#유치권 공략 2. 유치권 신고와 매수인의 대응 방법

#유치권 공략  2.  유치권 신고와 매수인의 대응 방법   ①매각 기일 이후 매각 허가 결정 이전에 유치권이 신고된 경우   대법원 판례 등에 따르면 유치권자는 적어도 경매개시결정기입등기 이전부터 반드시 해당 부동산에 대하여 점유를 개시하여 계속 유지하여야만 한다. 따라서 그 점유 후에 진행된 감정평가 및 현황 조사 등 수차례 건물의 경매진행 사실이 법원에서 건물에 통보되었음이 분명한바, 만약 점유를 계속하고 있었다면 유치권자가 경매진행 사실을 몰랐다는 것은 상식적으로 이해하기 어려울 뿐만 아니라 수개월의 권리 신고가 가능한 기간 내에도 전혀 유치권에 대한 권리 신고가 없었다는 사실은 현실감이 부족하다 할 것이다. 그러므로 매각 기일 이후의 유치권 신고에 대하여는 먼저 구절차를 생각하기보다는 과연 해당 유치권 신고가 진정성이 있는 것인지부터 의구심을 가져보는 것이 순서일 것이다. 통상 유치권 신고가 되어 있는 경매 물건은 경매 참가 예정자들이 매각 절차에 참가하기를 꺼리고 있다. 이 점을 이용하여 유치권 신고에 따른 매각 가격 저감의 이득을 보려는 허위유치권이 신고되기도 한다. 한편 경매 절차에서 유치권을 신고하였더라도 법적인 근거가 없으면 유치권자가 될수 없다. 만약 매각 허가 결정 이전에 유치권이 신고 되었다면 매각 불허가 신청을 통해서 구제 받을 수 있다.   ②매각 허가 결정 이후에 유치권이 신고된 경우   매각 허가 결정이 이미 이루어졌으므로 매각 불허가 신청은 불가하고 잔금 납부 전까지 매각 허가 결정의 취소 및 대금 감액 신청 등의 방법으로 구제받을 수 있다.   ⓐ매각 허가 결정의 취소   매각 허가 결정 취소 신청서의 사유란에 위 유치권에 대한 사전 인지가 불가능했다는 점과 갑작스런 유치권의 출현으로 매수인은 유치권이라는 예기치 못한 위험부담을 안게 되었다는 내용을 기재하여 해당 법원에 제출한다. 물론 위 유치권이 매각 이전부터 그에 대한 권리 주장이 있었다는 사실이 확인된다면 받아들여지지 않을 수 있다.   ⓑ대금 감액 신청   매수인은 매각 허가 결정의 확정 후에 유치권의 존재를 알게 된 때에는 민법 제575조, 제578조의 규정에 따라 담보책임을 추궁하여 매각 대금의 전부 또는 일부의 감액이나 손해배상(채무자가 그 흠결을 알고도 고지하지 아니한 경우와 채권자가 권리의 흠결을 알고 있으면서 경매를 신청한 때)을 청구할 수 있다. 이때 대금 감액 청구의 일차적 책임자는 채무자이며 채무자가 무력자인 때에는 이차적으로 대금의 배당을 받은 채권자가 된다.   ***** 유치권 해결 시 유의사항   ①진정한 유치권자에게 피담보 채권액을 변제해야 한다.가령 유치권자가 법인인 경우에는 법인의 대표이사에게 변제를 해야 한다. 혹시나 부동산을점유하고 있는 점유자 등에게 변제하게 되면 후에 이중변제의 가능성도 있을 수 있다.   ②피담보 채권의 변제와 부동산의 명도는 동시이행관계에 있다.유치권자가 무리한 요구를 할 경우에는 명백한 입증자료의 요구 등 현명하게 대처하면서협상을 진행하되, 전혀 해결의 가능성이 없다고 판단되면 법원의 판결을 받는 방법밖에는없다.