법무사법 개정안 異意있다

[하자야]

이글은 LBA부동산경제연구소(http://www.lba21.com)김점수소장님의 논단 을 옮겨온 것입니다

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법무사법 개정에 이의(異意)있다!


법무부는 2002년 1월 30일 "법무사법개정법률안"을 입법예고 했다. 개정안 제안이유는 "국민의 편익 증대를 위하여 경매·공매와 관련된 일부 업무를 법무사의 업무영역에 추가한다"는 내용이다

구체적으로 입법예고 내용을 검토해보면 법무사에게 경매공매 투자 "대리권"을 부여한다는 내용이다. [입법예고 내용 : 법무사에게 경매·공매사건에 있어서 재산취득에 관한 상담 및 매수 또는 입찰신청의 대리를 허용함]

입법예고 제안설명처럼 정부가 "국민의 편익 증대"를 위한다는데 무슨 이의가 있을 수 있겠는가마는 여기에는 몇가지 짚고 넘어가야 할 문제가 있다. 근본적으로 경매공매 투자업무 속성과 연고권 문제, 그리고 입법 형평성 문제를 검토하지 않을 수 없다.


● 경매부동산 투자 속성의 문제


{경매 부동산 투자 목적}

일반인이 경매공매 부동산을 구입하는 근본적인 이유는 "투자성"에 있다. 즉, 시세보다 저렴하거나, 유통성 제약으로 인하여 일반 거래시장에서 취득하기 곤란한 물건을 획득하기 위하여 경공매 부동산에 투자를 한다.

유통성의 제약이란 매도인이 시장가격 이상의 가격을 희망하거나(매매사례비교법의 함정), 거래가능 금액보다 하자가 많은 경우 등의 사유를 말한다. 유통성 하자가 있는 경우 일반부동산 유통시장인 "중개시장"과 "직거래시장"에서는 사실상 거래가 불가능하게 된다. 경매공매 시장이 필요한 이유도 바로 여기에 있다. 유통성의 제약으로 일반시장에서 거래가 불가능한 물건의 유동화 기능을 담당하는 것이 경매공매 시장인 것이다.


{장미와 가시 : 주종(主從)이 뒤바뀐 논리}

그런데 경매공매 물건은 필연적으로 하자부동산이다. 그렇다 보니 권리관계와 명도의 위험성이 언제나 상존하고 있다. "장미의 가시"라고 할까. 경매공매 부동산은 투자성은 "장미"인데, 투자위험성은 "가시"라고 할 수 있다. 투자 격언에도 있듯이 "고위험 고수익" 원칙이 적용되는 대표적인 시장이 경공매 부동산이다.

정부는 친절하게도 국민들이 "가시"의 위험성 없이 "장미"를 취득할 수 있도록 한다는 논리로 2002년 1월 30일자 법무사법 입법예고안을 제안한 것이다. 매우 타당한 논리인 듯 한데 여기에는 주종(主從)이 뒤바뀐 문제가 있다. 구매목적이 "장미=투자성"인데 형식 논리로 "가시=위험성" 보호에 중점을 둔 것이 이번 입법예고안인 것이다.


{장미감별사와 가시감별사의 차이}

형식논리로만 보더라도 부동산의 투자성 여부 판단은 주업(主業)으로 매일매일 부동산을 거래하는 중개사(장미감별사)가 법무사(가시감별사)보다 정보와 지식면에서 우월한 지위에 있다. 법무사는 부동산거래가 주업이 아니기 때문이다. 그런데도 불구하고 국가자격증인 "장미감별사"의 손발은 꽁꽁 묶어두고, "가시감별사"에게 투자, 상담, 입찰 대리권이란 전권을 부여한다는 것은 주종(主從)이 뒤바뀐 논리이다.


{부동산 투자성 판단은 중개사의 고유업무}

예를 한번 들어보자.

요즘 경공매시장이 과열되어 아파트의 경우 감정가격의 95%~105% 수준에서 낙찰이 되고 있다. 여기에 경공매의 경우 취득제세금이 일반거래시보다 3배~4배 높다. 지방세법에 의해 5억짜리 아파트의 경우 일반거래시에는 취득제세가 1,000여만원(과세시가표준액 기준) 정도인데 반해, 경공매시에는 3,000여만원을 부담해야 한다.(실거래가 기준) 낙찰자 입장에서 이렇게 낙찰받은 물건이 경기변동, 정부 투기조사, 지역별 공급초과 현상, 투자선호도 변화 등의 사유로 감정가 이하의 시세하락이 있을 경우 투자손실이 불가피해 진다.

이런 다양한 부동산 투자성 판단을 장미감별사인 중개사가 해야할지, 아니면 가시감별사인 법무사가 해야할지 한번 생각해 보자. 둘 중 누구에게 책임을 부과하여 국민에게 서비스하는 것이 제도적으로 옳은 것인지는 상식적 수준에서 판단해도 법무사보다는 중개사가 우월하다. 형식논리에 의하든 아니면, 아니면 실질논리에 의하든 말이다. 중개사는 이런 변화무쌍한 부동산시장 중심에서 상시 주업(主業)으로 부동산거래를 알선하고 투자성을 판단하는 국가자격증이기 때문이다.

법무사에게 이런 기능이 있다고 얘기하는 것은 형식적으로 볼 때는 "억지논리"에 불과하다.
물론 법무사 중에는 중개사보다 더 부동산시세와 동향에 정통한 사람이 있을 수 있다. 그러나 이를 제도적으로 말할 때는 넌센스이다. 중개사 중에도 변호사나 법무사 보다 부동산법률과 경공매 법리에 더 정통한 전문가가 있을 수 있기 때문이다.


{공법상 이용제한 판단은 법무사 업무영역이 아니다}

또 이런 경우를 한번 생각해 보자.

근린상업지역에 잡종지를 낙찰받아 여관을 건축할 목적인 투자가가 있다. 토지이용계획확인원을 확인해 보니 "지구단위계획구역 입안 중"이라고 기재되어 있다. 투자가가 이 땅을 낙찰받아 여관을 건축할려면, 건축법에 의한 위락시설 제한구역 여부와 지구단위계획 확정 후 필지별 행위규제 확인 및 학교보건법에 의한 학교위생환경정화구역 여부를 종합적으로 판단하여야 결론이 난다. 법무사에게 이런 법률에 의한 업무 판단을 요구할 수 있는가? 형식논리로 보자면 법무사는 등기와 소송관련 법률 외에는 전문성이 전혀 없다. 뿐만아니라 건축관계법은 더욱 그러하다. 그런데도 불구하고 이런 부동산 경공매 투자상담 및 대리행위를 법무사에게 부여한다는 것은 입법적으로 문제가 있다.

상기 사례에서 중개사는 어떠한가? 현실적으로는 모든 중개사가 건축관계법 전부를 알고 있지는 못하다. 그러나 형식논리로 본다면 중개사 자격시험 과목에 건축법, 국토이용관계법, 도시계획법, 농지법 등 건축관계 공법이 포함되어 있을 뿐만아니라, 부동산 중개업법 시행령 22조에도 중개물건확인설명의무로 "공법상 이용제한" 사항을 규정하고 있다.

중개사는 상기 공법규제에 대하여 국민에게 확인서비스 해 줄 의무가 있는 유일한 국가자격증인 것이다. 이런 건축관계 법령은 350여종이 존재하고 있다. 형식논리로 보자면 부동산중개업법에 의하여 이는 모두 중개사의 손해배상책임에 속하는 고유업무 영역이다.


{법무사는 공법상 하자에 대해 업무책임이 없다}

문제는 낙찰자가 이런 공법적 하자가 있는지 모르고 여관부지로 낙찰을 받은 경우이다.

만일 중개사에게 "대리권"까지 수여하여(현행법으로는 불가함) 낙찰받은 경우라면 부동산중개업법 제17조 및 시행령 22조에 의해 낙찰자는 중개사에게 중개손해배상을 물을 수 있다.

그러나 입법예고된 법무사법에 의해 낙찰받은 경우에 낙찰자는 법무사에게 한푼의 손해배상을 받을 수가 없다. 이유는 "공법상 이용제한에 관한 확인"은 법무사 업무영역이 아니기 때문이다.

대국민 관계에서 볼 때 "국민의 편익 증대를 위하여"란 법무부의 입법논리는 타당성을 결여하고 있다. "국민의 편익증대"가 아니라 "법무사의 수익증대" 때문이 아닐까?


{경매부동산은 부동산이 아닌가?}

부동산은 직접적으로 법학, 도시공학, 건축학, 경제학, 행정학, 감정평가, 조사방법론 등을 두루 망라한 종합분야로서 다양하고 해박한 전문지식과 경험을 필요로 하는 전문분야이다. 성공적인 부동산투자는 이런 지식과 경험의 산물이다. 그런데 이런 목적으로 국가자격증제도인 공인중개사를 운영하고 있으면서, 경공매 부동산에 대해서는 중개사를 배제하고(현실적으로 배제된 상태임) 타 자격증에 "투자대리권"을 부여한다는 것이 말이 되는가 말이다. 경공매 부동산은 부동산이 아니란 말인가?


{경매부동산 3대 하자}

중개사에게 경공매 대리권을 주면 "위험성" 분석에 문제가 있다는 주장에 대하여 법률적으로 분석해 보자. 경매공매 부동산의 투자위험성 분석은 세가지이다. 권리분석하자, 공법상 이용제한하자, 명도하자이다.


{중개사는 권리분석 하자에 대해 실체법적 책임을 부과받고 있다}

공인중개사는 부동산중개업법 시행령 제22조에 의해 "중개 및 알선 부동산의 권리관계에 대한 확인설명 의무를 부과받고 있다." 그리고 이를 완수하지 못했을 때에는 의뢰인에게 손배배상책임이 있을 뿐만아니라, 이를 담보하기 위해 법인은 1억원, 개인중개사는 5,000만원의 공제(보험)를 의무적으로 가입하도록 하고 있다.

부동산중개업법에서 말하는 "권리관계"란 등기부에 공시되어 있는 "공시권리"만을 의미하지 않는다. 조문에 명확하게 "임대차 등 권리관계"라고 규정하여 유치권, 법정지상권, 대항력 임차권 등 "공시 및 미공시 권리" 전부를 의미하고 있다. 즉, 중개사에게도 알선부동산에 관한 권리관계에 관한 완벽한 책임이 이미 1984년 부동산중개업법 제정 때부터 규정되어 있다.

즉, 경공매 부동산 취득알선 업무를 중개사에게 위임한다고 하더라도 현행법상 의뢰인에게 권리관계 불이익을 발생시킬 이유가 없다. 적어도 제도적으로는 그렇다. 중개사가 권리분석을 잘못하였을 경우 부동산중개업법에 의해 의뢰인은 손해배상권리를 담보하고 있기 때문이다.


{법무사는 절차법상 책임만 질 뿐이다}

중개사가 법무사보다 부동산권리분석 능력이 미흡하다는 논리는 법리적으로 모순이다. 중개사는 거래시점에서 실체법적으로 부동산권리관계를 책임지는 자격증이고, 법무사는 거래 이후에 절차법인 등기와 소송서류 작성을 대행하는 자격증이다.

실체법에 의한 책임을 지는 자격증과 거래 이후에 문제가 발생할 경우 절차법을 수행하는 자격증 중에 우선 순위를 두자면 실체법 담당 자격증이 의뢰인 이익 보호에 더 중요하고 책임도 무겁다.

부동산중개업법과 법무사법을 형식논리로 비교하자면 부동산권리관계에 있어서 중개사의 책임이 더 크고, 더 전문적이다. 책임이 크니 전문성도 높을 수 밖에 없지 않는가? 남에게 손해배상이나 하기 위해서 중개사 업무를 직업적으로 수행하는 사람은 없기 때문이다.


{법무사의 손해담보 책임은 중개사보다 더 취약하다}

이에 반해 법무사법을 보면

법무사법 시행규칙 제38조 (보증보험등의 가입) 제②항 "이행보증보험금액 또는 공제금액은 3,000만원이상이어야 한다. 다만, 법무사합동사무소 및 법무사합동법인의 경우에는 구성원 또는 구성원 아닌 법무사 1인당 2,000만원이상이어야 한다."라고 규정하고 있다.

중개법인은 손해담보 공제금액이 1억인데 반해, 법무사는 2,000~3,000만원이다. 중개사(5,000만원) 보다도 담보금액이 적다. 사고가 발생할 경우 국민들은 중개사에게 위임했을 때 보다 법무사에게 위임했을 때 더 위험하다. 법무사는 전지전능하여 권리분석 하자를 발생시키지 않는다는 전제가 없다면 말이다. 그러나 현실적으로 그럴 수는 없는 법.

법무사의 손해배상 담보책임을 낮게 평가한 이유는 법무사의 업무책임은 "실체법적 책임"에 있지 않고 "절차법적 책임"만 있기 때문이다. 그런데도 불구하고 중개사는 안되고, 법무사의 권리분석만 신뢰할 수 있다는 입법논리는 타당성이 없다.


{공법상 용도분석은 부동산가치를 결정하는 가장 중요한 요소}

부동산은 사용, 수익, 처분 100%가 법률에 의해서 규제받는 순도 100% 법률덩어리이다. 따라서 부동산의 팔자는 "공법상 정해진 용도"에 의해 결정된다. 고향에 선산 100만평이 있더라도 자연환경보전법에 의해 "생태계보전지역"으로 지정되어 있다면, 경제적 가치는 제로(0원)이다.

또한 도로변 상업지역에 있는 땅이 "지구단위계획구역"으로 지정되어 5층 이하, 업무시설과 근생상가만 건축하도록 제한되었다면, 지구지정 이전보다 땅값은 반토막난다. 용도가 제한되었으니 당연한 결과가 아닌가.


{공인중개사는 공법상 하자를 책임져야 하는 유일한 국가자격증}

이렇듯 부동산 공법상 이용제한에 관한 확인은 부동산 가치와 투자성을 근본적으로 결정하는 요소이다. 대한민국에는 수많은 자격증이 있다. 문제가 된 법무사 외에도 변호사, 세무사, 회계사, 변리사, 노무사, 행정사, 관세사, 의사, 감정평가사 등 등. 그러나 그 어떤 자격증도 부동산 공법상 이용제한에 관하여 의뢰인에게 법률적 책임을 지는 자격증은 존재하지 않는다. 부동산의 경제적 가치를 좌우하는 투자성 요소를 책임지는 유일한 국가자격증이 공인중개사이다.

부동산중개업법 시행령 제22조에는 다음과 같이 규정하고 있다.

"부동산중개업법시행령 제22조 (중개대상물의 확인·설명) 제①항 법 제17조의 규정에 의하여 중개업자가 확인·설명하여야 할 사항은 다음과 같다. 제6호 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항"

공법상 이용제한에 관한 사항은 기본적인 사항도 개략적인 사항도 아니다. 문맥으로 보자면 350여종의 부동산 공법(령) 전부를 의미하고 있다.

토지이용계획확인원은 약 70여종의 부동산공법 규제에 관한 기본내용을 알려주고 있다. 이것만 확인하면 공법상 규제를 전부 확인하는 것일까? 아니다.

토지이용계획확인원에는 350여종 부동산 규제법령 중 기본적이고 중요한 일부 사항에 대해서만 고시하고 있다. 예를들면 <자연환경보전법에 의한 생태계보전지역>은 절대적 건축금지 지역이지만 토지이용계획확인원에는 고시되지 않다. 또한 상가중개에 있어서 필수확인 규제사항인 <학교위생환경정화구역> 역시도 고시되지 않다. 토지이용계획확인원 뒷면에도 이런 내용이 고지되어 있다. "토지이용계획확인원이 공법상 규제 전부를 포함하고 있지는
않습니다"

뿐만아니라 토지이용계획확인원에 고지된 내용도 문제다. 예컨데 1종전용주거지역, 개발제한구역, 군사시설보호구역, 수변구역, 상수원보호구역, 문화재보호구역, 진흥농지, 생산보전임지 등 규제 종류만 제시되고 있다. 부동산법률 비전문가인 중개의뢰인(국민)이 알고자 하는 것은 규제 종류가 아니다. 이는 토지이용계획확인원은 한글을 아는 국민 누구나가 구청에 가서 직접 발급받을 수 있다.

국민(중개의뢰인)이 알고자 하는 것은 규제의 내용이다. 예컨데 군사시설보호구역이면 전원주택도 지을 수 없는 땅인지? 문화재보호구역이면 건축행위가 불가능한 것인지? 1종전용주거지역이면 어떤 용도로 어떻게 개발할 수 있는지? 등 등. 근거법률에 의한 구체적인 행위제한의 내용을 알고자 한다.

부동산중개업법에 의해 공인중개사제도를 도입한 목적이 바로 여기에 있다. 현실적으로 중개사만이 이러한 전문법률 서비스를 국민에게 제공하는 유일한 국가자격증이다. 이는 법조문만 안다고 상담할 수 있는 문제가 아니다. 법률지식과 현장경험이 어우러져야 의뢰인에게 정확한 경제적 판단을 알려줄 수 있다.


{경매부동산은 공법이 적용되지 않는 물건인가?}

그런데 이를 업무 영역도 아닌 법무사에게 투자대리권을 준다는 것이 얼마나 법률적으로 모순이란 말인가?

경공매 부동산은 대한민국의 공법상 규제를 받지 않는 무소불위의 부동산이란 말인가?

아니면 법무사가 "실체법"인 부동산 공법 전부를 고유업무로 전담하고 있는 국가전문자격증이란 말인가?

이는 부동산중개업법에 의한 중개사 고유업무 영역이다. 부동산 경제적 가치를 결정하는 용도분석 업무는 권리로서가 아니라, 의무(손해배상책임)로서 중개사에게 책임지워진 고유업무 영역이다. 그런데도 불구하고 법무사에게 이를 책임을 규정하지도 않은채 입법적으로 투자대리권을 부여한다는 것은 국민(의뢰인)에게 발생할 수 있는 손해를 전혀 고려치 않는 무책임한 입법일 수 있다.


{경매 부동산 명도하자 해결법}

경공매에서 명도하자 치유방법은 세가지이다. 합의, 인도명령, 명도소송이 있다.

"합의"는 낙찰자가 얼마정도의 이주비 또는 위로금을 지급하고 명도를 받는 것을 말하고, 인도명령은 경매절차에서 간단한 "인도명령신청서"만으로 해결될 수 있는 문제이다. 그리고 명도소송은 상기 두가지 방법으로 해결되지 않는 점유자에게 해당되는 해결방법이다.


{명도하자는 법무사 업무영역이 아니다}

2002년 1월 30일 입법예고된 법무사법 개정안이 통과되더라도 법무사는 상기 3가지 방법에 현실적으로 직접 관여할 수가 없다. 이는 변호사의 고유업무 영역이기 때문이다. 법무사가 할 수 있는 일은 고작해야 "인도명령신청서" 또는 "명도소송장" 작성대리해 줄 수 있을 뿐이다.

그러나 "인도명령신청서" 또는 "명도소송장" 작성은 한글을 아는 국민이라면 누구나 작성할 수 있는 매우 간단한 소송문서이다. 법원 민원실에도 작성양식이 게시되어 있고, 대법원 인터넷 홈페이지에 접속하면 누구나 받아볼 수 있는 문서이다. 작성내용은 주민등록발급신청서 작성만큼이나 쉬운 내용이다. 그리고 법률상식으로 명도소송 제기전에는 "점유이전금지가처분"을 사전절차로 명도소송과 동시에 신청한다는 것만 알고 있으면 된다.

경공매 부동산의 명도하자를 치유하기 위해 법무사에게 "투자대리권"을 부여한다는 것은 명백하게 변호사법 위반이다. 그리고 간단한 명도소장(신청서) 작성을 위해 경공매 투자대리권을 부여한다는 것은 말이 안되는 논리의 비약이다.

명도문제에 있어서는 중개사나 법무사나 모두 업무영역 외의 일이다. 다만 법무사는 법적으로 요금을 받고 신청서와 소장 작성대리를 할 수 있는 권한이 있을 뿐이다. 의뢰인의 입장에서 본다면 법률적으로 명도문제에 있어서는 중개사와 법무사 모두 다를게 없다. 누구도 명도업무를 대리할 수는 없기 때문이다. 그러나 적절한 조언은 무상행위를 전제로 누구나 할 수 있다. 중개사나 법무사가 아니라도 말이다. 실제로 명도문제가 간단하게 해결될 성질의 것이 아니라면 법무사가 아니라 변호사의 도움을 받아야 한다. 이는 법무사에게 투자대리권을 주더라도 마찬가지 결론이다.

따라서 경공매 부동산의 명도하자를 이유로 법무사에게 투자대리권을 인정하는 입법은 법리적으로 성립될 수 없다.


● 연고권의 문제


{93년 입찰제도가 변경되면서 경매 대중화가 시작되었다}

경공매 부동산이 지금 시점에서 왜 문제가 되고 있는지 연역적으로 고찰해 보자.

법원 부동산경매 방식이 93년 5월부터 호가제에서 입찰제로 바뀌면서 비로소 일반인들의 참여가 시작되었다. 93년 이전에는 통상 "입찰브로커"라고 칭하는 무서운 집단들이 경매시장을 장악하고 있었기 때문에 일반인들의 접근이 사실상 불가능했다.

호가제 하에서 일반인이 그들이 노리는 부동산 입찰에 경쟁적으로 참여했다가는 언제 무슨 일을 당할지 아무도 보장할 수 없었기 때문이다. 그러나 93년 이후 호가제가 지금의 비밀봉투 입찰제로 바뀌면서 경매브로커의 농간이 발붙일 곳이 없어지게 되었다. 그전까지 일반인들의 경매참여를 가로막고 있던 외부적 제약사항이 없어진 것이다. 이 때부터 일반인들의 참여가 늘어나며 경매부동산 대중화가 시작된 것이다.


{경매업무는 중개업법에서 최초로 규정}

93년 5월부터 경매시장은 일반인의 참여가 시작되었음에도 불구하고 시장규모가 그리 크지 않았다. 이 시기에는 변호사도 법무사도 중개사도 경매시장에 관심이 없었다. 시장규모가 작았기 때문이었다. 즉, 이 시기에 법원 경매시장은 어떤 국가자격증도 크게 관심이 없었기 때문에 국민들은 자신의 법률지식과 경험만으로 경매부동산 투자에 임해야 했다.

이에 건교부는 국민들의 경매부동산 투자에 적절한 조언과 투자위험을 분담할 국가자격증 제도 필요성을 인식하여, 1994년 4월 9일 부동산중개업법시행령 3차 개정 때 "시행령 제19조의2"를 신설하여 법인 중개업자 겸업업무로 "경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선업무"를 최초로 제도화하였다. 즉, 중개법인이 최초로 제도권이 인정한 경매부동산 업무 담당자였던 것이다.


{변호사법 위반 시비}

이후 97년 IMF 경제위기 발발로 인해 부동산 경매시장이 폭발적으로 성장한 98년 말까지 중개법인은 제도적으로 유일한 경매부동산 업무담당자로서 아무런 도전도 받지 않았다. 단언컨데 이때까지는 변호사도 법무사도 부동산경매에 전혀 관심도 없었다. 그러다가 99년 이후 경매시장에 돈이 급작스럽게 몰리기 시작하자 변호사 일각에서 경매업무는 비송사건절차법에 의한 업무이기 때문에 변호사 고유업무라는 소리가 조금씩 흘러나왔다. 필자의 기억으로는 정확하게 99년 2월부터라고 기억하고 있다. (법률중개사 1기 출범 당시였음)

2000년 1월 5일에는 대법원이 "변호사가 아닌 사람은 누군든 법원 경매부동산 입찰대리를 할 수 없다. 이는 변호사 위반이다"라는 판결을 내렸다. 판결 요지를 보면 아래와 같다.

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대법원 판례 "중개업자는 경매입찰 대리 못한다" (매일경제 2000년 1월 5일자)

부동산중개업자는 법원의 부동산 경매입찰을 대리할 수 없 다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 형사 2부는 5일 법원 경매를 통해 공장용 지를 매수하려는 사람들을 모은 뒤 사실상 입찰을 대리한 혐의로 기소된 부동산 중개업자 강모씨(41)가 낸 상고를 기각하고 징역 8월에 집행유예 2년, 추징금 1200만원을 선고한 원심을 확정했다.

재판부는 판결문에서 "강 씨는 매수 희망자와 입찰법정까지 동행해서 입찰가를 정해주는 등 사실상 입찰을 주도했기 때문에 이는 변호사가 아닌 사람이 법률사건을 대리할 수 없도록 금지하고 있는 변호사법을 위반한 것"이라고 밝혔다.

강씨는 사실상 자신이 입찰을 주도했으면서도 토지 매수희망자 가운데 한명을 형식적으로 내세워 응찰하도록 한 뒤 낙찰받도록 한 혐의로 기소됐다.
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그리고 만 2년만인 2002년 1월 30일에는 이번엔 변호사가 아닌 법무사가 경매부동산 입찰대리를 하겠다고 나서고 있다.


{법률적 친권자와 대리모의 재산 싸움}

연역적으로 보자. 경매부동산 투자알선에 대해서 중개사(법인)는 94년부터 제도적 연고권을 가지고 있었다. 그런데 돈이 안될 때에는 내팽겨쳤다가 돈이 될만하니 이제는 법무사가 대리권을 가지겠다고 나선다는 것이 우습지 않은가 말이다.

적절한 비유가 아닐수도 있지만 대리모가 생물학적 연고권을 이유로 배타적 친권을 행사하겠다는 논리와 비슷하다. 그런데 자녀에게 재산이 없었을 때에는 거들떠 보지도 않다가 이제 자녀에게 가꾸어야 할 재산이 있으니까 내가 생물학적 부모라고 나서는 꼴과 무엇이 다르단 말인가.


{법무사의 경매대리권은 대법원 판례와도 상충된다}

법무사가 입찰대리권을 가진다는 것은 상기 대법원 판례에 의하면 이 역시도 권리남용(?)이다. 대법원 판례는 분명히 "변호사 이외의 사람은 경매 입찰대리를 할 수 없다"고 판시하고 있다.

그런데 법무사에게는 왜 입찰대리권을 인정하겠다는 것인가? 법무사는 변호사를 대신할 만큼 법률전문가이기 때문인가? 이는 법률적으로 설득력을 가질 수 없다.

법무사가 하면 변호사법 위반이 아니고, 중개사가 하면 변호사법 위반인 법률적인 논리가 궁금하다. 법률가 집단에서 무리를 감수하며 이런 입법을 할려는 데는 분명 이유가 있을 것이다.


{경매업무는 조조의 계륵(鷄肋)}

경매입찰 대리업무는 변호사 입장에서 볼 때 조조의 계륵(鷄肋)과 같다. "먹자니 별로 먹을게 없고(수임료와 업무책임 입장에서), 그렇다고 버리자니 아까운 것"이 경매업무이다. 그래서 초록은 동색이라 했든가. 법무사에게 묵시적 합의에 의해 경매업무 대리권을 넘겨 준 것이다. 정황으로 볼 때 법무사협회가 변호사협회와 사전조율 내지는 묵시적 합의과정을 거쳐 이번 입법을 주도한 것으로 판단된다. 그리고 같은 초록색인 양대 협회 주관부서인 법무부가 이에 동조한 것이고.......

중개협회가 양분되어 있고, 국민의 신망을 받지도 못하는 힘없는 단체이다 보니, 법률적 친권자(94년 4월 9일자)인 동시에 생물학적 아버지(부동산 문제) 지위에 있으면서도 파워있는 대리모(법무사 협회)에게 두눈 멀쩡히 뜬채로 자식과 재산을 빼았기는 수모를 당하고 있다.

그래도 변호사에게 빼았기면 자존심이라도 덜 상할 것을.
업무상 불가분(不可分)의 관계에 있는 동지(부동산거래:중개사→등기업무:법무사)에게 느닷없이 뒤통수를 맞고 보니 "참을 수 없는 존재의 가벼움"마저 느껴진다. 누구는 대리권을 가져도 되고, 누구는 대리권을 인정할 수 없다는 논리는 "법의 논리"가 아니라 "힘의 논리"일 수 있기 때문이다.


● 형평성 문제

법무사법 입법예고안의 법적 형평성 문제를 짚어보자. 경매부동산 업무가 중개업 영역인지 법무사 영역인지 여부를 떠나서, 양 당사자 업무영역 모두에 걸친 문제라는 차원에서 분석해 보자. 입법적으로도 부동산중개업법과 법무사법 양쪽에서 이를 규정하고자 하는 것이 이번 입법예고안의 목적이기 때문이다.

첫째, 중개업법과 관련하여 대리권의 법적 형평성 문제를 분석하고,
둘째, 의뢰인 보호라는 대국민적 차원에서 형평성 문제를 분석해 보자.



{대리권의 법적형평성 문제 1 : 불공정 경쟁행위}

현행 부동산중개업법에 의하면 "중개법인"에게는 대리권이 없고, 단순한 알선행위만 할 수 있다. 그러나 입법예고안에 의하면 법무사는 상담ㆍ취득ㆍ입찰 전과정 포괄대리권을 인정하고 있다.

중개법인에게 대리권이 없다는 것은 구체적으로 "입찰법정에 동행하는 것이 불법"임은 말할 것도 없고, "예상입찰금액 기재"를 자문하는 것도 불법일 수 있다. 한마디로 법률적으로 "단순알선"이란 개념은 "이런 경매물건이 있으니 투자하면 좋다"라는 정도만 간여하는 것을 말한다.

이에 반해 대리권은 본인에게 위임받아 경매투자의 사실상 모든 행위를 할 수 있다는 것을 의미한다. 경매부동산 알선을 함에 있어서 경매법정에 동행할 수도 없고, 입찰 대리행위도 허용하지 않는다는 것은 사실상 경매알선을 하지 말라는 뜻과 같다. 의뢰인 입장에서 중개법인이 해 줄 수 있는 업무가 극단적으로 제한되어 있기 때문이다.

이번에 예고된 입법안이 통과되면, 사실상 중개법인의 경매알선 행위도 경쟁력 상실로 법무사에게 빼았기게 된다. 중개법인의 손발은 꽁공 묶어 놓고(단순알선권), 법무사에게는 "투자대리권"이란 진검을 쥐어주면서 경쟁하라는 것은 명백한 불공정행위다. 이는 경매업무에서 중개법인의 사실상 퇴출을 의미한다. 법무사협회가 진정으로 노리는 것이 바로 이것이다.

법무사에게 경매투자 대리권을 부여할려면, 공정하게 중개법인에게도 동일한 권한과 책임을 부여해야 한다. 그래야 법률적 형평성이 보장되는 것이다. 대한민국이 "힘 있는 자"만의 세상은 아니지 않는가? 중개사와 법무사를 동일한 조건으로 경쟁시켜 국민들이 선택하도록 하여야 법률적 형평성이 있는 입법이라 할 수 있다.


{대리권의 법적형평성 문제 2 : 공인중개사 경매업무 수행권}

부동산중개업법에 의한 개별공인중개사는 법률적으로 경매알선 업무도 할 수 없다. 이는 변호사법 위반이다. 그러나 법무사법에 의한 법무사 개개인에게는 경매투자 전반에 걸친 사실상 포괄대리권까지 수여하고자 한다. 이 역시도 불공정하다. 법률자격증으로서 중개사와 법무사가 무엇이 다르단 말인가?

법적 형평성이 있을려면 법무사도 법인자격일 때만 허용해야 한다. 의뢰인 입장에서 볼 때 부동산권리분석책임에서 실체법적 책임을 지는 중개사가 절차법적 책임을 지는 법무사보다 고급 서비스 책임을 지고 있다.(법무사가 중개사 보다 우월한 자격증이란 것은 이점에서 설득력이 없다.) 뿐만아니라 개인 공인중개사는 손해배상 공제금액이 5,000만원으로 법무사보다 2배 높다. 그런데도 불구하고 법무사 개인은 경매대리권을 인정하고, 공인중개사 개인에게는 인정하지 않는 것은 법률적 형평성에 문제가 있다.


{대리권의 법적형평성 문제 3 : 경매대리권의 업무 속성}

업무 속성상 법무사는 대리권(쌍방대리권 포함)을 수여할 수 있는 자격증이고, 중개사는 법률적으로 허용될 수 없다는 주장에 대해서도 문제를 제기하고자 한다.

법무사업무가 지금처럼 등기ㆍ소송서류 작성대리만 수행할 때에는 상기 논리가 법적으로 허용될 수 있다. 그리고 중개업무처럼 필연적으로 매수ㆍ매도인 양자의 이익을 통제해야 하는 일반적 중개업무 속성상 중개사에게 일방 또는 쌍방의 대리권을 인정할 수 없다는 논리 역시도 타당성이 있다.

그러나 경매부동산 투자업무는 성질이 다르다. 법무사가 수행하든 중개사가 수행하든 간에 매수자 일방을 위해서만 수행하는 업무이다. 쌍방의 이익을 조율해야 하는 일반중개와는 업무속성이 다르다. 뿐만아니라 법무사 등기행위 처럼 쌍방대리가 허용될 수 있는 성질의 것도 아니다. 엄격하게 말해서 대리권의 업무속성만로 보자면 경매대리권은 등기(쌍방대리 허용행위)와 중개(일방대리도 금지되는 행위)의 중간적 속성을 지닌 업무라 할 수 있다.

그런데도 불구하고 법무사의 일반적 업무대리권을 확장하여 경매대리권에까지 허용한다면, 굳이 중개사의 경매대리권을 통제할 법률적 규제논리가 없다. 중개사 역시도 법무사처럼 경매 매수자 일방만을 위한 업무를 수행하기 때문이다.


{대국민적 형평성 문제}

94년 부동산중개업법시행령 개정에서 중개법인에게 경매컨설팅 업무를 부여한 목적이나, 2002년 법무사법 개정을 통해 경매대리권을 부여하는 목적은 모두 "국민의 이익보호"라는 대전제에서는 같다. 그렇다면 국민 입장에서 어떤 자격증을 이용하던 동일한 책임을 추궁할 수 있는 제도적 장치가 마련되어 있어야 한다.


{대국민적 형평성 문제 1 : 법무사도 중개사와 동일한 법적책임을 부담해야 한다}

법무사가 등기업무와 소장작성대행업무 외에 국민의 부동산투자에까지 업무영역을 확대하고자 한다. 그렇다면 경매부동산 투자대리권에 관해서는 부동산중개업법에 의한 중개책임과 동일한 법적책임을 국민(의뢰인)에게 부담해야 한다. 권리만 따먹고 책임은 안지겠다고 한다면 어떤 국민들이 이를 허용하겠는가?

부동산중개업법 제17조와 시행령 제22조 규정을 법무사법에도 동일하게 규정해야 한다. 그래야 국민을 위한 법무사법 개정이 되는 것이다. 그리고 손해배상 공제금액도 중개법인 수준 이상으로 상향시켜야 한다. 중개법인이 단순 알선권만 있는 상태에서 1억인데, 대리권을 가진 입장에서는 그 이상으로 책임져야 하는 것이 당연한 상식논리 아닌가. 대리권은 단순알선권 보다 판단이 잘못될 경우 의뢰인이 입을 손해가 훨씬 더 위험하기 때문이다.

입찰대리라함은 법률적으로 "응찰금액 기재권한"까지 법무사가 대리할 수 있음을 뜻한다.
생각이 있는 입법주체라면 손해배상 공제금액 범위내에서만 입찰대리권을 인정해야 할 것이다. 경매부동산의 입찰대리권이란 그만큼 무서운 결과를 초래할 수도 있는 위험한 권리이자 의무이다.
설마 법무사법 개정을 통해 권리만 있고, 책임은 없는 경매대리권한을 법무사에게 부여하겠다는 것은 아닐 것으로 믿고 싶다. 법무부가 이렇게까지 몰상식한 관료집단은 아닐 것이기 때문이다.

따라서 법무사법에도 중개업법 처럼 "경매부동산물건확인설명서 작성의무"와 "권리관계 및 공법상 이용제한, 세금관계(양도세 포함), 부동산 기본적인 사항, 주변현황분석 및 체크리스트 등" 의무를 동일하게 규정하고 있어야 한다. 그렇치 않으면 의뢰인이 중개법인에게 알선 받는 것 보다 권한은 더 주고, 위험성은 더 부담하는 결과가 초래된다. 이것이 국민을 위한
입법이라고 말할 수는 없지 않는가?


{대국민적 형평성 문제 2 : 책임은 지지않고, 권리만 따먹는다}

아마도 법무사에게 중개업법 17조와 시행령 22조에 부과된 책임을 수행하면서 경매부동산 투자대리업무를 하라고 한다면 대부분의 법무사는 하지 않을 것이다. 이유는 책임범위가 너무 넓고, 업무시간 소요가 많은데 비해 수수료 수입이 뒷받침 되지 않기 때문이다.

2002년 1월 입법예고된 법무사법 개정안을 보건데 단순히 입찰명세서에 의한 인수권리와 소제권리 정도만 확인해 주는 것을 경매대리권으로 파악하고 있는 듯하다. 털도 안 뽑고 그냥 먹을려는 속셈이 훤히 들여야 보이는 입법안이다. 한마디로 시커먼 속이 빤히 들여다 보이는 안(案)이다. 경제적 가치분석을 위한 공법분석도 부동산경기 위험성 분석도 전혀 안중에
없다. 당연하지 않은가. 법무사가 이를 업무적으로 알지를 못하니...


{대국민적 형평성 문제 3 : 경매업무 수수료도 중개업법과 동일하게 규정하라}

뿐만아니다. 경매대리 수수료도 중개업법과 동일하게 법률로서 규정하여야 한다. 법무사법을 보면 수수료를 법무사협회가 정하도록 되어있다. 국민 입장에서 형평성 있는 법률이 될려면 책임규정도 중개업법과 동일하게 하고, 수수료도 부동산중개업법 규정을 초과하지 못하도록 법률적으로 규제하여야 한다. 그래야 진정으로 국민을 위한 입법이 된다. 말로만 국민을 위
하는 것은 책임있는 정부가 할 일이 못된다.


● 중개업계에도 잘못은 있다.

지금까지 법무사에게 경매대리권을 부여하는 것에 대한 부당함을 지적했다. 그러면 중개업계는 모두 잘했다는 말인가. 그것은 아니다. 오늘날 중개업계가 경매부동산 최초의 법정친권자로서 지위를 부정받는 이유의 절반은 중개업계 자체에 있다고 해도 과언이 아니다.

시대는 변하고 소비자의 기대치는 점점 높아지는데 중개업계가 이를 수용할 수 있는 업무서비스 개발에 소홀했기 때문에 이번 문제에 직면하게 된 것이다. 소비자가 중개법인의 경매컨설팅 업무에 만족하고 있다면, 법무사가 아니라 변호사라 할지라도 경매업무를 중개사로부터 빼았아 가지는 못한다. 입법은 자유이나 선택은 소비자가 하는 것이기 때문이다.

부동산중개업법 규정과는 달리 현실적으로는 중개사가 공법상 이용제한에 관하여 토지이용계획확인원 이상의 내용을 설명해 주지도 못했고, 객관적이고 과학적인 기법으로 경매부동산 투자가치를 치밀하게 분석 설명하지도 않았다. 단지 지금까지 늘 그래왔던 것처럼 구두중개(口頭仲介) 관행대로 말(言)로서 그럴싸하게 설명하고 말았다.

이런 비과학적인 업무관행이 소비자들로부터 업무적 신뢰를 받지 못한 근본 이유이다. 이런 결과로 그런 정도 서비스라면 법무사도 더 잘 할 수 있다고 나선 것이다. 한마디로 경매부동산은 중개사 외에는 할 수 없다는 수많은 법률적ㆍ업무적 이유들을 현실적으로 입증하지 못했기 때문에 발생한 문제라 할 수 있다.

이미 직거래 시장이 중개시장 앞마당을 야금야금 파먹어 들어오고 있다. 여기에 경매시장마저 법무사에게 대리권을 넘겨주고 나면 중개업계는 사실상 경매부동산 시장에서 완전 퇴출 당할 수 밖에 없는 처지에 놓이게 된다. 이는 생존의 문제이다. 경매부동산은 현실적으로 가장 매력적인 부동산투자 상품이기 때문이다.

이번 기회에 법무사의 경매부동산 진입을 막지 못한다면, 최소한 그들과 동등한 자격이라도 쟁취하여 서비스 경쟁에서 승리하여야 한다. 그럴려면 중개업계 모두가 일치 단결하여야 한다. 그리고 소비자에게 선택받을 수 있는 업무적 조건을 갖추어야 한다. 중개업무 전문화가 그 조건이다.

필자의 개인적 의견은 법무사의 경매부동산 진입을 반대하지는 않는다. 이런 현실을 초래한데는 중개업계의 책임도 있기 때문이다. 다만 중개법인과 공인중개사에게도 동일한 "경매업무대리권"을 부여하는 것이 정당한 법률적 논리란 점을 강조하고자 한다.

"경매부동산 문제는 공정한 룰에 의한 서비스 경쟁으로 소비자가 선택하도록 해야 한다."
이것이 모두에게 "win-win"이 될 수 있는 이번 논쟁의 해법이다.


LBA 부동산경제연구소 [부동산논단 2002년 2월 14일자]
www,lba21.com

본 논문은 2월 14일자로 아래 기관 "게시판"에 동시에 게제하였습니다.

● 법제처 : 참여마당 >> 법제처에 바란다 코너
● 법무부 : 대화의 광장 >> 법무부에 바란다 코너
● 건교부 ; 여론광장/건설교통부에 바란다/부동산분야 코너
● 국회 : 국민의 의견>>법제사법위원회 코너
● 전국부동산중개업협회 : 게시판 코너
● 서울지방법무사회 : http://www.lawland.or.kr >> 게시판

대한공인중개사협회 : 게시판이 없고, 질의응답 코너에는 게시가 안됨