부동산시장을 30년동안 겪어본 '경험과학(empirical science)'

이 내용은 본인이 겪은 30년의 경험과학(empirical science)입니다.인구는 경제입니다..일반경기는 전국이 대상입니다.또한 주택은 포괄적으로 움직였고 토지는 지역적으로 움직임이 보통이었습니다.그리고 주택산업은 정책산업으로 국가의 입깁이 많이 작용한다 합디다.하여 이재명 대통령이 집값과의 전쟁을 선포한 것도 모두 정택산업이기 때문~!시장을 이기는 정책 없다고 하지만 시장을 잠재우려는 정책은 얼마든 있습니다.반면 세계 어느나라든 인플레헤지(인플레방어)의 최고는 토지+주택이었습니다.부동산 대책은 사전에 미리 집행하는 나라는 전세계에 단 한개 나라도 없습디다.부동산 대책은 꼭 문제가 터진 사후에 나오는 법이기에 사후약발문이라 빈정거립디다.그래서 입만 살아있는 전문가들은 대책이 없다고 꼭 힐난합디다.거의 대부분 땅값이 오르면 집값이 오르는 것으로 알고 있는데 정 반대 입디다.오히려 통상 집값이 오르고 나면 땅값이 일정한 시차를 두고 올랐음이 현장에서 나옵디다.단순합니다 동네가 조용하면 집값 땅값도 조용했습디다~!반면 동네에 망치질·삽질 소리가 나면 집값 오르고 땅값이 올랐습디다.그래서, 조용한 동네에 건축업자(빌라 등)가 나타나 건축하면서 땅값이 올랐습니다.그리고 정비사업의 철칙 제1조는 땅값이 오르면 재건축 재개발이 움직였습니다.그리고 동네 주택가격이 낮으면 리딩 단지가 없어서 입니다.가격을 선도하는 리딩 아파트가 클수록 많을수록 지역가치는 높아집니다.강남·성수동·용산과 분당 과천을 강북이나 주변지역과 비교해 보시면 이해가 될겁니다.부동산은 소득과 불가분의 관계임은 누구나 다 아는 경제 상식입디다.그래서인지 부동산은 경제성장을 먹이로 먹고 사는 듯합디다.부동산은 위기에 약하고 기회에는 매우 잽싸게 움직입디다.경기싸이클로 보면 주식이 먼저 움직이고→그 다음 금리 →그리고 일반경기→나중에 부동산~!즉, 부동산은 맨 나중에 굼뜨게 움직였습니다.부동산 경기는 전문가분들의 예측과 거의 반대로 움직임이 보통입디다.주택시장은 계량분석으로 시장예측이 가능하여 젊은분들이 많이 하고 있습디다.반면 토지시장은 계량분석으로 할 수 없는 특징이 있습니다.그래서 토지시장은 대부분 경험을 근거한 중년 전문가분들이 다수입디다.주택시장은 안정화(잡아라)와 활성화(살려라)의 극단적 정책입니다.안정화(잡아라)는 투기적 수요(제3수요)를 때려잡는 정책입니다.반면 활성화(살려라) 또한 투기수요를 자극하는 정책입니다.하여, 안정화(잡아라)와 활성화(살려라)는 투기적 수요가 타킷인 정책입니다.안정화정책과 활성화정책에서 봤을때 활성화 정책이 좀 더 어려웠던 경황을 봤습니다.주택시장 호경기때는 신축주택가격보나는 구축주택가격이 더 오릅디다.주택시장이 불황일때는 구축보다는 신축아파트 가격이 더 올랐습니다.그동안 활성화(살려라)는 1984년, 1995년, 2000년, 2013년이 대표적시기로 기억됩니다.주택가격이 폭등하면 온 나라는 공급 부족을 최우선 과제로 떠들어 왔습니다.반면 주택가격이 폭락하면 공급과잉(2012년)과 하우스푸어를 얘기합니다.이 당시 공급과잉으로 탕정2, 오산세교2, 검단2, 시흥광명공공, 하남 등의 공급을 취소시켰습니다.주택정책은 위기(불황)일때는 도움을 요청하지만 활황일때는 토사구팽정책이 보통이었습니다.주택시장과 토지시장은 보통 반대로 움직였습니다.또한, 주택시장은 불경기에 토지시장은 호경기에 움직여 오는 경향이 강한걸 많이 봤다.강남이 움직이면 잠실이 움직이면서 판교·과천으로 일주일 만에 전이되었습니다.주택가격 폭등하면 먼저 강남이 움직이ㄱ기에 강북과 격차가 커졌으며 요때 양극화라 떠듭디다.주택경기가 호황일 경우 상급과 하급의 격차는 더 벌어지면서 똘똘한 한채현상이 강해 집디다.반면 주택경기가 불황국면이면 상급(강남)과 하급(강북)의 가격 격차는 줄어 듭디다.주택시장이 불경기로 접어들면 강북보다 강남 집 값이 더 많이 떨어 짐을 많이 봤습니다.강북주택시장이 호경기로 돌아서면 그때부터 주택시장전반에 불경기 초기 진입시점이 왔었습니다.따라서 현재 주택시장에서 외곽시장에 불 붙으면 하강국면 진입을 예상해도 될 듯합디다.현재 주택시장을 '화폐환상' '화폐타락' 현상으로도 봐야 함에 아무도 지적하는 전문가는 없습디다.'화폐환상' '화폐타락'의 상징이 짜장면 5천→7천, 금반지 30만→100만으로 보시면 될듯합니다.즉, 인플레이션 헤지를 말하는 전문가는 없고 오로지 시장의 공급부족만 최 우선 얘기합디다.머리에 담지 마시고 가슴에 담아보시라 그럼 뭔가 서시히 필(feel/감/感)이 오기 시작할 것입니다.<어디에도 없는 글입니다><옮겨도 괜찮으며 다만 출처를 밝혀 주시오><조만간 '부동산시장과 李대통령의 호통경제학'을 올려드립니다.>