경매낙찰금액에 전소유주의 관리비 미납금을 납부하고 물건을 명도 받았을 경우 양도시 비용 인정여부

[EYEDI]

경매 취득가액 입증서류 - 법원방문 매각허가결정문 (본인 신분증 지참) -우편신청은 관할 경매계 전화 (인감증명서등...신청서)

Q. 경매낙찰금액에 전소유주의 관리비 미납금을 납부하고 물건을 명도 받았을 경우 양도시 비용 인정여부

1.연일 노고가 많으심니다. 

2.집합권물 (상가)을 경매로 낙찰받아 입점하려고 하니 상가 관리실에 전소유주가 체납한 관리비가 2천만원 있는데 
이것을 정리하지 않으면 상가 규약상 전기 및 수도의 연결이 안된다고 하여 납부를 했습니다. 

3.낙찰 받은지 10년이 경과하여 상가점포를 양도하려고 하는데 전 소유주가 체납한 관리비를 낙찰자가 납부한 증빙 영수증이 
있으면 실질 과세의 원칙에 의거 취득가격으로 인정 받을수 있는지요? 

답변 부탁드립니다.

답변:경매낙찰금액에 전소유주의 관리비 미납금을 납부하고 물건을 명도 받았을 경우 양도시 비용 인정여부

답변일

2016-12-01

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

1. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 제1항 제3호 및 같은법시행령 제163조 제5항의 규정에 의한 필요경비에는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 증빙에 의하여 확인되는 비용을 포함하는 것입니다.

2. 귀 상담의 경우, 공매 또는 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 관리비 등 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익 산정시 공제되는 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 판단됩니다. 다만, 아래의 유권해석과 같이 공용부분에 한한 비용은 필요경비에 산입할 수 있을 것으로 사료됩니다.

[참고]

◆서면-2015-법령해석재산-1971 [법령해석과-3382] , 2015.12.16

[ 제 목 ]

전 소유자의 공용부분 체납관리비를 납부한 경우 필요경비 해당 여부

[ 요 지 ]

집합건물을 경매로 취득한 자가 전 소유자의 체납관리비(연체료 포함)를 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조에 따라 지급한 경우로서 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 수 없는 경우 지급한 전체 체납관리비 중 공용부분 체납관리비(연체료 제외)는 필요경비에 해당하는 것임

[ 회 신 ]

집합건물을 경매로 취득한 자가 해당 부동산을 취득한 후 전 소유자의 체납관리비(연체료 포함)를 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조에 따라 지급한 경우로서 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 수 없는 경우 지급한 전체 체납관리비 중 공용부분 체납관리비(연체료 제외)는 「소득세법 시행령」제163조 제1항 제1호 및 같은 영 제89조 제1항 제1호에 따른 매입가액에 가산되는 부대비용으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 것입니다.

[ 관련법령 ] 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

1. 사실관계

○ 쟁점건물 취득 및 양도내역

- 20××.04.03. 甲, ◎◎ ◎◎ ◎◎동 ×××-× ○○○○타워(근린생활시설 및 오피스텔) ×층 ×××호 업무시설 69.21㎡(“쟁점건물”)을 임의경매로 낙찰 받음(취득가액 ××백만원)

- ‘○○○○타워관리단’(“관리단”)은 쟁점건물의 전소유자 ☆☆☆이 20××.4.3.까지 체납한 공용부분 체납관리비 ××백만원을 甲에게 납부하도록 독촉함

- 20××.03.08. 甲이 쟁점건물 공용부분 체납관리비를 납부하지 않자 관리단은 甲을 상대로 체납관리비 청구소송(◎◎지법××××가소××××)을 제기함

- 20××.10.11. 상기의 소송에서 甲은 금 ×,×××,×××원을 관리단에게 지급하라는 판결

* 차액은 소멸시효 완성으로 제외되었다고 함

- 20××.12.03.˜20××.9.30. 관리비를 지급하지 않는 경우 단전・단수 등의 불이익이 있을 것이 예상되어 이를 피하기 위해 관리단에게 7회에 걸쳐 체납관리비 ×,×××,×××원*을 분할 납부함

* ×,×××,×××원은 공용부분 체납관리비로 연체료 포함금액임

- 20××.07.31. 쟁점건물 양도(양도가액 ×××백만원)

2. 질의내용

○ 질의자는 건물을 낙찰받고, 前 소유자의 공용부분 체납관리비 납부의무를 승계하고 납부함

- 前 소유자는 연락두절 상태이며 고액의 국세를 체납하여 보유재산이 경락되는 등 구상권을 행사하기 어려움

- 체납된 관리비를 납부하지 않는 경우 질의자가 취득한 건물에 대한 관리단의 단전・단수조치를 피할 수 없었음

○ 건물을 경락받은 자가 前 소유자의 공용부분 체납관리비를 납부한 경우 취득가액에 가산되는 부대비용으로 인정할 수 있는지 여부

◆ 재산-436, 2009.2.6.

실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.

◆ 부동산거래-752, 2011.08.24

【제목】

경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익 산정시 공제되는 필요경비에 해당하지 아니함

【질의】

(사실관계)

o 아파트를 경매로 취득하여 8개월후 매도하였음.

o 전소유자의 미납관리비를 납부하고 동아파트에 입주하였음.

(질의내용)

o 전소유자의 미납관리비를 납부액이 양도자산의 필요경비에 해당하는지 여부

【회신】

귀 질의와 관련하여 기존해석사례(재산-436, 2009.2.6.)를 참고하기 바람.

◈ 재산-436, 2009.2.6.

실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.