봄 이사철 알아야할것

[김 샘]

¤ 중층 리모델링과 매수시 유의사항(2)

집을 매수할려면 막연하게 집만 덩그러니 보고 오는것이 아니라 매수하기 위한 몇가지 전략적 유의사항이 있습니다.

인터넷에 돌아다니는 몇가지 참고자료를 바탕으로 제 경험을 부가시켜 재미있게 알아볼까 합니다.
필수 체크리스트 항목이란 제목으로 돌아다니는 찌라시 자료입니다.

무려 16가지나 됩니다. 지금까지 투자를 하면서 2, 3 가지 중요한 사항은 집중적으로 보고 나머지는 매수와는 직접적으로 연관이 없다고 생각하고,

그외 간접적으로 연관 있어보이는 사항들은 참고정도만 하는 수준이었는데 이렇게나 많은 포인트를 잘게 쪼개어 나뉘어 놓았다니 놀라울따름입니다.

그런데 가만히 보고 있으니 저기 있는것들 중 지금껏 매수시 인지하지만 못했다뿐이지 사실은 매수시 저 모두를 포함하여 결정한듯 보이네요.

이제부터 긴 리스트들을 짧게 단축시키며 설명해보겠습니다.

1번)은 채광입니다. 남향이 유리하나 저층은 남향이라도 앞동이나 그외 채광을 방해하는 거치물이나 적채물이 있을수 있으니 현장방문시 외부를 유의하여 봐야 합니다.

2번)은 누수여부입니다. 일단 물이 배어나와 붙어있는 방벽쪽에 젖은자욱이나 곰팡이끼가 보인다면 유의해야 할것으로 보이고,

혹시 사전에 인지를 하지 못하고 매수시는 6개월이내이면 민법상 매도인에게 하자담보책임을 물을수 있는 조문이 있기에 책임추궁을 해야할듯 싶습니다.

그리고 중개로 매수시는 공인중개사가 계약시 배포한 중개대상물 체크리스트를 가지고 계약당시 누수여부 부분에 체크를 확인하고 이상없다고 체크되어 있을시,

최악의 경우는 이건을 문제 삼아 중개인을 추궁할수도 있으나 이건 최악의 경우에 한정시켜야 될듯합니다.

3번)은 곰팡이 체크네요. 연식이 오래된 구축들은 바닥면의 누수로 장판안쪽에 곰팡이가 있을수도 있습니다.

근데 처음 방문한 집일경우에 확인해본다는것은 거의 불가능하므로 매수결정이 온전히 섰을때 마지막으로 매수의사를 밝히고 다시한번 재차방문시 확인 해볼수도 있을것 같네요.

4번)은 3번)의 연장입니다. 결로 확인인데 온도차가 심하게 발생하는 발코니쪽이나 외부에 바로 맞닿는 방향의 창들 중....

천정ᆞ창틀과 샤시 고무패킹과 주위에 결로로 인한 곰팡이가 발생한 흔적이 있는지 확인해보는것도 한가지 방법입니다.

이유는 한번 발생한 곰팡이는 특별한 조치를 취하지 읺고는 재발가능성이 농후하기 때문입니다.

5번)은 4번)과 연관이 있네요. 환기입니다. 보통 신축중 3베이 4베이등은 환기가 상당히 잘되게 설계한 경우입니다.

그리고 전ᆞ후 발코니가 맞보고 있게 설계된 아파트들도 환기에는 상당히 특화되었다고 볼수가 있겠습니다.

중층이상일경우 양쪽 문열고 10분정도 미풍이 불어준다면 환기가 완벽하게 될것으로 생각됩니다.

6번)은 소음입니다. 저는 매수시 아파트 단지의 소음을 외부소음과 내부소음으로 두가지로 기준을 정하고 판단후 가부를 결정합니다.

첫째 외부소음입니다. 발코니등 창문밖으로 도로가의 자동차ᆞ인명ᆞ상가노이즈등의 소음입니다.

도로가와 상대적으로 거리가 먼 단지 안쪽 아파트 동들이나 구석에 붙어 있는 동들이 외부 소음에선 확실히 유리합니다.

그러나 도로가와 거리가 멀어 대중교통 이용시 한참을 걸어 나가야 되는 불편한 단점이 있어 도로가와 가까운 동들보다는 대체로 가격이 조금 싼 편입니다.

두번째는 층간소음으로 잘 알고 있는 내부소음입니다. 이 문제는 시공당시 건설사의 노하우가 매우 중요한 부분을 차지합니다.

어떤 아파트들은 아이들이 온종일 뛰어다니며 쿵쾅거려도 아랫층이 취침시간대가 아니면 왠만해선 경비실이나 관리실에 연락을 하지 않는 아파트들도 있지만,

어떤 아파트들은 평소 어른들이 조심하며 살림한다고 까치발로 다니다가 바쁜일이 있어 조금만 분주히 걸어다녀도 아랫집에서 시끄럽다고 경비실에서 인터폰이 오기도 합니다.

실제 투자로 이런 종류들의 아파트들을 둘다 소유한적이 있으며 층간소음이 심한 아파트에 세들은 산 신혼부부는 집에 있을때면 아랫집에 피해 줄까봐 까치발은 기본이며 말소리도 크게 내지 못할정도였으며,

자기들도 윗집의 대ᆞ소변 소리가 너무 심하게 들려 결국 10개월만에 다른 세입자를 직접구하면서 중개수수료도 본인들이 부담하면서까지 이사를 한 경우도 실제로 있었습니다.

그러니 실거주 아파트 매수하실때 특히 신축들은 층간소음등에 대한 인터넷 검색들을 꼭 하시고 댓글러들의 평판도 참고하고 난뒤 매수하는것도 차후 정신건강에도 이로울듯 합니다.

7번)은 내부악취여부입니다. 저는 악취도 기준을 두가지로 나눠 판단합니다.

첫째는 사람이나 동물등이 원인인자가 되어 풍기는 악취와 둘째는 내부시설 설치물이 인자가 되어 풍기는 악취입니다.

첫번째 사람이나 동물등에 나는 악취입니다.

매도인들의 연령대가 연로하시다면 오래된 사람들의 체취가 집안에 남아있을수도 있으니 감안하고 매수하셔야 될듯합니다.

젊은 신혼부부들이나 좀 이른 중년 부부분들은 조금 낫습니다.

다음 담배냄새입니다. 집안에 홀로사시는 남성이 집에 계셔 온종일 기거하면서 음식은 물론이고 흡연이나 술을 드시거나,

가족이 같이 살더라도 온종일 집안에 기거하는 한 남성분이 애주ᆞ애연가일경우 도배ᆞ장판은 기본적으로 다시 하고 이사후도 환기를 주기적으로 한참동안을 하여야만 담배 찌든냄새는 사라집니다.

그래도 안빠지면 전문가를 불려 비용을 들여야 됩니다.

다음은 반려 동물채취입니다. 한번은 구미에서 멋모르고 개키우던 세입자를 만나 냄새가 안 빠져 한동안 엄청나게 고생했던 기억이 납니다.

투자로 매수 후 전ᆞ월세 놓을시 특약에 동물은 같이 기거못하는걸로 꼭 기재하여야 됩니다.

특히 젊은여성 나홀로이거나 20대초 혼전 동거커플 그리고 남성은 없고 모녀지간인분들 중 동물을 사랑하시는분들이 의외로 많으므로...

특히 이분들에게 세를 놓을시는 유념하셔야 하며 특약사항에 패널티 조항을 삽입하고 계약시 강하게 어필해야 됩니다.

위 나열한 세부류는 외로움을 달랜다는 명목하에 반려동물을 실제 가족처럼 생각하므로 주의를 요하여야 합니다.

그럼에도 불구하고 몰래 동물을 집안에서 키웠을시 계약적인 부분의 문제를 떠나서 임대후 매도가 목적이라 단시간내 동물악취를 잡을려면 전문가를 불려서 작업해야 하니 비용이 들게 될것입니다.

파충류ᆞ양서류ᆞ어류등의 반려동물도 개들보단 심하진 않지만 악취를 풍기니 유의하셔야 될듯싶네요.

두번째는 설치한 시설물의 악취입니다.

냄새가 자주 빈번히 일어나는곳은 다용도실 배수구와 씽크대 배수구ᆞ화장실 배수구등이 있겠습니다.

특히 유트랩(U 트랩)이 노후화로 누수되거나 씽크대 유트랩등의 오래된 냄새등은 평소 꾸준한 청소는 물론이거니와 정기적ᆞ부분적으로 부품이나 장비를 교체해주고,

냄새가 격한 화장실이나 다용도실 배수구 입구쪽은 시멘트작업을 전문으로 하는 전문가를 불려 정교한 시멘작업을 하여 악취가 역류하는것을 미연에 방지하는것도 좋은 방법입니다.

그리고 발코니 세탁기옆 윗층에서 내려오는 배수관등의 크랙으로 인한 누수여부등도 매수시뿐만이 아니라 할수 있다면 평소에도 수시로 점검하여야 합니다.

8번)은 설치 시설물의 파손여부입니다. 주로 주방시설물을 이야기하는데 후드등은 가격이 비싼편이 아니고,

수납장은 고장시 직접 고칠수 있는 경우도 있으며 씽크대세트는 100만원에서 150만원사이면 세입자 용도로 맞출수 있습니다.

그리고 자주 사용되어지는 설치물들은 경첩부분을 자세히 봐야합니다. 경첩이 의외로 파손이 잦고 고장이 잘 납니다.

그리고 방안 붙박이장이 있는 경우는 파손시 새로운 신형 붙박이장을 설치해야 되므로 특히 조심해서 유심히 봐야 되겠네요.

9번)은 보일러실ᆞ욕실ᆞ발코니 문등의 부속물 파손여부네요. 보일러실의 보일러는 연식을 보고 5년이상이면 교체를 생각해보고,

10년이상이면 매수시 네고 대상이 됩니다. 교체를 전제로 매수가격을 다운시킬수도 있습니다.

욕실샤워기는 매수하는 입장에서 할말은 아니고 전ᆞ월세로 입주시 할 이야기거리네요.

방충망은 가격이 비싸니 파손여부 발견시 가격조정을 하셔야 될듯 싶습니다.

10번)은 별도 공간여부입니다. 요즘 신축등은 지하에 따로 케이지를 마련해 세대별 저장공간을 창고용도로 제공하기도 하고,

설계 당시부터 집안에 짜투리 공간을 설계하여 사용하게 하기도 합니다. 세입자들도 좋아하므로 매수시나 매도시 이득이 될것은 뻔합니다.

11번)은 방충망ᆞ방법창유무네요. 위의 9번 일부분과 중복입니다. 없는것보단 있는게 좋지만 파손시나 없을시 새제품설치는 비용이 많이 소요되므로,

기존 설치물들의 파손발견시 즉각 매가에 산정시켜야 되며 처음 매수시부터 없을시는 감안하고 매수하셔야 될듯싶네요.

12번)은 외풍여부입니다. 요즘 신축들은 지형이 산인 곳에 시공하더라도 창들이 워낙 좋기에 바람을 잘 막지만,

연식이 오래된 구축들은 성능이 좋지 않은데다 노후화로 인해 제 기능도 발휘못하는 경우가 많아,

외풍이 심한 바닷가나 배산형태의 아파트들중 중층이상은 샤시공사를 새로이 하던지 아니면 그냥 참고 살아야 될듯합니다.

바람이 심하게 불때면 간혹가다 방충망이 떨어지거나 창문이 너무 심하게 흔들려 무서울때도 있습니다.

내부로 찬바람의 기운을 막고자 임시방편으로 문풍지를 많이 사용하시던데 처음에는 효과가 있으나 시간이 지나면 갈수록 약해집니다.

미봉책일뿐이고 운이 나쁘면 결로의 원인으로 이어질수도 있어 주의를 요합니다.

13번)은 전기 메터기ᆞ수도계량기여부입니다. 없을수가 없습니다. 이건 없으면 처음엔 관에서 시정조치 나오고 다음엔 전기와 수도가 단전ᆞ단수될수도 있습니다.

간혹가다 일반 단독주택들 중 오래전에 최초 세대가 하나였다가 시간이 흘러 두개로 쪼개진 가옥들이 전기료와 수도세를 계랑기와 메터기 각각 하나씩을 사용하며,

요금을 반씩내는 경우가 있는데 이런경우를 제외하곤 메터ᆞ계량기가 없다는것은 불가능합니다.

14번)은 보일러 이상여부입니다. 9번과 일부 중복이라 다음으로 넘어갑니다.

15번)은 내력벽 부실여부입니다. 내력벽이란 건축법에서 이야기하는 상부의 하중을 떠 받치는 용도의 주벽을 이야기 하므로...

절대 자력으로 설치나 철거를 할수없는 아주중요한 건축구성물 중 하나입니다.

벽을 두드렸을때 합판소리가 난다는것은 호수를 가르는벽이라고는 상상도 할수가 없습니다.

이벽은 일반 칸막이벽을 이야기하는것처럼 이해되며 내력벽인데 합판소리가 들릴정도면 소음문제보다 더 심각한 문제가 야기되는것입니다.

절대있을수 없는 이야기로 옆집과의 벽은 콘크리트나 철근등으로 기초를 하여야 합니다.

글쓴이가 내력벽에 대한 이해부족에서 글을 쓰지 않았나 싶네요.

16번)도 15번과 같이 법에 대한 부분으로 불법 시공여부입니다. 건축의 시공방식은 신축ᆞ재축ᆞ개축ᆞ이축ᆞ증축등의 방식이 있습니다.

신축은 빈땅에 새로 짓는것입니다. 재축은 허물고 다시 짓는것입니다. 개축은 일부나 전체를 부수고 개량하는것입니다. 이축은 옮겨짓는것입니다. 증축은 있는건물에 새로 더해서 짓는것입니다.

이중에 법의 인ᆞ허가 없이 할수 있는 사항은 단 하나도 없습니다.

이상 인터넷에 떠도는 매수시 필수체크리스트 16가지에 각주를 달듯 설명해보았습니다.
이것도 마찬가지로 인터넷으로 검색가능한 그림입니다.
이 그림은 단지ᆞ동호수별로 가격을 좌우할수 요인들을 나름대로 10가지로 설명해 놓았네요.

앞서 16가지와 중복되는것들이 많으나 이어서 알아보도록 하겠습니다.

1번. 향은 남향이 일반적으로 좋으나 간혹뷰가 남달라 동향이나 서향ᆞ북향의 분양가가 남향보다 더 비싸지는 경우도 있습니다. 대표적인것이 해운대 아파트와 부산 북항주위 아파트들입니다.

2번. 1번과 관련도 있습니다. 남향인데 앞ᆞ뒤ᆞ옆동에 가려 채광이 안되면 무늬만 남향입니다. 그리고 바라보는 곳이 공동묘지나 쓰레기 하치장, 장례시설이 있어 조망이 망조인 경우도 있습니다.

3번. 소음은 앞서 설명을 해서 넘어갑니다.

4번. 특화설계는 발코니를 서비스면적이라 사기치는것만 아니면 됩니다. 테라스가 있는 1층이나 지하창고같은 별도공간도 아파트가치를 상승시켜주는 역할을 충실히 합니다.

5번. 층은 중층이상이면 괜찮습니다. 신축이야 탑층만 아니면 층별로 가격이 조금씩 틀리며 높아질수록 비싸집니다.

저는 고ᆞ중ᆞ저층개념으로 층을 나눌시 아파트 총층수를 3등분하여 고ᆞ중ᆞ저층으로 나누는 방법을 사용합니다.

6번. 일조는 1번 향과 관계가 깊습니다. 남향이 확실히 하루종일 볕이 잘 든답니다. 그외 보통 다투는 것으로는 동남이 좋냐 아니면 서남이 좋냐로 넷상에서 다투기를 많이하는데,

동남과 서남은 하루일기로도 차이가 있으나 계절별로도 약간씩 차이가 있어 보다 면밀히 연구해봐야 대상인것 같네요.

7번. 평형은 한땐 투자하기 좋은 평수가 따로 유행한적도 있으나 시기마다 자주 선호도가 달라지므로 어떻다고 판단하기에는 쉽지가 않습니다.

다만 경험상이나 주위 투자나 실거주하시는분들을 보면 신혼은 전용 59m2가 선호도가 높고 아이들이 둘있는 부부까지는 전용 84m2의 선호도가 높다고 하는게 중론입니다.

8번. 역세권은 상승장에서는 편리성으로 인한 선호도가 높고 하락장에서는 확률상 매가를 방어하기에 상대적으로 비역세권에 비해 유리한 측면이 있습니다.

9번. 판상형이냐 타워형이냐는 타워형 방식의 시공디자인이 처음 출현했을때 인기가 엄청나서 판상형보다 분양가도 높았으나,

실제 거주한 거주자들의 거주담과 환풍과 채광의 문제가 수면위로 떠 오르면서 요즘은 서울 강남등의 상업지 좁은땅에...

초고층을 짓는방식의 시공방식으로나 사용하지 최근들어서는 그 사용쓰임새가 상업지외는 많이 줄어들었고 판상형의 인기가 타워형을 압도한지는 오래된듯 싶습니다.

10번. 도로변이나 단지안의 장ᆞ단점은 앞서 위 16가지중 6번)으로 짧고 간단하게 설명을 했네요.

투자하여 임대를 주던 실거주가 되던 매수시 최선을 다해서 선택하시길 기원드리며 일용할 1일 1공부를 마칩니다.

ㅡ 2019. 3. 18 월 ㅡ