■ 건물소유 목적인 토지 사용대차의 존속기간

[이교수]

■ 건물소유 목적인 토지 사용대차의 존속기간

타인의 토지(대지)를 무상 임차하여 건물을 지어 사용·수익한 후 반환할 것을 약정하는 계약을 건물 소유목적의 토지 사용대차 계약입니다.

이처럼 친인척 관계 등 가까운 사이에 땅을 무상으로 사용하게 해 주는 경우가 많은데, 반환시기를 약정했으면 그때 반환을 청구할 수 있어 문제가 없습니다. 그런데 반환시기를 약정하지 않았다면 임차한 사람(차주)은 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용·수익이 종료한 때에 반환해야 하지만, 무상임대해 준 사람(대주)은 사용·수익에 족한 기간이 경과한 때나 차주가 사망 또는 파산선고를 받은 때에는 언제든지 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 613·614조)

문제는 반환시기를 약정하지 않은 때 입니다. 어떤 경우가 ‘계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용·수익이 종료한 때’ 또는 ‘사용·수익에 족한 기간이 경과한 때’에 해당되어 대주가 반환받을 수 있을까.

대법원 판결은 “사용·수익에 충분한 기간이 경과하였는지의 여부는 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 한다” 라고 기준을 정하고 있습니다. (대법원 1993년 11월26일 선고 93다36806 판결)

위 대법원 판결은 “사용승낙을 받은 대지 위에 주택을 지어 약 15년 동안 거주하고 있고, 주택의 구조나 상태가 상당한 내구력을 지니고 용이하게 해체할 수 없는 견고한 건물로 되어 있는 점에다 대주가 위 대지부분의 반환을 필요로 하는 사정이 기록상 분명치 아니한 점 등을 종합하면 사용수익에 족한 기간이 경과하였다고 단정하기는 어렵다”라고 보았을 뿐만 아니라, “차주가 사망해도 사용수익의 필요성은 그대로 존속하므로 당연히 해지사유가 되는 것은 아니다”라고도 판시했습니다.

한편 또 다른 판례를 보면, 형이 동생에게 토지를 무상으로 사용하여 주택을 지어 13년 정도 살게 했는데, 그동안 토지소유자인 형이 사업자금의 융통을 위하여 이 사건 주택을 담보로 제공하기도 하고, 특히 부지를 주유소로 사용할 계획으로 주유소허가를 받은 점, 주택이 벽돌조이나 용이하게 해체할 수 없는 정도로 견고한 것이 아닌 점 등을 종합하여 사용수익에 충분한 기간이 경과한 것으로 판결한 사례도 있습니다. (대법원 1995년 3월14일 선고 94다56371 판결)

결국 위 대법원의 기준에 따라 결론이 달라지겠지만, 특별한 사정이 없는 한 장기간 무상으로 사용할 수 있다.라고 보면 될 것입니다.

※ 참조

■ 민법 제613조(차용물의 반환시기) 

①차주는 약정시기에 차용물을 반환하여야 한다.
②시기의 약정이 없는 경우에는 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료한 때에 반환하여야 한다. 그러나 사용, 수익에 족한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지할 수 있다.

■ 민법 제614조(차주의 사망, 파산과 해지) 

차주가 사망하거나 파산선고를 받은 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다.

■ 대법원 1993. 11. 26. 선고 93다36806 판결

[건물철거등][공1994.1.15.(960),198]

【판시사항】

가. 건물의 소유를 목적으로 한 토지 사용대차에 있어 대주가 차주의 사망을 이유로 계약을 해지할 수 있는지 여부

나. 민법 제613조 제2항 소정의 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지의 판단기준

【판결요지】

가. 일반으로 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 사용대차에 있어서는, 당해 토지의 사용수익의 필요는 당해 지상건물의 사용수익의 필요가 있는 한 그대로 존속하는 것이고, 이는 특별한 사정이 없는 한 차주 본인이 사망하더라도 당연히 상실되는 것이 아니어서 그로 인하여 곧바로 계약의 목적을 달성하게 되는 것은 아니라고 봄이 통상의 의사해석에도 합치되므로, 이러한 경우에는 민법 제614조의 규정에 불구하고 대주가 차주의 사망사실을 사유로 들어 사용대차계약을 해지할 수는 없다.

나. 민법 제613조 제2항 소정의 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지의 여부는 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 한다.

【참조조문】

가. 민법 제614조 나. 제613조 제2항

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 유기준

【피고, 피상고인】 피고 1 외 4인

【원심판결】 창원지방법원 1993.6.10. 선고 92나6727 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 원심판결의 판시이유를 기록에 의하여 살펴본바, 원고가 피고들의 피상속인인 망 소외인에게 이 사건 대지부분을 임대하였다는 취지의 피고들 주장에 부합되는 증거들을 배척하고 나서, 그 거시증거에 의하여 원고가 1978.무렵 위 소외인에 대하여 위 대지부분을 판시 주택건물을 신축하는데 그 부지로 사용할 것을 승낙하였던 사실을 인정하고, 이에 터잡아 원고와 위 소외인과의 사이에는 이 사건 대지부분에 관하여 기간의 약정이 없는 사용대차계약이 성립된 것으로 볼 것이라고 판단한 원심의 조치를 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 원심은, 피고들의 이 사건 대지부분에 관한 사용관계를 위와 같이 원고와 위 소외인 사이의 사용대차로 인정하는 전제하에, 이미 위 대지부분의 사용수익에 족한 기간이 경과하였음을 이유로 한 원고의 사용대차계약 해지주장의 당부에 관하여만 아직 그 기간이 경과하였다고 볼 수 없다고 판단하고 있다.

그러나 기록에 의하면, 원고는 이 사건 사용대차계약을 해지하는 구체적인 사유를 들면서 차주인 위 소외인이 이미 사망하였다는 점도 아울러 함께 주장하고 있음이 분명하다(제1심 제7차변론기일에 진술한 원고대리인의 1992.3.17.자 준비서면 제3항 참조).

따라서 원심으로서는 원고가 민법 제614조의 규정에 따라 위 차주의 사망을 이유로 한 해지주장을 하는 취지인지의 여부를 석명하여 만일 그러한 주장도 포함하는 취지라면 마땅히 그에 대하여 판단하였어야 할 것인데, 이러한 조치를 하지 아니하였음은 일응 석명권불행사 내지 판단유탈의 위법이 있다고 말하지 않을 수 없다.

그런데 한편, 원심이 위와 같이 적법하게 확정한 바에 의하면, 이 사건 대지부분에 관한 사용대차관계는 건물의 소유를 목적으로 하는 것임이 분명한바, 일반으로 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 사용대차에 있어서는, 당해 토지의 사용수익의 필요는 당해 지상건물의 사용수익의 필요가 있는 한 그대로 존속하는 것이고, 이는 특별한 사정이 없는 한 차주 본인이 사망하더라도 당연히 상실되는 것이 아니어서 그로 인하여 곧바로 계약의 목적을 달성하게 되는 것은 아니라고 봄이 통상의 의사해석에도 합치되므로, 이러한 경우에는 민법 제614조의 규정에 불구하고 대주가 차주의 사망사실을 사유로 들어 사용대차계약을 해지할 수는 없다고 할 것이다.

따라서 원심이 비록 위와 같이 피고들에 대하여 차주의 사망을 이유로 한 계약해지의 주장 여부를 석명한 연후에 그 주장의 당부에 관하여 따로 판단하지 아니한 위법이 있다 하더라도, 그러한 주장은 어차피 받아 들여질 성질의 것이 못되므로, 원심의 그러한 잘못은 판결의 결과에 아무런 영향이 없다고 볼 것이어서, 결국 논지는 이유 없음에 돌아간다.

3. 민법 제613조 제2항에 의하면, 사용대차에 있어서 그 존속기간을 정하지 아니한 경우에는, 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용수익이 종료한 때에 목적물을 반환하여야 하나, 현실로 사용수익이 종료하지 아니한 경우라도 사용수익에 충분한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지하고 그 차용물의 반환을 청구할 수 있는 것인바, 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지의 여부는 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다.

원심이 적법하게 확정한 바와 같이, 원고와 위 소외인 사이에 원래 이 사건 대지부분에 관하여 주택용도의 건물소유를 목적으로 그 부지로서 사용대차관계가 이루어진 것이고, 이에 따라 위 소외인 및 그 상속인인 피고들이 위 대지부분 위에 이 사건 건물을 신축한 이래 그 곳에서 현재까지 약 15년 동안 계속 거주, 사용하여 오고 있으며, 위 주택건물이 그 구조 및 현재의 상태에 있어 상당한 내구력을 지니고 용이하게 해체할 수 없는 견고한 건물로 되어 있는 것이라면, 위 인정과 같은 대차 당시의 사정, 차주의 사용기간, 차용토지의 이용상황 내지 그 지상건물의 객관적인 현상 등의 제반 사정과 그 밖에 대주인 원고가 위 대지부분의 반환을 필요로 하는 사정이 기록상 분명치 아니한 점 등을 함께 종합 참작하여 보면, 아직 이 사건 대지부분의 사용수익에 족한 기간이 경과하였다고 단정하기는 어렵다 할 것이다.

따라서 이와 같은 취지의 원심판단은 옳고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 주장이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박준서(재판장) 김상원 윤영철(주심) 박만호

■ 대법원 1995. 3. 14. 선고 94다56371 판결

[건물명도등][공1995.4.15.(990),1606]

【판시사항】

가. 민법 제613조 제2항 소정의 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지의 판단 기준

나.‘가’항의 기준을 적용하여 사용수익에 충분한 기간이 경과하였다고 인정한 사례

【판결요지】

가. 민법 제613조 제2항 소정의 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지의여부는 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 한다.

나. ‘가’항의 기준을 적용하여 사용수익에 충분한 기간이 경과하였다고 인정한 사례.

【참조조문】

민법 제613조 제2항

【참조판례】

대법원 1978.11.28. 선고 78사13 판결(공1979,11614)
1993.11.26. 선고 93다36806 판결(공1994상,198)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 이문재 외 1인

【피고, 상고인】 피고 1 겸 망 소외 1의 소송수계인 외 5인 피고들 소송대리인 변호사 오제도

【원심판결】 서울민사지방법원 1994. 10. 20. 선고 93나 20930 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

민법 제613조 제2항에 의하면, 사용대차에 있어서 그 존속기간을 정하지 아니한 경우에는, 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용수익이 종료한 때에도 목적물을 반환하여야 하나, 현실로 사용수익이 종료하지 아니한 경우라도 사용수익에 충분한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지하고 그 차용물의 반환을 청구할 수 있는 것인바, 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지의 여부는 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다(당원 1993.11.26. 선고 93다36806 판결 참조).

기록에 의하여 인정되는바, 원고가 1981. 4. 경 원고의 아버지인 망 소외 2의 권유에 따라 위 소외 2의 친동생으로서 당시 무주택자인 망 소외 1에게 원고 소유의 이 사건 토지들 위에 주택을 신축하여 거주하도록 허락하여, 위 소외 1과 그의 아들인 피고 1이 비용을 들여 이 사건 건물을 건축하되 그 소유권이전등기는 원고 명의로 경료한 사정과 아울러 위 소외 1과 피고 1 등이 무상으로 이 사건 토지들을 점유하여 원심변론종결일까지 약 13년 가량 이 사건 건물에 거주하여 온 점, 원고가 사업자금의 융통을 위하여 이 사건 건물을 담보로 제공하기도 하였으며, 특히 이 사건 토지들을 주유소 부지로 사용할 계획하에 1982. 8. 5. 의정부시장으로부터 석유판매업(주유소)허가를 받은 점 및 이 사건 건물이 벽돌조이나 용이하게 해체할 수 없는 정도로 견고한 것이라고까지는 보이지 아니하는 점 등을 종합하여 볼 때, 위 소외 1과 피고 1의 이 사건 토지들의 사용수익에 족한 기간이 경과하였다고 못 볼 바 아니다. 같은 취지의 원심판단은 수긍이 되고 거기에 소론과 같은 심리미진, 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수