공부자료

[문형진]

공부자료를 다시 올립니다

2014.6월 현재 제주 수익형 프로젝트 요약

은행금리가 낮은 이 시대에 투자처를 찾지 못한 700조원 가까이가 주목하는 것(곳)이

제주 수익형 분양입니다.

2013년 전국 오피스텔 평균임대수익률이 2012년보다 0.05% 줄어든 5.89%이었습니다.

이에 비해 분양형 호텔은 주택(아파트)보다 투자자금이 적고,

주거 목적도 아니기에 1가구2주택에 해당하지 않으며, 양도세도 일반세율이고,

분양권 전매도 자유롭고,

임대사업자로 등록하면 부가세도 환급 받으며,

특히하워드존슨호텔은 5년간 11% 확정수익률 주고 계약금 10% 5년간 중도금60% 대출이자를

한국자산신탁에서부담하며 잔금 30%는 등기이전과 함께 준공후 납부하는 투자자에게 매력적입니다.

분양을 받으려는 사람이 묻는 가장 궁금한 것?에 대한

답변(설득력)여하에 따라 성공(살까, 말까?)여부가 결정되어 집니다.

Q1) 어떻게 하여 수익금(객실판매 Know-How? 및 운영 Know_How?)을 주려는가?

회사가 약속한 기간이 지나면 안정적인(장기) 수익금은 얼마나 예상할 수 있는가?

만약 수익이 나지 않는다면 차후(장기 플랜이 있는가?) 어떻게 되는가?

이에 대한 답은

저 밑에 공부자료에 있습니다

수익금을 안정적으로 받을 수 있는지?

대다수의 분양 받으려 하는 사람이 갖는 궁금증입니다.

Q2) 다시 팔려면(양도) 어떻게 하는가?

出口戰略 이 가능한 수익형이었으면 좋겠다.

Seth Godin의 저서 "All Marketers are Liars" 에서 처럼 마케터가 만든 Story 보다,

소비자에게 정직한 Story를 전하는 Storyteller가 그립다?

어떤 답에 어떤 결정을 할지 수익형 분양 현장이 많아 경쟁이 치열할 때는 SalesPerson(Marketer)과 분양받을 자의 대처가 중요해졌다.

제주시 분양했던,진행중인 호텔등을 살펴 보십시요

프로젝트 명칭,            종류 ,           객실수 ,   시행사등 ,                  보증기간 ,  일시

서귀포 브라이튼호텔 김은정 010 2082 7900		205	주목 제주 혁신도시, 관공서
아크로뷰 아크로뷰2 김지향 010 6681 1247	레지던스호텔 레지던스호텔	55 71	현대토지마을 현대토지마을	11.5% 5년 11.5% 5년	2013 2014.1
제이에스오션블루 JS Ocean Blue 900만원대 다양한 가격	호텔 로얄티 제로	342	시행:코람코자산신탁 위탁:Good파트너스개발 힐튼호텔출신 운영	11%	2014.3
비스타 케이 이주희실장 010-3587-5766	도시생활주택 RCI	146	HTC	11.5% 5년	2014.3 2015.12 완공
서귀포 라마다	호텔	243	브라이튼 MC @890~1,100만원	11% 1년	2013.8
매경 Mstay 서귀포	호텔	330	엠 스테이 @1,200만원	11% 1년	2013.10
오션 팰리스	오피스텔	257	팰리스 레저	10.5% 1년	2011.10
디 아일랜드 블루	오피스텔	143	디아일랜드	10.5% 1년	2012.8
제주 센트럴시티호텔	호텔	240	그랜드호텔 @1,331~1,446만원	10% 1년	2013.11
라마다 앙코르호텔	호텔	225	㈜제이케이 @1,432만원	11% 1년	2014.2
리젠트 마린 호텔 @1,050~1,180만원	호텔 로얄티 제로	327 (679)	KB부동산신탁 ㈜미래자산개발	11% 1년	2014.2
아빌로스	오피스텔	171	㈜메이트플러스	11% 5년	2011.10
코업시티호텔	호텔	269	코업	11% 1년	2013.11
라마다 성산	호텔	270		11% 1년	2014.3 예정
디아일랜드 마리나	오피스텔	215	디아일랜드	11% 1년	2013.3
드림팰리스 서귀포	콘도	161	팰리스오브드림 @1,250만원	10% 1년	2014.3

*요즘은 로얄티를 없애거나 줄이는 추세다,

실제 투자자(분양 받은 사람)에게 수익을 더 올려 주려는 시도가 활발하다.

세계적인 브랜 혹은 국내 회사에게 경영위탁(브랜드 등)하던 것에서 호텔출신 전문 경영자를 효율적(적은비용)으로 활용하는 Trend가 자리 잡았습니다.

*라마다...해외브랜드에서 토종브랜드 로 옮겨지며 의종(Ambassodor)과 HTC의 참여를 주목할 필요가 있다.

*신탁사를 이용한 자금관리 등으로 분양받을 사람에게 믿음(안정감)을 주거나,

로얄티까지 아끼려는 노력이 눈물겹다,

여행사 혹은 해외업체와의 계약을 통해 객실점유율(Occupancy)와 평균객실단가(Average Room Rate)를 높히려는 노력을 통해 경쟁력(제주 약201개업체, 2014년6월 현재)을 갖추려고 부단히 노력하기 시작한다.

*비스타케이의 RCI 응용을 주목할 필요가 있다.

HTC는 잘 아시는바처럼 호텔운영관련 훌륭한 회사이다.

잘 운영하여 분양자에게 수익을 돌려 주려면 객실가동률(Occupancy)과 객실단가(Everage Rate)가 함께 좋아야 한다.

그런 차원에서 RCI 응용은 탁월한 선택임에 틀림이 없다, 운영 잘 하면 분양 잘 하는 회사가 될 기회가 저절로 찾아 올 것이다.

관련 법규

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구 분	오피스텔	관광호텔	일반 숙박 생활형 숙박	휴양콘도미니엄
관련법규	건축법	관광진흥법	건축법 공중위생관리법	관광진흥법
건축법(주용도)	업무시설	관광숙박시설	일반숙박시설	관광숙박시설
인허가권자	시 군 구청장	시 도지사	시 군 구청장	시 도지사
사업주체	개인 법인	관광사업자	개인 법인	관광사업자
시설(기준)구분	업무부분 70%이상	객실 30실 이상	기준 없음	객실 50실 이상
욕실	1개 이하 3입방미터 미만	반드시 설치	기준 없음	제한 없음
바닥 난방	조건부 가능	가능	가능	가능
부대시설	기준 없음	외국인 서비스	기준 없음	전시관 매점
취사	가능 불가능	불가능	일반 불가 생활형 가능	가능
주차	0.7대 / 전용60 입방미터 이하	1대/ 134입방미터	1대/ 134입방미터	1대/ 134입방미터
소유권	실 구분 소유	회원제	실 구분 소유 (개인 등기)	구좌별 등기, 회원제
분양, 회원모집 시기	신탁보증서 발급 후	관광사업등록 후 (완공)	신탁보증서 발급 후	20% 공정률
분양 방법	선착순	회원모집	선착순	2인 이상 분양, 회원제
임대 여부	위탁 임대	-	위탁 임대	위탁 임대

관련 세금

계약금 납부~잔금납부(준공전 준공시점)

부가세 환급 : 계약시점 기준 익월 25일 이내 환급 신고, 신고후 15일 이내 환급(순차적으로 신고 및 환급)

취득세 납부 : 준공시점에 잔금 납부후 분양 가격의 4.6% 취득세 납부

준공후 세금(보유시)

부가세 : 1년에 2회 신고 및 납부(확정신고) / 고지세액 납부(예정신고)

재산세 : 시가 표준액의 60%*0.25% 납부

종합소득세 : 임대 개시 다음해 5월 납부

종합부동산세 : 면제(종합부동산세 합산 배제 임)

국민연금 및 건강보험 :

근로소득자(직장가입자)는 추가 납부 없음 / 지역가입자(소득이 없는 주부나 무직자)의 경우 분리되어 납부

양도시 : 양도소득세 : 중과배제(2년 이상 보유시 일반 세율 6%~35% 적용 됨), 장기보유시 특별 공제 혜택 적용

※ 사업자 의무 기간 : 10년 / 임대사업자 자체를 포괄 양도, 양수 하는 조건으로 매매 가능 함.