1억으로 월 270만원 수익률32% 대단 영대병원네거리

[서정욱]

내일이 2차 기일입니다. 누가 될지 부럽네요.

만약 3차때 넘어가면 제가 도전해 봐야 겠네요. 

덩치가 커서

2차때는 못가겠습니다. 

경매는 자기자본 꼭 맞게 들어가셔야 합니다.

낙찰후 들어가는 돈이 더 들어가거나

임대를 못구할수 있는 시간 버틸시간이 필요합니다.

영상으로 보고 싶으시면 꼭 구독해주세요.

https://youtu.be/8GXBK_PRZuU

대구 남구 봉덕동 최신축 다가구 입니다.

무엇보다도 15M도로 접합되어 있어 

가격 하락을 방지 할수 있는 위치

영대병원네거리의 인근 강추입니다. 

하지만 내일 2차 입찰기일입니다.

저는 개인적으로 내일 낙찰될거 같습니다.

입지적으로 다가구 컨디션만 좋으면 

수요 예상되는 지역 바로 건너면

영대병원

영남대학교대구캠퍼스

영남이공대학교의 수요는 예상이 됩니다.

중앙대로에 인근이라서 상업지역 이용하기에 수월하며

15M 중앙대로322길 접합되어있어 

막힘은 없을 것 같네요.

접합 도로가 맘에듭니다.

건축물 현황도에서는

신축 2019년식 5층입니다. 신축이며

컨디션은 잘관리가 되어 있는 

1,2층은 근린상가 다가구 입니다.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로

사용승인 2019-02,승강기설비

약 15미터의 포장도로 접함

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층으로서

외 벽 석재, 몰탈위페인트 등 마감되어 있습니다.

외관상 대지면적은  57평이지만 

건물이 웅장해 보입니다.

왜그런 기분이 들까요.1,2층 근린상가로 되어 있으며

3,4,5층은 다가구로 연면적이 무려 127평이나 되며

무엇보다도 15M도로 접합되어 있어 

웅장해 보이는 것 같네요.

너무 탐나는 물건입니다.

안녕하세요.대구 자산부동산 중개 경매 서소장입니다.

경기가 힘들수록 현제 시점에 좋은 경매 물건 들이 많이

나오고 있는 듯 합니다. 앞으로 꾸준히 직접 발로

찾아가서 영상 올리며 소계 해드리겠습니다.

자산부동산에 문의 주시면 정성을 다하겠습니다.

1)사건정보와 권리분석

2023 타경 6956

대구지방법원 경매4계(053)757-6774 )

매각기일 2024-05-17(10:00)

2차 2024-05-17 918,914,000원

대구광역시 남구 봉덕동 730-25

1 경매 일정 및 상세정보입니다.

감정가(100%)1,312,734,680원 입니다.

2차(70%) 2024-05-17 918,914,000원

보증금 (10%) 91,891,400원

2.물건정보와 도면확인

사용승인일 :2019.02

주택

토지면적:57.69평

건축면적:126.73평

토지감정가: 696,055천 평당1206만

70%최저가: 487,238천 평당 845만

건물감정가: 616,679천 평당 487만

70%최저가: 431,675천 평당 340만

사용승인 2019-02,승강기설비

약 15미터의 포장도로 접함

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층으로서

외 벽 : 석재, 몰탈위페인트 등 마감,

내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,

창 호 : 새시창호

단독주택 및 근린생활시설

5층 다가구주택으로

1층(101호) 부동산

2층(201호 상가)

3층 3개가구(301호, 302호, 303호)

4층 3개가구(401호, 402호, 403호)

5층 1개가구(501호)

총 2개의 상가와 7가구로 구성되어 있음.

공부상과 현상황은 본인이 확인이 꼭 필요합니다.

오늘의 핵심포인트

상가임대차보호법

임차인을 위하여 제정된 법이므로,

아무래도 임차인 측에 긍정적으로 적용됩니다.

상가 임대차 계약이 맺어졌으면 임차인(세입자)은 임대인(상가 보유주)에게

임대차 계약 종료 6달 전~1달 전 사이에 언제든지 계약 갱신을 요구할 수 있는데요.

계약갱신요구권은 약 10년의 

세월동안 행사할 수 있으며,

임대인은 합당한 연유 없이 저항할 수 없습니다.

그렇다면 이때 임대인이 회피할 수 있는 '정당한 사유'는

1. 임차인 측이 월 임대비를 세번 연체했을 때

​2. 임차인이 거짓이나 이치에 맞지 않은 논법으로 상가를 임차했을 때

​3. 임대인이 임차인 측에 합치 아래 크게 판상했을 때

​4. 임차인이 동조 없이 합당한 상가를 전대해줬을 때

​5. 임차인이 상가를 의도적으로나 중차대한 실책으로 파손했을 때

​6. 상가가 멸실됨으로서 표목을 달성치 못하게 됐을 때

​7. 임대인 측이 해당하는 상가를 철거한다거나 재건축을 위하여 점거를 회복해야 될 때

(임대차 약정을 맺을 시점에 앞서 재건축하거나 철거할 플랜을 임차인에게 알렸을 때 등일 경우에만 포함됨)

​8. 기타 임차인이 책임을 지키지 않거나 임대차 약조를 지속하기 힘든 연유가 있을 때

보증금 및 월 임대료 인상을 요구할 시엔 기존 액수 대비 최장 5%까지만 가능합니다.

원래는 9%까지 인상 청구가 가능했습니다.

우선변제권이란?

임차인이 대항요건(상가건물의인도+사업자등록신청)을 갖추고 임대차계약서에

확장일자 세무서에서 받는 경우 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서

후순위권리자보다 우선하여 

보증금을 변제 받을 수 있는 권리입니다.

최우선변제권이란?

대항요건을 갖춘경우 인도와 사업자등록신청 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여

변제 받을 권리가 최우선변제권입니다.

이지역별로 상가임대차 보호법 

적용 보증금 범위가 다르죠.

월세가 있는 경우는 월세X100을 해서 

보증금과 합해서 구합니다.

본건의 예로

근저당 말소기준 시기가 19년2월

법적용보증금 3.9억 상가임대차보호법적용

우선변제대상 3800만원

최우선변제금액 1300만원입니다.

대항력은 경매신청의 등기전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다.

우선변제금액이 상가건물가액의 2분의1을 초과하는

경우에는 상가건물가액의 2분의1에 해당하는

금액에 한해 최우선변제 받을 수 있을수 있고

하나의 상가건물에 임차인이 2명이상이고

그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물

가액의 2분의1을 초과하는 경우에는

그각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각

임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 

그 상가건물의 가액의

2분의1에 해당하는 금액을 각 임차인의 보증금 중

일정액으로 보게됩니다. 이 점 유의하세요.

구독과 좋아요

꼭 부탁드립니다.

3.입지분석

봉덕동 소재 부동산(토지,건물)으로서,

주변은 근린생활시설,주상용 

부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

중앙대로에 인근이라서 상업지역 이용하기에 수월하며

15M 중앙대로322길 접합되어있어 

막힘은 없을 것 같네요. 접합 도로가 맘에듭니다.

중앙대로 건너편에

영남대학교대구캠퍼스

영남대학교병원

영남이공대학교가 위치하여 있어 

학생 수요는 예상이 됩니다.

교통은 영대병원역1호선과 교대역 도보로 

사용할 수 있는 위치이며

신천대로,앞산순환로 사용하기에 

좋은 위치인거 같습니다.

대구도서관 25년 말에 예정되어 있어서 좋을 것 같네요.

오늘의 물건 주위 시세

사용승인일 :2019.02

주택

토지면적:57.69평

건축면적:126.73평

비교거래 사례는 최대한 이조건에

맞추어서 평가하시길 바랍니다.

참조용으로 보시길 바랍니다.

현제 본건은 중앙대로32길 약15미터도로 

접합되어 있어서

도로 기준으로 보셔야 할 거 같네요.

21년 77평 149평 평당 1482만원에 거래 되었고 

11.4억 거래되었습니다.

하지만 년식이 2001년이라서 차이가 날거 같습니다.

20년 67평 연146 20년 식축 거래 

평당 2159만원 거래14.5억으로 했네요.

22년 금리인상으로 집값이 많이 떨어졌죠.

아직 회복을 주택과 다가구는 못하였다 저는 생각듭니다.

금리인상을 감안하고 년식을 고려하면 신축19년이며

건물상태도 최상위라서 평당1500-1800만원

개인적으로 생각드네요. 최소잡아서 

실거래 평당 1500만원 예상합니다.

이 조건들의 평균해서 가격 산정하시길 바랍니다.

시세는 현지부동산 임장으로 지금 나와 있는 

매물을 추려서

평균을 내시면 금새 알수 있습니다. 

현장에서 발로 뛰는 시세가 제일

정확하다고 저는 봅니다.

참조용으로 봐주시길 바랍니다.

월세 시세도 한번 보겠습니다.

1층(101호) 부동산 월100만 17평 평당6만원

2층(201호 상가) 월100만 31평 평당13만원

3층 3개가구(301호, 302호, 303호)

4층 3개가구(401호, 402호, 403호)

원룸45만X2 90만원, 보증금500X2 천

미투60X4 240만원, 보증금 천X4 4천

5층 1개가구(501호) 보5천 월80만원

총 2개의 상가와 7가구로 구성

총월세 610만/연7320만

낙찰예상 9.2억 평당1595만원

담보대출80%,현제기준 이자률5.5%

취득세+법무사+기타경비=2% (약1800만원)

잔금과 등기까지 가져 올려하면 2억 있어야 합니다.

낙찰가 9.2억 기준 =연수익률 32% 나오네요.

다가구 밀집지역은 원룸은 컨디션에 차이는 큽니다.

하지만 오늘은 컨디션이 좋아보이는 원룸이어서

별 다른거 없이 수요가 예상이 됩니다.

예상 임대수익은

(개인 마다 다릅니다. 자기의 기준으로

예상 임대수익을 다시 계산 바랍니다.)

낙찰가는 보편적으로 잡으시길 권장합니다.

수익률이 잘나와야 경매입니다.

경매는 더 낮게 낙찰 받아서 수익을 

낼수 있어야지 경매를 하는거죠.

매매보다 비싸면 의미가 없는게 경매 입니다.

제일 중요한 시세를 경기에 반영하여 

입찰을 하시기 바랍니다.

법원등록된 자산부동산 &경매 문의 주시면

권리 분석/낙찰/명도까지

원스톱으로 도와드리겠습니다.

권리분석

임차권등기가 설정되어 있어도 

근저당 말소기준권리 뒤에 있어서

후순위 임차권등기라 배당여부와 상관없이

촉탁말소의 대상으로서 말소됩니다.

상가1층도 말소기준 근저당 기준때 환산보증금 

초과로 최우선변제는 못받네요.

권리분석상 깨끗한 물건 같습니다.

토지 대지권에 문제는 없어 보이며

근저당이 말소기준 권리 뒤에 

권리는 다 소멸 예상됩니다.

대항력이 있는 세입자는 없으며 

인수되는 권리는 없어 보입니다.

시세만 잘 파악하셔서 하시면 좋은 

경매 물건인거 같습니다.

임장과 정확한 조사는 본인이 해야 합니다.

참조용으로 봐주시길 바랍니다.

이 물건에 관심이 있으시면

정성으로 발로 뛰는 자산부동산 문의 주시고

법원등록업체 권리분석/낙찰/명도까지

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정성이 가득한 자산 부동산이 되겠습니다.

대구 부동산 물건들도 접수 다 가능합니다.

최고의 조건으로 최대의 결과를 내겠습니다.

*회원님께서 거래를 원하는 부동산이 있으시면

문자로 주소와 평단가 남겨주시면

최대한 신속하게 처리해드리겠습니다.

010-4226-3407

대리입찰,경매컨설팅,물건분석 언제든지 연락주시고

물건의 낙찰,유찰,최저가 변동이 있을 수 있으니, 

해당 부분 반드시

확인하여 진행 여부 판단하시기 바랍니다.

현장시세 조사와 임장을 통해 다시

한번 확인하시길 바랍니다. 위의 영상과 내용은 참조형으로 봐주시길 바랍니다.

일일이 변경부분 수정 고지하지 못할 수 있습니다.

본 채널에서 소개하는 내용은 면책조건의 

매물소개 영상이므로,

응찰전 법원비치공부 및 전문가 및 

허가권자의 도움을 통해 가치,

개발행위등을 판단 결정하시기를 당부합니다.

소유자 이해관계인등의 비공개 요청이 있을시,

즉시 삭제처리토록 하고 있습니다.

053-217-1600

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추천부탁드립니다 .