9만채가 쏟아진 서울 아파트…집값 대세 하락 전환?

[Succentor]

서울 아파트 매물량 통계작성 이래 최다
주택담보대출 금리 상단 7% 넘는 곳도
은행 연체율은 69개월만에 최고치 찍어
주택시장 변곡점 신호들 예의주시해야

서울 아파트 매물량이 통계작성 이래 최대를 기록했다. 매물이 비처럼 쏟아지는 상황에서 7%에 육박하는 주택담보대출(주담대) 금리상품까지 나와 시장참가자들을 아연실색케 하고 있다. 은행들의 연체율은 69개월 만에 최고치를 찍었다. 금융기관 중에 가장 안전하다는 은행들도 심상치 않은 분위기가 감돈다. 매물의 폭증, 주담대 금리의 상승, 은행 연체율의 상승 등 여러 지표는 부동산 시장을 부양하는 에너지가 고갈되고 있다는 신호로 해석될 수 있다. 

8만 9천건을 돌파한 서울 아파트 매물량 

20일 부동산 빅데이터 아파트실거래가(아실)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물량은 8만 9131개로 아실이 집계를 시작한 2021년 10월 1일 이래 가장 많다. 3년 전에 비해 서울 아파트 매물량은 두 배 이상 증가했다.

서울 아파트 매물량은 정부가 주택담보대출 금리를 인상하기 시작한 8월 중순부터 8만 건을 넘기며 상승 곡선을 그려왔다. 이후 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 도입된 9월부터 매물 적체가 심화하더니 기준금리가 인하된 10월 더 가파르게 증가하는 모습이다.

서울 아파트 일별거래현황, 출처 : 아실

한국은행 기준금리 인하와 거꾸로 가는 주담대 금리

5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 변동형 주택담보대출 금리는 지난 15일 기준 4.57~6.67%에 형성됐다. 이날 발표된 9월 자금조달비용지수(COFIX)가 상승한 데 따른 것이다.

변동형 주담대 금리 상단이 7%를 넘은 곳도 있다. 카카오뱅크의 6개월 변동형 주담대 금리는 이날 기준 연 4.532~7.326%로 상단이 7%를 돌파했다. 한은이 피벗(통화정책 전환)을 시작한 금리하락기에 대출금리 상단이 7%를 앞두고 있거나 이미 넘은 것이다.

5대 시중은행의 고정형 주담대 금리는 이날 기준 연 3.73~6.13%에 형성돼 있다. 가계대출 관리를 위해 지난 7월부터 금리를 인위적으로 20차례 이상 인상한 영향이다. 여기에 최근 주담대 금리 산정 기준이 되는 은행채 5년물 금리도 오르고 있다. 지난달 13일 기준 은행채 5년물 금리는 3.145%였지만 한 달 만인 이달 15일에는 3.268%로 0.123%p 상승했다. 이는 미국 연방준비제도가 금리인하 속도조절에 나서면서 금리인하 기대감이 선반영되는 시장금리가 오른 영향이다.

이창용 한국은행 총재가 11일 서울 중구 한국은행에서 열린 금융통화위원회 기준금리 결정에 관한 기자간담회에 참석하고 있다. 2024.10.11. 연합뉴스

가장 안전한 은행마저 연체율이 무섭게 치솟아

금융감독원이 지난 18일 발표한 '2024년 8월말 국내은행의 원화대출 연체율 현황'에 따르면 은행 연체율은 0.53%로 전월말(0.47%) 대비 0.06%포인트 상승했다. 전년동월말(0.43%)과 비교하면 0.10%p 오른 수치다.

은행 연체율은 코로나19 팬데믹 종료 이후 점차 오르는 추세다. 2022년 6월 0.20%까지 내려갔다가 계속 높아지고 있다. 고금리와 경기침체 여파로 부실 대출이 늘어난 결과다. 8월 연체율은 지난 2018년 11월 0.60% 이후 최고치를 기록했다.

8월 신규 연체 발생액은 3조 원으로 전월대비 3000억 원 증가했다. 연체채권 정리 규모는 1조4000억 원으로 전월대비 1000억원 감소했다. 신규 연체율은 0.13%로 전월 대비 0.01%포인트 상승했다. 부문별로 보면 대기업 대출을 제외한 전 분야에서 연체율이 증가했다.

금융당국은 코로나19 팬데믹 이전 10년 간의 국내은행 연체율 평균이 0.78%였던 것과 비교하면 현 시점의 연체율이 크게 우려할 만한 수준은 아니라고 설명했다. 금융감독원은 "아직 코로나 이전 장기평균에 비해 여전히 낮은 상황이고 국내 은행의 손실흡수능력도 과거 대비 크게 개선돼 관리 가능한 수준"이라고 평가했다.

5대 시중은행 본점 로고. 연합뉴스

주택시장, 변곡점에 돌입했나?

통계작성 이래 서울 아파트 매물량이 최대를 기록한 것, 주담대 금리가 고개를 계속 들고 있는 것, 은행들의 연체율이 상승 중인 것이 의미하는 바는 명확해 보인다. 부동산 시장의 체력이 많이 고갈됐다는 사실이 그것이다.

윤석열 정부가 주입한 부동산 부양 스테로이드의 약빨이 다해가는 징후가 도처에서 나타나고 있다. 이럴 때는 시장을 규율하는 각종 지표들을 예의 주시하며 관망해야 한다. 성급할 이유가 하나도 없다.

출처 : 9만채가 쏟아진 서울 아파트…집값 대세 하락 전환? < 경제 < 기사본문 - 세상을 바꾸는 시민언론 민들레

9만채가 쏟아진 서울 아파트…집값 대세 하락 전환? - 세상을 바꾸는 시민언론 민들레

[띠아모]

부동산 부양 스테로이드의 약빨이 다해가는 징후가 도처에서 나타나고 있다.

이럴 때는 시장을 규율하는 각종 지표들을 예의 주시하며 관망해야 한다.

성급할 이유가 하나도 없다.

민스키 모멘트의 공포, 투매 구간
거래 절벽 !!
매물이 비처럼 쏟아져 내려와
경매 물건이 장대비처럼 쏟아져 내려와 ~~ㅎㅎ