적은 돈으로 경매하기

경매를 통해 틈새 물건을 낙찰 받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들은 다양하다. 남들이 잘 찾지 않는 비선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 방식이다. 경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤다. 전세금을 물어줄 임차인이 있거나 대지권이 없는 경매물건, 유치권을 주장하며 점유하고 있는 물건 등 남들이 보아 절대(?) 입찰해서는 안돼 보이는 물건이거나 그럴 가능성이 높아 보이는 물건의 경우 유찰이 잦은 게 사실이다. 이런 경매물건에 입찰할 때 충분한 탐문과 조사를 거쳐 문제의 소지가 없거나 흠집의 해결 가능성이 높다면 값싸게 낙찰 받아 고수익을 기대할 수 있는 것이 초기자금 적게 들이고 입찰하는 경매물건 투자의 매력이다.   경락 인수(물건) ‘경락 인수’란 선순위 세입자의 돈을 안고 경매로 매입하는 것으로 초기에 적은 자금을 들이고도 값싸게 낙찰 받는 대표적인 방법이다. 선순위 세입자란 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마치고 점유하고 있는 세입자인데 경매 낙찰 후 세입자의 돈을 안고 낙찰 받아야 하는 경우라서 경매과정에서 여러 번 유찰되기 일쑤다. 물어줄 세입자의 전세보증금을 감안하고도 차익을 남길 수 있을 때 입찰하므로 낙찰금액이 저렴한 게 일반적이다. 예를 들어 1억 원짜리 아파트 경매물건에 5000만원의 물어줄 전세금이 있는 대항력 있는 세입자가 거주하면서 배당요구를 하지 않고 거주하고 있을 경우 새로운 낙찰자는 5000만원을 안고 2000만원에 낙찰 받았다면 3000만 원 정도 값싸게 1억 원짜리 아파트를 낙찰 받은 셈이다. 이렇게 세입자 있는 물건을 낙찰 받으면 낙찰가를 기준해 취득세금을 내고 취득가액을 뺀 금액이 양도소득세의 기준이 돼 절세효과가 큰 장점이 있다.   공유 지분 경매 ‘공유 지분’이란 하나의 부동산을 2인 이상이 공동으로 소유한 부동산을 말하며 그 중에 한 사람 소유 혹은 여러 사람의 지분 중 일부가 경매에 부쳐진 것을 말한다. 경매에 부쳐진 물건은 매각물건 표시란에 토지 및 건물 ‘지분매각’이라 표기되며 전체 면적과 함께 경매에 부쳐진 지분권자의 지분(예:1/3 매각)이 표시된다. 지분경매는 온전한 소유권을 취득하지 못하기 때문에 일반인들이 접근을 꺼리며 유찰이 잦아 값싸게 낙찰 된다. 부동산의 일부만 취득하기 때문에 큰돈을 들이지 않고도 낙찰 받을 수 있고 경쟁상대가 적거나 드물어 시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 지분 물건을 낙찰 받은 후 지분의 크기만큼 다른 등기부상의 지분 공유자와 협의해 시세대로 비싸게 되팔 수 있고 어떤 경우 다른 지분권자에게 공유물의 분할을 청구해 지분의 권리를 주장할 수 있다. 택지지구나 재개발, 수용 토지인 경우 지분만큼 보상금을 챙길 수도 있는 장점이 있다.