민법은 임차인의 비용상환청구권을 규정하고 있습니다.
민법 제626조 제1항 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
제2항 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
즉, 임차인의 필요비, 유익비 반환청구권을 규정하고 있는데 필요비, 유익비의 지출에 임대인의 동의도 필요치가 않습니다. 다만 유익비의 경우는 필요비와는 달리 임차인의 지출로 인한 가액의 증가가 필요합니다.
그러나 이러한 임차인의 비용상환청구권은 실무상 거의 의미가 없는 규정이 되고 있습니다. 임대차계약서상에 "임차인의 원상복구의무"라는 문구가 거의 부동문자로 인쇄가 되어 있고 이 문구는 필요비, 유익비에 대한 포기로 해석이 되고 있기 때문입니다.
이외에도 임대차계약서상에 "시설투자비를 인정한다"라는 특약을 포함시켜 놓는 경우가 있는데 이는 임대인이 계약종료시 시설비를 임차인에게 반환하기로 하는 취지의 약정이 아니라 임차인이 새로운 임차인으로부터 시설투자비를 회수해 가는 것을 임대인인이 허용해 준다는 취지로 해석이 됩니다.
임대차계약서에 사용되고 있는 임차인의 원상회복의무 규정으로 대부분 필요비, 유익비 청구가 포기된 것으로 보지만 원상회복의무의 여부와 복구범위에 대해서는 여전히 분쟁이 많이 일어나고 있습니다.
임대인이 임차인에게 원상회복의무를 요구하는 경우에는 임대차개시하기 이전의 상태는 어떠하였고, 임대차가 종료된 현재의 상태는 어떠한데, 종전의 상태로 원상회복하기 위한 비용이 얼마인지에 관한 모든 입증을 임대인이 하여야 합니다. 그러나 현실적으로는 임대차개시 인전의 상태가 어떠하였는지에 관한 자료가 없는 경우가 많습니다. 임차인이 인테리어 공사, 시설개보수공사를 통해 임대차목적물에 변경을 가한 후에는 이미 종전의 원상태는 존재하지 않게 되기 때문입니다. 따라서 최소한 종전 상태에 관한 자세한 사진이라도 계약서에 첨부되어야 하는데 현실적으로 임대차계약서상에 사진이 첨부되는 경우는 거의 없고 원상이라는 어떠한 상태인지 특정할 수 있는 문구도 전혀 없습니다.
그러므로 임대인이 임대차종료시 분쟁의 소지를 줄이기 위해서는 종전 상태에 관한 사진을 가급적 자세하고 첨부하고 임대차개시당시부터 이에 대한 합의를 해두는 것도 좋은 방법일 것입니다.
원상복구와 관련된 임대차계약서상 문구와 관련하여 몇가지 실례를 들어보면 임차인이 임차건물을 증개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약하였다면 이는 임차인이 임차건물을 반환시에 비용상환청구등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 수 있습니다.
임차인이 임차건물을 증개축하였을 시는 임대인의 승낙유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 보아야 합니다.
임대차계약서에 임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함이라는 내용이 인쇄되어 있으나 특약사항으로 보수 및 시설은 임차인이 해야하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다. 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아야 합니다.
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