문득, 요즘 인터넷을 도배하는 부동산아줌마들이 얼굴에 몸매 나는 분들은 전신사진으로 유혹(?)까지 하는데...
이들은 원래 2000년 초 중반 기획부동산에서 성남-여주 역세권 토지를 판매하다가 투자로 재미를 보자...
2000년대 중후반 서해선 철도로 대거 이동하여 다시 재미를 보면서(대표적 역사가 합덕역)
아얘 이제는...
기획부동산에서 일했던 아줌마들이 대거 독립하여 너도 나도 "장영자 역세권투자" 라는식의 여자 이름으로 난립한 실정으로 이들은 투자유혹에도 남다른 순발력 보유자~!
하여, 무분별한 중개 및 기획 아줌마부대의 역세권 토지판매에 대한 실상을 이저리 글을 모아 정리하여 올렸다.
***
먼저 역세권 개발을 정리해 보자~!
철도역을 중심으로 다양한 상업 및 업무활동이 이루어지는 세력권을 의미하며, 역을 이용하는 주민의 거주지, 상업지, 교육시설의 범위를 나타내는데 과거에는 '상세계획구역'으로 정리하다가...
2002년 새로운 '국토계획법'의 제정과 더불어 제1-2종 지구단위계획등의 탄생에서 역세권의 개념을 별도 규정.... 이는 '역세권의 개발 및 이용에 관한 법률'에 의한 역세권은 철도역과 그 주변지역을 말하고...
역세권의 범위에 대해서는 과거 상세계획의 내용을 그대로 받아 보통 철도(지하철)역을 중심으로 반경 500m 내외의 지역을 의미한다. 그 외에도 역까지의 경로와 실태, 다른 교통수단과의 관계, 역의 시설 등을 고려해야 하며...
역세권개발사업을 시행하기 위하여 "역세권의 개발 및 이용에 관한 법률"에 따라 지정·고시된 구역을 말한다. 역세권개발구역은 역세권의 개발을 활성화하고 역세권과 인접한 도시환경의 개선이 필요한 지역을 대상으로 국토부장관 또는 시·도지사가 지정하며...
역세권개발구역의 지정대상은 다음과 같다.
① 철도역이 신설되어 역세권의 체계적·계획적인 개발이 필요한 경우 ② 철도역의 시설 노후화 등으로 철도역을 증축·개량할 필요가 있는 경우 ③ 노후·불량 건축물이 밀집한 역세권으로서 도시환경 개선을 위하여 철도역과 주변지역을 동시에 정비할 필요
가 있는 경우 ④ 철도역으로 인한 주변지역의 단절 해소 등을 위하여 철도역과 주변지역을 연계하여 개발할 필요가 있는 경우 ⑤ 도시의 기능 회복을 위하여 역세권의 종합적인 개발이 필요한 경우
***
요즘 주택과 근생 등 상업용시장이 임계치에 이르고 초 저금시대를 접하다보니 시중 투기성 자금까지 서서히 토지시장으로 눈을 돌리면서 수익을 먼저 떠 올리는 역세권 투자가 회자되고 있다.
먼저, 역세권토지에 대해 몇가지를 생각해 보자~!
아줌마 부대의 역세권 토지투자의 근간....
2010년이전에는 성남-여주복선철라인인 이천역,부발역,여주역, 능서역 등이 투자자들에게 많은관심을 받았으며 원주-강릉선인 평창,강릉역등...경춘선 청평,가평, 김유정역....
호남고속철인 오송,남공주역등이 대표적인 기획부동산 입질 투자처로 손꼽혔었다.
2010년이후에는 지금까지 최근 착공된 서해선이 높은 인기를얻었으며 수서평택간 고속철인 평택지제역 주변역시 삼성호재로 큰 관심을 받았고 이외에도 많은노선이 있다....
하지만....
문제는 개발이슈가 많은 지역엔 늘 기획부동산이 도사리고 있는데....
금액을 몇배로 부풀려파는건 기본이고 개발되지않는 섹터를 마구잡이로 지분투자로 유도하여 매매하고 심지어 완충녹지가 포함된 땅을 풀린다고속여 판 사례도 있고.......
기존개발구역내에 역이 들어가는데도 주변그린벨트가 풀릴거라며 파는 업체도 있고..아무튼 별의별 업자들이 많다...
아얘 과천 화훼단지에서는 주인이 직접 그린벨트 임야를 판다며 2-3년간 기사홍보를 통하여 신문을 도배한 실정이다.
하지만, 최근에는 예전보단 나아졌더라도 역시 현지시세보다는 현저하게 비싸다는 것~!
이미 부동산TV 내 프로에서 이에대한 경고를 몇번이고 방송했었는데....
또 수도권의경우 역세권지가가 평당100만원~300만원대를 호가하다보니 10평,20평 지분으로 파는 경우도 허다한데 100평에 10명의투자자 모집...
이게 현실.... 그 이유는 요즘 토지는 개발행위 허가로 토지분할이 안되니 덩치 큰 농지나 임야에 지분으로 유도...
현지부동산이든 기획이든 분명한건 역세권거리(반경500m) 개념은 대부분 인지하고 있지만 어떤 형태로 어디까지 어느위치에 땅이 배정 될지는 아무도 모른다는 것~!
하여, 주의해서 볼것을 몇가지로 나눠 알려드린다.
1..
역세권개발은 기존도시와 연계하여 개발되는것이 보편적...
따라서 내가 투자할 땅의 방향이 기존도시와 접근성이 있는지를 파악해야 한다...
하지만 기존 도시가 없거나 너무 멀다면 역에서 500m이내의 근접한 땅을 투자해야 안전한 것...
기본적인 개발동선은 기존도시와 연계이므로 도시방향으로 주시하되 불가피할 경우엔 최대한 500m이내로 사라는것...
2..
전철역은 대개 1K이내를 역세권범주로 지정하는데 500m이내일때는 맹지라도 큰문제없으나 그 이상 떨어진다면 반드시 도로를 염두하라는 말~!
가까운곳은 아무래도 인구유동이나 밀집성으로 인해 인프라구축이 불가피하여 빠른 개발이 가능하지만 다소 먼거리는 2차개발로 지연될수도있고 포함이 안될수있기 때문...
다만 먼거리라도 기존도시와 근접한곳이면 큰문제는 없다...
도시방향과는 거리가멀경우 문제가 되며 해서 거리도 중요하지만 입지가 무엇보다 중요하다는것을 인지할것!!
3...
역이신설되는곳에 기존택지지구가건설중이거나 계획중일경우엔 추가적인 역세권개발이 늦어지거나 없을수있다...
하여, 이런 경우는 역에서 최대한 가까운 곳이나 동선을 선택하지 않으면 장기적으로 갈 공산이 크다.
다른 곳은 몰라도 적어도 역앞은 그냥 놔둘리는 없기때문...
그리고 주변에 그린벨트가 있다면 신중하게 판단하시라~!
만약 역이들어설 자리가 주변이낙후되고 개발이 안된 상황이라면 언젠가는 해제를 검토할 명분은 있다고 보지만 이미 개발지구가있거나 그 지구내에 포함된다면 추가개발을위해 일부러 풀기가 쉽지않다는 것..
언제 풀릴지 아무도 모르며..그린벨트가있는 역세권은 주변여건이 무엇보다 중요하다는 것!!
4 ..
신설전철역은 대개 가격이싼 절대농지..즉 농업진흥구역으로 들어가는게 보편적이다...
보상가가 싸고 외곽으로 지어야 역세권개발이가능하기 때문...
해서 개발될 땅역시 절대농지가 많은 곳이 대부분이기 때문에 역세권범주에속하면 그만큼 리스크를 줄일수 있는 거고...
실제 농림지에서 주거,상업지로 변경된사례는 익히 알려져있다...
이번 토요일 프리미팅에 사용할 자료에서....
예시
여주군 고시 제2009 - 35호
개발행위제한지역 고시
1.2020년 여주군기본계획에 의한 시가화예정용지(역세권 등) 및 시가화용지(도시개발사업지구)에 대하여 군관리계획을 수립하고 있는 지역으로
2. 당해 계획이 결정될 경우 용도지역․용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고, 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상됨에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제63조 규정에의거 아래와 같이 개발행위허가 제한지역으로 지정하고, 같은법 제32조 및 같은법시행령 제27조제8항과 「토지이용규제기본법」제8조제2항 및 같은법시행령 제7조제6항 규정에 따라 다음과 같이 지형도면을 고시합니다.
2009. 3. 26.
여 주 군 수
기획부동산의 바이블 "여주역세권 도시개발 사업"
5 ..
광장방향의 선택유무다...
요즘신설역은 대부분이 선상으로 지나가므로 고가를 통해 앞뒤로 개발이이어지는게 일반적..
따라서 굳이 광장만 선호할 필요는 없다...
만약 광장이들어서는방향엔 평지만있고 그 뒷편에 기존도시가 있을 경우는 오히려 도시방향이 더 안전할 수도 있다.
역에서 도시까지 개발섹타가 다잡힐수있기 때문...
반대로 광장방향이 아무것도 없는 평지라면 어디까지가 개발구역일지 판단이 안서기 때문에 최대한 가까운거리를 하지않으면 낭패를 볼수도 있다..
6...
최근 신설역의특징을 보면 역세권개발면적이 최하15만평에서 30만평이하로 축소되는 경향이 많아졌는데...
이는 면적은 줄어드는 만큼 고밀도 개발을 하겠다는 의지....
문제는 이러한 개발면적을 두고 기획부동산의 경우는 너무 부풀려 매매를 유도한다는 것으로 예를들어 20만평 개발지임에도 거리상 100만평 규모의 위치조차 개발된다면서 확대해석~!
즉 개발면적을 맘대로 조절해서 팔기 때문에 이런 부분을 유심히 살펴야만 실패를 줄일수 있다...
7..
대부분의사람들이 착각하는것은 역세권에서 가까우면 무조건 상업지인 줄 안다는 것....
물론 확율은 높은 편이지만 다 그런건 아니라는 것을 반드시 인지해야 한다..
주거지라도 역세권주거지는 비역세권에 비해 부가가치가 높으니 상업지만 바라볼 필요는 없다..
또한 환지개발로 인해 토지를 준다하지만 사실상 개발까지는 상당한 시간이 걸릴수 있다..
시행사 선정,지주 동의 등 해결할 부분이 많기 때문..
하여, 해당토지가 지구지정및 주거,상업지 고시 등 용도배분이 안 된 상황에서 투자했다고 가정하면 굳이 환지개발때까지 기다릴 필요가 없다는 것..
개발 이전에 개발지구나 지구단위설정 및 시가화예정지등으로 전환되기 때문에 그 시점에서 가격이 많이 오르므로 이때를 매매타이밍으로 보자.....
실수요나 10년이상 장기투자자가 아닌이상 환지개발에 너무 예민 필요는 없다....
끝으로...
전문가및 중개업자를 잘 만나야 한다.
신설역이 들어가는 곳엔 어김없이 기획부동산과 현지부동산에서 역세권토지를 매매하기위해 인터넷 블러그등을 통해 홍보하기 마련~!
그들이 주장하는 의견을 절대 맹신하지 마시라
앞에서 말했듯 기획은 개발호재를 확대해석하여 홍보하는게 특징이라 투자하면 무조건 돈이 될 것처럼 얘기 한다...
현지부동산 또한 모두 믿을 수는 없다..
모든 부동산이 그런건 아닙니다만 일부부동산은 역세권 개념조차 모르는 경우가 많다..
어쩌면 당연할수 있는데...수년동안 조용하던 시골에서 갑자기 역이 들어선다 하니 역세권의 요지를 제대로 알리가 없다...
모든부동산의 특징은 내가 매매하는 지역 내가 매매하는 위치가 최고라 한다~!
몇년 묻어두면 상업지가 되고 몇배는 오를거라 하지만 같은 위치의 다른 부동산매물은 가차없이 무시한다...
오로지 내물건만 좋다라고...이게 현 부동산시장의 현실이다..
이런부분들이 투자자들의판단을 흐리게 하는요인인 것입니다..
좋은 물건을 만나기 이전에 좋은 물건을 소개해 줄수 있다고 판단되는 믿을 만한 사람을 만나는것 만으로도 리스크는 절반이상 줄일수 있다..
다음이나 네이버 검색하다 보면 역세권전문가라는 사람들 부지기 수~!
사실 성남여주선이 그 기준점을 제시한 사례인데 부발,여주,이천역등 개발권역이 설정되고 착공들어가면서 실제 수백만원대로 상승한것을 직접확인한이후에야 뒤늦게 역세권투자의 새로운 트랜드가 형성되며 2010년이후부터 우후죽순 자칭 전문가란 사람들이 늘어나기 시작하지만 기획부동산 출신이 대부분~!
첫댓글 합덕