강남,개포,과천 재건축 아파트 입주민 여러분께...

[부동산선지자]

From 윤상원...

강남,개포,과천 재건축 아파트 입주민 여러분께...

(2009년 11월 17일 MBC PD수첩 방영분 참고)

지난 2009년 11월 17일 MBC PD 수첩을 보고 이 늦은밤 더욱 더 열이 뻗칩니다. 

송파구 가락 시영 아파트 재건축 단지 조합원들이 전용 25평(32평형) 아파트 배정 받는데

건축비만 2억 6천만 원 이랍니다. (평당 2,500만원) 

전용 33평(42평형) 아파트를 배정 받는데는 건축비만 5억 8천 만 원 이랍니다. 그러면,

재건축 시 수년간의 이주비 및 그에 따른 금융비용은 어떻게 하란 말입니까? 개발이익 환수금은요?

대지 지분이 140%씩이나 되는 5층짜리 시영아파트가 저 꼴인데.

대지 지분이 50% 안 되는 고층 대치동의 은마아파트와 그리고

대지지분이 40%선인 수도권 15층 이상 중고아파트 들은 앞으로 안 봐도 비디오지요?

비상식이 상식을 지배하는 대~한민국!

비정상이 정상을 비난하는 대~한민국! 이름하여 아파트 망국 공화국

아무리~ 제가 외쳐도 말귀를 못 알아듣는 아파트 중독 공화국

아파트는 평당 건축비가 150~170만 원이면 썼다 벗었다하는 막장 싸구려 상품입니다.

이를 턴키 베이스로(설계, 조경, 감리, 모델하우스건립비, 보존등기비, 금융비 등등 몽땅구려 하도급을 받는 방법) 방식으로도 평당 250만 원이면 하도급 업체가 서로 맡으려고 피 터지는 로비가 벌어지고 있는 아파트 건축비,

그것도 어음으로 대금결제를 받으면서,,,, 이들은 여기에서도 30% 이상의 마진을 보고 있는 아파트 건축비,

이런 진실을 아무리 알려도, 믿어 주지 않고 오히려 게시판에 그 값으로 몇 채 지어 달라고 비야냥 거리는 

사람들...

제가 무슨 좌파 빨갱인 양 몰아 부치는 여기 아파트 맹신론자들에게

제가 지난 1년 6개월 간 재건축에 대한 복마전을, 아파트에 대한 미래 가치를, 줄기차게 말씀드리는 것은,

자기들 재산을 지켜 주려는 진심에서, 아무런 대가도 없이 애를 쓰는 심정을, 마치 나라를 망해 먹으라고

저주를 하는 인간으로 폄훼하는, 심정권(心情圈) 이라고는 눈을 씻고 보아도 보이지 않는 아파트 중독자들

지난 MBC PD 수첩을 보고 나서 더욱더 콱! 밟아 주고 싶을 정도로 열이 뻗칩니다.

그래 맞습니다! 저도 한 때는 잘나가는 부동산 꾼이였습니다.

그러나 그 때는 강남이 허허 벌판 으로, 개발독재 시대였고, 개발을 위한 투기였습니다. 고로 저는 정당했습니다.

그러나 지금은 도무지 사회의 기여도는커녕, 이 사회를 말아 먹고 있는 암적인 존재가 되어가고 있습니다.

비극의 씨앗 아파트

박정희 정권 시절, 제 1차 경제 계획 5개년 수립 시, 업계, 정계, 관계 등을 아우르는 종합 회의 때,

앞으로 대한민국의 주거형태를 아파트로 방향을 잡았던 것이, 오늘날 이렇게 비극의 씨앗이 될 줄은 누가

알았겠습니까?

시급히 대량 공급을 필요 하던 때라 그 날의 결론은 정당했었고 타당했었습다. 그런데 이게,

오늘날 부정부패의 심볼, 대한민국 서민 중산층을 말아먹는 순 악질 상품으로 둔갑될 줄이야 우리는 당시에

생각지도 못했습니다. 어쭈구리? 이제는 용역깡패, 브로커, 정비회사 아르바이트 아줌씨, 경찰까지도, 어머나!

이제는 조합장 경호원까지 수명을 고용해 발 담구는 총체적 피바가지, 상품으로 돌변하고 말았네요?

오호 통재라! 세상에나! 이럴 수가요?......

이게 다 탐욕으로 인해 인간의 광기가 작동되었기 때문입니다. 아파트는 절대로, 아무리 상식적으로 생각을 해도, 재테크 대상이 될 수가 없습니다. 아토피, 콘크리트 박스가 어케 재테크 대상이 될 수가 있단 말인가요?

무식한 대통이 부지런 떠는 것만이 재앙이 아니고, 우매한 국민이 빈껍데기 상품인 아파트에 용감해 지는 것은

더 큰 재앙이로세.

도무지 수억에서 수십억 원을 묻지도, 따지지도 않고, 아토피 콘크리트 박스에 퐁당 퐁당 던져 넣는 인간들은 도대체 뭐꼬입니까?

아무리 길어 봤자 30년 후에는 “살아생전 재건축 쓰나미” 걸려들어 폭싹 망해, 알!거!지! 되고마는 상품인 아파트는 소모품에 불과 한데,,, 무식하면 용감해 지는 건가요? 아니면

용감하면 무식해 지는 건가요? 하기야 한국 민족은 계약에 아주 약한 것만은 틀림없다니까요.

하다못해 수억 원을 싸들고 다니면서 등기부 권리도 볼 줄 모르는 사람이 대부분 입니다(나의 경험상으로)

이런 무지몽매한 아파트 중독자들한테, 집합 건축물 법, 아파트 재건축 시방서, 조합의 생리. 등을 아무리 까발려도 말짱 꽝이란 말이지요.

이제 제가 마지막으로 하고 싶은 말 한마디는, 걍 단도직입 적으로→

아파트 도장 찍지 마세요! 이 한마디 뿐.

송파구 가락동 시영 아파트 참사 봤지요?

이제 아파트를 사고파는 재테크는 영원히 버스 떠나갔고, 남은 것은 도장 찍지 않는 것만 최고의 재테크로

남아 있답니다.

아파트와 관련된 도장은, 절대 찍지 마세요! 백!전!백!패! 한답니다.

• 미분양 아파트를, 회사 보유분이라 왕창 헐값으로 거저 주다시피 하겠다고, 찍찍 거리거나

• 리모델링하겠다고 바람 잡거나

• 재건축 돌입 시 정비사업체, 조합측이 꼬시거나…….

• 뉴타운으로 헌집 가져가고 아파트로 새집 준다고 사탕발림 하거나

좌우지간 뭘 하든 간에 아파트와 관련된 도장은 절대 찍지 마세요!

왜냐구요?

아파트에 있는 대지 지분은 소유권이 아니라 “건물의 사용” 만을 위한 티끌만도 못한 지분 이란

말이거든요? 즉,

집합 건축물 법상 대지 지분이라 함은 건물을 위한 종속권이란 말이지요.

“아파트 대지 지분은 건물의 처분에 따른다! 라는 집합 건축물 법 상 조항은→ “건물이 땡 치면 대지 지분도 땡 친다. 라는 말과 진배없는 겁니다→이는 민법상 종물(대지 지분)은 주물(아파트 건물)의 처분에 따른다 라는 조항과 일맥상통하는 겁니다

다시 말해 일종의 지상권이라고도 할 수 있겠지요. 현행 지상권은 법률상 철콘조 같은 아파트는 30년 입니다.

속된 말로 조물주 표인 대지는 종물(從物)이고, 아파트 건물이 주물(主物) 이란 말이지요.

그러니까 끌려 다닐 수밖에 없단 말이지요.

다시 말해서 아파트는 개가 꼬리를 흔드는 것이 아니고, 꼬리가 개를 흔드는 역 삼각형 괴물이란 말이지요.

소유권인 대지하고 지상권인 지분 하고는 하늘과 땅 차이랍니다.

현행 부동산 업계에서도 지상권이 설정된 토지는 절대 거래 불가능 이랍니다.

미.친.놈이 아니고서는 그런 땅을 살 리가 없습니다.

고로 아파트를 재물로 알고 사는 사람은, 삼단논법에 의해서 미.친.놈이라고 할 수밖에 없겠지요? 그치요?

그런데 꼴에 도장까지 마구 휘두르는 사람은 뭡니까?

도장 찍는 순간 모든 재산권이 조합 측과 건설사에 넘어가는 데요?

고따구 미친 짓을 저질러 놓고도, 나중에, 어마 뜨거워라!! 하며

확정형 지분제가 빠졌다느니, 조합원 분양가를 몰랐다느니, 하면서 꿰인 코를 빼려면 얼마나 끔찍한 일이 벌어지는 지 알기나 하는가요? 흑석동 모 재개발 뉴타운 지역 조합원들이 재개발 취소 소송에서 승소 하고도,

역 소송에 패해서 조합원당 손해, 지연 배상금이 얼마나 나왔는지 아는가요?

어마어마한 액수의 배상금이 나왔답니다.

가락 시영아파트 보았지요? 내막을 모르고 그냥 도장을 꽝! 찍어놓고는, 소송을 걸고, 난리 부르스...

그럼 도장 안 찍으면 얻는 이익은?

1) 시영아파트 같이 어마어마한 비용을 들여가며 변호인단을 살 필요가 없고

(변호인단 비용 분담금을 내지 않고 버틸 수 있는 명분)

2) 10년 이라는 길고 긴 세월을, 설령 조합을 상대로 조합원이 승소를 하였다고 손 치더라도, 마지막 단계인 건설사 측 컨소시엄을 대표하는, 계약의 귀재인 건설사 법무 팀들이 역소송으로 치고 들어 올지도 모를, 제 2라운드. 법무팀 對 조합 측의 기나긴 세월의 소송 과정에서 조합측이 패할 것은 뻔할 뻔자 일 것이고,

3) 그렇게 되면 조합원들이 구성한 조합의 손해 배상 책임을 조합원들이 면 할 수 있을 것 같은가요?

그러나 도장 안 찍은 사람은 어마어마한 배상 분담금에서 빠질 명분이 있거든요?

4) 집달리 와 용역깡패들의 강제 퇴거 집행으로 인한 시효를 벌수가 있답니다.

왜? 도장 안 찍은 사람은 조합 측의 매수 청구권 행사로 매수 하거나. 강제 집행을 감행하더라도 확정 판결문 획득에 이어서 이행판결문 까지 부여 받아야 하므로, 최소한 1년 이상의 시간을 벌 수가 있단 말이지요

그렇게 되면 개나리 아파트 아줌씨 같이 옥상에 올라가 급살 나게 자유낙하 할 일도 없을 것이란 말이지요.

5) 그러면 조합 측에서 매수청구권을 행사 할 때 2명 이상의 감정평가사가 감정평가한 가액을 법원에 제출하여, 매수를 시도 할 것인데……. 이런 이런, 딱히 이런 상황이 되면, 감정평가 가액을 거래사례 비교법(시가)으로 하는 것이 아니라 건물의 잔존가치 만 계산하는 복성식 평가 법을 들고 나온단 말이거든요? 그러면 엎치락 뒷치락 하다가, 판사는 결국에는 공시가격과 복성식 평가(잔존가치 평가) 가액의 절충선을 적용 하게 된답니다.

완존히 개 값으로 조합측이 가져간단 말이거든요? 그래도 그게 어딥니까?

완존히 재건축 알거지가 되는 것 보다는, 전세 거리 정도는 확보 할 것이니까요.

6) 전세거리 확보도 억울하다면, 조합 측의 매수청구권 행사 소송 시. 도장 찍어도 늦지 않단 말이지요. 

제 말은 최후까지 선택권을 가지고 가란 말입니다.

재건축 쓰나미로 망해가는 주제비에 성질까지 급해서 도장을 마구마구 찍어 버리면,

당신들의 가족은 어케 되겠나요?

7) 단 상기한 비책은 기존 아파트에 융자금이 없는 사람 만 가능하단 말입니다. 오해 하지 마시게나요…….

8) 그렇다면 대출금이 수억 원씩 있는 사람의 비책도 형평의 원칙상 알켜 줄게요.

그 건 한밤중에 “36계 출행랑 치는 것” 딱 한 가지뿐입니다.

9) 이왕 쓰는 김에, 왕창 빚+전세금 있는 사람의 비책은요?

보긴 뭘 봐요! 걍 옥상으로 살며시 기어 올라가 자유낙하 예행연습이나 하는 거지요.

혹성 탈출 할래요? 깝데기 벗을래요? 아니면 야반도주 할래요? 옥상에 올라갈래요?

추신>

저의 글이 과격하다는 것은 저도 잘 알고 있답니다. 왜? 다혈질 끼가 있는 놈이 열 뻗칠 때 만 글을 쓰니까 그런 것이지요. 그러나 저의 진심은 뜨거운 가슴으로 쓰고 있습니다.

여러분의 재산을 지켜주려고 쓰는 것뿐입니다.

저를 “폭락이” 라고 부르지 마세요. 저는 진실을 알려, 다가올 고층아파트 재건축 아파트 대재앙에서

여러분을 보호하려고 하는 것뿐입니다.

상식을 주장하는 글에 추천을 안한 당신은, 영원히 아파트에 살다가 재건축의 덫에 걸려 당하게 될 걸요?.

그리고 이것이 골수,경북 문경 출신인 저 윤상원이의 진심입니다.

8년 넘게 추진을 못하고 있는 송파가락시영 재건축의 자세한 내막은 지면 관계상

아래로 가시면 보실 수 있습니다.

송파 가락시영 재건축의 진실 폭로 바로가기 

http://blog.daum.net/realprophet/3 

[허준/인천]

자세한 법적인건 잘 못알아 듣겠지만 어쨌든 아파트가 재산이 아니라는 제 생각과도 일치가 되네요

[도진명]

이전글에보면 분당아파트는 재건축이 안된다고 했는데 이유가 뭐죠????????? 질문이 허접한가요?

[원투원투]

재건축이 되긴되는데....기존에 살고 있는 사람들은 마지막에 가면 인정받는 아파트의 가치는 지자체에 기부체납하는 거랑...각종 비용을 빼면 몇천만원밖에 인정받지 못하고 나머지 재건축비용을 자가부담을 해야 되니깐.....실익이 크지 않다는 것이고....분당의 아파트들이 워낙에 집집마다 부채가 많아서.....실제로 잔존가치대비 부채를 빼면 마이너스이기때문에 재건축이 되면.....그냥 야반도주하는게 더 이득이라는 것이 윤상원님의 의견인듯 합니다..

[도진명]

자세히는 몰라두 조금은 이해가 되는군요 감사합니다

[J_LEE]

일부 단지는 건설당시 공법으로 인하여 리모델링이 불가하고, 나머진 한마디로 층수들 그러니까 지금 집주인 입장에서는 사업성이 없다 철거비용, 이사비용, 금융비용, 건설비용 다내고 져야겠죠.

[NOVEMBER]

"아파트 대지 지분은 건물의 처분에 따른다"라는 말은 대지지분을 아파트와 분리해서 매매하거나 권리설정하거나 할 수 없다는 뜻일 뿐입니다. "건물이 땡 치면 대지 지분도 땡 친다"라는 표현은 아파트가 낡아서 사용불가 상태가 되면 대지지분도 소멸한다라는 뜻으로 읽힐 수가 있는데 사실이 아니지요. "지상권은 30년"이란 것도 기한이 정함이 없는 지상권은 30년이 지나면 소멸하는 것으로 본다는 뜻으로 토지소유권자에 대해서 건물주가 토지를 사용할 권리를 30년이 지나면 주장할 수 없다는 뜻입니다. 아파트 주민들이 30년 지나면 아파트 주민들에게 아파트가 서 있는 토지를 사용할 권리를 주장할 수 없습니까?

[NOVEMBER]

30년이 지났을 때 아파트가 서 있는 대지의 소유자(아파트주민)가 아파트 건물의 소유자(선지자님의 주장대로라면 지상권자, 아파트 주민)에게 나가라고 하는 일이 생길 수 있나요? 내가 나한테 나가라고 하는 일이 있나요? 과장된 일부 표현이 전체 글의 품격과 신뢰도를 떨어뜨 릴 수 있다는 안타까움에서 감히 지적질을 합니다.

[청화]

전체 토지면적 중 1/n의 지분이 과연 화폐적 가치가 있을까요? 그걸 말씀하시는 듯 합니다.
하다못해 1/2 지분을 가지고 있어도 제 맘대로 할 수 없는게 바로 공동지분 아닙니까?

[NOVEMBER]

청화님 말씀처럼 정확하게 표현하는게 옳다는 걸 말씀드린 겁니다. "지분이 땡친다." "지상권"과 같이 사실이 아닌 표현은 수사적 과장법으로 쓴 것으론 도저히 보여지지 않아서 댓글을 달았습니다.

[부동산선지자]

윤상원 님의 글이 주는 Fact는 충격 그 자체이지만. 세밀하고 정밀한 부분이 없는 것은 사실입니다. 하지만 대지"지분"은 말 그대로 구분소유에 불과한 것이지요. 땅이 내땅이 아니라 "지분"이라는 멍에를 씌워 내마음대로 휘두를 수 없다는 것, 즉, 집합건축물법상의 대지지분이란, 다수의 동의가 이루어 지면 설사 내가 반대한다고 할지라도 그대로 끌려가게 되는 것이지요. 그런 점에서 이해를 하신다면. 왜 윤상원님께서 "대지지분은 건물의 처분에 따른다" 라는 법조항을 "건물이 땡치면 대지도 땡친다" 라고 극단적으로 쓰셨는지 이해가 되지 않을까요? 수많은 경험에 의해 몸으로 피부로 느낀 그대로를 쓰신 것일 테니까요.

[부동산선지자]

내가 죽어도 반대를 하는데 다수의 동의가 이루어 지면 내 아파트가 철거되고 재건축이 진행되고, 내가 죽어도 반대하는데 다수의 동의하에 내 아파트가 리모델링되고, 명도집행으로 쫓겨나게 되는 것이 집합건축물의 특성입니다. 그래서 법적으로 사용되는 용어가 "대지지분" 이라는 것입니다. 재건축 이라는 것 자체가 하나의 프로젝트이며 그러한 사업의 과정에서의 진행형(ing)개념으로 대지지분을 논해야 하지, 건물이 철거되는 순간에 그럼 내 땅 소유권이 사라지는 것이냐? 라고 질문하는건 약간 무리가 있다고 봅니다. 하나의 과정상의 문제가 아닐런지요. 그리고 바로 그점이 대부분의 국민들이 착각하고 있는 점입니다.

[부동산선지자]

또한 덧붙여, 대지지분이 많은 사람은 대형평형을 배정받아야 하고, 대지지분이 적은 사람은 당연히 소형평형을 배정 받아야 하는데, 이것이 대법원에서 무효가 되고 말았답니다. 즉, "대지지분"이 많은사람, 적은 사람 할 것 없이 평형 배정에서는 모두가 평등하다는 말이지요. 이 판결 이후로, 과천,잠실 등 재건축 단지에서 소형평형과 대형평형의 시세 Gap이 급격히 줄어들게 되었지요.

[마을길]

선지자님의 혜안과 경고가 온국민에게 인식되어. 부동산거품을 제거하는 촉매제가 되었으면 좋겠습니다.

[moing su]

제가 아는 분이 송파구에 29평 아파트를 가지고 있는데(12층아파트) 재건축 추진중인데 33평 받기로 했는데 분담금이 3억 5천 이랍니다
15층이나 20층 아파트 재건축 시는 더 많은 분담금이 나오겠지요
기존의 아파트 값이 10억 12억 이런식으로 매년 끝임없이 올라간다면 재건축이 돈이 되겠지만 앞으로 아파트값이 현수준이나 하락한다면 중층아파트의 미래는 뻔할뿐이죠 건축비는 서울 강남이나 분당이나 똑같이 나오겠지요 즉 분당같은 곳이나 지방아파트느 더더욱 재건축의 매리트는 업는것이죠 재건축 분담금이란 땅값하고는 아무 상관이 없는 건축비용이기 때문이죠

[J_LEE]

반포 삼호가든도 2억 얼만가 내고 3평 늘었다고 하더군요. 집주인들이 알아서 항 문제이겠죠.

[백발매니아]

하청 건설사들도 회사는 그대로 인데 이름만 바꿔가면 계속 하청 받아서 시공 하는 회사들이 많은데 이 회사들이 회사 이름 바꾸는거야 뻔하겠죠 얼마나 형편없이 공사를 해놨겠습니까 그래놓고 로비해서 또 하청 받고 악순환 이에요 지금 만든 브랜드 아파트들도 어차피 별반 다를바 없을 겁니다.