부동산 계약서 검인 절차

[돈키호테]

* 부동산 계약시 검인을 받아야 하는 경우

<서론>

계약을 원인으로 소유권 이전등기를 신청하는 경우 계약서 또는 판결서에 검인을 받아야 한다. < 단 -소유권이전 계약은 그 종류를 불문하고 검인을 받아야 한다.>

<본론>

1-검인을 받아야 하는 경우

-매매, 교환 ·증여 계약서. 명의신탁 해지 약정서 , 공유물분할 계약서, 양도담보 계약

-명의신탁 해지를 원인으로 하는 판결서, 집행력있는 판결서 , 확정판결과 동일한

효력이 있는 조서 < 화해· 인낙· 조정조서 등 >

-가등기에 기한 본등기

-재산분할 판결에 의하여 이혼 당사자중 일방이 그의 지분에 대한

농지소유권이전등기를 신청하는 경우

-공공용지취득협의서에 의한 소유권이전

-미등기건물에 대한 아파트 분양 계약서

-무허가 건물

* 공유물 분할 계약에 의한 소유권 이전등기를 하는 경우 부동산을 관할하는 시장 군수 구청장의 권한을 위임 받은 자의 검인을 받은 공유물 분할 계약서 제출해야 한다<=즉.공유물 분할을 원인으로 한 소유권이전등기 >.

-공유물 분할 판결에 의한 경우도 검인을 받아야 한다.

-신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기

-계약당사자 지위이전 계약에 의한 소유권이전 등기

-매매계약 해제를 원인으로 한 소유권이전등기

2-검인을 받지 않는 경우

-수용 상속 취득시효 권리포기 등을 원인으로 한 소유권이전

-소유권이전 청구권 보전의 가등기

-계약의 일방 당사자가 국가 또는 지방 자치 단체인 경우

-매각 또는 공매를 원인으로 한 소유권 이전 등기

-토지거래 허가증이나 주택거래 신고필증을 신고한 경우 <주택법80조2 제4항>

-소유권이전등기“ 말소 ” 신청의 등기원인 증서가 매매계약 해제 증서인 경우

-진정 명의 회복등기

3- 검인 절차

<1> 기본절차

**- 절차는 계약서 원본과 사본 2통을 첨부하여 제출한다. 시장 등은 검인을 한 후

계약서 원본은 신청인에게 교부하고, 사본2통은 보관용 및 세무서 송부용으로 사용한다.

<만약 소유권 이전 부동산이 2개 이상의 시 군 구에 걸쳐 있는 경우는 시 궁 구의 수에 1을 더하여 제출 한다. >

-국가 또는 지방자치 단체가 계약의 일방 당사자로서 소유권 이전등기 신청을 할 때

만약 계약서를 분실하여 그 원인증서를 제출할 수 없는 경우는 등기원인증서 대신

신청서 부분을 첨부하여 등기 신청 할 수 있다. <2004.11.18 부등 3402-579 질의회답>

<2> 아파트 분양권 매매시 검인 절차

-아파트 분양권을 제3자에게 매매 한 경우< 즉 =계약당사자 지위 이전 계약>

수분양자의 지위를 제3자에게 이전하는 경우 ,지위 이전 계약일이 부동산 특별 조치법 2조 1항 1호에 정하여진 날 <즉 쌍무 계약의 경우 반대급부의 이행이 완료된 날>이전인 때에는

먼저 체결된 계약의 매도인 <주택분양자> 로부터 지위 이전 계약의 양수인 앞으로 직접 소유권 이전등기를 신청 할 수 있으며 , 이때 등기 원인을 증명하는 서면으로 제출하는 분양계약서와 지위이전 계약서에 각각 검인을 받아야 한다.

<여러 명에게 전전하여 분양권이 이전된 경우 지위이전 계약서 전부에 대하여 검인 받아야 함>

이런 경우 등기필증 작성은 먼저 체결된 계약서에 지위이전 계약서를 합철하여 작성하고

규칙 3조 1항의 규정에 의하여 관할 세무 서장에게 과세 자료를 송부 할 때에도

먼저 체결된 계약서의 사본에 지위 이전 계약서의 사본을 합철하여 송부 한다.

<3> 원본 계약서를 분실한 경우

부동산 특별 조치법 3조에 의하여 검인은 원본 계약서에 받는 것이 원칙이나

<분양> 계약서 원본을 분실한 경우 , 분양 계약자의 쌍방 당사자가 분양 계약서 사본에 원본의 분실 및 사본이 원본과 같다는 취지의 기재를 하고 날인한 사본에 검인을 받을 수 있다. 이런 경우 분양 계약서에 분양자의 인감이 요구되는 것은 아니다.

< 등기의무자의 경우 인감을 날인 받아야 한다는 종전의 선례 변경

1995.11.25 선4-962--> 200412.6.부등3402-623 질의회답>

-부동산 특별 조치법 3조에 의하여 검인을 받을 때 계약 당사자가 간인을 해야 하는 것은 아니다.

-일반적으로 등기 원인 서면이 없으면 등기필증 작성용신청서 부본을 제출하여 등기를 할 수 있으나 , 매매의 경우는 이러한 예외가 적용되지 않고 매매를 원인으로 하여 소유권이전 등기를 신청하는 경우는 반드시 검인을 받은 등기원인 증서를 제출해야 하고 신청서 부본으로 대신 할 수 없다.

-만약 등기원인 증명 서면이 처음부터 존재하지 않는 경우는 신청서 부본을 제출한다.

<4> 검인 신청시 기타 절차

-인지세법 3조1항 1호의 규정에 따라 인지를 첨부 해야 한다.

-

<5> 기타 선례

-어느 부동산에 대하여 명의 신탁 해지를 원인으로 하여 소유권 이전등기의 절차를 명하는

확정 판결을 받은 후 그 판결에 부동산 특별 조치법에 의한 검인을 받은 자가

동일 부동산에 대하여 매매계약서를 작성하여 다시 검인을 신청하는 경우 그 신청을 받은 시장 군 수 등은 등기원인이 실재와 다르다거나 동일한 부동산에 대하여 중복하여 검인을 신청했다는 이유로 검인 신청을 거부 할 수 는 없다. <1998, 7,13,선5-54>

-국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조의하여 일정면적 이상의 토지에 대하여 거래 허가를 받도록 규정하고 있으므로 토지거래 허가 구역 안에 있는 건물에 대한 소유권이전 등기를 신청하는 경우 허가 대상은 아니지만 , 검인 계약서는 제출하여야 하므로 , 시정 군수 구청장은 부동산등기 특별조치법 제3조에 따라 검인을 거부 할 수 없다<2005,11.25, 부동산등기과-2094 질의회답>

-소유권 이전등기를 신청하는 자는 원인증서인 매매계약서 상의 당사자 이어야 할 뿐 아니라 토지거래 허가도 매매계약의 당사자가 신청 하여야 하므로 . 허가취득 후 매입명의인 명의는 매수인 또는 매수인이 지정하는 자로 한다는 특약을 하였다 하더라도 매수인이 아닌 매수인이지정하는 제3자에게로의 소유권 이전등기를 신청 할 수 없다<1997.4.7선5-316>

-아파트 분양자 명으로 발행된 <아파트 분양 계약 사실 증명원> 은 아파트 분양 계약서<또는 지위이전 계약서>로 볼 수 없으므로 , 계약사실증명원을 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기 신청을 할 수 없다<1990-11.12 선3-53>

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<6> 검인 심사

-지장 군수 구청장 등은 검인 신청이 있는 경우 , 계약서 판결서 등의 형식적 요건의 구비 여부만을 확인하고 그 기재에 흠이 없다고 인정하는 때에는 지체없이 검인을 하여 신청인에게 교부해야 한다<부동산특별조치법에 따른 대법원규칙 제1조 제5항>

-신탁해지 약정서에 따른 경우도 검인 <1998, 6.18. 선5-52>

-이전등기의 경우에만 검인 받고 , 말소 등기의 경우는 검인 받지 않는다<1990.12.19.선3-72>

-검인 신청을 받은 시장 군수 등은 그 원인 증서의 형식적 요건의 구비만을 확인하고 그 기재에 흠이 없다고 인정되는 때에는 지체 없이 검인을 하여 검인 신청인에게 교부해야 한다. 그런데 등기원인에 의하여 행정관청등의 승낙을 필요로 하는 경우에도 , 그와 같은 허가 등을 확인하기 위하여 서류의 제시를 요구 하거나 또는 그 발금 여부를 확인 할 수없음을 이유로 검인을 거부 할 수 없다. <1998,6.25선5-53>

-판결문을 검인 받는 경우 검인 신청인 확정 증명원을 제출하지 않았다는 이유로

시장 군수 등은 검인을 거부 할 수 없다<2001.8,23.선6-34>

-채무자가 제3자로부터 부동산을 매수한 후에 그 부동산을 이전등기 하지 않고 있는 경우

. 채권자가 채무자를 대위하여 제3자 명의 부동산을 채무자의 명의로 대위 신청하는 경우

채권자와 제3자가 공동으로 채무자 명으로 소유권 이전등기를 신청하는 경우 매도인이 보관하고 있는 매매계약서를 복사하여 그 사본에 매도인 및 채권자가 원보대조필의 날인을 하였더라도 , 이를 등기원인 증명서면으로 제출 할 수는 없으며 매도인이 국가라도 마찬가지다<2004,4,29 선7-31>

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