땅만 차지하고 건물은 남의 것 법정지상권

[노인장]

 

땅만 차지하고 건물은 남의 것, 법정 지상권

채권,채무 소유자	소 재 지	면 적 (평방미터)	감정평가액	입주일,성명	등기상권리
	감정내역/지가		@최저경매가	주민등록확인
00-1234 임의경매 대지 현대(차) 신재호 문희준	안산시 본오동 714 *한국선진학교   남측 *일반주거지역 *1종미관지구 *도계도로접함	대112.12 입찰외 점포1동 소재	82758000원 @3400만 00.10.5유찰 00.11.9유찰 00.12.14유찰 01.01.25유찰 01.03.15연기	없음	저당 99.05.04 7000만 현대자동차 임의경매 현대자동차

* 가정한 자료임

입찰 참여판단

1.등기부분:깨끗

2.임대차 부분: 토지 사용불가

3.의견종합: 위험

사과나무는 심었으나 주인은 나무 소유권만 갖고 사과는 다른 사람이 따먹게 되는 물건이다.

낙찰자는 등기상의 토지 소유권만 획득하고, 사용권은 타인에게 주어진다.

종별은 “대지”라고 되어 있다.

면적난에는 “입찰외 점포1동 소재” 라고 써 있다.

낙찰이 되면 건물주는 법정지상권을 획득하게 된다,

결국 땅만 경매되고 건물은 타인 물건이라는 뜻이다.

입찰자 입장에서는 실제 사용도 못하고, 이름만 올라 있는 땅은 아무런 쓸모가 없다.

낙찰받아 보아야 건물주만 좋은 일 시킬 가능성이 많다.

물론 토지 사용료를 청구 할 수는 있다.

그러나 잘해야 1년 사용료로 공시지가의 5%쯤을 받을 수 있을까 말까 하는 정도이다.

명백한 썩은 사과로 입찰자의 주의가 요구 된다.

허긴 요즘은 저당권자들도 약아서 토지만 저당하거나 건물만 저당하는 경우는 별로 없다.

여러번 유찰로 인해서 원금을 회수하기 힘들기 때문에 처음부터 토지와 건물을 동시에 저당을 하게 된다.

여러분들은 이미 민법에서 법정지상권에 대하여 공부한바가 있다.

잘 알고 계시리라 믿지만 중요한 내용이니 한번더 확인 사살을 해보자.

법정지상권(法定地上權)이란?

의의

동일인의 소유에 속했던 토지나 건물이 그 소유자를 달리하게 된때에 건물 소유자에게 건물 소유를 위하여 법률상 당연히 생기게 되는 지상권

*건물을 철거하는 것 보다는 존치시키는 것이 사회적, 경제적 이익이 되기 때문이다.

성립요건

*토지와 건물이 처분당시 모두 존재하고 각각 동일한 소유자에게 속하고 있어야한다.

 이때 지상건물은 반드시 등기가 난 건물일 필요는 없고, 미등기 건물이라도 좋다.

 그러므로 토지경매시는 현장확인이 꼭 필요하다.

*토지,건물 중의 하나가 처분돼 토지소유자와 건물 소유자가 각각 달라져야한다.

 매매 증여 경매 공매 등이 주요 원인이 된다.

*관습법상 법정지상권은 등기를 요하지 않는다.

*당사자간 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.

존속기간

관습법상의 법정지상권의 존속기간은 존속기간을 약정하지 않은 지상권으로 보아 그 지상목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 민법 제 280조 제1항 소정의 각 기간으로 보아야한다.

(대법원 판례 1992.06.09 92다 4857)

*30년 :불에 안타는 건물 (석조, 석회조, 와조, 수목,)

*15년 :불에 타는 건물

*5년  :건물 이외의 공작물

효력(토지 또는 건물 양도시)

*토지가 양도된 경우 토지소유자로부터 소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기없이 권리 주장 가능

*건물 및 법정지상권의 양도가 있는 경우

 원칙=법정지상권을 처분하기 위하여는 등기해야한다.(민법 제187조 단서)

 판례=건물 매수인은 건물 양도인이 토지소유자에 대하여 보유하는 지상권설정등기 청구권을 채권자 대위권에 의해서 행사한후 건물 양도인 명의로 등기한 다음 다시 이전등기 가능

법정 지상권이 성립되지 않는 경우

*건물이 없는 토지에 저당권을 설정하고 그 후에 건물을 지은때에는 그 건물을 위해서 법정 지상권을 인정되지 않는다.

*저당권 설정당시 건물이 존재한 이상 그 이후 건물을 재축 증축하는 경우는 물론 건물이 멸실되거나 철거된 후 재축 신축하는 경우에도 법정지상권성립의 경우 존속기간 범위등은  구건물을 기준으로 한다.

*저당된 토지위에 건물을 축조하였을 경우  토지 건물 일괄 경매권을 인정한다.

 저당권자에게 저당권의 효력이 미치지 않는 건물에도 경매권을 인정하여 토지 저당권의 실행이 쉽게 이뤄지도록 한다. 그러나 토지와 함께 건물이 경매되더라도 건물의 경매대금으로부터는 우선변제가 되지 않는다.(제 365조 단서)

[elegram]

잘 읽었습니다. 웃어보세요.

[반장]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[단디공주]

잘 읽었습니다...공중 공부할때가 생각나네요..^^

[하늘미소]

잘 읽고 갑니다.

[김광태]

감사합니다.

[행복지킴이]

항상 어려운 부분입니다. 감사합니다.

[송천]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[감사한마음으로]

감사합니다^^

[퐁송당]

법정지상권은 대위변제가 안되나요? 건물이 있기전 토지에 저당을 잡으면 지상권 성립이 안되는데 건물주 입장에서 대위변제를 하면 건물이 있고나서 토지 저당을 잡게 된거와 같게되어 지상권 성립 시킬수 있을거 같은데요

[랜드마크]

좋은 자료 감사합니다. ^^

[깻잎(전북익산)]

감사감사 1번읽음 3.4

[하정]

좋은자료잘보고감니다감사합니다,

[뚱뚱이쭌(이희준)]

잘보고갑니다

[oosszz]

감사합니다

[경국지색]

잘 알겠습니다~~^^*

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~!!

[두사부( 주성배 )]

감사

[주훈맘]

토지 저당권자가 저당권이 미치지 않는 건물에 대해서도 경매를 신청할 수 있군요. 몰랐습니다.