부동산중개수수료를 받기 위한 요건 - 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

부동산 중개의뢰를 받고 중개를 성사시키기 위해 노력을 하여 거의 성사단계에 이르렀으나 의뢰인이 갑자기 변심하거나 공인중개사를 배제하고 직접 계약을 체결하는 경우가 있습니다.

의뢰인의 입장에서는 중개수수료를 지급하지 않기 위한 목적으로 이와 같이 성사단계에서 공인중개사를 배제시키는 것입니다.

그렇다면 공인중개사의 중개로 최종 계약이 성사되지는 않았더라도 어느 정도 중개행위를 하였다면 의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있을까요.

최근 이와 관련된 판결이 나와 소개해 드립니다.

사건의 내용은 다음과 같습니다.

갑은 공인중개사이고 을은 부동산의 소유자입니다. 을은 학교법인과 부동산을 70억에 매도하기로하는 매매계약을 체결하였습니다.

이 사건에서 공인중개사 갑은 자신이 중개수수료를 받아야 한다고 주장하면서 그 근거는 을이 매매계약의 중개를 자신에게 의뢰하여 자신이 학교법인을 소개하고 매매대금을 절충하는 등 을과의 사이에 매매를 알선 중개하였는데 을이 매매계약서 작성 당시 자신을 의도적으로 배제하였다는 것입니다. 따라서 매매대금의 0.9%에 해당하는 법정중개수수료 63,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장하였습니다.

이 사건에서 서울남부지방법원은 ​부동산중개인의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이고,

다만 예외적으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결하였을 경우에는 민법 제686조의 취지 및 거래상의 신의칙 등에 비추어 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있고,

또한 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에도 신의칙 등에 기하여 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2007다12432 판결 등 참조).

고 판시하면서

이 사건에서는 공인중개사 갑이 다음과 같은 이유로 매매계약 체결에 결정적인 기여를 하였다고 볼만한 증거가 없다며 갑의 청구를 기각하였습니다.

① 먼저 중개업자는 중개의뢰인과 중개약정을 하고, 공인중개사법 제25조, 제26

조의 규정에 따라 중개업무를 한 후, 중개대상물을 확인․설명하였다는 내용을 기재한 서면을 중개의뢰인에게 교부하고, 거래금액 등 거래내용을 진실로 기재한 거래계약서를 작성하는 등 적법한 중개행위를 하였다면, 공인중개사법 제32조 제1항에 규정된 중개수수료를 받을 수 있으나, 중개약정을 하였다거나 중개대상물의 확인․설명서를 교부하였다거나, 거래계약서를 작성하였다는 점을 인정할 증거가 없다.

② 이 사건 매매계약은 매매대금이 70억 원에 이르는 비교적 큰 규모의 계약인데도 원고는 서면으로 중개계약서를 작성하지 아니하였고, 원고와 피고들 사이에 중개수수료의 액수에 관하여 구체적인 논의나 합의가 이루어진 적도 없는 것으로 보인다(설령 공인중개사법에 따른 적법한 중개행위를 하였다 하더라도, 그 중개수수료는 거래금액의 1,000분의 9에 해당하는 금액을 당연히 청구할 수 있는 것이 아니라, 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항에 따라 거래금액의 1,000분의 9 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하는 것이므로, 원고와 피고들 사이에 중개수수료에 관한 협의가 있어야 할 것인데, 원고와 피고들 사이에 이 사건 점포의 권리양도 중개에 관한 중개수수료를 63,000,000원으로 하기로 협의하였다는 점을 인정할 증거도 없으므로, 원고는 공인중개사법에 따른 중개수수료를 청구할 수 있다고 보기 어렵다).

③ 공인중개사 갑이 제출한 증거들에 의하더라도 갑이 매도의사 및 매도희망가격을 전달하고 여러 차례 윤@대와 통화하면서 매수의사 등을 물어본 것 외에 이 사건 매매계약의 금액을 절충하거나 계약조건을 조정하는 등 계약 체결 과정에 결정적으로

기여한 사실을 인정할 만한 객관적 자료가 없다.

④ 오히려 피고 전△△, 박□□가 수차례 매수의사를 표시하던 ****과 직접 매매

계약을 체결할 의사로 직접 ****병원을 방문하여 매수의사를 표시한 다음 여러 차례 피고의 중개의뢰를 받은 권@수를 만나 매매대금 및 이 사건 부동산의 인도 문제를 협의․조정하였으며 이 사건 매매계약 체결 당시 권@수가 입회하여 피고들에게 매매계약서 작성, 중개대상물 확인․설명서 교부 등의 업무를 제공하였다.

구체적 사실관계를 자세를 살펴볼수 있도록 판결문 원문을 올리니 참고하시기 바랍니다.

광주부동산전문변호사 김덕은