◆ 4·1 대책은 ‘하우스푸어’ 돌려 막기 [20]

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◆ 4·1 대책은 ‘하우스푸어’ 돌려 막기 [20]

윤상원 (sangwon****)

주소복사 Clipboard.init("copyUrlButton", 40, 11 ); 조회 2509 13.05.06 09:42

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4·1 대책은 ‘하우스푸어’ 돌려 막기

지금까지 역대 정권에서 한 번도 써먹은 적이 없던 기존 주택에 대한 양도세 감면 카드까지 꺼낸 것을 보면 어지간히 급했던 모양이다.

양도세 감면은 부동산 경기 좋아야 효과 발휘하는 대책
정부는 4월 1일 부동산 정책을 발표하면서 올해 말까지 구매하는 6억 원 이하 신축과 미분양 주택에 대해 5년간 양도세를 감면하겠다고 밝혔다.

게다가 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 6억 원 이하, 전용면적 85㎡(25평) 이하 주택을 구매한 경우에도 5년간 양도세를 감면해주기로 했다. 또한 공공분양 주택 축소 및 공공임대 주택 확장, 생애 최초 주택 구매 시 취득세 면제 및 대출 금리 인하와 하우스 푸어를 위해 DTI(총부채상환비율) 및 LTV(주택담보대출비율) 규제를 일부 완화했다. 잠재수요를 유효수요로 전환하고 공급을 줄여 주택 거래를 활성화하겠다는 것으로, 정부는 "시장 정상화를 위해 충분한 정책을 내놓았다"고 자평한다.

정부가 하우스 푸어와 렌터 푸어를 구제하고 생애 최초로 내 집을 마련하려는 사람에게 혜택을 주는 정책을 마련한 점은 서민 주거안정 측면에서 바람직하다고 평가할 수 있다. 하지만 시장 정상화를 위해 양도세 감면 정책까지 꺼내든 것이 올바른 정책이고 또 효과적인지는 냉정히 분석해볼 필요가 있다.

양도세 감면 정책은 실수요자든 투자 수요자든, 구매 후 5년간 양도차익을 면제받는다는 점에서 매력적인 유인책이다. 하지만 양도차익이 나야만 효과를 보는 것이다.

❶외환위기 직후 김대중 정부가 최초로 시도한 정책으로, 양도세 감면 주택을 구매한 사람은 그 후 부동산값이 폭등해 큰 이익을 봤다. 그러나 이명박 정부 시절 발표한 미분양 양도세 감면 정책은 효과를 보지 못한 데다, 이 정책에 의해 주택을 구매한 사람은 큰 손해까지 봤다. 당시 5년간 100% 양도세 감면 지역이던 경기 용인의 미분양 아파트는 그 후 계속 가격이 하락했기 때문이다.

양도세 감면 정책은 부동산 경기가 좋아져야 효과를 발휘하는 대책이다. 부동산값이 많이 올라야 양도차익도 생기고 그 차익에 대한 세금까지 면제받으니 투자자로선 일석이조 즐거움을 누릴 수 있다. 하지만 부동산 경기가 좋아지지 않으면 위험한 정책이다. 양도차익이 생기기는커녕 기회비용까지 상실해 큰 손해를 보기 때문이다. 실수요가 아니라 투자 목적으로 집을 추가로 샀다가 ❷향후 팔리지 않으면 애물단지로 전락할 수도 있다.

게다가 오죽하면 분양되지 않은 매물을 정부가 사라고 종용하는 꼴이니 건설사들의 모럴 해저드를 부추기는 악순환이 되기도 한다.

그렇다면 과연 정부는 무슨 까닭으로 향후 부동산 시장이 정상화하고 부동산값이 오른다고 생각하는 것일까. 정말로 양도세 감면 정책이 효과를 발휘한다고 믿는 것일까. 이 양도세 감면 정책은 9개월만 존속할 뿐이다.

그것이 아니라면, 2%대 저성장과 고령화 사회로 인한 소득 저하, 1~2인 가구 증가, 취업률 하락과 조기 정년, 베이비부머 은퇴로 인한 매물 증가 등의 악재에도 정권이 바뀌었으니 부동산 시장이 저절로 좋아질 것이라고 막연히 믿고 싶은 것일까. 부동산 전문가로서 현장 모습과 소비자 생각을 생생하게 듣고 보는 필자로선 이해하기 어렵다.

집을 사야 하는 계층인 30~40대가 지금까지 주택 구매를 망설이거나 포기한 이유 가운데 하나는 향후 집값이 오르지 못할 것이라는 생각 때문이라는 점을 인정 해야 한다. 보금자리주택 같은 로또에 당첨되려고 기나긴 세월을 기다리는 사람도 있다. 하지만 가장 큰 이유는 집을 사려 해도 돈이 없기 때문이다.

월급쟁이가 수도권의 작고 허름한 2억5000만 원짜리 아파트를 구매하려면 매달 100만 원씩을 20년간 모아야 한다. 돈 많은 정부 관계자는 이해할 수 없겠지만, 월급쟁이가 한 달에 100만 원씩 모으려면  많은 것을 포기하고 살아야 한다.

서민 푼돈 자극해서는 안 될 일
그런 사람들에게 양도세를 감면해주고 대출 금리를 3.5%로 낮춰줄 테니 빚내서 또 집을 사라고 하는 것은 제2, 제3의 하우스 푸어를 양산하겠다는 것과 다를 바 없다. 하우스 푸어는 전 정권의 부동산 정책을 믿고 빚을 내 집을 샀다가 인생이 망가진 사람이다. 극단적으로 말해 이번 정책은 그런 하우스 푸어의 집을 팔아주려고 또 다른 하우스 푸어를 양산하겠다는 것이나 마찬가지다.

며칠 전 필자가 만난 40대 초반 부부는 연봉도 많은 편이고(9000만 원), 절약해 생활하는데도 사는 게 힘들고 생활이 나아지지 않는다며 상담을 요청해왔다. 이들 부부는 2006년 서울 수색에 있는 아파트를 3억4000만 원에 사면서 2억7500만 원을 대출받았다. 7년간 알뜰히 모은 1억9000만 원으로 대출금을 갚았는데도 아직 빚은 8500만 원 남았고, 집값은 한때 4억5000만 원까지 올랐지만 지금은 2억8000만 원에 불과하니 어쩌면 좋겠느냐며 걱정이 이만저만 아니었다.

7년간 1억9000만 원을 모았다면 1년에 2700만 원을 아낀 것이니, 두 자녀를 키우고 부모 생활비도 대야 하는 이들 부부가 얼마나 허리띠를 졸라매고 살았는지 짐작할 수 있다. 그럼에도 이들은 아직도 빚쟁이인 데다, 커가는 아이들 때문에 여유자금을 비축할 여력이 없어 노후 준비는 남의 나라 얘기로만 여겼다. 이들 부부의 비극은 집을 사려고 대출을 너무 많이 받은 데서 비롯됐다. 버는 수입에 비해 거주비용에 많은 돈이 들어가니 생활이 나아질 수 없는 것이다.

이 부부의 한 달 거주비용은 약 284만 원([3억4000만 원×6%(기회비용)+2억7500만 원×5%(대출 이자)]÷12)이나 됐다. 많은 사람이 여유로운 삶을 위해 돈을 아끼고 모으지만 별 효과가 없다. 그보다는 거주비용을 줄이는 것이 훨씬 더 효과적이다.

정부의 이번 정책은 부동산 시장을 활성화해 집값을 올리기에는 부족하기 짝이 없다. 부동산 시장을 움직이려면 투자자에게 솔깃한 당근을 줘야지, 서민의 푼돈을 자극해서는 약발이 서지 않는다.

양도세 감면 정책 따위로는 얼어붙은 투자자의 투자 의욕을 되살릴 수 없다. 공연히 내 집 마련하겠다는 서민을 또다시 빚쟁이로 만들 뿐이다.

주간동아|장인석 착한부동산투자연구소 대표|입력2013.04.15 16:07

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경제기사 이면 보기

❶ 외환위기 직후 김대중 정부가 최초로 시도한 정책으로, 양도세 감면 주택을 구매한 사람은 그 후 부동산값이 폭등해 큰 이익을 봤다.

1997년 외환위기 당시 아파트 수도권 분양가는 평당 130~150만 원 선으로

전두환~노태우 정권 때 적정 마진만 보고 분양하는 시스템을 완벽히 구축한 상태였다.

근디... 이게  투기 광풍으로 느닷없이 10곱 이상이 튀어 올랐으니... 우야꼬?

글고 그 당시는 아시아 5개국만 환란 위기였고 세계 경제는 유례없는 호황기였다

더구나. 주택 보급률은 80% 선에 불과한데, 인구 증가율은 상당 폭을 유지하고 있을 때였음... 지금은?

* 이미 보급률 120% 돌파.

* 생산 가능인구가 본격적으로 감소하기 시작.

* 세계 GDP의 75%를 차지하고 있는 유럽 일본 미국이 초토화되어 세계 대공황 진입 직전

* 특히 집 아닌 방만 필요한 1~2인 가구 53.5% 넘었음... 수도권 1인 가구는 30% 돌파....

이로서 씨가 말랐다는 증거. 흡혈귀 경제로 도무지 애를 낳아야 말이 쥐.

❷ 향후 팔리지 않으면 애물단지로 전락할 수도 있다. 게다가 오죽하면 분양되지 않은 매물을 정부가 사라고 종용하는 꼴이니 건설사들의 모럴 해저드를 부추기는 악순환이 되기도 한다.

하몬, 중고 아파트가 애물단지로 돌변한 1기 헌도시 함 가봐. 똥물역류 녹물 곰팡이 드립, 비새고 낡아 빠져 춥고... 그야말로 집이 아닌 스트레스 만땅 되는 애물단지 그 자체

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애물단지 전락한 중고 아파트

"녹물 나오고… 춥고… 주차는 전쟁" 빗물새고 Daum Top 노출뉴스

2013.03.05 | 한국일보 |미디어다음

■ 애물 단지 되어가는 1 기 신도시
분당·일산·평촌 등 입주 20~22년 지나며 곳곳에서 하자 발생
30만 가구 불편 깊어져… "열효율 낮아 난방비도 큰 부담“

스트레스 덩어리. 삶의 질은 상상을 초월

세 식구의 가장 한모(67)씨에게 집은 스위트 홈(Sweet Home)이 아니라 스트레스 덩어리다. 그는 1995년 경기 안양시 동안구 호계동 목련2단지 아파트에 입주했다. 2000년대 중반이 지나면서 집과 관련된 소소한 일상 하나하나가 지뢰밭이다.

주차문제, 화장실, 녹물, 난방 낭비 등 낡은 아파트가 안겨다 준 생활의 불편은 상상을 초월한다. 한씨는 "여름이면 서너 번 이상 전기가 끊겨 에어컨을 못 쓰고, 엘리베이터가 멈추는 아찔한 사고도 발생한다"고 전했다.

한씨뿐 아니다. "녹물이 많이 나와 집에서 씻을 수가 없다"(일산 이모씨), "벽에 금이 가고 물이 새서 몇 번이나 고쳤는데 또 그런다"(산본 김모씨) 등 비슷한 증언이 잇따른다.

이들이 사는 지역은 정부가 집값 안정, 주택난 해소를 위해 1990년대 초반 건설한 수도권 1기 신도시(고양 일산, 성남 분당, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본)다. 계획적으로 개발된 대규모 주거지, 서울과 가까운 지리적 이점 덕분에 한때 '부동산 노다지'라 불렸지만 입주 20~22년이 넘어서면서 헌 도시 애물단지로 전락하고 있다.

주민들은 "수직증축을 통한 리모델딩이 살 길"이라고 외치지만, 정부는 안전 문제를 들어 난색을 표하고 있다. 주민들 간에도 의견이 갈린다. 부동산경기 침체가 길어지면서 주택 재정비가 필요한 신도시 30만 가구의 불편도 깊어지고 있다.

2005년 분당 아파트에 입주한 김모(40)씨의 고단한 하루는 신도시 주민들이 처한 집에 대한 짜증과 생활의 불편을 에누리 없이 대변한다.

김씨네는 일어나면 밥 짓는 일부터 고역이다. 녹물 탓에 생수를 몇 박스씩 쌓아놓고 쓰던 게 힘들어 6개월 전 정수기를 샀지만 물 받는 데만도 한참이 걸린다. 화장실이 1개라 아침이면 김씨와 부인(40), 딸(9) 사이에 쟁탈전이 벌어져 출근이 늦어지곤 한다. 수납공간이 부족해 거실과 베란다가 창고 같다. 3주 전 이웃 동에선 복도 창을 뜯고 침입한 도둑이 귀중품을 모두 털어가기도 했다. 출근 길 복도에 난 창으로 딸 방이 보일 때마다 불안하다.

전날 운 좋게 차를 주차장에 세웠지만 고생은 이제부터. 대당 주차공간이 좁아 차를 빼는 일은 늘 조심스럽다. 일렬로 늘어선 이중주차 차량들을 밀다가 빙판길에 넘어진 적도 있다. 차 곳곳에 긁힌 자국이 있지만 수시로 일어나는 일이라 "에잇" 하고 만다. 폐쇄회로(CC)TV가 없어 누가 그랬는지도 알 수 없다. 빽빽이 들어찬 차량들을 피해 사이드 미러까지 접고 단지를 빠져나가느라 식은땀이 돋는다.

퇴근이 다가오면 짜증부터 밀려온다. 야근으로 밤 11시 이후에 귀가하면 주차공간이 아예 없다. 부아를 누르고 단지 주차장을 서너 번(15분 소요) 돌다가 간신히 자리를 잡으면 그나마 한숨을 돌린다. 어떤 날은 30분 이상 헤매다 집과 300m 이상 떨어진 도로변에 세우기도 한다. 그럴 때면 집에 걸어갈 걱정은 둘째고 행여 단속에 걸릴까 봐 다음날 출근 전까지 신경이 곤두선다. 이미 주차위반 딱지를 여러 번 끊었지만 어쩔 수 없다.

집 문을 열면 냉기가 싸하다. 15년 전 지은 건물이라 열효율이 낮아 온도를 아무리 높여도 난방비만 더 들고 따뜻하지 않다. 온 가족이 안방에 모여 옷을 겹겹이 입고 전기장판을 깔고 자는데도 월 난방비가 30만원을 훌쩍 넘는다.

샤워는 1분 정도 물을 틀어보고 붉은 색(녹물)이 안 보인다 싶으면 한다. 그나마 수압이 약해 비누칠을 한 뒤 물이 안 나와 한참을 벌벌 떨기 일쑤다. 녹물 빨래로 흰옷이 빨갛게 물들면 부아가 치밀지만 버리는 수밖에 없다.

자려고 누웠더니 천장이 누렇게 들떠있다. 지난해 여름 장마 때 누수가 생겨 30만원 들여 도배를 했는데 또 저 모양이다. 베란다엔 결로 탓에 페인트가 떨어지고 곰팡이가 슬었다. 놀이터가 낡고 CCTV도 없어 아이들은 대개 집에서 논다. 그래서 층간 소음도 골치다.

아내가 "이사 가자"고 할 때마다 치미는 스트레스를 꾹 누른다. 집이 아니라 원수다.

고찬유기자 jutdae@hk.co.kr
김민호기자 kimon87@hk.co.kr

입력시간 : 2013.03.05. 02:33:40

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사람위에 사람 있고 사람 밑에 사람 있는 아파트는 집단 공동 다중 수용소지 집이 아니다.

아파트는 정상적인 집을 마련할 때까지 임시로 머무는(전세) 집단 수용소에 불과하단다.

30층~1층까지 화장실 똥물, 싱크대 슬러지가 한 줄기 배관을 타고 흐르면

역삼투압 현상. 모세혈관 현상으로 10년만 지나면 요로쿠럼 되고 만단다.

                                          

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                        업자가 올린 분당 배관 실제 사진

        그래도, 일본은 층마다 배관을 따로 따로 독립시켜 개별 설비를 한단다.

축사. 공장, 중국, 한국, 빼고서

요즘 누가 싸구려 누드 공굴 박스를 집으로 짓냐?

그동안 중고 아파트가 골동품 대접을 받은 것은 대한민국이 미쳤다는 증거란다.

그동안 지들이 미친 값에 사서 더 미친 값에 돌리고 돌리고 했지만 서두.

이제 아파트 실체가 은마로 부터 다 까발려진 이상 아파트 시장은 사형선고 확정!된 상품 이란다.... - 아파트 끝났다 -

빵원 유발지수 유럽 일본 의 경우.

[빵원 유발지수 더욱더 가팔라 질 것]

미국 유럽 일본 등은 땅 없는 송곳 누드 공굴 박스는 20년차 되면 거의 빵원값 아니면 거래 불가란다. 우리는 그보다 더 빨라 질 것. 왜냐면~

저들 나라는 아파트가 거의 없지만 우리는 현재 수도권이 공굴 박스로 완전 도배질 되고 말았단다. 그니까 우리는 지은 지 한 15년 정도만 지나면 거의 빵원 값으로 폭삭 할 가능성이 농후하단다.

더욱이 고령화, 베이비부머, 인구 감소율이 세계 최고 자나.(제 작년 수도권 출산율은 1.08명으로 세계 꼴지)

자동차 출고가격이 계속 상승한다고 중고자동차의 가격도 상승하는 것은 아니다

신차가격이 얼마이던 중고자동차 가격은 결국 빵원 으로 달려간다.

중고 아파트의 가격도 중고자동차의 가격과 비슷한 흐름을 보인다는 것은 일본을 보면 알 수 있다.

인구 감소 + 저 성장에 빠진....[일본 집값거품 얼마나 빠졌나]

기자칼럼·특파원리포트

서울신문 이춘규 기자 : 도쿄통신 2004-12-07

-전략-

도쿄에서 전철로 약 40분 거리인 동쪽 지바현 지바시 하나미가와구의 3DK(실평수 15평 : 분양평수 22평형, 안팎으로 거실은 없는 방3개) 집 몇 채는 420만~450만엔(약 4500만원) 씩에 매물로 올라와 있습니다. 이곳은 약 160여 개동(약 5700세대)의 대규모 5층 맨션 단지로 대부분 1960년대 말부터 70년대까지 지어졌습니다. 베드타운이었지요. 이 맨션들은 전성기에는 무려 3500~4000만 엔 까지 나갔다고 하니 얼마나 거품이 빠졌는지 실감나지요.(거의 10토막) -중략-

10년 전 지은 아파트 (맨션) 들 을 보면... 

전철역에서의 거리, 조망, 전체 층높이에 따라 하락 정도가 차이가 있습니다. 평균적으로는 당시 4천만 엔짜리가 2400만 엔으로 40%안팎 떨어졌습니다.

94년 일본수도권에서 공급된 맨션의 평균가격은 4413만 엔이었고, 평균전용면적은 65.29평방미터(약 20평: 분양 평수 27평형)이었다고 주간 이코노미스트는 전합니다. -후략-

봐라. 일본은 아파트를 맨션이라 한단다.

일본의 경우 아파트는 지은 지 10년차 되면, 상기한 기사대로 바로 감가상각 40% 들어간다.

20년 차 되면? 거의 빵원 값 아니면 거래 불가.

이제 10년 내로 대책 없는 30년차 넘는 아파트가 250만 개 돌파 한단다.(건산연)

다시 말해서 강제폭파! 순환 주기가 속속 도래 하고 있단 말이 쥐.

생각 해 봐라 60%가 아파트로 도배질 되고 말았다면....

        대한민국 인구 중 3천만 명 이상이 조만간 거지되어 길바닥에 나 앉고 마는 겨?

        고로, 아파트는 사는 것(buying) 아닌, 사는 곳(living, rent) 이 정답이란다.

나를 폭락론 자라 하지 마라. 카만히 냅둬도 스스로 automatic 빵원 될 아파트에 내가 힘 뺄일이 뭐가 있겠니?

나는 대 ! 재! 앙! 론 자란다. 

               일본 유럽 미국처럼 "철거비 예납 제도" 를 시급히 도입하라!

추신) 봐라. 내 예상대로, 마지막 기회다 싶어

초초 급매물 대량 출현과 동시, 불나방 몇마리가 덮석 쳐물고 있자나

ㅋ 이로서 유효수요가 점점 씨가 마름과 동시에 9개월 짜리 시한부 조치가 끝나면...

그야말로 폭락이 아닌 추락 수준으로.... 절대공포. 금융위기가 한층 빨리 도래할 것이란다.

경제 제1의 법칙... 유효수요 이론...

유효수요가 줄어들면 이자가 한 없이 치솟는 3차 충격 금융위기가 도래한다는 사실...

명심 혀.