산울타리, 울타리; 울타리 같은 것
a dead hedge 마른 나무 울타리
a quick(set) hedge 산울타리
fence
2. 경계; 장벽, 장애 (of)
a hedge of convention 인습의 장벽
3. (손실·위험 등에 대한) 방지책 (against); (내기에서) 양다리 걸치기; [상업] 연계 매매(連繫賣買), 다른 상거래로 한쪽 손실을 막기
as a hedge against inflation 인플레에 대한 방지책으로서
make a hedge 양다리를 걸치다
 
1. …에 산울타리를 치다; 둘러싸다, 에워싸다
hedge a garden 뜰에 산울타리를 두르다
(hedge+목+부) hedge in the enemy 적을 포위하다
2. (남의 행동을) 제한하다, 한정하다; (남을) (규칙·제약으로) 속박하다(restrict) (in, about; with)
(hedge+목+전+명) hedge students in with rules 학생들을 여러 가지 규칙으로 속박하다
3. 양쪽에 걸어서 손해를 막다, (투기에서) 연계 매매로 손해를 막다
hedge one’s bets 자금을 분산 투자해 위험을 막다
 
1. 산울타리를 만들다
2. (투전·투기에서) 양쪽에 걸다; 연계 매매하다; [금융] 헤지 거래를 하다
3. 애매한 태도를 취하다, 변명의 여지를 남겨두다, 도피구를 만들어 놓다
4. 울타리 뒤에 숨다

*고려사이버 대학교 자산관리학부 부동산학과

부동산 및 금융과 관련된 제도와 실무를 이해하는 이론과 방법을 교육합니다. 경제원리, 경영기법, 부동산 법과 제도 등을 종합적으로
교육하여 변화하는 부동산 및 금융시장의 전문가를 양성하고 있습니다.

부동산학과에는 감정평가사, 공인중개사, 법무사 등의 전문 자격자 그리고 전국 각지의 금융기관, 건설회사 등에서 활약하고
있는 전문인력이 다수 재학 중에 있습니다. 이들의 탄탄한 인적 네트 워크는 학생들의 활동분야의 폭을 넓혀 줄 것입니다.

부동산 및 금융은 응용학문으로서 경제학, 경영학, 법학, 세무회계학이 그 근간을 이루고 있습니다. 우리 대학에는 부동산학과,
법학과 그리고 세무.회계학과가 개설되어 있기 때문에 부동산 및 금융뿐만 아니라 경영학, 법학 그리고 세무회계에 대한 체계적인
학습이 가능하며 이들 학과와의 학문적 교류를 통하여 부동산 및 금융의 이해를 높일 수 있습니다.

자산관리학부의 교수진은 부동산 및 금융, 세무회계 분야에서 다양한 실무를 경험한 교수들로 구성되어 있습니다. 풍부한 실무
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공인중개사
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  종합부동산 회사, 부동산컨설팅 회사, 감정평가법인, 건설회사

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  LH공사, 한국감정원, 지적공사

• 금융기관 :

  부동산신탁 회사, 부동산투자 회사

• 학업 :

  대학원진학, 해외유학

http://www.cyberkorea.ac.kr/public/department/dam_re/damre_summary.asp

전매4[專賣]

[명사] 1 어떤 물건을 독점하여 팖.2 국가가 국고 수입을 위하여 어떤 재화의 판매를 독점하는 일.
전매7[轉賣]

[명사] 1 샀던 물건을 도로 다른 사람에게 팔아넘김.2 같은 말: 전매환매.

제4절 저당보증 증권(P401)

  1 부동산증권(real estate secururities): 부동산증권은 지분증권과 부채증권으로 나눌 수 있다.

  ① 지분증권(Equity securities): 부동산개발회사나 투자회사에서 지분금융을 얻기 위해 발행하는

            증권으로, 주식회사 경우의 주식이나 기타 합자회사나 합명회사의 출자지분하여

            한 회사가 책임이 되어(general partner: 단 5%이상 출자 못함) 그 외 나머지회사

            (limited partener)를 지분증권으로 끌어 모아 투자를 하는 형태를 의미하며,

            그 예로는 REITs, 부동산 뮤추얼펀드 등이 있다.

  ② 부채증권: 부채금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로 채권이나 저당담보부증권(MBS),

            자산담보부증권(ABS)등을 의미한다.

 2 주택담보부증권(채권)(MBS: Mortgage-Backed Securities)흐름

  1) 저당담보부증권의 개념

   ① 저당대출기관, 저당회사, 기타 기관투자자들이 2차 시장에서 자신들이 설정하거나

      사들인 저당을 담보로 해서 발행한 새로운 형태의 증권을 의미하고, 2차 저당시장에서

      중요한 의미를 가지고 있다.

  ② 모저당(母抵當)이 비록 고정이자율이었다고 할지라도 저당담보증권은 고정이자율 또는

     가변이자율로도 발행 할 수도 있고, 한 개의 저당을  하나 또는 여러 개로 쪼개어

     저당담보증권을 발행할 수도 있다

  ③ 저당담보증권의 발행자는 성격이 유사한 저당을 집대성하여 저당 풀을 만들고, 저당 풀

     (mortgage pool)을 담보로 새로운 금융 상품을 만든다.

  ④ 차입자가 채무불이행을 하더라도 투자자는 매기간마다 원금과 이자를 보장받음

  ⑤ 저당담보를 샀을 경우 투자자의 수익은 개별저당을 직접 산 경우보다 관리비용 때문에 약간

     떨어진다. 그 대신 저당담보증권은 지급이 보증되며 시장에서 쉽게 유동화 될 수 있는 장점이

     있다.

  ⑥ 저당담보증권의 발행자는 1차 또는 2차 대출기관일 수도, 저당담보증권의 발행을 전문으로

     하는 회사일 수도 있다.

 2) 저당담보 채권의 흐름

  ① 주택자금 수요자가 은행 등 주택자금 대출기관에 저당권을 설정하고 자금을 융자받아

     주택을 구입

   ② 주택자금 대출기관은 저당권을 근거로 발행한 주택저당채권을

      유동화중개기관에 매각하여 대출자금을 회수

   ③ 공신력 높은 유동화 중개기관은 인수한 주택저당채권을 모아 이를 담보로 새로이 여러 종류

      (MBB, MPTS< MPTB, CMO등)의 20～30년 만기의 주택저당채권 담보부증권(MBS)을 발행

   ④ 발행된 MBS를 장기투자자인 투자신탁회사, 생명보험회사, 외국인 투자자 등에게 매각해

     자금을 조달

  3) 저당담보증권의 형태

    ① 무기명형: 소유자의 증서상의 이름 주소를 명시되어 있지 않는 형태로 매매하는 방식으로

                 증권증서를 소유한 사람이 소유자가 되는 형태

    ② 등록형: 등록사무소에 현재소유자의 주소나 이름 등이 등록을 필하고 그 증서를 가지고 있는

              사람이 소유자만이 원금이나 이자를 지급받을 수 있는 형태이다.

    ③ 장부기입형: 소유권을 나타내는 아무런 증서를 소지하지 않고 단지 컴퓨터 장부에 기입하는

               형태로서, 이 경우 소유자는 아무런 증서도 소지하지 않는다.

  

▶ 저당 풀(pool)- 제2차 저당시장의 주요기능

 ① 일종의 묶음으로써, 특징과 성격이 비슷한 여러 가지 저당들을 묶어서 특정한 저당증서묶음으로

    만들고, 이러한 저당증서묶음을 담보로 새로운 증권을 만들어 내는 것

 ② 이러한 경우 많은 저당이 어떤 하나의 독특한 저당 풀을 형성하게 되므로 인플레이션이나

    채무 불이행, 조기상환 등의 위험이 상당부분 제거될 수 있다

  

4) 광의의 주택 담보부채권의 종류

   유동화제도의 성공은������중개기관이 높은 공신력을 유지하고 투자자의 선호에 부합하는

   다양한 MBS를 발행할 수 있는가������에 따라 좌우되는데, 그 종류별로 보면 아래와 같다.

 ① 주택저당 담보부채권(저당채권)(Mortgage-Backed Bond :MBB)

  ㉠ 채권형 MBS로 주택저당 담보부채권의 집합물을 담보로 하여 발행기관이 자기의 신용으로

     발행하는 주택저당 담보부채권이다. 이 경우는 발행기관이 신용으로 채권을 발행하기 때문에

     위험(만기전변제위험, 이자율위험, 채무불이행위험)이 발행기관에 집중되어 유동성이 떨어지며,

     MBB 액면가 이상의 초과 담보가 필요하다.

 ㉡ 차입자는 저당이자율과 시장이자율을 비교하여 만기전에 차입금의 변제를 고려한다.

    만약 저당이자율이 시장이자율보다 높은 경우에는 차입자는 만기전에 차입금을 변제하는 것이

    유리할 것이다. 이런 경우에 대출자입장에서는 이자수익을 손해볼 수 있는 상당한 이자율위험을

    감수할 수밖에 없다. 따라서 대출자는 만기전변제에 대해 벌금(penalty)을 부과한다. 

 ㉢ 저당채권은 매수자가 콜방어(call protection: 매수자가 발행자의 만기전변제에 대해 방어하는

    것)를 할 수 있는 장치가 마련되어 있다. 콜방어에는 모저당의 전기간에 걸친 콜방어를

    투자자에게 주기도 하지만, 일반적으로 일정기간 동안만 콜방어를 허용하는 부분적 콜방어를

    하고 있다.

 ㉣ 이때 원리금 수취권과 저당권 보유는 채권발행자가 모두 가지고 있다.

② 자동이체식 이전저당증권(이체증권)(Mortgage Pass-Through Security : MPTS)

 ㉠ 차입자가 지불하는 부채서비스액이 저당관리비용을 제하고, 바로 투자자에게 지불되기

    때문에 이체증권이라 한다.

 ㉡ 주택저당 담보부채권의 집합물을 담보로 하는 지분형 MBS로 관련 위험(만기전변제위험,

    이자율위험, 채무불이행위험)이 투자자에 이전되는 주택저당 담보부채권으로, MBB와는 달리

    발행에 따른 발행기관의 초과담보 제공이 필요 없으며 높은 위험에 따라 높은 수익이 제공된다.

 ㉢ 원리금 수취권과 저당권 보유는 증권매수자가 모두 가지고 있다.

 ㉣ 발행기관은 자신의 자산을 매도하는 것이므로 발행액만큼 자산은 감소하지만, 현금이 증가하기

    때문에 자산의 크기에는 변화가 없게 된다.

    즉 주택저당의 총액과 이체증권의 발행액이 같아진다.

③ 원리금 이체식 저당채권(Mortgage Pay-Through Bond : MPTB)

   채권․지분 혼합형 주택저당 담보부증권(MBS)으로 발행기관이 자동이체식 MPTS를 담보로 하여

   채권을 발행하면서 주택저당권은 발행기관이 보유하고 투자자(매수자)에게 원리금 수취에 따른

   지분권을 이전하는 주택저당 담보부채권으로, 다른 조건이 같은 경우

   주택저당 담보부채권(MBB)보다 작은 규모의 초과담보물이 필요하다.

④ 참여증서(participation certificate)

  참여증서란 담보가 되는 모저당을 MBS의 형태로 여러 사람이 공동 소유한다는 의미이다.

  즉, 참여증서를 산다는 것은, 바로 모저당에 대한 공동소유권을 사는 것을 의미한다.

  모저당은 한 개의 개별저당일 수도 있고 저당풀일 수도 있다.

⑤ 저당담보부 채권(다계층저당채권)(Collateralized Mortgage Obligation : CMO)

 ㉠ 개념: 기존의 저당채권의 경우 같은 풀을 담보로 해서 발행하게 되면, 그것의 존속시기가 전부

    동일한 것만 있었다. 그러나 같은 풀을 담보로 했더라도, 채권들을 좀더 상세하게 여러 개의

    그룹으로 나누고 각 종류에 따라서 상이한 그룹별 상환기간에 맞춰서 이자율과 원금이

    지급되는 형태의 채권이다.

    즉, 저당채권의 총발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후, 종류에 따라 분류된 그룹별 상환기간

    순서에 의해서 연속적으로 이자와 원금상환이 이루어진다. 이러한 진행과정을 거쳐 발행된

    채권을 저당담보부 채권(CMO)라 하고, 세분된 각개의 그룹을 트렌치(tranch)라 한다.

 ㉡ 트렌치별 원금과 이자의 지불방법

    회수된 원금은 지급순서에 따라 트랜치별로 지급받게 된다. 첫 번째 트렌치에 원금과 이자가

    지불되는 동안, 다른 트렌치에는 이자만 지불된다. 이렇게 하여 첫 번째 트렌치의 원금과

    이자가 모두 상환되고 나면 첫 번째 트렌치는 저당 풀에서 빠져나가고 그 후에 두 번째

    트렌치의 원금과 이자가 한정된 존속기간 동안 지불된다. 아울러 나머지 트렌치에는 이자만

    지불되는 식으로 운영된다.

 ㉢ 트랜치: 트랜치 수는 보통 4～5개가이반적이다. 트랜치 종류 중에 ‘Z 트랜치’라는 것이 있는데,

    이는 여러 개의 트렌치 중에 적어도 마지막 한 개는 중간에 이자와 원금을 전혀 지불받지 않고

    만기 때에 원금과 누적된 이자를 한꺼번에 지급받는 형태를 말한다. 

 ㉣ 콜방어(조기상환위험의 회피)의 실현

    CMO는 이체증권(MPTS)과 저당채권(MBB)의 두 가지 성질을 다 가지고 있다.

    이는 이체증권처럼 저당차입자의 원금과 이자를 트랜치별로 직접 지급하고 있다.

    그리고 트랜치의 규모와 수 등을 조정함으로써 저당채권처럼 그 존속기간을 다양하게 하여,

    장기투자자들이 원하는 콜방어를 실현시키고 있다

 ㉤ 수익률

   CMO는 다양한 만기 구조를 갖고 만기구조별로 수익률이 다르며, 전체 조기상환위험은 MPTB와

   같으나 계층선택에 따라 조기상환위험이 달라진다. 그래서 만기구조가 그만큼 길수록 조기상환의

   위험 등이 더 크니까 이자율 즉, 수익률도 더 커진다.

 4) 주택저당채권유동화회사

   ① 주택저당채권유동화회사는 이처럼 금융기관이 가진 주택저당채권을 모아 개별적으로 또는

      몇 개로 묶어 금융시장의 투자가들에게 판매해채권, 증권 등으로 바꾸는 중개기관

   ② 이 경우 금융기관이 개별적으로 주택저당채권을 융통시키는 데에 따른 불편과 비용을 줄일

      수 있게 된다.

   ③ 유동화제도의 성패는 MBS 발행기관인 유동화 중개기관의 공신력을 얼마나 높일 수 있느냐에

      달려 있다. 장기간 자금을 운용하는 투자자들이 안심하고 MBS를 살 수 있는 분위기가

      조성돼야 주택시장으로 자금을 유입시킬 수 있다.

 5) 유동화제도와 감정평가와의 관계

   ① 저당권이 유동화되는 경우 담보평가의 상황은 융자를 위한 평가(1차저당) 및 2차저당을 위한

      평가 등으로 인해 감정평가의 수요가 늘어날 전망이며, 이에 따라 안전성에 대한 요구가 보다

      커질 것이고 이를 위해서는 3방식에 대한 평가기법의 개선이 요구되어야 할 것이다.

   ② 저당권이 유동화되는 경우에도 담보평가는 기본적으로 감정평가 3방식을 병용하는 것이

      바람직할 것이다.

   ③ 그러나 거래사례비교법에 있어서는 금융조건의 보정문제에 직면하게 될 것이며, 수익환원법에

      있어서는 기존의 방법으로는 대처에 어려움이 있는 바, 그래서 Ellwood의 저당지분환원법

     또는 할인현금수지분석(DCF)법을 적용하여야 할 것이다.

제5절 부동산저당대출상환방법(P401～403 책내용참조)

 1) 고정금리저당(FRM; fixed-rate mortgage)

    ⇒ 전 대출기관 동안 동일한 금리가 적용되는 상품이다. FRM은 금리가 상승하면 대출자의

       부담이 가중되고, 금리가 하락하면 차입자의 부담이 가중되는 등 자금의 공급자 수요자

       모두가 금리변동의 위험을 회피할 수 없다는 단점이 있다.

   ① 원리금균등상환방법(CPM: constant payment mortgage loan)

    ㉠ 의의: 월불입액은 원금분할상환액과 이자의 합계이므로 원금분할상환액은 매월 조금씩

             증가하게 된다. 대출만기일자에는 대출원금을 완전히 상환이 완료되며,

             대출자는 매월 대출잔고 대비 확정금리의 이자를 수령한다.

    ㉡ 가장 일반적인 형태(저당상수 적용) 아파트 융자금

    ㉢ 상환조견표

       ⓐ 초기: 원금상환액은 적지만 이자지급분은 크다

       ⓑ 후기: 원금상환액은 증가하지만 이자지급분은 감소한다

       ⓒ 원금상환액이 1/2정도 상환한 시기는 상환기간의 2/3정도 경과한 시기이다.

       ⓓ 원금총액= 상환금액 + 미상환잔금⇒ 1= 상환비율 + 미상환잔금비율

   ② 체증식 상환방법(GPM: graduated payment mortgage)

    ㉠ 의의: 원리금상환액이 초기에는 ↓, 시간이 갈수록 지불금↑⇒ 차입자의 소득이 시간이

            지남에 따라 상승해간다는 논리를 적용하여 GPM의 상환불입액을 증가해감으로서

            차입자의 채무불이행(default)위험을 방지 가능하다는 논리.

     ㉡ 장점

         ⓐ 최초의 불입액이 낮을 뿐만 아니라 차입자의 소득증가를 더 잘 반영한다

         ⓑ 차입자의 소득대비 상환불입 부담을 주는 Tilt효과가 감소하며, GPM주택금융 수요를

            증가시키게 만든다

         ⓒ 젊은 저소득자 유리

   ③ 부분원리금상환방법: 차주와 대주와의 합의에 의해 만기에도 미상환 잔금 존재

   ④ 수요금융으로서 이자 매월상환방법: 원금은 만기일에 일시불로 변제, 이자는 매월 지급

  2) 변동이자율 저당대부방법(VRM: variable-rate mortgage)

    ① 의의: 대출시점의 금리가 만기까지 적용되지 않고 대출기간 중에 변동되는 저당대출이다.

             즉, 인플레감응지수에 따라 이자율이 변한다

    ② 인플레이션에 대비하여 변동이자율로 장기대출(일반적으로 은행이 유리)

    ③ 단점: 인플레이션과 금리변동의 심화로 인해 대출기관이나 차입자 모두가 금리변동위험에

            노출되는 것이다

 3) 재협상 이자율조정저당방법(RRM: renegotiable-rate mortgage)

     이자율이 일정기간마다 차입자와 대출자의 재협상에 의해 결정

4) 가격수준조정저당(PLAM: price-level adjusted mortgage)

    ① 의의: 인플레 위험을 이자율로 조정하는 것이 아니라, 예상된 인플레율에 따라

             저당가격수준(저당잔금액)을 정기적으로 조정하여 대처한다.

    ② 매년 적용되는 이자율은 인플레가 전혀 없다고 가정했을 경우 실질이자율이다.

제6절 자산담보증권(ABS: asset-backed security)

   오늘날 세계의 많은 나라들이 은행 및 기업의 자금조달 수단으로 자산유동화(ABS)기법을 널리

   활용하고 있다. 이는 전세계적인 추세로서 ‘금융의 증권화’ 현상을 보여주는 것이며, 자금조달의

   기법에서 자산을 기초로 자금을 조달하는 방식이다.

 1. 자산유동화의 개념: 자산유동화(혹은 증권화)란 대출기관이 보유하고 있는 대출채권을 기초로

    하여 자금을 조달하는 제방법을 총칭하는 것으로서 궁극적으로는 비유동적인 금융기관의

    대출자산을 금융기관에서 만기이전에 유동화시키는 자금조달의 한 가지 방법이다.

 ① 광의: ‘비유동성 자산을 현금화하는 모든 행위’라고 할 수 있는데, 이는 자금조달의 중심이

          전통적인 은행차입에서 직접금융으로 옮겨가는 현상이다.

 ② 협의: 융통성이 없는 자산을 증권으로 전환하여 자본시장에서 현금화하는 일련의 행위라 할 수

          있다.

 ③ 일반적으로 말하는 자산유동화란 협의를 말하는 것으로서 대출채권, 부동산 등 비유동성자산을

          집합화(pooling)하여, 그 자산을 기초로 유가증권을 발행하고 이를 통하여 자본시장에서

          자금조달을 하는 과정이라고 말할 수 있다.

2. 자산담보증권(ABS)

1) 자산유동화에 관한 법률

   1998년 9월 16일 ‘자산유동화에 관한 법률’을 공포한 바 있다.

   따라서 이 법안에 의거 기업이나 금융기관들은 저당담보증권(MBS)이나 자산담보증권(ABS)을

   발행할 수 있게 되었다. ABS는 신용카드 관련채권, 자동차 관련채권, 소비자 금융, 리스채권,

   주택담보채권, 일반 상업용 담보채권 현금수지(cash flow)가 보장되는 자산을 담보로 하여 발행

   되는 부채증권의 일종이다.

 2)  자산유동화증권의 기본구조와 현금흐름: 자산담보증권의 현금흐름은 다음과 같다.

 ① 자산보유자는 차입자에게 대출자산 매각금융을 제공하거나, 다른 금융기관의 대출분에 대한

    채권을 매입하여 대추자산의 소유권을 취득한다.

 ② 자산보유자는 대출자산을 특수목적회사에 매각(신탁방식의 경우는 신탁)하고, 매각(신탁)의

    대가를 현금으로 수취하여 자산매각 효과를 달성한다.

 ③ 특수목적회사는 취득한 대출자산의 집합에 대하여 자산관리자와 관리계약을 체결하고,

    신용평가 등급 및 신용보완을 획득한다.

 ④ 주간사는 특수목적회사의 자산담보증권 채권을 주선해 주고, 특수목적회사가 자산매각 자에게

    지불할 자산매입대금을 조달해 준다.

 ⑤ 자산관리자는 자산담보증권의 만기까지 상환에 따른 충분한 시간적 여유를 갖고, 대출자산에서

    획득되는 현금흐름에 의해 자산담보증권의 이자 및 원금을 지급한다.       

	자산담보증권의 현금흐름 도해
	차입자	① 대출		자산보유자 겸 자산관리자
								신용평가사
		⑤ 상환		대출자산의 매각이나 신탁
			② 현금			⑤ 원리금
				특수목적회사 (SPC)				③ 평가
				유동화증권 발행				③ 보증 등
	주간사	④ 발행주선				⑤ 원리금
				자산담보증권 투자자				신용보완자

3) 자산담보채권의 특성 및 장단점

   자산유동화에 있어서 가장 중요한 요소는 자산보유자의 위험을 기초자산(담보자산)으로부터

   완전히 분리시키는 것이라 할 수 있다. 즉, 자산보유자는 자산 또는 미래 현금흐름에 대한

   권리를 특수목적회사에 완전히 이전시켜야 하며, 필요한 경우에는 신용보완조치를 함으로써

   신용의 등급을 향상시키거나 증권의 판매가능성을 제고할 수도 있다. 또한, 자산보유자의 신용도

   또는 재무상태 등은 사실상 자산담보채권의 신용도와 직접적인 상관관계가 없는 것이 특징이다.

 ① 장점

  ㉠ 자본조달비용의 절감효과               ㉡ BIS 자기자본비율 개선효과

  ㉢ 자금중개의 효율성 제고                ㉣ 수익성 향상

  ㉤ 투자자층의 확대

② 단점

 ㉠ 유동화거래 구조의 복잡화

 ㉡ 법적위험부담

제7절 부동산 투자신탁제도(REITs : real estate investment ＆ Trusts P388)

1 의의: REITs제도란 불특정 다수의 투자자로부터 주식발행을 통하여 모은 투자자금을 부동산

  투자회사를 설립하여 부동산 소유지분(real estate equify)이나 주택저당담보증권(MBS) 등에

  투자하거나 부동산 관련대출(mortgage loan)등으로 운영하여 얻은 수익을 투자자에게 돌려주는

  제도로서 부동산에 투자하는 일종의 뮤추얼펀드(회사형 투자신탁)라고 말할 수 있다. 즉, 투자자가

  직접 부동산을 소유하지 않고 리츠회사가 주식을 보유함으로써 부동산에 간접투자하는 것입니다.

  또한 부동산투자신탁회사의 지분은 주식의 형태로 주식시장에서 자유롭게 거래된다.

2. 리츠(REITs)의 종류: REITs는 자금 모집방법, 투자대상, 자산관리 형태 등에 따라 몇 가지로 나뉜다.

 1) 자금 모집방법에 의한 구분

   ① 회사형(주식형): 투자자가 주식을 매입하여 주주가 돼서 회사의 경영권을 갖는 방식이다.

   ② 계약형(신탁형): 투자자가 수익증권을 매입해 경영에 참여하지 않고 이익이 발생하면

      투자한 만큼 이익을 받는 방식이다.

 2) 투자대상의 기준에 의한 분류

   ① 지분형 부동산투자신탁(equity REITs): 투자대상이 총투자 자산의 75% 이상을 대부분

      토지나 건물 등 부동산소유지분이고, 수익은 이들로부터 나오는 임대료이다.

   ② 저당형 부동산투자신탁(mortgage REITs): 투자대상이 총투자자산의 75% 이상을 MBS, ABS

      등 부동산관련 대출 금융상품이고, 수익은 이들로부터 나오는 이자나 배당 등이다.

   ③ 혼합형 부동산투자신탁(hybrid REITs): 총투자자산이 부동산소유지분, 부동산관련 대출

      그리고 저당담보증권(MBS)등에 골고루 투자되어 있는 방식을 말한다.

3. REITs제도의 기능

   REITs의 사업구조는 부동산에서 발생하는 현금흐름을 운용하여 제고하는 방식으로 기존

  부동산시장의 사업방식과는 근본적으로 차이가 있다. 즉, REITs는 다음과 같은 여러 기능 등을

  수행하는 사업체계라는 특징을 가진다.

 1) 금융기능

    REITs는 자본시장에서 부채형태의 지렛데효과보다는 주로 주식 또는 수익증권을 발행하여

    자금을 조달한다. 또한 출자, 유․무상증자, 파트너쉽 등 자본시장에서 직접금융을 통하여 자금을

    조달한다. 

 2) 사업성 위주의 자금운용

    REITs는 부동산을 개발, 취득, 유지, 임대 등의 운영에서 철저한 사업성 위주로 자금을

    운용하는 반면, 기존의 부동산시장에서는 부채상환과 같은 전통적인 기업금융방식으로

    자금을 운용한다.  

 3) 부동산의 종합운용

    REITs는 부동산의 생애주기(life-cycle)전반을 통합 운용하는 종합운용의 기능을 갖는 반면,

    기존 부동산시장에서는 업체별로 부동산운용업무가 부문별로 한정되어 있어 제한된 부동산

    서비스의 기능을 갖는다.  .

 4) One-Stop식 통합운용 서비스

    REITs는 부동산을 One-Stop식으로 통합운용 하는 반면, 기존부동산시장에서는 컨설팅,

   중개, 분양대행 등의 용역서비스를 개별적으로 운용한다. 

 5) ABS와 MBS가 채권형으로 고정이자를 수취하되 자산가치 상승에 따른 이익을 수취할 수

    없다는 단점이 있는 데 반하여, REITs는 지분형 투자상품으로 주식을 통한 배당과

    주가상승이익을 동시에 추구할 수 있다.

 6) REITs는 적은 자본을 투자하는 다수의 투자자들에게 전국에 산재하고 있는 대규모의 첨단

    고층빌딩이나 화려한 쇼핑몰, 대단위의 임대주택 등에 투자할 수 있는 기회를 제공 해주는

    투자수단이다.

4. REITs 제도의 장점

  1) 정책면의 REITs 장점

  ① 대규모 부동산의 지분소유 기회제공

    REITs를 통하여 이루어낸 가장 획기적인 성과는 소액 투자자들에게 대규모 부동산 소유의

   기회를 제공해 주었다는 것이다.

  ② 현금으로의 전환

     자산유동화(ABS), 주택저당채권유동화(MBS) 제도와 마찬가지로 유동성이 결여된 부동산을

     증권화를 통하여 현금화가 손쉬운 형태로 전환시켰다는 점이다.

  ③ 부동산 전문가의 활용

     부동산 전문가의 활용으로서 REITs는 수동성의 원칙에 의해 스스로 부동산 경영에 참가 하는

     것이 금지되고 있기 때문에 전문적인 부동산 관리능력이 있는 전문가를 활용하게 되어

     수익성도 증대될 수 있다.  또한 부동산 시장에 전문가들을 양성하는 역할을 담당할 수 있기

     때문에 밀려드는 외국의 자본 및 기술에 대한 경쟁력 강화를 꾀한다.

 2) 투자자 입장에서의 장점

  ① 세제혜택: 투자자의 측면에서 가장 큰 장점은 법인차원의 세금이 부과되지 않는다는 것이다.

     REITs는 일정한 세제상의 요건만 충족시키면 도관(Conduit)으로 인정되어 비과세 되고

     운용수익은 투자자들에게 배당관계에서 과세된다. 

 ② 높은 수익률

    모든 REITs는 배당을 하게되며 최근의 평균배당률은 8%정도이다. 이런 수치는 다른

    일반투자의 배당에 비하여 엄청난 투자가치를 투자자들에게 제공하고 있다.

 ③ 투자의 안전성

    부동산 관련 주식이 갖는 장점 중에는 인플레이션에 대한 보호장치가 있다. 다른 주식에 투자할

    경우 소위 깡통구좌도 될 수 있지만, 부동산은 그 자체가 사라지는 것은 아니므로

    그러한 면에서 투자자금에 대한 최소한의 보호장치를 자동적으로 지니고 있는 것이다.

    부동산은 수익을 발생시킬 수 있는 잠재성을 지니고 있고 오래도록 소유할 수 있는 실물이다.

 ④ 분산투자를 통한 위험감소

    REITs를 통한 투자는 부동산 투자대상을 분산화 함으로써 투자위험을 감소시키는 것이

    가능하다. 지역별 혹은 부동산 유형별로 분산 투자하여 위험을 감소시키는 경우도 있고,

    투자자가 투자대상이 다른 몇 개의 REITs를 가지고 독자적으로 분산투자를 만들어 위험을

    감소시키는 경우도 있다.

 ⑤ 효율적 감사: 마지막으로 REITs의 성과는 이사회, 분석가, 감사 그리고 경제금융 미디어로부터

                 항상 감사를 받게 된다는 안정성도 지니고 있다.

5. 다른 제도와의 차이점

구 분	부동산투자회사    (REITs)	기업구조조정부동산 투자회사(CRV)	자산유동화증권     (ABS)	주택저당증권 (MBS)
근 거 법	부동산투자회사법	기업구조조정  투자회사법	자산유동화법	주택저당채권 유동화법
설립인가	건교부장관 인가	금융감독위 등록	금융감독위	건교부, 금감위
회사형태	민간, 일부실체	명목회사 (paper company)	명목회사 (paper company)	민간+정부기관, 실체있음
자본금	500억	500억	20억원	250억원
투자대상	부동산, 부동산관련유가증권 등	기업구조조정용 부동산	부동산	부동산
상장	의무화	의무화	불가	임의
수익	임대료+개발이익+매매차익+이자	임대료+개발이익+매매차익+이자	채권수익+이자	채권수익+이자
정보공시	분기별로 투자보고서	결산시 결산보고서	없음	없음
주식분산	1인당 10%제한	제한없음	없음	없음
배당	90% 이상	임의	표시이자	표시이자
존속기간	무제한	무제한	채권존속기간	무제한
업무위탁	자체관리, 일괄위탁	일괄위탁	일괄위탁	자체관리

(펀펌)