주택재개발사업은 도시 및 주거환경 정비기본계획 과 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 주택재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 주택재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업을 시작합니다.
이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다.
공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 주택재개발사업조합은 청산절차를 진행하여 주택재개발사업이 완료됩니다.
계획수립 단계
기본계획 수립
- 특별시장, 광역시장 또는 시장(인구 50만 이상의 대도시가 아닌 경우에는 도지사가 인정하는 경우)은 10년 단위로 도시 및 주거환경 정비 기본계획(이하 ‘기본계획’이라 함)을 수립하고, 5년 마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제3조제1항·제2항).
정비계획 수립 및 정비구역 지정
- 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장·군수’라 함)은 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 지역에 대해 도시 및 주거환경 정비계획(이하 ‘정비계획’이라 함)을 수립합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).
- 이 경우 시장·군수는 ① 주민에게 이를 서면으로 통보한 후, ② 주민설명회를 하고, ③ 30일 이상 주민에게 공람해야 하며, ④ 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 특별시장·광역시장·도지사(이하 ‘시·도지사’라 함)에게 주택재개발 정비구역 지정을 신청해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).
- 단계별 정비사업 추진계획에 따라 정비계획의 수립 시기가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 않거나, 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 ‘토지등소유자’라 함)가 주택재개발사업조합을 설립하지 않고 토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 추진하기 위해 설립된 지방공사(이하 ‘토지주택공사 등’이라 함)를 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 경우 등의 사유가 있으면 토지등소유자는 정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제3항).
시행단계
추진위원회 구성
- 주택재개발 정비구역으로 지정된 지역의 주민은 주택재개발사업조합(이하 ‘조합’이라 함)을 구성해야만 시행자가 될 수 있으며, 조합 구성을 위해서는 먼저 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 주택재개발사업 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라 함)를 구성하여 시장·군수의 승인을 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제13조제2항).
- 시장·군수 또는 구청장의 승인을 받은 추진위원회는 정비사업전문관리업자의 선정, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무 등을 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제14조제1항).
- 추진위원회는 조합설립인가를 위한 창립총회를 개최해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제14조제3항).
조합 설립
- 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제1항).
- 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 내에 주된 사무소의 소재지에 등기함으로써 성립합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제18조제2항).
시공자 선정
- 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항).
사업시행인가
- 조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원 과반수의 동의를 얻어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제5항).
- 조합은 사업시행계획서, 정관, 총회의결서 사본, 수용하거나 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서 등을 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항).
※ 토지등소유자가 ① 시장·군수·자치구의 구청장 또는 ② 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하고자 하는 경우 사업시행을 원활하게 하기 위해 주택재개발 정비구역지정 고시 후 주민대표회의를 구성해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항).
분양공고 및 분양신청
- 조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다. 이 경우 분양신청기간은 토지등소유자에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항).
- 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 내에 조합에 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항).
관리처분계획인가
- 분양신청기간이 종료되면 조합은 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 주택재개발 정비사업비의 추산액 및 조합원의 부담규모, 분양대상자의 권리명세 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항).
- 주택재개발사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제4항).
건축물 철거
- 조합이 건축물을 철거하려면 관리처분계획인가를 받은 후 철거예정일 7일 전까지 시장·군수에게 건축물 철거 신고를 하고 철거해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제1항, 「건축법」 제36조제1항·제3항 및 「건축법 시행령」 제24조제1항).
시공보증서 확인 및 착공
- 조합이 주택재개발사업의 시행을 위해 시장·군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제1항).
- 시장·군수는 착공신고를 받는 경우 시공보증서 제출여부를 확인해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제2항).
일반분양
- 조합원 등 건축물 공급 대상자에게 공급하고 남은 건축물 또는 주택은 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 일반분양합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 및 「주택법」 제38조).
완료단계
준공인가 및 사용허가
- 조합은 주택재개발사업 공사가 완료되면 시장·군수에게 준공인가를 받아야 하며(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제1항), 준공인가를 하는 시장·군수는 공사의 완료를 지방자치단체의 공보에 고시합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제3항).
- 시장·군수는 준공인가 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 조합에 대해 허가할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제5항).
이전고시
- 시장·군수가 지방자치단체의 공보에 공사완료를 고시하면 조합은 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항 본문).
- 조합이 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고해야 합니다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시된 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제2항).
등기촉탁
- 조합은 이전고시가 되면 지체 없이 지방법원지원 또는 등기소에 대지 및 건축물에 관한 등기를 촉탁해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제1항).
- 주택재개발사업에 관해 이전고시가 된 날부터 촉탁등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 할 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제3항).
정비기반시설 등의 귀속
- 주택재개발사업의 시행으로 새롭게 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 주택재개발 정비사업의 시행에 따라 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 조합이 새롭게 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 조합에 무상으로 양도됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제65조제2항).
조합의 청산 및 해산
- 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 조합은 이전고시가 된 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제57조제1항).
- 청산금의 지급절차가 완료되면 조합은 해산합니다