PD수첩 --＞ 임대사업자 관련 느낀점(세금관련 내용을 너무 간단하게 얘기한거 같네요)

[두근두근]

대동포럼 친구분들 날씨가 춥네요.감기 조심하세요.

어제  PD수첩에서 방영한 내용을 곰곰히 생각해봤습니다.

--> 임대사업자 관련 느낀점(세금관련 내용을 너무 간단하게 얘기한거 같네요)

참고로 저는 세금관련해서 전문가가 아닙니다.

세무관련 지식이 있으신 분이 계시다면 조언 부탁드립니다.

PD수첩에서 다룬 내용에 조금 오류가 있는듯합니다.

오류라기 보다는 세금관련 얘기를 너무 간단하게 방영한거같네요

==> 임대사업자로 인하여 부동산 가격이 계속 유지될거같은 어조였고

또한 임대사업자 등록한분들이 향후에 엄청난 부동산 매매 수익이

생길것같은 뉘앙스 였습니다.

제가 생각하기에는 다른 시각에서 봐야 될듯합니다.

일단 아래의 인터넷기사를 참고하시면 좋을듯 합니다.

http://bizn.donga.com/realestate/3/all/20180308/89016279/3

임대사업자가 의무임대기간 및 기타 조건을 모두 충족하였을때

재산세,종부세,양도소득세가 면제되는것으로 알고있습니다.

아주 까다롭죠.

핵심은 의무임대기간 5년,8년을 지켯을 경우에 한하죠

지키지 않을경우 과태료는 물론이고. 받았던 혜택 전부 반납해야 됩니다.

또한 임대사업자는 양도소득세 등이 면제될 지언정

종합소득세는 부과됩니다.(당연한 상식이죠)

도봉 선생님 말씀처럼 ==>19년 부터 회계기준이 바껴서

주택 가격이 본격적으로 하락하기 시작하면 

임대사업자는 주택을 처분(매도)하고 싶어도 처분을 

못합니다.

이 말의 의미는 완전한 파산은 물론이고

 어떻게 손을 쓸수가 없다는 얘기죠

임대사업자(다주택자)를 5년~8년 동안 서서히 말려죽이는거죠.

5년의 의무임대기간으로 인해 주택 매도가 않된다면==>급격한 주택가격 하락을 5년 뒤로 유예 시키는 기능도 있을것이고 , 그로 인해 각종 언론의 정부정책 비난도 없을것이고 , 주택가격 하락에 따른 임대사업자의 반발 또한 분산시키는 기능도 있을거 같네요..==> 일명 1타3피 ===> 과연 정부에서 잘 모르고 실수로 이런 정책을 펼쳤을까요?===> 아니면 고도의 계획된 정책일지 ? ====> 저도 궁금하네요? ^^ ====> 다주택자를 서서히 말려 죽이는 계획이 아닐지 의심되네요....

물론 주택가격이 계속 오른다면 이보다 좋은 제도는 없어 보입니다.

그러나 아무리 생각해도 주택가격이 오를거 같지는 않네요

도봉 선생님이 매일 입에 거품을 물고 강의하는 내용이죠.

(임대사업자 RTI규제 강화)

어제 PD수첩의 방영내용은 전달이 잘못된 부분이 있는거 같네요.

임대사업자 등록한(대출로) 사람들은 ===> 지옥의 저승사자님이 기다리고 계실거 같네요.

대동포럼 친구 여러분.다들 소중한 재산 잘 지키시길 기원합니다.

감사합니다.

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2018-03-09 기사자료

주택임대사업자 등록, 3월에 마쳐야 하는 이유

http://bizn.donga.com/realestate/3/all/20180308/89016279/3

오는 4월 1일 ‘주택임대사업자 등록 개정 세법 적용’을 앞두고 여전히 고민 중인 다주택자들이 많다. 

현 시점에서 보유 주택 매매는 현실적으로 불가능하기 때문에

 남은 선택지는 사업자 등록을 하거나, 하지 않는 방법 2가지로 좁혀졌다. 

개정 세법 내용을 살펴보면 단기임대(4년 의무임대)를 계획 중인 다주택자는 3월 중 등록을 마치는 것이 유리하다.

 4월 1일 이후 등록할 경우 기존에 적용되던 양도소득세(양도세) 중과 배제와 

종합부동산세(종부세) 합산 배제 혜택을 받을 수 없게 되기 때문이다.

정부는 임대시장 현황을 제도권으로 끌어들이기 위해 ‘세제 혜택’을 카드로 꺼내들었다.

 다주택자를 장기임대사업자로 유도해 세금 감면 혜택을 확대한다는 방침이다.

 반면 미등록 다주택 소유자에게는 혜택 축소와 과세로 전방위적인 압박에 나섰다.

○ ‘설 곳 잃은’ 단기임대주택 

민간임대주택 특별법 시행령 개정에 따르면 오는 4월부터 

양도세와 종부세 혜택을 받을 수 있는 대상 범위는 기존 5년 이상 임대, 6억 원 이하 주택에서 

 8년 이상 임대주택으로 기간이 대폭 길어진다.  

사실상 4월 1일 이후 등록된 단기임대주택은 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 없게 된다.

 3월 사업자 등록을 마친 다주택자는 의무기간 4년의 단기임대주택을 운영할 수 있고

 5년 이상 임대 시 장기임대와 동일한 혜택을 받을 수 있다. 

정부는 단기임대 세제 혜택을 없애거나 축소하고 8년 이상 장기임대주택에 

적용되는 혜택을 늘려 다주택자들의 장기임대 활성화를 유도하고 있다.

○ 장기임대 혜택 강화 

세제 혜택은 시, 군, 구청 등록과 세무서 등록을 통해 광범위한 분야에 적용된다.

 전용면적 85㎡를 초과하는 오피스텔을 제외하고 모든 주택이 수혜 대상이다.

 다만 세부 혜택 적용 조건은 세목에 따라 차이가 있기 때문에 상세 내용은 확인이 필요하다.

주요내용으로는 먼저 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 최초 분양을 통해 획득한 경우

 취득세가 전액 면제된다. 취득세가 200만 원을 초과한 경우엔 85%만 감면된다. 

재산세 감면 혜택의 경우 올해는 임대주택 2채 이상 사업자를 대상으로 이뤄지지만

 내년부터는 전용면적 40㎡ 이하 준공공임대주택(8년) 1채 소유 시에도

 재산세를 전액 면제 받게 된다. 

올해는 전용면적 40㎡ 이하는 전액 면제 대상이며 

60㎡ 이하와 85㎡ 이하는 각각 50%(준공공임대 75%), 25%(준공공임대 50%)씩 감면 받을 수 있다. 

여기에 종부세 합산 배제와 종합소득세 감면 혜택도 마련됐다. 

종부세는 공시 가격을 기준으로 6억 원을 초과하는 주택(수도권 이외 지역 3억 원)에 과세되는 

세금이지만 주택임대사업자는 합산 배제 신청을 통해 대상에서 제외될 수 있다.

 종합소득세는 임대주택 1채를 보유하면 30%가 감면되고 준공공임대는 75%를 감면 받는다. 

임대소득 관련 세법도 변경된다. 연간 2000만 원 이하 주택임대소득 비과세 제도는 올해까지만 적용된다. 

내년부터는 분리과세를 통해 건강보험료 인상분의 40%(준공공임대 80%)가 감면되고

 임대료 매출 일부를 경비로 인정해 주는 공제율(필요경비율)은 70%가 적용된다. 

양도세 중과 배제 혜택은 6억 원 이하 임대주택(수도권 이외 지역 3억 원)을 의무임대기간이 지나 양도할 때 적용받는다.  

양도세 중과는 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 경우 과세되는 세금이다. 

2주택자는 10%, 3주택자는 20%가 과세된다. 

특히 양도세 최고세율은 기존 40%에서 42%로 높아졌다.

 양도세 혜택은 장기보유특별공제율 조정을 통해 혜택이 확대됐다. 

85㎡ 이하 주택을 8년 이상 임대하고 매각하는 다주택자는 장기보유특별공제율 70%가 적용돼 세액이 정해진다. 

기존에는 8년 이상 임대 시 50%가 적용됐고 10년 이상 임대한 경우에만 70%로 계산됐다.

○ 사업자된 다주택자, 혜택 받으려면 ‘할일이 태산’ 

임대주택 등록을 마친 다주택자에게는 반드시 지켜야 할 의무도 생긴다. 

먼저 의무임대기간(단기 4년, 준공공임대 8년)을 준수해야 한다. 

만약 기간을 준수하지 않고 주택을 매매할 경우 주택 당 최대 1000만 원에 달하는 과태료가 부과되고 

감면된 세금은 추징된다. 

다만 시나 군, 구청에 양도신고를 하고 다른 임대사업자에게 주택을 매도하면 과태료 부과와 세금 추징을 받지 않는다.  

또한 임대료는 의무임대기간 동안 연 5% 범위로 인상폭이 제한된다. 

인상분 산정 시에는 주거비와 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률 등을 고려해야 한다. 

마찬가지로 이 역시 규정 위반 시 1000만 원 이하의 과태료가 부과된다.  

조금 더 복잡해진 신고 의무도 발생한다. 

매년 사업지 현황을 세무서에 신고해야 하며 5월과 9월에는 각각 종합소득세와 종부세 유예 신고도 필수다.

 이를 지키지 않을 경우 최고 1000만 원의 과태료가 나온다. 

여기에 임대차 신규 계약이나 변동사항이 발생하면 3개월 이내 관할 기관에 변경 신고를 하도록 돼 있다.  

특히 모든 계약 과정에는 정부가 정한 표준임대차계약서를 사용해야 한다. 

표준임대차계약서에는 임대료와 증액 관련 내용을 비롯해 계약기간, 

보증금 관련 사항, 민간임대주택 선순위 담보권 등 권리 관계 관련 사항,

 임대사업자 및 임차인 권리 및 의무, 임대주택 수선 및 유지·보수 사항,

 임대의무기간 중 남은 기간 등이 포함돼야 한다.

[삶의낙원]

좋은분석 잘봤습니다.

[초심이]

집값이 오를지 내릴지는 모르지만 임대사업자 정책에 구멍이 많다는 겁니다
현재는 세제상 혜택이 제공되어 부동산을 투기판으로 만들었습니다.

만약 더 오르면 꽃길을 깔아주는 것 아닌가요?
내리게되면 해제하자니 다토해 내야하니 매물 잠김이 심각하지 않습니까?
내린다는 가정에서 보더라도 집 산사람들 피해는 뭔가요?
이런 일이 생기지 않도록 정책을 잘 관리하는 것이 정부일 아닌가요??
정부 정책이 뭘 잘했다는건지요???

도봉 선생님이 임대 사업자 혜택의 투기판 위험성을 이야기하신적인 있으신지요?

[두근두근]

5년의 의무임대기간으로 인해 주택 매도가 않된다면==>급격한 주택가격 하락을 5년 뒤로 유예 시키는 기능도 있을것이고 , 그로 인해 각종 언론의 정부정책 비난도 없을것이고 , 주택가격 하락에 따른 임대사업자의 반발 또한 분산시키는 기능도 있을거 같네요..==> 일명 1타3피 ===> 과연 정부에서 잘 모르고 실수로 이런 정책을 펼쳤을까요?===> 아니면 고도의 계획된 정책일지 ? ====> 저도 궁금하네요? ^^ ====> 다주택자를 서서히 말려 죽이는 계획이 아닐지 의심되네요....

[초심이]

꿈도 아주 야무지시네요...
이제까지 부동산 정책이 몇 번이나 바뀌었나요???
얼마나 더 실망을 드려야 할까요?
띨빵이 들이 웬 큰 그림???
붓도 못잡고 캔퍼스 다 망치고 있어요
지금...

[정허니]

제 기억이 맞을진 모르지만
도봉 선생님이 정부는 은행의 파산을 제일 걱정하고
은행은 임대사업자가 집을 팔아 빚을 한번에 다 갚는 것도 싫어하고
(은행이 이자 놀이로 충당금을 지속적으로 쌓아야하고 )
집값하락기에 경매유예제도와 같이 매물이 쏟아지는 걸 억제함으로 부동산경착륙을 방지해야해서
하는게 임대사업자 대책이라고 이해하고는 있습니다.

[베르그송]

그 당시 관공서에 오갈 일이 있었는데, 임대사업자 등록을 하느냐 마느냐 고민하는 사람들로 여기저기 북적이더군요. 그들은 계산하고 또 계산하며 어느쪽이 유리한지 궁리하였고 결론은 이랬습니다. "집값이 안떨어질 거라는 자신 있으면 등록 하고, 아님 말고." 많은 사람들이 "현 정부는 절대 집값 못잡는다. 이 정부 끝날 때까지 집 팔 일 없다는 데 건다." 며 임대사업자 등록을 하는 것을 보았습니다.

[두근두근]

저는 문재인정부가 집값 잡는다에 배팅합니다.^^

[초심이]

저도 작년에 촛불 든 사람입니다
지금는 "이게 나라냐??"를 외치고 있어요

[은재은채아빠]

저도 분석에 공감합니다.. .. 문재인 정권의 부동산 정책은 마치 느린듯 보이지만 하나하나가 치명적인 독을 품고 있습니다.
그렇게 비웃던 규제정책도 3기신도시 발표로 투기세력과 다주택자들에게 카운터펀치를 날렸었죠...이것도 마찬가지 일거 같습니다.. pd 수첩이 그닥 전문성이 좀 떨어지든지..아니면 정부의 부동산 정책에 강한 푸쉬를 줘서 더 강한 부동산정책을 내밀게 만들려는 여론몰이인지..좀 헷갈려요...또한 정부는 여론이야 어떻든..지금 느리지만 꿋꿋히 정책 추진해 나가고 있는듯 보입니다. 오히려 느리지만 완벽하게 투기꾼들 때려잡을 생각인거 같아 오히려 섬뜩한 느낌도 드네요.

[까베사]

님 예상에 한 표!!!

[자단]

저도 같은 생각이 들었습니다^^.여론몰이를 더한 천라지망 깐다는 느낌 후덜덜....ㅋ
왠지 몇가지 플랜을 짜놓고 지켜보는 느낌....섬뜩하네요....

[초심이]

정부가 굉장한 고수인가요?
고수가 정책을 맨날 바꿔요?
작년에 비해 집값이 얼마나 올랐나요?
모든걸 투기세력의 탓으로 돌리나요??
멍청이를 고수로 보는 완전한 착시...

[자단]

질문 듣자고 댓글단건 아니라서 대답은 안하도록 할께요^^ 즐 밤 되십시오^^

[버들나무]

문재인정부는 초짜들 입니다.
집값만 올려놓고 노무현 판받이....

[바비]

좋은 분석인 거 같습니다. 일부 다주택자(캡투자자, 은행에서 빌린 돈으로 투자한 사람)는 정리가 될 것이고, 자금을 기반으로 임대수익을 내려는 다주택자는 벌이에 대한 정당한 세금을 받겠다고 했으니까요. 다행인건 더이상 돈빌려서 그쪽 판으로 가지 못하게 묶어 놨다는 게 좋아 보입니다. 자본주의에서 돈벌겠다는 사람들 못벌게 하는 것은 아니라고 보고. 큰 틀에서 남의 돈으로 돈 벌겠다는 심보는 버려라 정도가 아닐까 싶습니다.

[장길산]

문재인정부가 초기 대응이 미흡했어요