"갈아타기 나서야 할 때", 전문가들이 콕 집은 동네

[김명숙]

지난 2일 서울 삼성동 코엑스에서 열린 ‘집코노미 콘서트’에서 전형진 집코노미TV 기자(왼쪽부터)가 사회를 본 가운데 이주현 월천재테크 대표와 김학렬 스마트튜브 소장이 부동산 투자 전략을 주제로 토론하고 있다.

“무주택자는 ‘내 집 마련’, 1주택자는 ‘핵심지 이동’에 적극 나서야 하는 시기입니다.”

부동산 전문가들은 아직 뚜렷한 집값 하락 요인을 찾기 힘든 데다 입주 물량 감소 등으로 상승세가 상당 기간 이어질 수 있다며 이같이 강조합니다. 다세대·연립(빌라)과 생활숙박시설, 도시형 생활주택 등 ‘틈새 상품’에 주목해야 한다고도 합니다.

강남 등 핵심지 노려볼 만

이주현 월천재테크 대표는 “‘단군 이래 최대 재건축’인 강동구 둔촌주공 분양이 미뤄지는 등 도심 주택 공급 계획이 차질을 빚고 있다”며 “청약가점 64점(3인 가족 최대 가점)이 안 되는 무주택자는 지금이라도 입주권 매수 등을 시도해야 한다”고 했습니다.

1주택자도 갭투자(전세 낀 매수) 등을 활용한 ‘핵심지 이동’을 미룰 이유가 없다고 봤습니다. 김학렬 스마트튜브 소장은 “부동산 세 부담이 계속 커지면 강남 등 좋은 입지와 상품성을 갖춘 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 더 몰릴 것”이라며 “1주택자는 실거주를 포기하더라도 전세를 끼고 핵심지의 작은 주택형을 매수하는 방안 등을 고민해봐야 한다”고 강조했습니다. 그는 핵심지는 강남3구(강남·서초·송파) 외 마·용·성(마포·용산·성동) 등의 새 아파트 지역이라고 했습니다.

최근 각광받고 있는 빌라 등 아파트 대체 상품에 대한 투자 조언도 했습니다. 김 소장은 “현실적으로 아파트 매수가 어려운 상황이라면 빌라나 도시형 생활주택 등에 우선 투자해 종잣돈을 마련하는 것도 고려해볼 만하다”며 “다만 상품별 특성을 잘 이해하고 대출, 세금 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다”고 말했습니다.

사전청약이 진행되고 있는 3기 신도시에 대한 기대 수준을 낮추라는 조언도 했습니다. 이 대표는 “3기 신도시 입주가 2025~2026년으로 예정돼 있지만 토지 수용 갈등 등이 확산되면 연기될 가능성이 크다”며 “3기 신도시 사전청약만 믿고 내 집 마련 노력을 게을리해선 안 된다”고 했습니다.

안전진단 통과 가능성 높은 재건축 유망

갈수록 선호도가 높아지고 있는 새 아파트를 얻기 위해선 재건축 투자를 고민할 필요가 있다는 의견도 있습니다. 재건축 조합원이 신축을 받으려면 해당 단지에 2년 이상 거주해야 한다는 실거주 의무 규제가 지난 7월 백지화된 것이 호재라는 설명입니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재건축 투자의 핵심은 안전진단 통과 가능성이 높은 단지의 매물을 구하는 것”이라며 “건축물 내진설계 의무 규정이 도입된 1988년 이전에 건축허가를 받은 노후 아파트를 노려볼 만하다”고 했습니다.

규제가 집중된 아파트 대신 역세권 토지도 눈여겨볼 만합니다. 김종율 김종율아카데미 대표는 “지하철 등 교통망 호재만 보고 인근 토지에 투자하는 건 위험하다”며 “역세권 주변이라도 임야 매물을 최대한 피하면서 향후 개발 가능성을 따져봐야 한다”고 했습니다.​

잠실주공5단지 재건축 조감도

잠실주공5단지는 현재 재건축정비계획변경(안)이 서울시 도시계획위원회(도계위) 산하 수권소위원회에 상정되어 있습니다. 오세훈 서울시장이 재건축 규제 완화에 박차를 가하고 있어 금년말까지 동 계획안이 통과될 것이 유력하며, 내년부터는 각종 부수적인 심의절차를 거쳐 내년 하반기에는 사업승인이 날 것으로 전망됩니다. 사업승인 신청 전까지 매수하면 조합원 지위를 승계받아 새 아파트의 주인이 될 수 있습니다. 현재 강남 재건축 대장주 중에 속도가 가장 빨라 투자가치가 충분하다고 생각됩니다.

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