스크랩 경매투자과정에서 왜 물건분석이 필요한지 그 이유에 대하여 알아보자

[멘토(배재희)]

경매투자과정에서 왜 물건분석이 필요한 이유에 대하여 알아보자.

과거 경매시장은 권리분석만 철저히 하더라도 일정액의 투자수익을 창출할 수 있었다. 하지만 민사집행법이 제정된 이후 경매절차가 투명화됨에 따라 부동산을 구입하려는 다수의 실수요자들이 경매를 통하여 부동산을 매입하고 있는 실정이다.

이러한 현상은 결국 낙찰가격을 높이는 결과가 되어 과거와 같은 투자수익이 점점 어렵게 되었다.이제 경매부동산도 투자수익을 창출하기 위해서는 권리분석 이외에 입찰물건에 대한 물건분석과 개략적인 투자분석이 반드시 필요한 상황에 이르렀다.

따라서 미래의 부동산시장의 수요와 공급조건을 분석, 예측하고 경매물건에 대한 철저한 물건분석(입지적 여건, 일반적 요인, 자연적 요인 분석 등)을 통하여 경매부동산에 응찰하여야 한다.

♣ 부동산 가격형성의 요인

▪ 일반적 요인( 국가 전체와 해당지역의 관계)

▪ 사회적 요인 : 인구의 규모, 핵가족화, 공공시설의 상태, 복지시설의 상태, 건축양식 등

▪ 경제적 요인 : 저축율, 수비수준, 재정수지, 세금부담 상태, 물가와 고용률, 교통체계, 산업구조의 상태 등

▪ 행정적 요인 : 부동산 관련 제도와 정책, 법규, 세금정책

▪ 자연적 요인 : 지표, 기후, 지세, 건축자재, 등

▪ 개별적 요인 : 위치, 면적, 고저, 공공시설과의 접면성 정도, 각도, 형상, 공법상의 규제와 제약 (이상 토지), 면적, 높이, 구조, 설비,설계, 공법상의 제약, 건물과 환경과의 적합 유무 등( 이상 건물)

이러한 상황에도 불구하고 경매부동산 투자는 시세보다 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 장점은 계속 유지될 것이다.

투자목적과 기간을 명확히 하자.

보통 투자목적에는 ① 내 집 마련을 위한 것인지, ② 시세 차익을 위한 것인지, ③ 임대수익을 올린 후 적절한 시기에 매각하기 위한 것인지 등을 명확하게 계획하여야 한다.

그리고 투자기간에 대한 것으로 단기투자의 경우 보통 3년 이하, 중기투자는 3~7년 사이를 그리고 장기투자는 8년 이상의 여유를 두고 기다리는 것이다. 본인의 개인적인 부동산경매투자의 의견은 소액투자의 경우 “초단기투자(6월~1년 내 매도)”를 권유한다. 자금이 부족한 소액투자자의 입장에서는 유동성 확보를 위하여 “초단기”로 투자하여 수익과 경매감각을 유지하는 결과를 만들어야 한다. 하지만 간혹 초단기 투자목적으로 낙찰 받았으나 주변환경이 급변하여 시가가 급등할 호재가 많을 경우에는 투자기간을 늘려 잡는 경우도 있을 수 있다.

투자금액을 사전에 점검하자.

부동산투자에 있어 투자목적과 기간을 선정하는 것 다음으로 중요한 것이 투자조건을 결정하는 것이다.

투자조건이란 자신이 투자자금의 규모를 파악하는 것으로 투자자금에 맞는 경매 물건을 선택하여 낙찰 받는 것이 안정적인 경매투자가 가능하기 때문이다.

그리고 시간과 비용을 들여 경매 물건을 선별하였는데 예상낙찰가가 투자금액보다 높을 경우가 발생하면 그 동안 경매투자를 위해 소비한 시간과 비용은 어디에서도 보상받을 수 없기 때문입니다. 투자금액 결정은 이런 실수를 방지하기 위한 효율적인 방법인 것입니다.

순수한 자기자본과 경락자금 대출을 받아 총투자금액을 결정할 수 있기 때문에 투자물건에 따른 경락자금 대출규모를 사전에 파악하는 것이 투자자금규모를 설정할 수 있는 방법이라 하겠습니다.

※ 입찰가 결정시 고려사항

à 과거 낙찰 가격을 파악한다.

à 최근 부동산 시장 동향과 향후 시장 흐름을 복합적으로 고려하여 가격 상승기때는 공격적으로, 하락시에는 보수적으로 투자한다.

♣ 부동산 가격변동으로 인한 과거, 현재의 동향과 추이를 판단하여 미래가격을 예측해 본다.

여기서 잠까 경락자금대출금을  이용이용하는  레버리지(leverage, 지렛대 효과)에 예를 들어보면,  1억 원의  투자 안으로 2000만원의 수익을 올릴 경우 ① 전액자기자본 투자의 경우에는 2000만원/ 1억원 =  20% 수익률이지만 ② 1억 원 중 5000만원은 자기자본, 5000만원은 타인자본(대출.연8%)의 경우에는 2000만원 - 400만원(이자)/5000만원(자기자본)= 32% 수익률이 나온다. 따라서 레버리지를 이용하면 수익률을 극대화 할 수 있다.

하지만 과중한 대출금(레버리지)은 이자부담이 높아져 위험할 수 있으므로  “단기매매를 위한 투자목적”을 제외하고는 적절한 대출금(레버리지)을 이용해야 한다.

경매투자 지역(위치)을 결정한다

사전에 경매투자 목표지역을 선정한다. 보통 동 단위로 1~2곳을 선정하여 집중적으로 관리하는 것이 유리하다.

부동산투자에서 물리적 위치는 부동산의 가치에 가장 중요한 인자(요소)이다.

그리고 부동산투자원칙에서 “위치, 위치 그리고 위치”.는 부동산에서 위치의 중요성을 강조한 말이다. 투자자는 “형성과정에 있는 동네(지역의 부동산)”가 이상적이다.

용도별 경매물건을 결정한다

아파트, 다세대, 연립, 단독주택, 다가구, 주상복합 등 투자예상금액을 고려하여 투자할 물건을 결정한다. 결정에 앞서 “어떤 물건을 선택하느냐?” 고민하고 내가 왜 이 상품(부동산)을 선택했는지 타당한 이유(근거)가 반드시 있어야 한다.

매일 일정한 시간에 입찰물건 검색한다.

대법원 경매사이트나 경매전문지 또는 경매정보사이트를 이용하여 입찰물건을 검색한 후 응찰할 대상을 결정한다. 대상물건에 대한 제반 자료인 기본내역표, 물건내역, 기일내역, 송달내역, 입찰물건명세서, 부동산현황조사서, 감정평가서, 부동산등기부등본 등을 추출한다.

반드시 현장을 방문한다.

경매에 입찰할 대상물건이 결정되었으면 해당물건지의 현장을 반드시 방문하여야 하며, 첫 방문시 사전에 조사내용을 준비하여 최대한 철저히 조사하는 것이 보다 효율적이다. 항상 시간이 부족하므로 한번에 꼼꼼하게 조사하는 습관은 경비 및 시간을 줄일 수 있는 효과적인 방법이다.

권리분석상 필요하다면 주소별 세대열람 내역 확인하여야 한다. 그 절차는 신분증과 사건내역서(대법원 경매사건내역, 경매지,공고 등) 사본을 준비하고 경매물건 주소지 동사무소에서 주소별 세대열람을 신청한다. 동사무소에 비치되어 있는 양식 “주민등록표열람 또는 등.초본교부신청서”를 작성하여 신청한다.

♣ 법적근거 : 주민등록법 시행규칙 제12조 제2항의 규정에 의하면 ‘경매참가자, 신용정보업자, 감정평가자, 금융기관 등이 해당 물건지의 세대주 성명, 전입일자 등의 열람을 신청하는 경우로 열람 사항은 해당 물건지에 주민등록이 되어 있는 세대주 설명(말소된 자 포함)과 전입일자, 또 각 세대의 동거인 성명과 전입일자, 그리고 세대원 중에서 세대주보다 전입일자가 빠른 경우가 있는 경우 그 세대원 성명과 전입일자를 열람토록 한다.’ 고 되어 있다. 따라서 동사무소에서는 이 규정에 의거하여 관련 당사자에게 주소별 세대열람 내역을 발급해 주는 것이다.

특히 현 매도 및 매수시세파악이 중요하므로 중개업소 방문하여 조사하여야 한다. 경매 물건 주변의 중개업소 2~3곳 이상을 방문하여 정확한 시세를 조사하여 기록한다. 시세에는 시장 가격(공정하게 거래되는 가격), 호가(당사자가 주장하는 가격), 거래가(일반적 정상적 거래가격), 급매가(특수한 상황에서의 매도가) 기타 기준시가(국세청), 공시지가(건설교통부), 과세표준액(지방세부과 관련 지방자치단체별 공시가격) 등이 있다.

특히 아파트의 경우에는 관리소를 방문하여 관리비체납 여부를 파악한다.

요즈음 인터넷을 통한 시세가 정확하지 않은 경우가 많기에 투자수익을 올리기 위해서는 반드시 현장을 방문하여 알아야 한다.

그리고 물리적 하자 및 점유상황 확인해 본다. 현장 방문시 육안을 통하여 건물의 물리적 하자여부를 파악해야 하고

아파트의 경우 내부 수리시 관리소에 신고하게 되어 있으므로 수리여부를 물어보는 것도 좋고, 물건에 따라 지붕, 벽체, 배관, 급수, 쓰레기, 난방 등의 상황을 조사한다.

그리고 점유상황을 파악하기 위해 탐문조사 형식으로 확인하는 것이 좋고 낙찰전에 점유자를 직접 만나는 것은 고려하여야 한다.

특히 주변에 비선호 시설물의 여부 확인를 확인한다. 현장 방문시 인근에 비선호 시설물이 있는지 여부도 확인해 본다. 비선호 시설물은 쓰레기 및 하수도종말처리장, 지역난방공사, 추모공원, 납골당, 버스차고지 등으로 반경 5키로미터 내에 주택가격의 영향을 준다.

이상은 경매투자시 반드시 점검해야 할 사항들이다. 몇 천만원에서 몇 억원을 투자하는 과정인데 소홀히 할 수 없다. 얼마나 철저히 분석했느냐가 수익률에 영향을 줄 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

이러한 일련의 과정도 반복적인 습관이 되면 어려운 일은 아니다. 다 스스로 하기 나름이다.

혼자서 힘들면 믿을만한 경매 컨설팅회사의 자문을 받는다.