임차인의 필요비 와 유익비 정리 및 유치권
1.필요비
부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비를 말하는 용어입니다.
①유리창 파손교환
②전구교환
③비가새는 지붕수리
④물이 나오지 않는 상수도수리
⑤전기누전 등으로 전기수리
⑥보일러공장
지출이 이루어진 시점에서 바로 청구가 가능하고 상황에 따라서는 소요된 금액 전부도 가능합니다.
그러나 유지 보수를 위한 기준과 그에 따른 비용에 있어서는 임대인과 임차인의 이견이 존재할 수밖에 없기
때문에 보다 디테일한 기준이 필요하게 됩니다.
판례를 참고하시면 이해가 쉬우신데요. 보일러나 수도관의 고장, 파손이 발생한 경우라면 임대인에게 수선의무가
따르는 반면에 비교적 작은 규모의 시설, 이를테면 조명이나 도어록, 간판 등의 유지 보수는
임대인에게 책임이 없습니다.
※실무적으로는 필요비중 유리창파손,전구교환,같은경우는 임차인이 직접수리하고
비용을 청구하지 않으며,
보일러,지붕수리는 임대인이 해주는경우가 많습니다.
2.유익비
유익비는 필요비처럼 수리하는데 드는 비용이 아닌 부동산 가치를 높이기 위해 사용하는 비용을 말합니다.
임차인이 본인 편의나 이익을 높이기 위해 설치한 것은 유익비에 해당하지 않습니다.
유익비는 필요비처럼 수리하는데 드는 비용이 아닌 부동산 가치를 높이기 위해 사용하는 비용을 말합니다.
임차인이 본인 편익나 이익을 높이기 위해 설치한 것은 유익비에 해당하지 않습니다.
①방이나거실 증축 비용(발코니확장등)
②담장축조
③새로운 수도설치비용
④건물의 유리문개설
⑤이중창 설치
⑥임차인의 영업을위한 인테리어 시설비
임대차계약 만료 시 혹은 아파트,상가 전월세 구할 때 듣게 되는 용어 필요비 유익비.
보통 필요비 유익비는 임대차 기간이 만료되면서 세입자가 나갈 때 문제가 되는 경우가 많습니다.
임차인에게는 임차물의 보존 및 수리에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 '임차인의 비용상환청구권'이 있는데
민법에서는 필요비와 유익비로 구분지어 비용 청구 범위를 달리하도록 규정하고 있습니다.
※필요비 유익비를 청구할 수 없는 경우?
1.임대차계약서 상 특약사항에 임차인이 원상복구를 하기로 약정한 경우 청구할 수 없고 계약 내용대로
임차인이 원상복구 해야 합니다.
2.또한 계약 시 임대인이 보증금이나 월세를 낮춰주는 대신 임차인이 수리를 하는 경우도 종종 있죠.
3.이 때 시설비나 필요비, 권리금 등을 청구하지 않는다는 약정을 했다면 이 역시 청구가 불가능합니다.
따라서 필요비 유익비에 관한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 2기 이상 임대료 연체가 없어야 하고,
임대인의 동의를 얻은 후 공사하고, 객관적 가치를 증가시킨 입증 또한 필요합니다.
임대차계약 서 작성 시 특약사항에 대해서도 임대인 임차인 상호 합의 하에 꼼꼼히 작성하시는 게 좋습니다.
임차인이 유치권을 신고했다면
사례:
다세대 주택 한 호실이 경매에 나왔다. 매각물건명세서를 살펴보니 3일 전에 임차인 OOO이 유치권으로 7,000만원을 신고했다고 나와있다. 어떻게 접근해야 할까?
해설:
임차인의 유치권은 대부분의 경우 인정되지 않는다고 보아야 한다.
특별한 사정(물론 이 마저도 가능성이 매우 낮다)이 없는 한 임차인에게 유치권의 피담보채권 자체가 없는 경우가 많기 때문이다.
그 이유를 살펴보자.
먼저,
법에 의하면 임차인에게는 필요비와 유익비에 대한 상환청구권이 인정된다.
민법 제626조(임차인의 상환청구권)
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의
지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.
이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
임대차 목적물의 보존에 필요한 비용을 '필요비'라고 하고, 임대차 목적물의 객관적 가치 증대에 투입된 비용을 '유익비'라고 한다.
임대차에 있어 보존에 필요한 경미한 지출은 대부분 임차인이 해결하나. 실무상 필요비가 문제되는 경우는 거의 없다.
문제는 유익비인데,
예를 들어 주택의 보일러가 고장나서 임차인이 고쳤고 그 상태가 그대로 유지되었다면 유익비에 해당할 수 있다.
그러나 싱크대 등 주택의 부합물이 아닌 것을 교체나 수리했다면 주택 자체의 객관적 가치 증대가 없어 유익비
상환 청구가 불가능하다.
헌데 임차인이 많은 돈을 들여 인테리어(샤시 포함)나 시설물 공사를 했고 그 주택의 가치가 현재까지 존재하고 있다면 임차인은 유익비상환청구권이 있고 임대차목적물을 점유하고 있으니 유치권이 일응 인정되는 것처럼 보인다.★
하지만 우리가 기억해야 할 점이 하나 있다.
유익비에 관해 포기약정을 할 수 있다는 점이다.
대부분의 임대차계약서에 있어(90% 이상) 부동문자로 다음과 같은 조항이 들어가 있다.
“임차인은 임대차기간 만료시 임대차목적물은 원상으로 회복하여 반환하여야 한다.”
법원은 위와 같은 조항이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 유익비상환청구권을 포기하는 약정이 있다고 보고 있다.
주택이 아니라 상가건물,모텔등의 임차인이 시설투자비용에 대해 유익비상환청구권이 있다고 주장하면서 유치권을 신고했다면
어떻게 될까?
상가 임차인이 자신의 특정한 영업을 위해 시설 투자비용을 지출한 경우(예를 들어 미용실.모텔등 을 하기 위해
세면기나 전기 시설 등 공사를 한 경우), 건물의 객관적 가치증대가 있다고 보기 어려우므로 유익비상환청구권이
존재하지 않는다.
설혹 객관적 가치 증대가 있는 경우라 하더라도 위에서 살펴본 것처럼 임대차계약서 상의 유익비 포기 조항 때문에
유치권이 성립하는 경우는 거의 없다고 보아야 한다.
유치권 판례
[대판 73다2010]
건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에
지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구를 미리포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어
임차인은 유치권을 주장할 수 없다.
[대판 66다2144]
건물임차인이 임대차계약의 해제·해지 후에도 계속 건물을 점유하고 그 기간 동안에 필요한 유익비를 지출하더라도
그 상환청구권에 관해서는 유치권이 성립하지 않는다.
채권의 변제기가 도래하고 있지 않은 동안에 유치권은 성립되지 않습니다.
그렇지 않으면 변제기 전 채무의 이행을 강제하는 결과가 되기 때문입니다.
주의해야 할 점은 유치권에 있어서 채권의 변제기의 도래는
유치권의 성립요건이지,유치권의 실행을 위한 요건이 아니라는 점입니다.
유치권자는 타인의 물건·유가증권의 점유자이어야 하며, 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없습니다.
다만,
직접점유자가 채무자인 경우에는 채권자가 간접점유자이더라도 유치권은 성립하지 않습니다.
이러한 유치권의 점유는 계속되어야 합니다.
점유를 상실하면 유치권도 소멸합니다.
한편
불법행위에 의하여 점유을 취득한 자에 대하여는 유치권이 인정되지 않습니다.
따라서
타인의 물건을 절취하거나 횡령한 자가 그 물건에 수선하여도 수선비채권에 대한 유치권은 성립하지 않습니다.
임차인이 임대차의 종료나 임대차계약 해지 후에 비용을 지출한 경우에도
임차인은 비용상환청구권을 행사하기 위한 유치권을 행사할 수 없습니다.
참고로
임대차 종료 후에 비용상환을 받기 위해 유치권을 행사하는 도중에 비용을 지출하였다면 불법점유가 아니므로
그 비용상환청구권을 위한 유치권도 인정됩니다.
즉,처음부터 불법점유인 경우뿐만 아니라.처음에는 적법점유이더라도 비용지출 당시 점유할 권원이 없어진
상태라면유치권이 인정되지 않습니다.
매도인이 매수인에게 명도하기로 한 날이 지난 후에 하는 점유는 점유할 권원을 상실한
불법점유이므로 그 이후에 지출한 수리비 등에 대하여는 유치권을 행사할 수 없습니다.
특히 주의해야 할 점은
당사자 간에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 있는 경우에 그 특약은 유효합니다.
따라서
유치권이 성립하려면 이러한 특약이 없어야 합니다.
유치권의 임의규정이기 때문입니다.
임차인 유치권 주장하면서 명도을 거부할경우
1.잔금내고 난 다음날부터 임차인한테 월세을 받는다.
2.만약에 월세을 안주면 부당이득반환청구소송을 한다.
3.다음은 임차인을 내보내기위해서 건물인도소송을 하고 강제집행을해서 내보낸다
강제집행비용은 선집행하고 후 임차인재산에서 강제집행하여 배당으로 받는다.
4.임차인이 설치한것 (인테리어비용등) 원상회복비용등을 상가임차인에게 소송으로
해서받는다.(구상권청구)
5.다음은 원상회복비용. 밀린월세 소송비용.변호사비용등을 임차인재산에 압류해서
집,차량등 기타재산을 추적해서 강제집행한다...
※ 손해배상 의무의발생
임차인이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 그 목적물의 반환을 계속거부하면서 점유하고 있다면
,달리 점유에 관한적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는한 ,이러한 점유는 적어도 과실에
의한 점유로서 불법행위를 구성한다.(대법원 2014.8.20선고 2014다204253판결)