토지 투자, 제대로 알고 시작하자 : 토지 투자 시 3단계 절차

[안병관]

토지는 현재의 이용가치(임대수익)보다 미래의 성장가치(매각차익)에 큰 비중을 두어야 하는 부동산 상품이다. 또한 거래되는 규모(면적, 금액 등)가 비교적 크고 개발정보에 따라 성패가 좌우되는 특성을 가지고 있어, 투자자는 단한번의 잘못된 투자만으로도 심각한 재정적 손실을 겪을 수 있다. 한마디로 잘되면 대박이지만 잘못되면 쪽박을 찰 수 있는 전형적인‘고수익 고위험’부동산 상품이라고 말할 수 있다. 이러한 이유로 토지 투자자는 실행(매입)에 앞서 반드시 철저한 사전적 준비과정을 거칠 필요가 있다. 이른바‘토지 투자 시 3단계 절차’가 바로 그것이다. 구체적으로 살펴보자.

(1단계) 지식과 정보의 습득단계

토지는 아파트나 오피스텔처럼 대중화된 일반 부동산과는 달리 비교적 쉽게 얻어지는 지식이나 공개된 정보가 턱없이 부족한 편이다. 따라서 사전에 지식과 정보를 습득하는 단계가 반드시 필요하다. 토지를 사려고 현장을 답사하기에 앞서, 사전에 관련 지식과 정보를 습득할 수 있다면 보다 효율적이고 정확한 현장답사를 기대할 수 있기 때문이다.

좀 더 자세히 살펴보면, 현장답사단계 이전에 투자대상지역에 관한 개발정보, 토지현황 및 이용에 관한 정보, 토지가격에 관한 정보, 법적권리관계에 관한 정보 등을 입수하는 단계로 볼 수 있다. 우선, 투자대상지역에 관한 개발정보는 각종 언론매체 기사나 소문 내지 풍문 등을 취합하면 얻을 수 있고, 토지현황 및 이용에 관한 정보는 토지이용계획서, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등을 열람하면 얻을 수 있다. 한편, 토지가격에 관한 정보는 개별공시지가확인서, 국토교통부 제공 실거래가격을 열람하면 확인가능하고, 대법원 경매 홈페이지(무료) 또는 경매정보업체 홈페이지(유료) 등을 이용하면 유사한 매물에 관한 법원경매 낙찰가격 및 감정평가가격 등을 얻을 수 있다. 끝으로 법적권리관계에 관한 정보는 부동산등기부등본을 열람하면 해결된다.

(2단계) 현장답사단계

현장답사는 임장활동이라고도 말하는데, 투자자가 직접 발품 팔아 현장에 가서 눈으로 보고 확인하는 일체의 부동산활동을 가리킨다. 따라서 현장답사단계는 토지의 위치 및 형상, 맹지 여부, 건물존재 시 노후화 및 하자 여부 등과 같은 부동산 자체의 자연적· 물리적 특성은 물론, 지역분석, 입지분석, 상권분석 등과 같은 부동산 외부의 환경적 특성까지도 확인하는 일련의 과정으로 볼 수 있다. 또한 현장답사단계에서는 관공서(지방자치단체 포함) 및 부동산 중개업소 방문단계를 포함하고 있다. 즉 도로 및 철도 개설계획, 공공기관 이전계획, 대단지 아파트 입주계획, 공장 및 기업체 유치계획, 창고 및 물류시설 입주계획, 매물의 적정가격 여부 등을 해당 지방자치단체 및 현지 부동산중개업소 방문 등을 통해 확인하는 일련의 과정으로 볼 수 있다.

(3단계) 메모정리 및 매매계약체결단계

토지 투자의 마지막단계로 메모정리 및 매매계약체결단계가 있다. 현장답사, 즉 임장활동을 통해 얻은 각종 정보들은 반드시 정리되고 관리되어야 하는데, 이를 메모정리단계라고 말한다. 메모정리단계가 토지 투자자에게 중요한 이유는 현장답사 등을 통해 얻어진 각종 정보들이 실제 투자로 이어져 사실상 투자 촉매제 역할을 하는 경우가 많기 때문이다. 또한 메모정리가 잘되어 있는 경우 추후 2차, 3차로 이어지는 현장답사 시 매우 유용한 기초자료로 활용될 수 있기 때문이다.

한편, 토지 투자를 사실상 확정짓는 단계로 매매계약체결단계를 들 수 있다. 일반적으로 토지매매계약은 아파트나 오피스텔계약 때보다도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 참고로 제3자 소유의 건축물이 존재한다면 법정지상권문제가 발생할 수 있는데, 이를 간과한 투자자가 해당 토지를 매입한 후 건물을 신축하려고 한다면 미처 예상하지 못한 제동이 걸릴 수도 있다. 안타깝지만 이 투자자는 사실상 반쪽짜리 소유자로 전락하게 될 것이다.