Re:아현3구역 등기된 국유지 지분 투자건 문의

[장정태]

아현3구역에 투자한 내용에 대하여 문의드립니다.
사실, 다른 사이트에도 함 여쭤보았는데.. 조금은 부정적인 의견을 들었습니다.
장정태님의 고견을 부탁드립니다.

국유지상에 건물이며, 등기가 되어 있습니다.
등기부상에는 대지 95m2, 건물 15평이나 1995년에 다시 전체 점유면적으로 신축하였습니다.

대지 95m2 -- 국유지, 공시지가 2005년 1,380,000/m2  (4,554,000/평)
건물 약 28.74평 (95년 신축 전체점유, 1층 기와블럭조)

평가금액을 계산해보면
건물상태가 매우 양호하여 평당 130만원으로 계산

대지    : 1,380,000 * 95 = 131,100,000 --- A
건물    : 1,300,000 * 28.74=  37,362,000--- B

평가금액 :  A*1.3 + B = 207,792,000

질문1> 평가금액의 계산이 맞는지 알고 싶습니다. 특히 건물 평가금액이 적정한지 알고 싶습니다.
           등기부하고 실건물의 크기가 다를경우 실측에의한 평가라고 들었는데 맞는지요?

->점심시간대에 회원님들이 방문하시어 이런저런 이야기를 나누다  술한잔 걸치다보니  답변이 좀 늦어졌습니다.

건축물대장이 있어야 정밀계산이 가능합니다만 우선은 님의자료에 의존하겠습니다.

님의 경우 건축물대장이 필수입니다.등기부등본은 소유관련증명,건축평가는 건축물대장이 필수입니다.

건축물대장의 자료가 공여되지 않은 관계로 님의 건축평가액을 일단 수용하는 측면에서 이야기를 풀어 봅니다.

건축물대장이 15평이면 일단은 공부상의 장부로 평가액을 계산해야 합니다.실측에 의한 평가란 것은 무허가건물일 경우입니다.무허가건물인 경우는 무허가건물확인서상 15평이라 하더라도 처마끝을 기준으로 재측량하여  실측에 의한 평가를 합니다만 등기가 된 건축물의 경우는 원칙은 건축물대장에 의합니다

또한 현황평가를  겸하게 되어

근린생활인 경우 실제로 사업을 영위하고 잇는 경우 평가액의 프러스 요인이 발생하며

근린이라하더라도 주거로 사용되면 주거평가에 그칩니다.

.다만 조합자격을 탈퇴하여 현금청산을 받을 경우에는 현황데로 현금청산을 받을 수 있는 것이 원칙입니다.다만 이것은 조합정관에 따라 내용이 달라질 수 있는 상대적평가이니 기대는 하셔도 좋을 것 같습니다.

이점을 감안하시길 바라며 일단은 보수적인 관점에서  평가에 들어가겠습니다.

님의 경우 대지평가액이 1억7천430만원입니다.

건물평가액을 님의 의견으 전부 수용하여 총평가액을 약 2억800만원으로 잡겠습니다.

(건축물관리대장이 없어 강력한 의견 제시를 못하지만 경험상 제가 산출할 평가액은 님의 평가액보다는  감액될 것 같습니다)

질문2> 40평대 가능성을 알고 싶습니다.
       2005년기준으로 평가금액이 2억이상 나오는데.. 그리고
       공시지가가 매년 20%가량 오르고 있느데.. 내년에 관리처분가능성이 있다면..
       내년(2007년)에 평가금액은 대지 평가만 131,100,000*1.2(2006년)*1.2(2007년)*1.3=245,419,200 2억4천정도가 됩니다.

->님의 경우 관리처분이 조금난 늦어져 향후 2년 동안의 공시지가 인상율만 적용되어 준다면 대박입니다.개인적으로 이런 류의 매물을 엄청 선호합니다.

그러나 지금으로서는 40평대의 진입여부를 아무도 장담할 수 없기때문에 32평의 프리미엄인 1억5000만원이고  42평대의 프리미엄인 2억대 사이에 매입하면 성공작이라 평가하고 싶습니다.

지금 현 시점에서는 프리미엄1억6000만원대의 매입은 급매물가격의 매입이라 사료됩니다.

님의 현재 대지평가액이 1억7430만원대에 이르니 40평대의 진입확률은 약75%정도라 사료됩니다.

참고로 저는 대지평가액이 2억1000만원대의 매물을 프리미엄 1억5000만원에 매입한바 있습니다.

저 경우는 40평대의 확률울 95%로 보고 있습니다.

       건물포함 2억8천정도
       다른 집들의 평가금액도 오르겠지만, 상대적으로 대지평가금액에서 유리할거라 생각됩니다.
       30평대 지분이고, 40평대도 가능성이 있다고 소개를 받고 구입했는데,
       이정도의 평가금액으로, 40평형대 입주가 가능한지 알고 싶습니다.
       물론, 관리처분때 정확히 알수 있겠지만.. 가능성이라도 알고 싶어서요.

질문3> 저희집 옆에 건물사이로 9평정도의 국유지가 길게 있습니다. 건물을 지을수는 없는 땅이고요.
       원래는 전주인한테 사용료를 내고 점유하라고 했는데..
       전주인이 거기에다 채소를 심었더니, 사용료가 부과되어서 사용하지 않고 있다고 합니다.
       전주인 말로는 나중에 이 땅도 함께 불하받을수 있을거라고 하는데..
       나중에 함께 국유지 불하받을수 있을까요?
       불하를 받는다면 평가금액이 상당히 올라갈수 있는데, 그렇게되면 40평대가 가능할까요?

->지금이라도 마포 구청과 연락 하시어 점유사용료를 지불하십시요.황금이 눈에 보입니다.

필히 불하받아야 될 필수 사항입니다.

.

질문4> 재개발 사업이 본격적으로 시작되면, 제가 어느시점에 국유지 불하를 받아서, 언제부터 그에 대한 이자를 내야하고,
 조합원분양가-평가금액 이 차액은 언제 지급해야 하는 걸까요?
국유지 불하시 비례율에 따라 다르지만, 그래도 평가액보다는 싸게 불하받는것으로 알고 있습니다.
대략, 어느정도 차액이 발생할까요?

->이번 답변은 생맥주 한잔하면서 답변드려야 될 중요부문인데요....

국유지불하는 관리처분시점에 발생합니다.구역지정이난 아현3구역에서는 그 이 전에는 불하가 아니됩니다.

조합원분양가와 그 차액은 계약금 중도금 잔금의 기간동안 분납처리되며 거의 은행융자금으로 대체됩니다.

국유지불하시는 님의 평가는 공시지가에서 1.3을 곱한 금액으로 평가 받지만

님이 불하시는 공시지가금액에서 약10%정도의 할증을 받으시면서 불하를 받으실 전망입니다.

이전에는 공시지가 금액으로 불하를 받았지만 .....

다만 올해나 내년에는 공시지가가 대폭 오를 전망 이어서 님에게는 마이너스요인입니다.

그래도 자금이 없으신 분은 대단한 수익이지요...

질문5> 추진위원회에 전화를 해 보았더니, 2006년 2월정도에 조합설립하고, 6월정도에 사업인가, 금년말에 이주를 계획하고 있다고 합니다.
 저야 사업이 빨리 진행되면 좋지만, 가능한지는 의심스러운데.. 아현3구역이 언제쯤 이주가 가능할것으로 예상하고 계신지요?

->2006년 상반기 조합승인은 뻔한 일 입니다만 그 이후의 진행은 올 7월 이후로 미루어야 정상입니다.

새 법의 시행일이 올 7월 임으로 새법의 메리트를 적용받기 위해서는 다연히 7월 이후 사업 승인이 나야됩니다.새법의 인센티브 적용을 받기 위해서는 올 년말 아니면 내년초가 사업인가일이라 보여집니다.

2009년말이면 입주가능한 시점이라 예상하고 있습니다.이는 당초 제가 예상하고 있는 시점보다 1년이 당겨진 것입니다. 새 도정법이 이를 가능하게 해주고 있습니다.

이주가 가능한 시점은 관리처분시점입니다만 개인적으로는 2008년 상반기로 보고 있습니다.

질문6> 구입비용은 2억1천이였습니다. 전세5천 초기투자비 1억6천.
       초기비용이 부족했던 저에게는 나름대로 초기투자비가 적고, 국유지 장기불하(20년 3%)(2005년7월 법적용)의 이점이 있어서 구입하였는데, 적정한 구입이였는지 님의 의견을 듣고 싶습니다.

->국유지 불하조건은 님이 잘 못 아시고 계신것 같군요.다시 한번 검색해보시구요(그래도 조건은 좋습니다) 매입원가가 2억1000만원이었으면 매입시기가 언제인지는 모르겠습니다만 건물평가액을 감안 해본다면 비싼 가격으로 매입한 것 같습니다. (물론 국용유지 매물을 매입하기는 물건이 매우 귀하다는 것을 감안해서 말씀드리는 것입니다.)

그러나 님의 초기자금을 감안 해본다면 적정가격에서 약간의 프리미엄을 지불한 것으로 사료됩니다.

지난 것은 잊어버리시구요,,

결론적으로 후회하실 매입가격이 아닙니다.....

지금으로서는 님의 경우 강력 보유입니다.

주식도 하루 사이에 큰 오차가격으로 매입을 하지 않습니까?

다만 님의 경우 나대지 추가매입을 하여 완전한 42평대로의 진입준비에 철저를 기하여야 할 것 같습니다.

좀 더 정확한 답변을 드리려고 하였으나

쉴세 없는 전화로 인하여 오늘은 여기까지입니다만

추가 질문이 있으시면

전화 019-660-7374  이메일 묻고 답하기 비공개상담란을 활용하십시요.

도움이 되었으면 합니다.

너무 질문이 장황했는지 모르겠습니다. 정말로 초보라서 여기저기 물어보고, 인터넷을 찾아보고 있지만, 속시원한 답을 얻기가 어렵습니다.
초보 투자자에게 많은 도움을 부탁드립니다.

->조금이라도 궁굼한 상황이 있으시면 질문주십시요.

성실히 답변 드리겠습니다.

[아현]

장정태님 등기된 상태이고 건축물대장이 있다는군요. 건축물대장 내용을 확인해야 겠습니다.

[아현]

그런데, 부동산에서는 물론 장담하지못하지만, 실측평가 가능성이 높다고 얘기를 하는군요.

[아현]

감사합니다. 다시연락드리겠습니다.

[장정태]

건축물대장을 기준으로 평가함을 원칙으로 하되 조합규정에 따라 실측평가를 할 수있다.이렇게 정리를 하겠습니다.