[사천부동산] 부동산 경매.............

[부동산]

1. 부동산 경매란 무엇인가?

법원경매란 돈을 빌려간 사람이 약속한 날짜까지 빌려간 돈을 갚지 못할 경우, 돈을 빌려준 사람이 법원에 의뢰하면 법원이 채권자 대신 돈을 받아주는 것을 말한다. 법원은 돈을 빌려준 사람으로부터 경매 비용을 받고 부동산을 매각하는 역할만 하기 때문에 매각가 산정 등 부동산의 평가나 인도는 매수인 부담이다.

채무자 소유의 재산을 채무자 의사와는 관계없이 채권자에게 일정한 순서에 의해 배분하다 보니 채무자 입장에서는 가혹하다고 생각할 수도 있겠지만, 채무자가 스스로 변제할 능력이 없기 때문에 나쁘다고만 할 수 없다. 오히려 채권자는 매각가만큼 채권을 회수할 수 있고, 채무자는 그 금액만큼 채무를 변제할 수 있으며, 매수인은 시세보다 싼값에 부동산을 취득할 수 있어 법원경매는 경매의 3주체인 채권자, 채무자, 매수인 모두를 만족시키는 제도라고 할 수 있다.

법원경매에는 두 종류가 있다
하나는 돈을 빌려준 채권자가 소정의 법적 절차 없이 마음대로 경매할 수 있는 ‘임의경매’ 와 다른 하나는 아무리 돈을 빌려준 채권자라 하더라도 법적 절차를 통해 채무자의 부동산을 처분해도 좋다는 법원의 허가(집행권원)가 있어야 경매를 할 수 있는 ‘강제경매’ 이다.

예를 들어 임의경매란 은행이 a에게 5,000만 원을 빌려주면서 담보로 a 소유의 부동산에 저당권을 설정하였는데, a가 약속한 날짜에 빚을 갚지 못할 경우 은행은 별도의 법적 절차 없이 저당권에 기해 경매를 신청할 수 있다. 반면 강제경매는 임차인 a와 임대인 b가 보증금 8,000만 원에 임대차 계약을 하였다. 24개월 후 임차인 a가 이사를 가려고 하나 임대인이 임차보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 임대인을 상대로 전세보증금 반환청구소송을 제기하여 승소판결문을 가지고 임대인의 부동산에 경매를 신청하여 임차보증금을 돌려받는 것을 말한다. 실무에서는 전세보증금 반환청구소송 대신‘지급명령제도’를 이용한다.

즉, 임의경매는 근저당권설정서나 전세권설정서만 있으면 경매가 가능하나 강제경매는 판결문이나 공정증서, 지급명령, 화해조서 등과 같은 집행권한이 있어야 경매신청이 가능하다.

2. 돈 되는 경매물건은 어디서 찾을까?

부산에 사는 한모 씨는 서울 아파트 경매 물건에 관심이 많다. 한씨는 서울에서 진행되는 경매 결과를 매각 당일 오후 1시면 인터넷을 통해 확인할 수 있다. 얼마에 낙찰되었으며 최고가 매수인은 누구이고 모두 몇 명이 경합을 벌였는지 굳이 서울에 가지 않더라도 서울 중앙지방법원 경매소식을 실시간으로 알 수 있다.

일반인이 경매정보를 얻는 두 가지 방법
경매정보는 매각 기일 14일 전에 대법원경매정보 홈페이지(www.courtauction.go.kr)와 일간지 공고를 통해서 얻을 수 있다. 경매정보를 제공하는 회사에서는 법원 공고 자료를 재구성하여 일반에 유료 또는 무료로 제공한다. 과거에는 정보이용료가 대부분 유료였으나 대법원에서 경매정보 제공 사이트를 무료로 운영하고, 또한 대법원 정보를 원용하는 경매 컨설팅 회사들이 무료로 정보를 제공하는 등 무료 정보업체가 점차 늘고 있다. 대법원 경매정보는 초기에는 단순한 경매정보만을 제공하는 데 그쳤으나 지금은 민간 정보업체보다 콘텐츠가 더 알차고 충실하다. 대법원 경매정보 사이트에서는 경매공고, 경매물건, 매각통계, 경매지식, 나의경매라는 검색창을 통해 경매정보를 얻을 수있다. 각 검색창에서는 배당요구 종기공고, 매각공고와 경매물건검색, 매각예정물건, 매각결과 검색, 경매사건 검색, 관심물건 조회, 판례, 질의응답을 살펴볼 수 있고 각종 경매관련 서식을 다운받을 수 있다.

경매물건은 법원별, 소재지별, 용도별, 가격별, 면적별 등 항목별로 검색할 수 있다. 특이사항에서는 법정지상권, 유치권, 선순위관련 등 특수물건을 검색할 수 있다. 또 매각물건 명세서와 집행관 현황조사보고서, 감정평가서를 검색할 수 있다. 단, 감정평가서나 집행관 현황조사서와 달리 매각물건 명세서는 매각 기일 1주일 전부터만 열람이 가능하다. 유료 정보제공업체는 굿옥션, 부동산태인, 지지옥션, 스피드옥션 등의 회사가 경쟁하고 있는데 내용의 충실도와 신뢰도, 정보이용료 등에서 회사별로 차이를 보이고 있다. 이들 정보제공업체 간에는 콘텐츠 경쟁이 치열하다. 한 회사에서 새로운 정보를 제공하면 일정 시차를 두고 경쟁회사도 동일 정보를 제공하고 있다. 이들업체 간의 선의의 경쟁은 소비자 입장에서는 양질의 정보를 신속히 제공받을 수 있다는 점에서 긍정적이라고 할 수 있다. 굿옥션은 전국의 개발정보와 역세권 검색 기능 등 테마별 검색을 통해 차별화를 꾀하고 있다. 부동산태인이나 지지옥션은 npl, 유치권보고서, 현장조사보고서, 주소별 세대열람, 농지시세 등의 정보를 제공하고 있다.

향후 법원경매도 공매처럼 전자입찰제가 도입되면 경매정보업체에 대한 의존도가 더욱 높아질 것이다. 그러나 민간 경매정보업체의 자료는 입찰 시 참고용으로 이용할 뿐 전적으로 믿어서는 안된다는 점을 유의해야 한다. 제아무리 정보제공업체의 질이 좋다고 해도 최고의 정보는 투자자의 발끝에서 나오기 때문이다.

3. 놓치면 안되는 경매 권리분석

경매는 권리분석에서 시작하여 권리분석에서 끝난다는 말이 있다. 꼭 맞는 말은 아니나 권리분석이 경매에서 그만큼 중요하다는 이야기이다. 권리분석을 잘하려면 민사집행법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 민법, 가등기담보 등에 대한 부동산 관련법을 잘 알아야 한다. 책을 보거나 강의를 들을 때는 다 내 것 같았는데 막상 책장을 덮고 나면 그간 배운 내용이 뒤죽박죽 되어 버린 경험이 누구나 있을 것이다.

그러나 몇 가지 원리를 기억하면 어렵게만 여겨지던 권리분석이 의외로 술술 풀리는 경우가 있다. 법원경매로 부동산(표 1)을 사려고 한다. 그러나 우리나라의 모든 부동산은 ‘토지’와‘건물’ 이라는 이중구조로 이루어졌다(표 2).

그런데 경매에서 권리분석의 대상은 오로지 건물에 한한다. 근거는 주택(상가건물)임대차보호법이다. 주택임대차보호법은 있어도 토지임대차보호법은 없다. 토지는 권리분석 과정을 생략하고 바로 물건 분석 단계로 직행한다. 이제 분석의 대상이 절반으로 줄었다. 건물이라고 모두 권리분석의 대상은 아니다. 건물 역시 이중구조로 되어 있기 때문이다. 점유형태를 보면 ‘소유자’ 아니면 ‘임차인’ 이다. 경매에서 권리의 분석 대상은 오직 임차인뿐이다(표 3). 이제 분석 대상이 1/4로 줄어들었다. 일반 매매에서는 매수인이 임차인을 책임져야 한다. 그러나 경매에서는 임차인도 임차인 나름이다. 임차인 중에 관심을 기울여야 할 대상은 오직 대항력 있는 임차인뿐이다(표 4). 이제 권리분석의 대상이 1/8 수준으로 줄었다. 그러나 법원경매에서 임차인 중에 대항력 있는 임차인은 전체 임차인 가운데 약 10%에 불과하다. 결국 우리가 신경을 곤두 세우고 분석을 해야 할 대상은 1/40에 불과한 것이다(표 5).

말소기준등기
권리분석은 말소기준등기 찾기에서 시작한다. 말소기준등기는 금융거래와 관련된 등기 중에 배당받을 수 있으며 경매신청도 가능한 등기를 말한다. 이에는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 전세권이 있다. 전세권은 담보물권의 권리도 가지고 있어일정 조건하에서 기준등기가 된다. 임대차 보증금 등 등기부에 설정되지 않은 권리자가 돈을 받기위해 하는 등기를 (강제)경매개시결정 등기라고 한다. 이들 등기간에는 설정일 순으로 우열을 다툰다. 설정일이 가장 빠른 등기가 말소기준등기가 되며 말소기준등기 뒤에 설정된 등기는 종류와 수를 불문하고 매각으로 모두 소멸된다.

결국 말소기준등기란 매각시 등기부에 있는 등기와 등기부에 표시되지 않는 권리들의 말소와 인수의 기준이 되는 등기를 말한다. 경매에서 말소기준등기는 세 가지 효력이 있다.

첫째, 등기 소멸기준이다. 일반 매매는 부채와 자산의 관계에서‘부채＜자산’인경우 매매가 이루어진다. 반면, 경매는‘부채＞자산’, 즉 부채가 자산보다 훨씬 많은 물건도 깨끗하게 정리해 줄 뿐만 아니라 오히려 더 좋아한다. 경매의 장점 중 하나는 등기부에 설정된 빚이 제아무리 많더라도 매각으로 모두 소멸된다는 점이다.

둘째, 보증금의 인수 기준이다. 법원경매에서 무서운 임차인은 보증금의 많고 적음으로 따지는 것이 아니라, 대항력 기준일이 말소기준등기보다 빠르냐로 따진다. 말소기준등기보다 임차인의 전입일자가 빠르면 매수인은 임차인의 보증금을 인수해야 하고, 기준등기보다 전입일자가 늦으면 보증금이 얼마가 되든 매수인과는 관계가 없다.

셋째, 인도명령 기준이다. 토지경매 외에는 어느 누구도 비껴갈 수 없는 부분이 ‘집 비우기’ 이다. 이러한 인도도 알고 보면 간단한 해법이 있다. 똑같은 점유자인데 어떤 점유자는 말로 내보낼 수 있는(인도명령) 반면, 어떤 점유자는 판결문이 있어야만 내보낼 수 있다(인도소송). 이때 인도명령이냐 인도소송이냐의 판단 기준이 말소기준등기이다. 임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 늦으면 인도명령으로 내보낼 수 있고 빠르면 인도소송으로 내보낼 수있다. 이런 연유로 말소기준등기만 제대로 이해해도 권리분석의 70%를 마쳤다는 말이 나온 것이다.

3. 임대차 권리의 핵심 세 가지

대항력
대항력이란 임차주택의 양도나 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장과 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 말한다. 대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터 발생한다. 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이다.

- 토지와 건물의 근저당설정일이 다른 경우?

대항력 유무는 건물의 근저당설정일이 기준이 된다. 임차인의 대항력 기산일이 토지 근저당설정일보다 늦더라도 건물 근저당설정일보다 빠르면 임차인은 대항력이 있다.

- 대항력 요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록이 포함되는가?

임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 가족의 주민등록도 포함한다. 즉, 세대주의 전입일이 기산일이 아니라 세대원 중 가장 먼저 전입한 사람의 전입일이 대항력의 기준일이 된다.

- 친인척 간의 임대차 시 대항력은?

부부 사이, 부모와 미성년 자녀 간에는 인정하지 않으나 형제간, 부자간, 친인척 등일 경우에는 실체적 진실에 따라 임대차 여부를 판단한다. 따라서 단정적으로 예단하기보다는 철저한 사전 조사가 요구된다. 부부의 경우에는 협의 이혼한 시점부터 임차인으로서의 대항력 기산일이 된다.

우선변제권
임차주택이 경매 또는 체납처분 등에 의하여 매각됨으로써 임대차 관계가 소멸될 경우, 임대차의 종료로 발생하는 보증금반환채권을 임차주택의 환가대금으로부터 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 즉, 경매절차에서 임차인보다 후순위의 저당권이나 기타 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리이다. 우선변제권을 행사하려면 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록 외에 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다. 보증금을 증액한 경우에 증액부분에 대한 확정일자가 없으면 증액부분은 우선변제를 받을 수 없다. 증액부분에 대한 확정일자가 있으면 증액부분은 그 날짜에 우선변제 순위를 취득한다.

최우선변제권
임차주택의 경·공매 시 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선하여 임차주택 매각가격의 2분의 1 범위내에서 배당받을 수 있는 제도를 말한다. 전입일자를 불문하고 일정 요건을 갖춘 경우 선순위채권자, 선순위임차인보다 먼저 보증금 중 일정액을 최우선적으로 돌려받을 수 있다. 최우선변제를 받기 위해서는 다음의 요건을 구비해야 한다.

① 소액임차인에 해당될 것

② 경매개시결정등기 전에 대항력 요건(주택인도+전입신고)을 갖추고 있을 것

③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것

※ 소액임차인 기준시점

소액임차인 해당 여부의 기준시점은 선순위 담보물권 설정이다.즉, 전입 당시 보증금으로 소액임차인 여부를 정하지 않는다. 만약 담보물권이 없으면 전입일에 관계없이 현행 기준(예: 서울지역일경우 보증금이 7,500만 원 이하면 2,500만 원까지 최우선변제 가능)으로 소액임차인 여부를 판단한다.

(1) 최우선변제권의 제한

소액보증금이 매각가(배당금액에서 집행비용을 공제한 금액)의2분의 1을 초과하는 경우에는 매각가의 2분의 1에 해당하는 금액에 대해서만 최우선변제를 받을 수 있다. 상가건물은 3분의 1 한도내에서 최우선변제를 받을 수 있다.

(2) 소액임차인의 순위

소액임차인이 여러 명인 경우의 배당순위는 그들의 대항요건 취득 시기(전입일자)에 관계없이 모두 같은 순위이다.

4. 인도명령이란?

인도란 부동산의 점유권리를 점유자로부터 매수인에게 옮기는것을 말한다. 매수인이 잔금을 납부(법적으로 소유권 취득)하고 온전한 소유권을 행사하려면 점유자를 내보내야 한다(절차적으로 소유권 취득). 이처럼 경매는 일반매매와 달리 이중의 소유권 취득절차를 거쳐야 한다.

점유자를 내보내는 방법에는 간소화된 방법인 인도명령과 재판을 통한 인도소송이 있다. 법원경매는 유일하게 점유자를 간단한 법적 절차를 통해 내보내는 ‘인도명령’ 제도가 있어 매수인은 그만큼 명도 부담이 적다.

이전에는 점유자의 약 10%만 인도명령 대상이고 나머지 약 90%는 인도소송 대상이었으나 지금은 점유자의 약 90%가 인도명령 대상이다. 즉, 대항력 없는 점유자는 보증금 회수 여부에 관계없이 모두 인도명령 대상이다. 그만큼 경매절차가 간소화되어 일반인도 마음 놓고 낙찰받을 수 있다.

1) 신청인

신청권자는 매수인 및 매수인의 일반승계인(상속인)에 한한다. 매각대금 완납 시부터 인도명령 신청이 가능하며 매수인 명의로 소유권이전등기는 요건이 아니다. 매수인 및 매수인의 일반승계인(상속인)은 인도명령을 신청할 수 있으나 특정승계인(매수인으로부터 부동산을 산 사람)은 신청할 수 없다. 매수인이 임의 인도이든 강제집행에 의한 인도이든 일단 부동산을 인도받은 후에는 제3자가 불법으로 점유해도 인도명령을 다시 신청할 수 없다는 점을 주의해야 한다. 공동매수인은 전원 또는 각자가 인도명령을 신청할수 있다.

2) 기간

매각대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 한다. 6개월이 지나면 인도명령 대상자일지라도 인도소송을 통해 점유자를 내보내야 한다. 여기서 6개월의 의미는 인도명령 결정이 반드시 인도명령 신청일로부터 6개월 이내이어야 한다는 것은 아니다. 즉, 6개월의 의미는 신청일 기준이지 결정문 도달일 기준이 아니다. 점유자가 고의로 송달을 기피하여 인도명령 결정문이 상대방에게 6개월 이후에 도달하여도 역시 인도명령 대상이다.

3) 인도명령 결정

서면 심리만으로 인도명령의 허·부를 결정할 수도 있고, 상대방을 심문하거나 변론을 열 수도 있다. 채무자·소유자 외의 자에 대하여 인도명령을 함에는 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 않음이 명백한 때는 심문을 하지 않아도 된다.

4) 인도집행 절차

5. 경매 시 지켜야 할 10계명

첫째, 권리분석을 철저히 하라

경매의 기본은 권리분석이다. 권리분석이란 등기부에 설정된 근저당권, 전세권, 가압류, 압류 등의 소멸과 임차인의 보증금 인수여부를 분석하는 것을 말한다. 한때 경매사고의 대부분이 권리분석의 잘못에서 기인하였다. 유찰이 잦은 물건은 반드시 그럴 만한 이유가 있다. 싸다고 덥석 물기 전에 한번 더 살펴보아야 한다.

둘째, 발품을 팔고 또 팔아라

경매사고의 두 번째 유형은 시세오판이다. 상가, 공장, 토지 등은 현장답사를 하지 않으면 물건의 진면목을 알 수 없다. 특히 요즘처럼 부동산 시장의 하강기에는 더더욱 현장조사의 중요성이 높아진다. 종종 매각 후 현장조사를 하는 경우를 보는데 경매는 결코 요행의 산물이 아니다. 오죽하면 ‘발테크’라는 말이 생겼을까?

셋째, 인도 없는 경매는 없다

경매에서 토지 외에는 어느 누구도 피해 갈 수 없는 부분이 바로인도(집 비우기)이다. 점유자를 내보내는 인도 절차가 간소화된 것은 사실이다. 그렇다고 인도문제가 완전히 해결된 것은 아니다. 인도에 왕도란 없다. 오직 대화와 인내만이 있을 뿐이다. 당근(인도비)과 시간을 적절히 활용하면 당신도 인도 전문가가 될 수 있다.

넷째, 특별매각조건을 확인하라

농지취득자격증명, 보증금 20%, 대지권없음, 유치권 성립여지 있음 등 사건마다 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 어렵게 낙찰받아 놓고 매각조건을 지키지 못해서 매각이 불허가 되거나 인수 금액을 뒤늦게 알아 보증금을 날리는 경우가 있다.

따라서 매각물건명세서란의 비고란을 확인해야 한다. 이곳이‘공란’인 것이 가장 좋다.

다섯째, 시장흐름에 귀를 기울여라

경매는 일반 부동산 시장의 일부이다. 어렵게 낙찰받아 놓고 제때 처분하지 못해 발을 동동 구르는 경우가 있는데 정부정책이 경매시장에 미치는 효과를 주시해야 한다.

여섯째, 시간을 넉넉히 가져라

과거처럼 시간을 끄는 사례는 거의 사라졌다. 조바심은 가장 큰적이다. 특히 인도에서 조급함을 보이면 상대방에게 끌려갈 수 있다. 경매에서도 여유를 잃지 않는 자가 최후의 승리를 거둘 수 있다.

일곱째, 법원감정가를 감정하라

아직도 많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 생각한다. 감정가는 감정평가 기관과 시기에 따라 차이가 난다. 법원감정가는 특별한 경우를 제외하면 시세보다 높다. 아파트 외에는 정형화된 가격이 없다는 점을 기억하고 오로지 실사를 통하여 법원감정가를 재감정해야 한다. 법원감정가는 참고가격으로만 이용하고 입찰 당시의 시세는 따로 조사해야 한다.

여덟째, 자금계획을 구체적으로 세워라

매각 후 40일 내외면 잔금을 내야 한다. 지분경매, 법정지상권, 선순위 임차인 물건 등은 아예 대출이 되지 않거나 대출을 받더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다. “잘 되겠지”하는 막연한 생각에 덜컥 낙찰을 받았다가 잔금을 마련하지 못해 발을 동동 구르며 소중한 보증금을 날리는 사례를 종종 볼 수 있다.

아홉째, 법정 분위기에 휩쓸리지 마라

입찰법정은 언제나 투자자들로 넘쳐난다. 문제는 법정에 모인 모든 사람이 진성 투자자가 아니라는 것이다. 실제 유효 참여자는30~40%에 불과하다는 점을 유념해야 한다. 예상가보다 가격을 낮출 때는 고민을 하지 않아도 되지만 가격을 높일 때는 진지하게 고민해야 한다. 낙찰에 대한 조급함이 애써 분석한 수익률을 한순간에 물거품으로 만들 수 있다.

열째, 일반물건을 먼저, 특수물건은 나중에

요즘 경매시장은 경매전문가와 비전문가의 경계가 사실상 사라졌다. 오히려 전문가가 아닌 사람을 찾기가 더 힘들다. 사정이 이렇다 보니 모두 특수물건에 관심이 많다. 그러나 당신이 하찮게 여기는 그 일반물건이 더 먹을 것이 많다는 사실을 명심해야 한다.

6. 입찰절차와 요령

1) 경매절차

2) 매각기일

전국에는 58개의 경매법원이 있다. 경매진행 절차의 큰 틀은 같지만 법원마다 집행관의 성향에 따라 미세한 차이가 있다. 가상입찰에 참여한 강 대리를 통해 시간대별 경매흐름을 짚어 보면 아래와 같다.

대상법원은 서울중앙지방법원이다. 서울 지역에서는 유일하게 일등부터 꼴찌까지 입찰가액을 모두 불러주기 때문에 참여자들의 가격을 비교할 수 있다. 반면 컨설턴트들은 매각가 산정을 고객들에게 바로 검증받을 수 있어 긴장의 고삐를 놓을 수 없는 법원이기도 하다.

3) 준비물

① 개인 참여 시

가. 본인

·신분증: 주민등록증, 운전면허증, 사원증 등

·도장: 가능한 한 막도장이 좋으며 손도장(지장)도 가능하다.

·매수보증금: 최저 매각가격의 10%이나 재매각 물건은20%, 일부 법원은 30%인 경우도 있으니 법원별로 입찰 전에 확인해야 한다.

나. 대리인 참여 시

·대리인의 신분증

·대리인의 도장

·매수보증금

·위임인의 인감증명서와 인감도장: 대리로 참여한 사람이 인감증명서는 챙겨오는데 인감도장이 다른 경우를 종종 볼수 있다. 만일 인감도장의 인영이 다르면 최고가로 써내더라도 무효처리한다.

② 법인 참여 시

가. 법인의 대표이사가 참여 시

·법인 등기부등본

·대표이사의 신분증

·대표이사의 도장·매수보증금

나. 법인의 대리인이 참여 시

·대리인의 신분증

·대리인의 도장

·법인 등기부등본

·법인 인감증명서와 인감도장·매수보증금

7. 농지는 어떻게 취득하는가 ?

농지란 논, 밭 또는 과수원, 기타 그 법적 지목여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지 및 그 토지의 개량시설과 그 토지에 설치하는 농축산물의 생산시설(고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스와 그 부속시설,농막 또는 간이퇴비장 등)을 말한다. 농지법은 농지에 대해 현황주의를 채택하고 있다. 즉, 토지의 농지 여부는 공부상의 지목에 의하지 않고 그 토지의 사실상 이용 용도에 의해 판단한다.

농지의 소유자격
농지는 원칙적으로 농업인과 농업법인, 그리고 앞으로 농업인이 되고자 하는 자가 취득할 수 있다. 예외적으로 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물이나 다년생 식물을 재배하고자 할 때 1,000m2 미만의 농지를 취득할 수 있다.

1) 취득면적

(1) 신규 농지 취득

① 1,000m2 이상 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 도시민은 제한없이 농지를 취득할 수 있다. 단, 1,000m2 이상은 농업경영이 목적이기 때문에 농업 경영계획서를 작성해야 한다.

② 1,000m2 미만

㉠ 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스를 설치하고자 하는 농지: 330m2 이상

㉡ 도시민이 주말·체험 영농을 목적으로 할 때는 1,000m2 미만에 한해 소유가 가능하다. 면적은 세대원 전부의 합산 면적을 말한다. 농업경영이 목적이 아니기 때문에 농업 경영계획서는 필요없으나 농지취득자격증명은 발급받아야 한다

(2) 기존 농지가 있는 경우

① 기존 보유 농지가 1,000m2 넘는 경우: 면적 제한 없이 농지 취득이 가능하다.

② 기존 보유 농지가 1,000m2 미만인 경우: 기존 농지와 신규 농지의 면적이 1,000m2 이상이면 일반 영농 용도로 취득할 수 있다. 기존 농지와 신규 농지의 면적이 1,000m2 미만이면 주말·체험 영농 용도로 취득할 수 있다. 취득면적 계산 시 농지원부의 등재 여부는 따지지 않는다. 즉, 농지원부가 없어도 농지 경매(취득)가 가능하다.

2) 농지취득자격증명

경매를 통해 농지를 취득하는 경우 토지거래허가구역일지라도 따로 토지거래허가를 받지 않는 대신 농지취득자격증명(농취증)이 필요하다. 농지취득자격증명은 등기요건이지 효력발생 요건이 아니다. 그러나 경매는 농지취득자격증명이 매각허가요건, 즉 취득요건이다보니 매각기일로부터 7일의 여유밖에 없다. 반면, 공매는 농지취득자격증명이 등기(소유권이전)요건이다. 농지취득자격증명 발급 대상 농지에 대한 해석은 경매를 진행하는 법원과 실제 농지취득자격증명을 발급하는 행정관서 간 다르다. 집행법원은 지목이 논, 밭, 과수원이면 실제 현황상 잡종지나 공장용지 등의 전용 여부를 불문하고 농지취득자격증명을 제출하는 조건으로 매각허가를 한다. 반면 읍·면·동사무소는 법적 지목이 농지라도 실제 현황상 더 이상 경작이 불가능한 땅이면 농취증발급을 반려한다. 입찰 전 현장조사 시에 법적 지목과 실제 현황이 일치하는지 확인해야 한다. 일치하지 않을 경우 담당자로부터 농지취득자격증명발급 유무를 반드시 확인해야 한다.

(1) 제출기한 농지취득자격증명의 제출기한은 매각기일로부터 1주일인 매각결정기일 까지이다. 기한 내 미제출 시에는 전국 58개 집행 법원에서 예외없이 매각 불허가를 하고 대부분의 법원에서는 매수보증금을 몰수한다.

(2) 농지취득자격증명 발급절차

① 발급대상

㉠ 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자: 도시민이 거주지역에 관계없이(서울사람이 서귀포에 있는 감귤 농장이나 민통선의 밭 등) 농지를 취득할 수 있는 근거가 바로 ‘앞으로’ 농업인이 되고자 하는 자에 해당하기 때문이다.

㉡ 농업법인

㉢ 주말·체험 영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인 등: 주말·체험 영농을 목적으로 취득한 농지는 본인 또는 가족이 농작업의 3분의 1 이상 또는 연간 30일 이상을 종사해야 한다. 따라서 월 1회 체험 영농은 처분 대상이 될 수 있다. 주말·체험 영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 농업경영계획서를 제출하지 않아도 된다.

② 발급불가 대상

㉠ 일반법인은 농지취득자격증명을 발급받을 수 없다. 따라서 낙찰받고자 하는 토지(특히 공장)에 농지가 있는지 확인해야 한다.

㉡ 학생은 원칙적으로 발급되지 않으나 예외적으로 농업계나 야간계 학생은 발급받을 수 있다.

③ 발급절차

1. 관할법원에서 최고가 매수인(차순위)으로 선정

2. 집행관실에서 최고가(차순위) 매수신고인 증명서 발급

3. 농지소재 시·구·읍·면·동사무소에서 농지취득자격증명 신청첨부서류: 농지취득자격증명신청서, 농업경영계획서(주말·체험 영농 용도는 제외)

4. 농지취득자격 증명 심사최초 취득 시 1,000m2 이상, 단 주말·체험 영농은 1,000m2 미만

5. 농지취득자격증명 발급: 신청 후 4일 이내에 발급해 준다. 지자체에 따라 당일이나 다음날 발급해 주기도 한다. 농지취득자격증명발급 요건에 부합되지 않아 반려하는 경우 신청서 접수일로부터 4일 이내에 그 사유를 명시한 반려통지서를 교부해 준다. 주말·체험 영농 용도는 2일 이내에 발급해 준다.

6. 집행법원에 제출(매각결정기일 이전까지)

8. 배당절차

배당에 참가하는 채권이 모두 일반 채권자라면 그 채권발생의 선후를 불문하고 평등한 비율로 배당을 받는다. 그러나 민법, 상법, 세법 등의 법률에 의해 일반채권에 우선해서 변제받을 수 있도록 규정된 채권은 우선적으로 배당을 받는다.

1) 배당순위

① 제1순위: 집행비용 배당할 금액에서 집행비용을 제일 먼저 공제하여 집행비용을 예납한 경매신청 채권자에게 돌려준다.

② 제2순위: 저당물의 제3취득자가 지출한 필요비·유익비 저당물의 제3취득자가 부동산의 보존과 개량을 위하여 지출한 필요비·유익비

③ 제3순위: 주택·상가 최우선변제금, 근로자의 임금채권, 주택·상가 소액 임차보증금 중 일정액, 최종 3개월 분의 임금과 3년간(250일분의 평균임금 초과 불가)의 퇴직금 및 재해보상금이들 상호간에는 같은 순위로서 성립시기를 불문하고 채권액에 비례하여 배당을 받는다.

단, 배당받는 금액에 차이가 있다. 주택임차인은 매각가의 1/2 한도 내에서, 상가건물 임차인은 매각가의1/3 한도 내에서 최우선 배당을 받으나 근로자의 임금채권은 매각가의 제한이 없다.

④ 제4순위: 당해세(국세, 지방세와 그 가산금)당해세(當該稅)란 당해 재산을 소유한 사실 자체에 대하여 부과된 국세, 지방세와 그 가산금을 말한다. 현재 경매진행 중인 부동산에 부과된 재산세나 종합부동산세는 당해세가 된다. 당해세는 저당권, 전세권으로 담보되는 채권보다 우선하여 징수하는데 이를 ‘당해세 우선의 원칙’이라고 한다.

⑤ 제5순위: 국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권·전세권에 의해 담보되는 채권, 확정일자를 갖춘 주택·상가건물의 임차보증금, 임차권등기된 주택·상가건물의 임차보증금, 기타 국세·지방세이들 채권 간의 우열 순위는 등기설정일(저당권, 전세권, 담보가등기), 법정기일(국세·지방세), 우선변제권 취득일(임차권) 등의 선후에 따라 순위가 정해진다.

⑥ 제6순위: 2순위 임금채권을 제외한 기타 임금채권

㉠ 저당권이 우선하는 경우저당권 ＞ 근로관계 채권 ＞ 조세 등

㉡ 조세 등이 저당권에 우선하는 경우조세 등 ＞ 저당권 ＞ 근로관계 채권

㉢ 조세 등이 없는 경우 근로관계 채권은 언제나 저당권에 비해 후순위다.

㉣ 저당권이 없는 경우 근로관계 채권이 언제나 조세 등 채권에 우선한다.

⑦ 제7순위: 국세·지방세 및 지방자치단체의 징수금(체납처분비 및 가산금 등)국세와 지방세 간에는 우열이 없으며, 교부청구된 조세 상호간에도 교부청구의 선후에 관계없이 동순위이다.

⑧ 제8순위: 조세 다음 순위의 공과금(국민건강보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료 등)공과금 채권은 납부기한 전에 설정된 저당권 등에는 우선하지 못하나, 납부기한 이후에 설정된 저당권, 기타 일반 채권에 대해서는 우선한다.

⑨ 제9순위: 일반채권 가압류, 재산형, 과태료, 국유재산 사용료·대부료·변상금

2) 배당의 3원칙

(1) 안분배당 최우선변제권에 해당하는 소액임차인이나 근로자의 임금채권처럼 채권자들의 배당순위가 같거나 일반채권자, 선순위 가압류와 후순위 근저당권처럼 우열을 가릴 수 없는 채권은 채권액에 따라 안분하여 배당한다.

(2) 순위(흡수)배당민법·상법 또는 그 밖의 법률에 의하여 정해진 순위에 따라 배당을 한다.

(3) 순환배당공과금＞저당권＞일반조세채권 순일 경우 공과금은 저당권에 우선하고, 저당권은 일반조세채권에 우선한다. 또 일반조세채권은 공과금에 우선하기 때문에 1차 안분배당을 하고 2차 순환(흡수) 배당을 한다.

9. 경매 성공사례- 실투자금 2억 원으로 월 2,000만 원 수익

김모 씨는 펜션을 낙찰받아 월 약 2,000만 원의 수익을 올리고 있다. 김 씨는 재개발 예정지역 내 다세대 투자로 짭짤한 수익을 보았으나 글로벌 금융위기 이후 시세차익보다 임대수익이 대세라는 직감 속에 수익형 부동산으로 방향을 틀었다. 주거형 부동산은 급변하는 시황으로 이전과 같은 수익을 기대할 수 없는 반면, 수익형 부동산은 유찰 횟수가 많아 잘만 고르면 짭짤한 시세차익과 임대수익이라는 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있다는 기대 때문이었다. 물건을 검색하던 중 경기 가평군 청평면에 있는 펜션을 발견하였다. 최초감정가 15억 8,990만 원에서 다섯 번씩이나 주인을 만나지 못해 최저가는 5억 2,100만 원으로 주저앉았다. 이처럼 유찰을 거듭한 이유는 북한강 조망지역이 아닌 산속 깊이 위치해 있을뿐만 아니라 경매 당골 손님인 유치권신고(2억 2,100만 원), 그리고 펜션업이 사양산업이라는 고정관념 때문이다. 대부분의 투자자가 가격조건에 솔깃하여 현장을 방문하고 이내 실망하였으나 김 씨는 발상의 전환을 하였다. 시세차익 용도로는 어려운 물건임에 틀림없으나 수차례에 걸친 방문과 영업상태 등을 다방면으로 검토한 결과 운용 시 수익을 극대화 할 수 있다는 자신감이 생겼다. 김 씨는 최저가에 7,000만 원을 더하여 5억 9,200만 원을 적어내어 1명을 따돌리고 낙찰받았다. 잔금 납부 후 유치권자와 본격적인 협상에 들어갔다. 유치권자가 경매개시 결정 이후부터 점유를 하여 유치권이 성립하지 않는다는 점을 알아 유치권부존재 소송을 하면 승소를 자신할 수 있었다.

그러나 김 씨는 정공법을 택하지 않았다. 소송을 하면 이기겠지만 짧게는 5개월에서 길게는 10개월까지 온전한 재산권을 행사할 수 없기 때문이다. 결국 유치권 주장자에게 4,500만 원을 주는 것으로 합의를 보았다. 유치권 주장자와 합의가 끝나자마자 은행에 경락잔금 대출을 신청하였다. 4억 7,000만 원을 5.5%의 조건으로 대출을 받아 잔금을 치렀다. 투자금액은 매각대금 5억 9,200만 원과 유치권자 합의비 4,500만 원, 취득세 3,000만 원 등 모두 6억 7,000여만 원이 들어갔다. 김씨는 4억 7,000만 원을 대출받아 실투자금 약 2억 원으로 매월 약 2,000만 원의 수익을 올리고 있다.

상가투자 시 주의사항
첫째, 상권 분석이 중요하다. 상가는 주거용과 달리 상권 분석이 까다롭고 수요 예측이 쉽지 않다. 특히 경매 나온 대부분의 상가는 상권 형성에 실패하였거나 애초부터 상권 형성이 안된 테마 상가 등이 대부분이다.

둘째, 철저한 가격조사가 요구된다. 경매 나온 상가는 서울지역 일지라도 2~3회 유찰은 기본이고 심지어 7회 이상 떨어진 물건도 수두룩하며 참여자가 1~2명에 그치는 경우가 많다. 상가는 아파트처럼 정형화된 가격이 아니라 임대수익이라는 개별 요인에 따르기 때문에 가격 등락이 크다는 점을 감안해야 한다.

셋째, 관리비 체납 여부도 확인해야 한다. 경매 나온 상가는 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 관리비가 밀려 있다. 비록 매수인은 밀린 관리비 중 공용부분의 원금만 부담한다고 하더라도 수천만 원 이상 밀린 관리비는 부담이 될 뿐만 아니라 종종 밀린 관리비 전액 납부를 이유로 입주 또는 영업에 방해를 받기도 한다.

넷째, 대부분의 임차인이 시설비 투자를 이유로 유치권 주장을 한다. 신고된 유치권은 대부분 허위로 판명되지만 문제는 매수인이 매각대금 납부 시 금융기관에서 경락잔금 대출이 어렵다는 점이다. 따라서 유치권 신고된 물건은 대출이 안될 수 있어 자금 조달 계획을 꼼꼼히 세워야 한다.