오르기 전에 사자~!!! 오를 지역에 사자~!!! 이 와중에도 집값 뛴 '톱10'..이유 있는 상승세(수도권아파트투자, 아파트투자정보, 아파트투자유망지역)

[부동산재테크1번지 TF팀]

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이 와중에도 집값 뛴 '톱10'..이유 있는 상승세

'풍선효과' 폭등하는 오산, 구리, 군포
비규제, 6억이하 밀집, 주택 공급 부족 공통점
최근 GTX, 지하철 연장 등 교통 호재도 많아

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지난주 전국 기초지자체 가운데 아파트값이 많이 오른 상위 10곳 중 세종시를 제외한 9곳이 경기도와 인천시에 위치한다. 오산시, 구리시, 군포시가 ‘톱3’에 속하고, 수원 권선, 용인 기흥, 인천 연수, 수원 장안, 안산 단원, 수원 팔달이 그 뒤를 따른다. 서울 등 집값 급등 지역 규제를 강화하자 수도권 비규제지역으로 주택 수요가 이동하면서 나타난 이른바 ‘풍선효과’의 중심에 있는 지역이다.

12·16대책 이후 나타난 풍선효과가 과거와 다른 점은 입지보단 ‘집값 범위’의 효과란 점이다. 정부가 시가 9억원을 초과할 때 담보대출을 어렵게 하고, 15억원 이상 주택에 대해선 담보대출은 아예 금지하자, 비규제지역의 9억원 밑 아파트들로 수요가 몰리는 현상이다. 6억원 초과 주택에 대한 자금조달계획서를 내도록 한 것도 중저가 아파트에 수요를 집중시킨다.

비규제지역 가운데 가장 눈에 띄는 곳은 오산시, 구리시, 군포시다.

한국감정원에 따르면 지난주(9일 기준) 오산시는 한주 사이 1.95% 올라 전국 기초지자체 중 상승폭이 가장 높았다. 오산시 주간 상승률로 역대 최고치다. 오산시 집값은 월간 기준 서울 집값이 폭등하던 2017년 이후에도 계속 하락하던 지역이다. 그러다 올 1월 소폭(0.19%) 상승 반전하더니 현재까지 오름세를 보이고 있다.

무엇보다 거래량 증가가 폭발적이다. 월간 기준 200~300건 정도에 불과하던 오산시 아파트 거래량(계약일 기준)이 작년 12월 310건에서 올 1월 445건, 2월 948건으로 폭발적으로 늘었다.

지난 한주만 1.3% 오른 구리시는 각종 개발 호재로 2018년부터 상승세가 가팔랐다. 서울 인접 도시로 저평가됐다는 인식이 확산되면서 중저가 주택을 중심으로 올해까지 오름세가 계속되는 중이다. 구리시 아파트 거래량도 지난해 월간 기준 100~200건 수준에서 12월 402건, 올 1월 334건, 2월 498건 등으로 증가세가 뚜렷하다.

군포시도 지난주 1.18% 올라 상승폭이 컸다. 지난해 상반기까지 하락했으나 9월 이후 반등하기 시작해 올해 높은 상승세를 보이고 있다. 역시 규제에 포함되지 않는 지역으로 지정되면서 투자수요가 많아졌다는 게 인근 중개업소 관계자들의 설명이다. 금정역 GTX호재로 주변의 저평가된 주공 단지들 위주로 가격이 많이 올랐다.

거래량도 빠르게 늘고 있다. 작년 월간 기준 200여건 수준에 머물다 10월 398건, 11월 440건, 12월 513건, 올 1월 613건, 2원 1538건 등으로 폭등세다.

코로나19 사태에도 집값이 급등하는 이들 수도권 지역의 특징은 정부 규제를 피한 9억원 이하 아파트가 많다는 점 외에도 최근 한동안 새 아파트 공급이 적었고, 개발호재가 생겼다는 점이다.

오산시는 분당선 연장, 이천~오산 고속도로 개통 등의 호재가 있다. 구리시는 기존 경의중앙선 구리역에, 2022년 완공예정인 8호선 구리역 준공 등 교통 호재로 들썩인다. 군포시도 GTX 건설 등으로 교통 여건이 많이 좋아질 것으로 전망된다.

이런 지역은 공통적으로 거래가 갑작스럽게 증가하면서 매물이 줄고, 단기간에 호가가 크게 오른다는 공통점이 있다.

아울러 수도권에서 거래가 늘어나는 급등 지역은 자금조달계획서 제출 대상인 6억원 초과 주택도 별로 없어 갭투자 등 투기 수요를 막기 위한 정부 단속도 어렵다.

아파트 중위값 기준 오산은 1억9250만원, 구리는 4억7250만원, 군포는 3억5000만원, 수원은 3억6285만원, 용인 기흥은 3억7200만원, 안산 단원은 2억7000만원, 인천 연수구는 3억9000만원 수준이다.

그런데 전세가율(매매자금 대비 전세가 비율)은 오산 77.7%, 군포 78.8%, 용인 73.6%, 수원 72.0%, 안산 단원 74.5% ,인천 연수 72.8% 등으로 집값의 30%만 가지고 있으면 갭투자가 가능하다.

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