[전국세입자협회 칼럼 17]
- 정부는 전세금 보호장치 마련과 소형평수(1인~3인 거주)주택 공급확대에 초점을 두어야 한다.
전국세입자협회 운영위원 박동수
2015년 새해 들어서도 전세가 폭등이 계속되고 있다. 임대인들이 저금리로 인해 월세를 선호하면서, 전세물량이 줄어 든 데 이어, 올해 들어 ‘재건축초과이득환수제’ 보류 등으로 인해 재건축사업이 본격 추진되면서 이사 수요가 몰려 전세가 폭등은 충분히 예견할 수 있다.
정부 주거정책의 핵심은 전세가 폭등에 대한 대책과 월세시대를 어떻게 준비해야 할지가 되어야 할 것이다. 중산층이 선호하는 학군 좋은 곳의 20평~30평형대 전세아파트는 전세가율이 80%안팎에 근접하고 있으며, 급속히 월세로 전환되고 있다.
전세금이 없는 서민들은 이미 월세임대에 편입되어 다가구연립주택에 보증금 1천~2천만원에 월세를 내고 생활하고 있다. 1인가구의 원룸이나 오피스텔은 사실상 월세시장이다. 1인가구나 서민이나 중산층 월세 세입자들의 주거비부담이 커지고 있다.
디플레이션 상황에서 전세가율의 증가로 인한 깡통전세의 출현방지와 월세세입자의 주거비 부담을 줄이는 방향으로 정부정책이 이루어지길 촉구하며 몇 가지 정책제언을 한다.
첫 번째로, (깡통전세로 인한 세입자들의 전세금 피해를 막기 위해) 일정범위를 초과하는 전세금액을 받지 못하게 하고, 나머지는 월세를 받게 해야 한다.
예를 들어, 매매 가격이 3억원인 주택의 전세금액을 매매금액의 80%(전세가율 80%)인 2억4천만원 이상을 받지 못하게 하고, 나머지는 집주인과 세입자의 합의로 월세로 받는다.
현재 학군이 좋은 중소형아파트의 전세가율이 80% 안팎에 이르렀다. 앞으로 전세금이 매매금액의 100%에 근접할 수 있다고 보아야 한다.
전세로 임대 놓은 임대인들은 자금여유가 없다. 자금력이 있으면 은행이자의 3배가 넘는 월세를 받는 것이 당연 하다. 따라서 임대인은 전세물량이 부족해 전세수요가 계속 있으면 전세금을 매매가까지 끌어 올릴 것이다. 세입자도 전세대출금리와 월세를 비교해서 전세대출금리가 낮다면 전세금을 올려서라도 입주하기 때문이다. 이러면 결국 매매금액 수준까지 전세금액이 오르게 된다. 후에 전세가의 하락(매매가의 하락)이 발생하면, 집주인은 전세금 반환능력을 상실하게 되면서 깡통전세가 현실화된다. 따라서 전세입자의 재산권 보호차원에서 깡통전세를 예방하기 위해, 집주인의 선순위근저당설정액 + 전세금액이 매매 가격의 80%선 이상으로 받지 못하게 하고, 추가되는 부분은 집주인과 세입자의 쌍방합의로 일부 월세를 받도록 해야 한다.
두 번째로, 정부는 월세세입자가 주로 거주하는 1인~3인 주택의 공급을 지속적으로 확대하여 월세부담을 줄여야 한다.
정부가 세입자 입장에서 세입자들이 누구인지를 정확히 파악해서 주택공급정책을 실시해야 한다. 현재 세입자들은 비정규직, 영세 자영업자, 일부 정규직, 대학생과 사회초년생이 주를 이루고 있다. 거주인원도 1인~3인이며, 실질소득이 정체되었거나 아르바이트 등 임시직이나 파트타임 등으로 안정적인 생활이 어렵고, 사실상 집을 구입할 능력은 물론이고 전세금이 없어 전세세입자도 되기 어려운 계층이다.
그런데 이들은 은행이자의 3배 -4배가 넘는 월세를 부담하면서 주거비 고통 속에서 생활하고 있다. 이들 계층의 인구구조변화를 정확히 파악 추산하여 주택공급을 선제적으로 해야 한다. 이들 세입자들에게는 공공임대주택을 정부계획 연 10만호에서 연 20만호로 획기적으로 확대하여 공급함은 물론이고, 이들 계층이 감당할 만한 월세수준 이하의 저렴한 1인~3인 가구의 주택을 민간이나 공공에서 지속적으로 공급해야 한다. LH나 SH에서 소형빌라를 구입하거나 신축하여 공급하는 것을 더 확대해야 한다.
물론 학군이 좋은 강남이나 목동, 분당 등에서 월세 150만원 안팎을 내며 거주하는 중산층 세입자도 있다. 이들 중산층 월세 세입자들은 집을 구입할 경제력이 있으나, 집 구입을 보류하는 층으로 보아야 한다. 자녀 교육 때문에 월세를 부담하고 있는 것이다. 따라서 이들 중산층 세입자들이 원하는 곳에도 주택공급을 확대하여 월세금액을 낮추어야 한다.
중산층 세입자들이 선호하는 지역은 학군이 좋으면서 생활 편의시설이 갖추어진 대단지 아파트지역의 소형아파트이다. 이러한 곳은 재건축과 재개발이 추진되는 아파트나 도심지역외에는 없다. 과거에는 소형아파트를 많이 지으면 채산성이 없다며 소형아파트의무비율을 규제로 생각해 폐지한 바 있다. 이제는 규제가 아닌 포지티브 한 방식으로 접근할 필요가 있다. 학군이 좋은 곳의 현재 20평형대 아파트 월세 수익률은 연 4% 안팎이고, 30평형대는 2~3%이고 40평대 이상은 연 2% 이하이다. 주택시장이 큰 틀에서 보면 매매차익에서 월세수익으로 바뀐다고 할 때, 현재까지 공급을 적게 했던 소형평수를 확대해야 한다. 그리고 교육이나 직장문제로 이주하는 월세세입자들이 주거비 부담 때문에 큰 평수로 가지 않는다. 따라서 기존의 아파트 대 단지를 재건축할 때, 소형평형을 늘리는 방향으로 인센티브도 고려해 볼 수 있다.
정부는 IMF이후 주택 정책의 큰 틀에서 바라보면, 변화하는 현실에 맞추지 못하여 국민에게 큰 고통을 준 바 있다. 정부는 주택 수요층인 서민과 중산층이 소득 양극화로 인해 실질소득이 정체되면서 주택 구매력이 약화되는 현실을 제대로 인식하지 못했다. 정부는 인구구조의 변화 즉, 결혼시기가 늦추어지고 출산율 저하로 1인~3인가구가 급속도로 증가하는 인구 구조변화를 인식하지 못했다. 정부는 주택이 ‘매매차익’에서 ‘사용수익’으로 바뀌는 현실을 반영해, 저렴하고 질 좋은 임차주택 공급에 정책초점을 두어야 했다. 그런데 정부는 대형 평수위주로 공급하면서, 주택가격의 하락으로 ‘하우스푸어’를 양산했고, ‘소형주택’의 부족으로 전월세가 인상으로 인한 ‘렌트푸어’를 양산했다.
정부가 앞으로 주택정책 실패를 또 다시 반복한다면, 집 주인들은 하우스푸어의 질곡에서 세입자들은 주거비부담에서 헤어나지 못할 것이다.
앞으로 월세시장 주거정책의 핵심은 월세주택의 수요자인 월세 세입자들의 이해와 요구를 반영하는 것이다. 월세 세입자가 고객이다. 월세를 내야 집주인들이 생활하는 시대이다.
월세 세입자들이 부담을 갖고 내는 월세는 ‘고통의 월세’이다.
월세 세입자들이 월세를 낼 때 홀가분한 기분으로 내는 수준에서 월세가 결정되어야 한다.
이러한 방향으로 주택의 공급을 확대해야 한다.