주택공사(LH), 직원 투기보다 더 큰 잘못이 있었습니다.

[이대환]

1. LH, 직원 투기보다 더 큰 잘못이란

2021년 3월은 봄이 오는가 싶더니 LH 직원들의 토지투기 소식이 먼저 들려오고 있습니다. LH 직원들이 자기 회사의 내부정보를 이용하여 광명시, 신도시 건설 예정지에 토지를 상당량 매입한 모양입니다. 토지투기는 지난 50여년 간 부동산 가격 급등기 때마다 있어온 한국 역사의 고질병입니다. 그런데 토지와 주택을 공급하는 공기업의 직원들이 자기회사의 내부정보를 이용하여 투기를 했다면, 이에 대한 분노와 합당한 조치는 당연한 것입니다.

그러나 LH(당시는 주택공사)는 직원 토지 투기건보다 더 큰 잘못이 있었음을 사람들이 알았으면 합니다. 바로 2007년 김포시 부곡지구에 시범사업으로 토지임대부 아파트를 분양하면서 턱없는 가격(임대료)을 매겨서 실패하게 했던 사례를 말합니다. 이것은 국민적 관심사를 갖고 시작한 시범사업을 실패하게 만든 것이라 고의든, 고의가 아니든 큰 과오라고 할 수 있습니다.

김포 부곡지구 토지임대부는 그 당시(한국이 4차 부동산 가격파동) 부동산문제의 해법으로 등장한 “집은 소유, 땅은 임대” 로 ‘반값 아파트’를 실현하는 정책이었습니다. 토지임대부주택은 부동산 해법이 될 뿐 아니라 국가경제의 근간을 바로 잡을 수 있는 제도입니다. 그런데 이런 시범사업을 실패하게 만들어 버리고, 사회 여론이 "반값 아파트는 땅과 집 중에 반만 주고 반값이라고 하는 사기극"이라는 악평까지 돌게 했습니다. LH는 이렇게 국가경제의 근본을 바로 잡을 수 있는 정책을 무용지물로 만들었습니다.    

필자는 토지임대부주택이 부동산문제의 근본 해법이라고 늘 말하고 있습니다. 토지임대부주택은 집값도 반값에 가까우며, 이것이 사회에서 일반화되는 경우에는 토지임료가 나라의 공경비를 대신하여 세금마저 사라지는(대폭 줄어드는) 비책이라고 말하고 있습니다.

지대시장제, 곧 토지임대부주택은 지금 들끓고 있는 토지투기가 처음부터 발생할 수 없는 시장구조입니다. 다만 토지임대부주택이라도 시장임료가 아니고 중국처럼 공공이 값을 매기는 저가 임료이면, 땅값 프리미엄이 붙어서 투기가 발생합니다.

(부동산 해법 :  토지거래소를 통하여 "공공토지는 토지임대부주택, 사유토지는 필지별 토지주식제주택"이 근본대책임)

2. LH가 시범사업을 실패하게 한 가격책정

그런데 LH는 국민적 관심사이든 시범사업을 실패하게 했습니다(389가구 중 27세대만 계약). 이에 대해 경실련은 건설비를 2배나 부풀렸다고 성토를 했습니다. 필자는 건설비 부풀림도 있었을 것으로 보지만, 이에 대해서는 여기서 말하지 않겠습니다.

확실한 것은 토지임대부주택이 실패한 원인은 턱 없이 높게 매긴 토지의 임료가격에 있었습니다.

이것은 LH의 숨은 진실을 알아보는 근거 자료이기도 하지만, 우리가 토지임대부주택에 대한 잘못된 오해를 해소하는 데에도 꼭 알아두어야 할 사안입니다. 그러나 사람들은 땅을 실물이나 상품으로 오인하여 가치의 착각에 깊이 빠져 있기 때문에 토지와 땅값은 이와 같은 가격 돌려치기를 해도 그것을 제대로 식별하지를 못합니다. 그래서 공적기관이 전 국민이 지켜보는 시범사업마저 이런 사태를 만들어도 이를 지적할 사람이 없었던 것입니다.

이것은 지금 붉어진 토지투기보다 100배, 1,000배 더 큰 과오입니다. LH가 시범사업으로 실시한 아파트 분양은 턱 없이 높은 임료가 매겨졌는데 이를 가격 측면에서 세 가지만 지적합니다.   

첫째, 최초의 시범사업인 토지임대부 아파트에 용적률을 대폭 낮추어 임료부담을 크게 높였습니다. LH(그때는 주택공사)는 아파트 용적률을 150%로 했습니다. 지금은 아파트 용적률은 거의 300% 정도입니다. 최근 정부가 발표한 2.4 공급책에는 용적률을 무려 700%까지 하겠다고 합니다. 더구나 이 아파트는 토지임료를 부과하는 토지임대부주택인데 용적률을 이렇게 높게 적용한 것은 도무지 납득할 수 없는 가격 책정입니다.

그때 LH는 용적률을 낮추어 쾌적하고 친환경적인 아파트를 짓겠다는 슬로건을 내걸었습니다. 그래서 LH는 토지임대부주택 33.67평 아파트에 무려 22.6평의 토지임료를 매겼습니다. 이렇게 하면 토지임료는 높고 땅은 LH 소유이기 때문에 앞으로 커지는 땅값은 LH가 임대료 외 추가수익이 됩니다. LH는 이렇게  용적률 적용부터 영리(?)한 두뇌를 가졌습니다.

둘째, 임료를 책정하는데 적용하는 지료요율(땅값 성장율을 자차감한 실질 이자율)을 2배 정도 높게 책정했습니다. 사람들이 잘 모르는 이자율 가격을 4%(3.96%)로 했습니다. 그러면서 그 당시 정기예금 이자율 5%보다 1% 정도 낮은 가격이고, 그것도 가격 책정에 최선을 다한 것처럼 보이는 숫자 "3.96%"를 적용 비율로 했습니다. 그러나 이렇게 이자율을 낮게 잡고, 원가를 고려한 요율이라고 하지만 실제 지료요율은 시장 임대료 비율보다 높았습니다.

그 이유는 땅값 성장률을 지료요율에 감안하지 않았기 때문입니다. 땅값은 원래 원금(원가) 기준에서 바로 이자율을 적용하지 않고 원금이 스스로 커지는 비율,  땅값 성률을 차감해 주어야 합니다. 그래서 성장률를 아주 낮게 잡아서 2%로 해도 실질 지료요율은 2% 미만(1.96% = 3.96% - 2%)으로 낮아집니다. 이 계산은 시장 이자율 5%에 성장률를 3%로 잡아도 실질 지료요율은 2%(2% = 5% - 3%) 안팎입니다.

임대료 적용 이자율(지료요율) = 이론 전세가격 이자율 = (시장 이자율 - 땅값 성장률)

* 임대료 적용 이자율은 시장 이자율에 성장률을 차감한 만큼 낮아짐

셋째, 토지임대부는 만기에 재산가치 하락에 대한 오해를 없애 주어야 합니다. 그래서 분양가격에서 토지임대부주택은 토지소유주택보다 반값(이론 전세가격)이 되는 근거 자료를 보여 주어야 하는데 LH는 적용 임료가 너무 높아서 그런 자료를 보여줄 수가 없었습니다. LH가 부과한 임료를 추적하여 보면 반값이어야 할 토지임대부주택이 토지사유주택보다 값이 더 높게 나옵니다. 임료 부담에 적용할 토지면적과 적용 이자율를 2배 가깝게 책정을 했으니 소유주택보다 가격이 높게 나올 수밖에 없습니다.

그래서 LH가 시범사업으로 실시한 김포 토지임대부주택은 실패했습니다. 이런 것을 아는 자는 소비자들이었기에 분양이 되지 않았습니다. 그러나 이것을 알고 지적하는 사람이 없었습니다. 정부도 모르고, 학자나 전문가들도 모릅니다. 누가 알아도 토지임대부 자체가 믿음이 없으니 그냥 대수롭지 않게 여기고 넘어가버립니다. 그래서 LH가 이런 **을 해도 그냥 뭍혀버렸습니다.  이에 대한 근거는 아래 6번 이하 내용에 있습니다.

3. LH 토지 투기와 토지의 시장 메커니즘(도박은 공간상의 제로섬 게임, 토지거래는 시간상의 제로섬 게임)

* 이 부분은 학자라도 모르고 있는 토지시장의 과학적 성질을 말합니다. 독자들은 읽고 읽고 또 읽어서 토지에 대한 해묵은 오해들이 풀려지기를 기대합니다. 땅값은 시장구조에서 소유자가 사용에서 항상 적자를 보고 있고(90% 이상), 땅값의 이런 성질로 인하여 투기와 불로소득의 기회도 자주 생긴다는 것을 밝히고 있습니다. 땅값은 90% 이상 소유자에게는 영구 적자를, 10% 이하 소유자에게는 투기와 불로소득을 가져다 주는 시장의 "가격 폭군"입니다. 지대(토지임료)는 하늘이 사람에게 공짜로 준 膳物이지만, 땅값은 하늘이 사람에게 내린 罰金이 되는 것을 알아야 투기를 근절시킬 수 있습니다.

LH 직원 토지투기로 나라가 혼란에 빠져들고 있습니다. 국회나 정부는 이 문제를 해결한다고 또 많은 법과 규제를 만들려고 합니다. 지대시장제(토지임대부)로 하면 이런 법규들은 필요가 없는데 말입니다. 

그러므로 이번 기회에 우리들도 투기에 대한 흥분과 성토만 하기보다 이런 사태를 초래한 이유부터 알아야 하겠습니다. LH 직원 토지 투기와 LH가 하고 있는 땅 장사의 속셈(본질)을 먼저 알아야 한다는 뜻입니다.

바로 성장성 자본에 대한 바른 이해입니다. 땅은 성장성 자본(자산)이기 때문에 같은 수익을 내는 예금이자의 원금보다 원금(원금)의 크기가 더 크다는 사실입니다. 땅값의 이런 성질 때문에 땅을 가진 사람은 소유와 사용에서 늘 적자만 납니다. 이것부터 확실하게 먼저 알아야 합니다. 그래서 땅을 팔았을 때 발생하는 양도차익은 소유기간 동안 입게된 적자액에 대한 보상분이며, 은행 예금의 돈이자에 불과합니다. 이것은 누구도 부정할 수 없는 이론가격 그 자체에서 나타납니다. 다시 말하지만,  토지의 소유가격과 영구적자는 누구도 부정할 수 없는 이론가격(근본가격) 그 자체에서 증명이 되고 있습니다. 지금 도마 위에 오른 투기와 불로소득의 기회도 땅값의 이런 시장 성질로 발생합니다.

그러나 사람들은 학자라도 토지 소유자가 늘 적자를 보고 있다는 진술을 이해하지 못합니다. 오히려 이런 주장을 궤변처럼 여깁니다. 땅값은 자신의 값이 커지고 있기 때문에 수익으로는 돈 이자보다 적게 나와야 팔 때 나오는 양도차익으로 시장 균형이 성립합니다(물론 이것이 실물 균형은 아니지만, 숫자상 균형은 달성하는 상태). 다르게 설명하면 은행예금은 원금이 변하지 않지만, 땅값은 원금도 같이 커지므로(변하므로) 값을 매기면 은행 이자율보다 큰 값이 생긴다는 뜻입니다. 그래서 소유에는 땅값이 커지는 만큼 늘 적자만 납니다.

토지는 소유에서는 적자를 보고 팔면 본전(투자 원리금)을 합니다. 그러나 토지 실소유자는 땅을 팔아도 다시 사야 합니다. 그러면 토지로 돈을 벌 수 있는 것은 ㄱ. 특정 기회나 행운을 잡아, ㄴ. 토지를 팔고 땅을 떠나는 경우, ㄷ. 이런 행위(저점매입 고점판매, 그리고 탈퇴)를 반복할 수 있는 경우에만 가능합니다. ㄱ과 ㄴ의 두 조건이 동시에 부합해야 은행이자를 초과하는 수익을 실현할 수 있습니다. 

그러므로 토지를 팔고 사서 돈을 벌 수 있는 사람은 특정 토지를 상품처럼 싸게사서(저점매입) 비싸게 팔고(고점매각), 그 땅을 떠날 수 있는 주체만이 가능합니다. 사회에서 이것이 가능한 주체는 부동산업자와 땅을 상품처럼 팔고 떠날 수 있는 투기자뿐입니다. 이것이 부동산지장의 가격 메카니즘입니다. 이런 구조 속에 이익을 챙길수 있는 자가 부동산업자인 LH이고, 직원들의 투기입니다. 한 예로 국민소득 집계에 부동산업자의 토지매매차익은 소득으로 잡고 있으나(이것도 실상은 집계의 오류임), 개인 토지매매차익은 소득로 잡지를 않습니다. 이것을 소득으로 잡으면 도박에서 딴 수익도 소득으로 잡아야 하는 것과 같은 이치입니다.

토지시장 메커니즘이란 영어를 사용해서 죄송합니다. 우리가 흔히 부동산 가격이 오를 때 집을 가진 사람보고 "집값이 올라 부자가 되었네"라고 하면 집 가진 사람은 "집값이 올라봐야 내 집 하나 뿐이고 그냥 똑 같은 집에 살 뿐인데 무슨 부자인가?"라고 대화를 합니다. 이 대화 속에 우리가 모르고 있는 부동산시장 가격 메커니즘이 들어 있습니다. 내가 가진 상품은 값이 커지면 커진만큼 실물도 생산되고(커지고) 소득이 생깁니다. 상품은 공장, 도매상, 소매상, 그리고 운송비 보관비, 인건비 시간비용이 모두 들어갑니다. 이게 생산활동입니다. 그러나 땅은 이런 생산활동이 없으며, 아무리 값이 커져도 실제로 내게 아무 유익이 없습니다(여기서 땅값과 임료는 별개임). 이것은 토지가 상품이 아니라는 단적인 증거입니다.

땅값은 아무리 커져도 생산물이 아니며, 국민소득도 아닙니다. 이것을 장기 이론가격(기하평균)선 집어 넣으면 땅을 팔고 사는 사람은 이론가격선을 오르락 내리락 하면서 서로 서로 제로섬 게임만 하고 있습니다. 여기서 제로섬 게임(0게임)이란 도박판의 판돈과 같다는 뜻입니다. 도박판은 매회 투자 차액이 발생하지만, 그 차액의 합은 커지지 않습니다. 도박 판에서 수익을 누리려면 돈을 딸 때 그 판을 빠져나와야 가능합니다. 그 도박판 안에서는 아무리 노력해도 돈(가치)을 벌(생산) 수가 없습니다.

** 이론가격선 : 이론가격선을 잘 모르겠으면, 고등학교 정치경제 교과서에 나오는 우상향 공급곡선을 그려 보셔요. 그렇게 생겼습니다. 장기적 경제성장률나 임대료 성장율을 장기적 평균지수로 바꾸어 그림을 그려도 같은 모양이 나옵니다. 땅값은 학자가 말하는 이론가격과 독자가 실제로 팔고 산 경험을 해 본 땅의 실제가격도 모양이 그렇게 생겼습니다. 여기에다 은행예금의 원금선인 수평선을 그려서 우상향 땅값 곡선과 비교하여 보셔요. 땅값 원금은 그렇게 생겼습니다. 그렇게 커지는 것이 땅값의 원금입니다(은행 원금처럼 수평선이 아닌). 그렇게 시간을 따라 커지는 값은 수익은 아닙니다. 그냥 원금입니다. 땅값은 그 이론가격선에서 오르락 내리락 하면서 이익도 보고 손해도 보지만, 평균값은 이론가격선에 묶여있기 때문에 토지 소유자는 영구로 적자만 납니다(총비용과 총수익은 무한대에서 일치함).   

이와 같이 토지 소유자는 설사 땅을 팔았더라도 내가 남긴 이익만큼 이를 구입한 자가 그 값을 다시 따 안아야(물어야) 합니다. 이론가격선을 그려놓고 이론가격과 실제가격의 흐름을 비교하면 저점 매입, 고점 판매자는 이익을 남기지만, 이 이익은 고점매입 저점매각자의 손실로 상쇄되어 사회적 총이익은 0입니다. 그래서 사회적으로 보면 토지 소유자들은 모두 이론가격선(기하평균선) 테두리 안에 들어있고, 자기 땅이 커지는 가격의 크기만큼 적자만 계속 보고 있습니다. 이것은 **짓입니다.

자, 그러면 땅을 팔고 사서 이익을 남길 수 있는 자는 과연 누구인가? 말입니다. 땅을 상품처럼 마음대로 팔고 살 수 있어서 이론가격선을 항상 떠날 수 있는 자라야 합니다. 이게 LH입니다. 또 LH는 항상 저점매입 고점판매가 가능한 자입니다. 이렇게 되어야 이익을 남겨서 직원들 월급도 줄 수 있습니다. 땅은 만들 이유가 하나도 없는데 자동차를 만들어 파는 자동차 회사처럼 그렇게 하고 있다는 뜻입니다.

(토지임대제 사회에서는 건물만 지어 팔면 자동차 회사처럼 건물만 가지고도 월급 줄 이익이 난다. 땅은 투자하지 않아도 원래 있는 것이기 때문에 자금을 투입하여 구입할 필요가 없다. 그러나 땅값이 존재하는 사회는 토지도 상품처럼 값을 매겨 거래를 하기 때문에 매입비가 들어가서 싸게 사서 비싸게 팔아 이익이 나와야 하는 시장구조이기 때문에 그렇게 될 뿐이다. 이것은 그렇게 할 필요가 없는 짓을 하고 있는 **짓에 해당한다. 여기서 난 토지매매차익은 실제 인간에게 유익을 끼칠 수 있는 재화나 서비스가 없다. 미래가치에 대한 기대 청구권일뿐이다. 미래도 영구 미래이기 때문에 이 현상은 영원하다. 그러므로 토지매매차익은 상품매매차익과 전혀 다르다. 그냥 숫자이고 허구가격으로 도박판 판돈처럼 업자에게로만 흘러갈 뿐이다. 곧 사회가 토지임대부를 계속하면 수명이 다한 다음 주택을 새로 지을 때는 토지 구입비가 들어가지 않고도 집을 지을 수 있다. 건물은 다시 새집을 지어야만 하므로 건설(만들기 작업)의 행위와 투자(토목 공사비+건물 건축비)가 필요하지만, 토지는 만들어 놓은 자가 이미 있어서 원래 투자가 필요 없다. 토지는 본래 투자가 필요 없이 토지 자신이 스스로 가치물인 임료를 내고 있다. 태초부터..)

그러면 토지소유는 늘 적자이면, 어떤 경우 이익이 나느냐? 에 대한 이해입니다. 그것은 이론가격선을 벗어나는 특정 현상이 발생해야 합니다. 바로 토지의 개발과 용도변경의 경우입니다. 산지가 농지로, 농지가 택지로 바뀌면, 또 도로가 나거나 일정 토지에 사용밀도(인구증가나 기술개발)가 커지거나 하는 특정 현상을 말합니다. 이때 토지의 개발과 용도변경은 주체가 자신이든 타인이든 같습니다.

이런 특정 현상에서 적자보다 흑자가 나는 경우에도, 곧 토지개발이 완성되어 실제로 토지 생산물이 커질 때에만 이익이 납니다. 그리고 이런 경우에도 개발 후 커진 임료는 가치물이나 커진 땅값은 가치물이 아닙니다. 토지개발과 함께(또는 토지개발 전부터) 미리 커져버린 땅값은 모두, 그리고 영원히 영원히 가치물이 아닙니다. 그러므로 땅값은 어떤 경우에도 영원히 아무 것도 없습니다.

우리가 아파트를 지으면서(짓기 전에 이미) 거기에 큰 이익이 나는 것으로 알고 있고, 이 이익을 서로 많이 가져가려고 다투고 있는 소위 "개발이익(자본차액)"입니다. 이 개발이익의 실체는 영원히 아무 것도 없는 숫자일 뿐이고 허구입니다. 이 개발이익은 아파트를 지어 입주로 주거할 때 비로소 그 개발수익(주거가치)이 나오는데 이것 것입니다. 이때에도 자본가격인 아파트 거래가격아니라 이와는 별개로 임료로만 존재하고 있습니다.

곧 도박판 거래차익은 공간적 제로섬 게임이고, 땅값차익은 시간적 제로섬 게임입니다(앞에서 말한 특정 현상은 예외적 현상일 뿐). 그런데 공간적 제로섬 게임인 도박은 외부에서 자금이 들어와야 판돈이 커집니다. 그러나 시간적 제로섬 게임인 땅값은 외부 유입이 없이 판돈이 내부(이론가격선)에서 스스로 판돈이 커집니다. 그러나 이것은 생산이 아니므로 제로섬 게임입니다(생산이 무이기 제로섬 게임이고, 파는 자의 거래차익(+)은 사는 자의 지출만 커지는 지출(-)로 제로섬 게입입니다. 땅값은 이렇게 커지면서 시간 흐름에서 제로섬 게임을 하고 있으니 사람들 눈에는 이 놈(토지매매차익)이 가치의 생산과 같은 것으로 착각을 해버립니다. 땅값이 시간적 제로섬 게임이란 것은 판돈이 커지는 성질이 있는 한 영원합니다.

따라서 땅값 매매차익은 숫자만 있고, 영원히 아무 것도 없습니다. 그러나 이런 시장 메커니즘을 사람들이 모릅니다. 학자라도 모릅니다. 이 메커니즘을 알고 있는 것은 성경뿐입니다. 그래서 성경은 일찍부터 토지거래를 원천적으로 금하고 있습니다.

액면가보다 높은 돈을 팔아 돈을 버는 환전차익도 공간적 제로섬 게임입니다. 돈을 팔아 돈을 벌고 있는 돈장사도 하지 말아야 했습니다.

이렇게 성경이 거래를 금지한 토지거래를 전업으로 하여 땅을 상품처럼 팔고 사고 저매입 고판매로 이익을 계속 남길 수 있는 자가 부동산업자인 LH입니다. 또 LH 직원의 경우와 같이 땅을 상품처럼 가지고 있다가 팔고 토지시장을 쉽게 떠나 버릴 수 있는 투기자들입니다. 이런 소수자 외에 시장을 떠날 수 없는 토지 소유자는 계속하여 적자만 납니다. 투기자도, 그리고 우리가 투기자로 취급하는 다주택 소유자도 매매차익 전부가 불로소득은 아니고, 저점 매입 고점 매각의 행운을 잡은 자만이 초과수익을 얻을 수 있습니다.

이와 같이 토지거래 매매차익은 커진 값이지만, 제로섬 게임에 불과하고, 토지 투기는 토지시장의 이런 성질을 따라 발생하고 있습니다. 이것을 알아야 투기 근절책이 나옵니다. 지금 사회가 토지투기에 대한 적개심으로 들떠 있는 상태에서 조급하게 만드려고 하는 투기 방지책은 부작용만 커지고 오래가지도 못합니다. 지금 어떤 법을 만들어도 이런 상태로 만드는 법은 오래 가게 되면 무리한 규제들로 인하여 또 다른 혼란과 고통을 당하게 됩니다. 그 한 예로 투기를 잡기 위해 만들어 놓은 "1세대 1주택" 규제로 인하여 2020년 세대수 증가수가 무려 61만 세대나 늘어났습니다.

4. 국토부장관은 그만 두는게 어떨까 합니다.

지금 LH 직원 투기와 관련하여 국토부장관을 경질해야 한다는 주장들이 제기되고 있습니다. 저도 이 분이 과연 국토부장관 자질이 있나 싶습니다. 그 이유는 이번 LH 직원 투기건 외에 더 큰 문제가 있다는 뜻입니다. 이 분이 장관후보로 거명될 때에 상당한 기대를 했습니다. 그러나 직무 수행을 보니 앞으로 기대할 것이 없을 것  같습니다.

첫째, 장관 후보로 거명시 이 분은 헨리 조지의 지대공수론도 알고, 토지임대부주택을 대안으로 제시하는 이론가이자, 정책가로 보였습니다. 그런데 장관이 되고나니 토지문제의 근본 해법인 "토지임대부"에 대해서는 일체 입을 다물어버리고 부동산 사업만 하려고 합니다.

둘째, 지금의 주택시장은 주택이 모자라서 값이 오르는게 아닌데 장관은 방향을 급선회하여 주택의 대량 공급책을 내었습니다. 소위 2.4정책으로 낸 83만 6천호의 추가공급안을 말합니다. 만약 이 물량이 모두 공급된다면 5년 정도 후는 공급과잉으로 미분양이 많이 생깁니다. 그때는 건설업이 불황을 맞게 되고, 국가 자원은 낭비를 초래합니다. 지금의 부동산 가격 상승은 이자율이 너무 낮기 때문이지, 다른 이유는 없습니다. 그러면 주무장관으로 이자율을 높이자는 정책 주문을 하든지 아니면 경기부양을 위해 이자율 인상은 어려우며, 부동산 가격잡기는 다른 방법이 없다는 것을 국민에게 알려 주고 국민을 설득시켜야 합니다. 그러나 이 분은 낮은 이자율에 오르는 집값을 따라 사업을 하겠다는 의지가 훨씬 더 강해 보입니다.

셋째, 아파트 용적률을 700%까지 올리겠다고 하고 있습니다. 원래 이 분은 도시공학과 개발을 전공하여 토지시장을 모른다는 것이 이번 정책에서 드러나고 있습니다. 용적률 700%는 과거 주택공사가 토지임대부에 적용한 용적률 150% 정책 못지않게 무리한 것입니다. 그때는 용적율이 너무 낮아서 문제이었지만, 이번에는 지나치게 높다는 뜻입니다. 700%이면 30평 아파트에 토지는 4.3평입니다. 4.3평의 토지 공간에 30평 건물을 얹어놓은 아파트인데 이게 주택입니까? 피라밋입니까?

넷째, 공무 수행에서 정의감이 결여되고 , 적당주의와 이중성이 보입니다. 토지임대부를 말하면서도 실제는 이와 정반대 정책이라고 볼 수 있는 용적률 높이기로 땅장사를 하려고 합니다.

다섯째, LH 직원 토지 투기를 방조할 정도로 실무에도 무딘 공직자 같습니다.

국토부장관이 평소에 소신이라고 하던 토지임대부주택을 왜 할 생각이 없는지? 그 분이 LH 사장 재임시 이 제도를 시행해 보려고 노력은 했었는지? 토지임대부주택은 LH 직원들이 행한 토지투기가 발생할 수 없고, 시장규제도 필요가 없는 제도라는 것을 알고는 있는지? 알고 있다면, 83.6만호 주택 추가공급을 부동산 대책으로 내면서 왜 그 안에 토지임대부주택은 일언반구 말이 없는지? 이렇게 이중성을 가진 장관, 그리고 토지임대부주택을 공급할 생각이 없으면 장관직을 그만 두는 것이 좋겠습니다.

5. 투기 근절책과 부동산 근본 해법은 성경에 있습니다.

**부동산 투기와 불로소득은 성경이 거래를 허용한 가격(레 25:15,16)과 거래를 금지한 가격(레 25:23)의 차이 때문에 발생하고, 이를 없애는 무르기 제도가 희년법이며, 천국 경제법은 무르기도 필요 없는 영구적 희년을 비유로 제시해 놓고 있습니다.

이와 같이 주택공사(LH)는 지금 드러난 직원 투기보다 훨씬 더 큰 토지임대부주택 분양에서 가격 결정에 잘못이 있었습니다. 그러나 그때는 사람들이 이런 잘못을 모르고 넘어가버렸습니다. 그만큼 학자나 전문가라도  토지의 시장 매커니즘(가격구조)을 잘 모른다는 뜻입니다. 이것은 지금 말썽이 된 LH 직원 토지 투기건보다 더 큰 문제라고 보아야 합니다. 

그런데 부동산시장의 이런 메커니즘을 먼저 알아서 문제를 지적하고, 바로잡아 주는 책이 있는데 이것이 성경입니다. 바로 성경 희년법과 예수님의 경제 비유인 천국 경제법을 말합니다.

성경 희년법은 부동산을 팔고 살때 발생하는 문제와 이 문제를 해결하는 방법을 가르쳐 주고 있습니다. 그리고 천국 경제법은 이런 부동산 문제가 처음부터 발생하지 않는 방법을 알려주고 있습니다. 또 사람들이 이런 천국 경제법에 대해서는 오해와 불만이 크고, 사람을 죽이기도 하면서 강한 저항을 하게 될 것까지도 예측을 해두고 있습니다.

천국 경제법은 땅과 토지가치는 토지의 주인이 시장 매커니즘을 통하여 공짜로 주는 가격이기 때문에 이에 대해 탐욕을 보이는 인간의 모습을 한편의 드라마처럼 생생하게 보여주고 있습니다. LH 토지투기는 천연 토지에 대한 인간의 이런 모습에서 나타나는 하나의 단면입니다. 

예수님은 이 땅에 왕의 신분으로 취임을 하자마자 성전에서 제일 먼저 시장청소부터 했습니다. 바로 성전에서 환전상을 둘러엎어버리고, 환전을 강도의 짓으로 규정했습니다. 환전 투기를 했다는 뜻입니다. 제사장과 결탁한 환전상들이 세겔화에 웃돈(프리미엄)을 붙여 돈을 벌고 있었고, 이것은 제로섬 개임으로 도박과도 같은 것이기 때문입니다. 그리고 이튿날은 성전에서 경제강론을 베풀고, 비유를 통하여 투기가 가능한 역시 토지에서 하고 있는 시간상의 제로섬 게임을 영원히 할 수 없는 천국 경제의 법을 가르쳤습니다. 예수님은 이런 행위와 가르침으로 인하여 갑자기 제사장들에게 고발을 당하여 십자가 형을 받아야 했습니다.     

성경의 부동산 해법은 구약시대는 희년법인데 사글세 제도이었고, 신약시대는 천국 경제법인데 바로 앞에서 말한 토지임대부입니다. 아무튼 부동산 문제는 성경대로 하면 투기가 생기지 않을뿐 아니라 부동산 문제와 이에 파생되어 발생하는 갖가지 경제 문제들이 근본에서 다 풀리게 됩니다. 구체적인 방법은 여기서 다루기 어렵습니다.

6. LH가 시범사업을 실패하게 한 근거

** 6번은 LH가 토지임대부주택을 실패하게 된 근거를 밝히고 있습니다. 그러나 근거를 확인할 필요가 없으면, 6번 내용(본문 9장)은 읽지 않아도 됩니다. 7번으로 넘어가면 토지임대부주택에 대한 내용이 축약되어 있습니다. 

아래는 LH(전 주택공사) 김포 토지임대부주택에 대한 필자가 책으로 낸 분석 자료의 일부를 그대로 올리겠습니다. 상세한 것은 필자의 책(토지전세주택, 2009년, 수원대학교 국토미래연구소)을 참고 하시기 바랍니다. 출판된 책의 원고를 그대로 올리니 각주도 사라지고, 글이 흩어져 버립니다. 

아래 자료에서 제시한 가격은 2007년도의 시세(아파트가격, 임대료, 이자율 등)이므로 그 당시 가격을 염두에 두고 읽어야 오해가 없을 것입니다. 예를 들어 분석자료에서 나온 초기 임대료 425,000원은 13년 전 가격이며, 여기에 토지임대부주택은 건물은 소유하고 있으므로 건물분  임대료는 제외한 가격입니다. 지금 서초동 서초LH 토지임대부 아파트 동일 평형 임대료가 월 450,000원 안팎인 것을 보면 그때의 임대료가 얼마나 높았는지 감지할 수가 있습니다(희년농법실험장 37번 글 참조).

<이하 원문>

군포 토지임대부 아파트 분양 실패의 원인 분석(토지전세주택, 제9장 원문 중 일부)

♤ 주공의 토지임대부 아파트의 특징은 토지가 소유제가 아니고 임대이기 때문에 같은 지역의 임대가격과 비교하여 가격 추이를 짐작할 수가 있다. 그리고 주공의 토지임대부 아파트 분양은 실패했지만, 2개월 뒤 실시한 서울시 SH공사의 장기전세주택(시프트) 4차 분양은 신청자가 몰려서 성공을 하였다고 볼 수가 있다. 그러므로 토지가 임대이지만, 주공의 토지임대부는 실패, 서울시의 장기전세주택은 성공한 원인은 가격에 있다.

♤ 사업자가 시범적으로 실시한 군포 부곡지구의 토지임대부 아파트는 389가구 분양에 계약은 27가구로 대량 미분양 사태가 발생하였다. 그런데 이러한 시범사업은 가격 책정에서 보면 이미 실패할 수밖에 없었던 것이었다. 여기서 사업자가 책정한 가격의 문제와 분양이 실패한 이유를 구체적으로 들면 다음과 같다.

1. 과도한 분양가격과 지료 책정

토지임대부 아파트는 시장가격으로 비교해 보아도 과도한 분양가격이기 때문에 신청자가 없는 것은 당연하다. 그런데 사업자의 지료 산정 기준이 된 땅값은 평당 516만원 또는 568만원으로 일부에서 주장하는 원가보다는 현저히 높다. 그래도 이 값이 주변지역 일반 아파트 부지의 시가(아파트 매매가-건물 잔존가격)에 접근하고 있다면, 이것이 시장가격이고 제값이라는 점에서 문제의 시각을 달리할 수 있다. 물론 시가에 준한 가격이라도 토지임대부 주택의 지료 책정은 두 가지 문제로 가격이 현저히 높을 수밖에 없다. 그것은 용적률에서 땅값 비중이 너무 높은 것과 지료 산정에 적용한 이자율에 미래의 성장률을 감안하지 않은 것이다.

1) 높은 토지면적 비중

토지임대부 아파트 33.67평 건축에 사용된 토지는 22.6평으로 비중이 매우 높다. 일반 아파트의 건축 용적률(건축면적/토지면적)은 대개 200%가 넘지만, 토지임대부 아파트의 용적률은 150%이다. 여기서 용적률 200%를 기준하면 토지임대부 아파트의 가격은 땅값에서 33.3%(50/150)의 증대 요인이 생긴다. 이에 토지임대부 아파트 적용 용적률을 250%로 높이면 땅값은 40%를 낮출 수 있고, 300%로 높이면 50%를 낮출 수 있다. 보통 아파트 건축에 투자되는 원가 비중은 건물과 토지가 2 : 1 정도로 토지가 건물에 비해 작아 보이지만, 토지는 건축으로 가치가 대폭 커지기 때문에 건축 후 아파트 시가에 미치는 실질적 영향은 건물과 토지가 거의 반반이거나 토지의 비중이 더 크다. 그리고 이 비중은 시간 흐름으로 건물은 감가, 토지는 증가 현상으로 인해 토지가격이 훨씬 더 커진다. 토지임대부 아파트가 높게 매겨진 건축가격 1억5,000만원에도 불구하고 아파트 부지의 추정시가(자본환원가격)는 2억원이 초과하여 오히려 더 크며, 이 아파트 매매가격이 3억5,000만원 이상 될 수 있는 것은 토지의 이런 성질 때문이다. 이를 감안하면 토지임대부 아파트는 용적률 저하로 토지의 면적 비중을 높인 것이 아파트 가격을 크게 높인 원인이라 할 수 있다.

2) 높은 자본비용율과 지료 책정

(1) 이자율의 적용

성장성 자본의 실질 이자율은 시장 이자율에 비하여 자본 자체의 성장률만큼 낮아져야 한다. 그런데 지료 책정에서 사업자는 미래에 커지는 지료 수익 증대분을 이자율에서 감안(차감)하지 않은 것으로 보인다. 앞에서 보듯이 토지임대부 아파트는 일반 아파트보다 토지면적의 비중이 높은데 여기에 성장률까지 감안하지 않으면 소비자가 부담할 지료는 실제가치보다 그 성장률만큼 커져 버린다. 필자는 이 문제가 분양 실패의 가장 큰 원인이라고 본다. 사업자가 지료 산정에 적용한 이자율은 사업자 자체 자본비용율은 3.96%인데 이것을 성장 지료에 그대로 적용하였다. 자본비용율 3.96%는 지료가 미래에 계속 커지므로 성장률을 감안한 장기 실질이자는 6.43%(3.96%+2.47%)가 된다. 또한 자본비용율 3.96%는 토지원가를 기준으로 하면, 입주시점의 토지가격이 110%이므로 이를 감안한 이자율은 4.36%(110×3.96%)에 성장률 2.47%를 더하면 6.83%이다. 곧 성장률을 감안한 사업자의 실질 이자율은 시가기준 6.43%, 원가기준 6.83%이다. 그런데 이렇게 적용한 실질 이자율은 시장이자율 5%보다 더 높아서 문제가 있다. 성장과 기술개발을 계속하는 사회에서 토지가치는 매년 성장하기 때문에 지료의 책정에는 미래의 지료 성장에 대한 비율을 감안하여야 한다. 곧 지료 산정 이자율은 임대 계약기간 내에 발생할 지료의 성장률을 반영하여야 한다. 그런데 사업자는 지료의 책정 이자율에 미래의 성장률을 감안하지 않은 점에서 큰 오류가 있는 것으로 보인다.

지료가 30년간 지속적으로 커지는데 이에 성장률 반영 없이 자본비용율 4%(3.96%)를 그대로 적용하여 초기 월

세 425,000원

연말 환산지료 총액 524만원을 입주자에게 부담시킨 것은 지나치게 높은 가격 책정이다. 시장이자율이 5%이면 동 아파트 주변지역의 전세가격비율(전세가/매매가)이 45% 정도이므로 임대비용을 무시하면 땅값에 적용할 지료 요율(실질 이자율)은 시장이자율 5%의 45% 수준인 2.25%(5%×0.45)이다. 그러면 그 차이는 인근 아파트의 땅값과 지료의 성장률이 된다. 토지는 시장에서 이렇게 가치(지료)가 커지는 성질 때문에 서울과 수도권 지역의 매매가격은 전세가격에 비하여 2배 가량 높으며, 매매가 대비 전세가 비율은 이자율의 절반 수준(군포 부곡 45%, 전국 40%～60%)으로 떨어지는 것이다. 전세가격은 현재의 사용가치를, 매매가격은 미래의 성장가치를 대변하기 때문이다.

(2) 지료의 계산

사업자가 밝힌 택지비를 근거로 시장이자율 5%와 주거가치 성장률이 감안된 주변지역 전세가격비율을 기초로 군포 부곡지구 토지임대부 아파트 초기 지료를 계산하면

주변 전세비율 연간지료 : 288.8만원 = 평당 568만원× 0.0225× 22.6평

주변 토지월세 : 234,434 = 288.8만원/12월/1.027(월부금 종가율)

그리고 공공주택 임대에서 임대료 상승 한도인 2년간 5%(연간 2.47%)를 적용하여 시장 지료를 계산하면

시장 연간지료 : 324.8만원 = 평당 568만원× 0.0253× 22.6평

시장 토지월세 : 263,551 = 324.8만원/12/1.027

사업자의 자본비용율 3.96%를 적용하여 지료를 계산하면(편의상 4%로 가정)

자본비용 연간지료 : 196.4만원= 평당 568만원× 0.0153× 22.6평

자본비용 토지월세 : 160,144 = 196.4만원/12/1.022(4% 월부금 종가율)

한편, 사업자의 지료 요율 4%는 스웨덴, 네델란드 등 외국의 경우도 이와 비슷한 수준이므로 겉보기로 차이가 나타나지 않는다. 그러나 이들 국가에서 ① 지료 산정의 기준지가는 실제 지출한 토지개발비만으로 계산하거나 ② 해당 토지가 대부분 국공유지이기 때문에 현저히 낮은 가격이 되며, ③ 여기에 지료 갱신(재책정) 기간도 길어서 고정된 저가격 구조인 것을 감안하면 시장의 실질 임대료는 시장이자보다 대폭 낮게 매겨진다. 그래서 외국 토지임대부는 토지소유제처럼 주기적으로 집값에 프리미엄이 붙고, 투기가 발생하며, 저가임대로 인하 주택공급에 정부 부담이 큰 것이 문제점이다.

(3) 토지임대부 지료와 시장지료의 비교

사업자가 분양 당시 제시한 지료와 성장률이 반영된 주변지역 지료 및 시장 지료는 아래 <표 9-1>과와 같다.

<표 9-1> 토지임대부 지료와 추산 시장지료의 비교(단위 : 천원)

구분	사업자 책정지료	전세가격비율 환산		시장이자율 환산		자본비용율 환산
		지료	차액	지료	차액	지료	차액
월년	425 5,238	234 2,888	191 2,350	264 3,248	161 1,990	160 1,964	265 3,274
시장이자율 5%, 자본비용율 4%(3.96%), 전세가/매매가 비율 45% 연간 지료 = 선급 월세× 12월 + 월별 이자 가산액 = 선급 월세× 월부금 종가율

<표 9-1>에서 주변지역 전세가격 비율로 계산한 지료는 연 288.8만원, 월 234,434원이며, 사업자의 지료 상승률 2년간 5%를 적용한 지료는 연 324만8천원, 월 263,551원이다. 여기서 지료상승률 2년간 5%, 연 2.47%를 적용한 지료가 시장의 정상가격이라고 보면 사업자가 책정한 지료 월 425,000원은 시장가격보다 61.3%(425,000/263,551), 주변지역 전세가격 추정 지료보다 81.3%가 더 높다. 그리고 사업자가 지료 산정에 적용한 자본비용율 4%(3,96%)를 적용하면 지료는 연 196.4만원, 월 160,000원으로 더 낮아진다. 그러므로 사업자가 지료 책정에 적용한 자본비용율 3.96%는 외형상 국세청 간주 임대료 적용 이자율 5%보다 낮지만, 성장률을 감안한 실질 지료는 시장 지료보다 높게 매겨진다. 그 차이는 사업자의 지료가 시장 지료보다 61.3～81.3%가 높게 나타남을 알 수 있다.

토지임대부는 건물은 양도하고 토지만 임대하므로 토지는 임대에서 지료 징수비 외에는 위험료, 수선비 등의 관리비가 없다고 하였다. 따라서 자본비용 3.96%를 적용 계산한 지료수익 월 425,000원과 연말 환산지료 총액 524만원은 사업자의 임대사업 기회비용과 거의 일치한다. 따라서 앞으로 2년마다 인상될 지료의 성장분과 미실현가치이지만 30년 후 땅값에 포함된 가격 상승분이 모두 공급자의 초과이득이 되는 셈이다.

초과이득 = (30년간 지료 성장분 연금총액 + 30년간 땅값 상승총액) - 임대 비용 총액

여기서 사업자의 자본비용율(3.96%)과 시장이자율(5%)의 차이를 지료 성장분 연금총액으로 보충한다고 하더라도 시장가치는 30년간 땅값 상승액 전액이 초과이득이다. <표 6-4>를 보면 사업자가 30년간 토지임대에서 추정되는 초과이득은 1억8,000만원에서 3억원이다. 사업자는 30년 후 땅을 분양하지 않고도 임대료에서 땅값까지 모두 회수하고, 그 땅이 아직 소유재산으로 수중에 남아있다. 더구나 30년 후 사업자는 토지 자본가격이 커진 상태로 남아 있어서 앞으로 그만큼 계속하여 지료를 초과이득으로 수취할 수 있다.

사업자가 토지임대부 주택에 대하여 이렇게 과도한 지료를 책정한 이유가 무엇일까? 그 이유는 혹시 성장자본의 가치흐름 인식과 계산에서 실수가 있었을 수도 있다. 아니면 소비자가 쉽게 인식하지 못하는 성장성 자산의 자본가격과 임대료 흐름의 복잡성을 이용하여 초과이익을 취하려고 가격을 높게 매긴 것으로 볼 수밖에 없다. 따라서 군포 부곡지구에 실시한 토지임대부 아파트 가격은 재책정을 해야 하며, 이미 분양 계약을 마친 27세대 신청자에게도 높게 매긴 지료는 시장가격 수준으로 낮추어 주어야 할 것으로 보인다.

‘토지임대부 사업평가단’의 설문 조사에서도 토지임대부 아파트를 기피하는 이유가 분양가와 임대료가 너무 높기 때문이라는 의견이 가장 많았다. 이는 이미 다수의 소비자도 사업자가 실시한 토지임대부 주택은 가격이 시세에 비하여 높다는 것을 감지하고 있다고 풀이할 수 있다.

3) 소비자의 재산가치 하락에 대한 고려 미비

분양 받은 건물은 만기 30년 또는 잔존 수명기간 50년 후 주택 소유자의 재산가치를 고려하지 않아서 소비자가 외면하였다. 이것이 소비자가 군포 부곡지구 토지임대부 아파트를 기피하는 둘째 이유였다. 초기 건물가격 1억5,480만원은 감가로 계속 줄어들어서 30년 후가 되어 잔여재산 가치는 약 3천만원 정도가 남는다(다만, 주거하는 동안 수선비를 계속 지출하기 때문에 겉보기 잔존가치는 3천만원보다 높음).

========<이하략>

7. 위 3)번의 재산가치 하락에 대한 추가 내용

LH는 토지임대부주택이 반값 정도로 낮은 임료로 이득을 본 금액만큼 은행 예금을 하면 30년 후에는 감가상각으로 없어진 건물보다 높은 금액이 남아있음을 수치로 보여 주어야 했습니다. 그래야만 아래와 같은 오해가 사라지고, 근본 해법인 토지임대부주택이 안정적으로 공급될 수 있을 것입니다.

① 토지임대부주택은 “땅은 임대 주택은 소유”로 하는 주택공급방식이다(맞음).

② 토지임대부주택은 분양가격이 반값(전세가)으로 낮아진다(맞음).

③ 토지임대부주택은 땅을 주지 않고 집만 주고 반값이라고 하는 사기다(잘못 알고 있음).

④ 토지임대부주택은 만기가 되면 빈 털털이가 된다(오해이다 더 많이 남는다).

⑤ 토지임대부주택은 초기에도 반값, 땅값 이자보다 낮은 임료를 만기까지 예금하면 만기에 같은 소유주택의 집값 총액보다 더 큰 금액이 남는다[(장기예금 또는 채권수익) > 토지성장액]. 장기로 보면 부동산 투자수익률은 채권 수익률보다 낮고, 예금 수익률과 비슷한 양상을 보인다.

⑥ 토지임대부주택이 일반화되면 내는 임료만큼 세금도 필요 없어서 영구로 반값이다.

⑦ 토지임대부주택은 궁극적으로 토지임료나 세금 중 어느 하나는 내지 않아도 되는 제도이다.

⑧ 토지는 같은 수익을 내는 조건에서 땅값이 채권과 예금의 원금보다 2배가 높다. 토지는 소유하면 자신의 값이 커지는 만큼 사용가치로는 항상 비용의 1/2에 불과하다(i = 2g, i : 이자율, g : 땅값 성장률). 무한대에서 연금은 비용과 수익이 일치하는데 이는 허구이며, 매기 인식되는 비용과 수익 대비는 항상 적자로 나타남.

감가성 자본은 매기 흑자로 나타나지만, 만기에 감가상각비 충담금 이자로 비용과 수익이 균형 성립, 그러나 토지는 매기 적자로 나타나며, 만기가 없어서 이 적자는 영원한 현상이다(가치 흐름에서 자동차와 토지는 변하는 성질도 반대, 기간도 한시와 무기한으로 상반된 성질을 가진다.)