⑪ 주택연금 활용법 2탄
‘3종세트’ 출시 후 가입 3배 껑충
70세에 3억 집이면 매달 100만원
주택가격 비싸도 340만원이 한도
9억 넘는 주택도 하반기엔 가입
주택연금을 받으면 연금소득으로 과세될까. 금융위는 주택연금 자료를 내면서 “주택연금 월 지급금은 연금소득으로 분류되지 않는다” 는 설명을 포함시켰다.
주택연금의 원래 이름은 역모기지론이었다. 구입할 주택을 담보로 하는 장기대출 상품인 모기지론과 반대로, 살고 있는 주택을 담보로 생활자금을 매달 대출해주는 게 역모기지론이다. 주택연금 역시 본질은 주택담보대출이지만 연금처럼 생활비를 타 쓰는 상품이다. 원래부터 ‘대출’이니 당연히 연금소득에 포함되지 않는다.
그렇다고 정부가 주택연금 가입자에게 특별한 혜택을 준 건 아니다.
연금에 대한 우리 사회의 로망을 간파했고, 이해하기도 쉽다. 다만, ‘연금’으로 오해하면 헷갈리는 게 있다. 이런 내용을 포함해 주택연금에 대한 궁금증을 문답으로 풀었다. ‘이젠 반퇴테크 2회 주택연금 100% 활용법’(본지 2016년 3월 10일자 B2면)에 이어 주택 연금 활용법 2탄이다.
정부가 역모기지론을 주택연금으로 다시 포장한 것은 성공한 네이밍으로 꼽힌다.
- 질의 :공적연금을 받고 있어도 주택연금에 가입할 수 있나.
- 응답 :“주택연금은 노후에 소득이 부족한 고령층을 위한 ‘대출’이다.
- 국민연금 등 공적연금의 수급 여부와 상관없다.”
- 질의 :주택연금에 가입하면 집 소유권에 제약이 생기는지
- .
- 응답 :“주택연금에 가입해도 주택의 소유권은 고객 앞으로 유지된다.
- 주택의 사용과 처분은 고객이 자유롭게 결정할 수 있다.
- 다만, 주택금융공사가 담보확보를 위해 근저당권을 설정한다. 다른 주택담보대출과
- 마찬가지다.”
- 질의 :주택연금에 가입하고 난 뒤 이사를 하거나 살던 집을 재건축해도 된다고 했다. 집이 달라지면 뭐가 바뀌나.
- 응답 :“이사가거나 재건축되는 집이 기존 주택과 가격이 같으면 담보가치가 유지되기
- 때문에 기존과 동일한 수준의 월 지급금을 계속 받을 수 있다.
- 새 집이 더 비싼 경우 담보가치를 다시 평가해 집값이 오른 만큼 월 지급금도 더 받는다. 다만, 집값이 9억원 이상으로 오르더라도 월 지급금은 주택가격 9억원 수준에서 더 이상 오르지는 않는다.
- 반대로 더 싼 집으로 이사가면 월 지급금은 하락한다.
- 가입자가 싸진 주택가격만큼을 주택금융공사에 내면 월 지급금을 예전과 동일하게
- 받을 수도 있다.
- 재건축 기간에는 기존 월 지급금이 그대로 유지된다.”
- 질의 :주택연금에 가입하는 대신 집 크기를 줄여 이사가는 게 더 이익 아닌지.
- 응답 :“비교하기 쉽지 않다.
- 저렴한 다른 집으로 이사하면 집값 차액만큼의 목돈을 마련할 수는 있다.
- 하지만 그동안 거주하던 동네를 떠나 외곽지역에 가야 하거나, 더 작은 집에서
- 노후를 보내야 하는 불편은 감수해야 한다.
- 주택취득세(1.1%), 이사·청소비용, 신규주택 탐색비용 등 이사에 따른 여러 가지
- 비용도 부담해야 한다.
- 반면, 주택연금에 가입하면 자녀에게 주는 상속액은 줄어든다.
- 주택연금 수령액보다 주택가격이 높으면 차액은 상속되고, 반대로 주택연금 수령액이
- 더 많아도 부족분은 청구되지 않는다.
- 결국 개인의 가치관과 선호에 따라 판단할 문제다.”
- 질의 :그래도 고급 주택의 경우엔 주택연금 가입이 상대적으로 불리해보인다.
- 응답 :“그런 측면이 있긴 하다.
- 올 하반기에 9억원 초과 주택도 주택연금에 가입할 수 있게 되지만 월 지급금이
- 주택가격에 비례해 늘어나지는 않는다.
- 주택가격별 월 지급금 표를 보면 알 수 있듯이, 가입연령이 늦고, 주택가격이 비싸도
- 일정수준(340만원) 이상으로 월 지급금이 늘어나지는 않는다.
- 이는 주택연금의 사회보험적 성격 때문이다.
- 생활자금이 부족해 어려움을 겪는 노년층을 위한 ‘복지’ 차원의 배려가 들어있다는
- 얘기다.
- 2007년부터 2016년 3월 말까지 주택연금 누적가입자 3만1504명을 분석한 결과,
- 주택가격 3억원 미만이 63.4%로 가장 많았다.
- 집값이 9억원 안팎이라면 먼저 집 크기부터 줄여 부동산 자산 일부를 현금화해두고
- 나서, 주택연금 가입 여부를 고민하는 게 좋다.”
- 질의 :집을 팔고 즉시연금에 가입하는 것과 비교하면 어떤가.
- 응답 :“한국주택금융공사가 서울 중계동의 5억1000만원 아파트 소유자(65세)를
- 기준으로 시뮬레이션한 결과, 주택연금 월 지급금(137만원)이 같은 평형 4억원
- 전세로 옮기고 나머지 1억1000만원을 종신연금에 들었을 때의 월 수령액(36만원)
- 보다 많다.
- 물론 더 작은 평수로 옮기고 즉시연금에 더 많이 들수록 월 수령액이 더 많아지지만
- 주택연금보다는 적다.
- 물론 그 대신 집은 온전히 자식에게 상속할 수 있다.”
▶관련 기사 [이젠 반퇴테크] 기대여명 따져보니…제주 여성, 서울 남성이 주택연금 유리
- 질의 :종신보험과는 개념이 반대 같다.
- 응답 :“종신보험은 일찍 사망할 위험에 대비하자는 취지인 반면, 주택연금은 개인
- 연금 상품과 마찬가지로 오래 사는 ‘위험’에 대비하는 상품이다.
- 기대여명은 갈수록 늘어나는데, 별다른 소득 없이 노후를 보내야 하는 것도 ‘위험’이다. 다른 각도에서 보면 주택연금은 개인연금과 마찬가지로 ‘즐거운 상품’이다.
- 기대여명보다 건강하게 오래 살수록 유리하기 때문이다.
- 주택연금 가입자들도 이런 점을 현명하게 잘 파악하고 있는 것 같다.
- 이제까지 가입자 중 61%가 부부였고, 독신 여성은 32.3%인 반면, 독신 남성은
- 6.7%에 불과했다.”
- 질의 :어떻게 가입하나.
- 응답 :“주택금융공사 콜센터(1688-8114)나 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 예약상담을
- 신청하면 보다 편리하게 상담받을 수 있다.
- 가입신청 접수 후 가입승인까지 약 15일 정도 걸린다.”