강남 전세난, 전세가 상승에 대하여. (실수요자 분들께)

[부동산선지자]

강남 전세난, 전세가 상승에 대하여. (실수요자 분들께)

1. 전세가 상승 논리의 마법...

강남에서 시작한 전세가가 상승 한다고 언론에서 완전 난리를 떱니다.

그리고 이 강남의 전세가 상승은 공급의 부족 때문이라고 합니다.

그리고 앞으로 몇 년 내에는 강남 공급이 없기 때문에 전세가가 오른다는 논리를 펼치고 있지요.

이건 과연 사실일까요?

강남을 말하면서 항상하는 말이 바로 공급의 부족입니다.

그리고 이 공급부족 때문에 가격이 상승한다고 하죠.

하지만 이상한 현상을 발견할 수 있습니다.

몇 년 전 역시 강남전세가격의 상승론을 언론에서 떠들기 시작합니다.

이때의 논리가 무엇이었을까요?

“과거 강남 쪽 공급이 부족해서 상승한다!”

이 때는 그 후년 그리고 그 다음 다음 해에 무려 3만 가구의 잠실 쪽 어마어마한 공급과 반포 쪽에 무려 7000가구 삼성동쪽에 3000가구 등등 어마 어마한 물량 공급이 예정되어 있는 상황이었죠.

이 때의 논리는 미래에 공급될건 별 의미 없고 과거에 공급이 적었기 때문에 상승한다고 했습니다.

근데 이제 논리는 이렇습니다.

“미래 강남 쪽 공급이 부족해서 상승한다!!”

이번엔 논리가 반대군요. 엄청 편리하네요~

미래에 공급이 엄청나게 많았을 때는 과거에 공급이 적었기 때문에 상승한다고 하고

과거에 공급물량이 엄청나게 많았을 땐 미래에 공급물량이 적기 때문에 오른다고 합니다.

이거 뭐 작년과 올해 공급물량이 정확히 일치하지 않는 한 무조건 상승한다는 소리군요.

1) 그렇다면 작년보다 많이 공급되면요? 그럼 3년 평균보다 적으므로 상승한다고 할겁니다.

2) 그렇다면 3년 평균보다 많으면요? 그럼 10년 평균보다 적으므로 상승한다고 할겁니다.

3) 그렇다면 10년 평균보다 많으면요? 그럼 이전 달보다 적기 때문에 상승할거라고 할겁니다.

4) 그렇다면 이전 달보다 많다구요? 그럼 작년 이전달보다 적기 때문에 상승할 것이라고 할겁니다.

4) 그것보다 적으면 상반기보다 적거나, 10년 평균 상반기보다 적거나 등등등…

쉽게 말해서

무조건 오른다는 겁니다. 무조건~ 딴 거 없어요 무조건~ 어떠한 상황에서도 부족하다는 거죠.

객관적인 적정량 계산 따위는 필요 없고 무조건 오른다는 것입니다.

특히 수요 따위는 안중에도 없습니다. 또 얼마나 공급되었는지 지도 상관없습니다.

아마 총 14만호에 불과한 강남구에 작년에 100만호 공급되고

올해 10만호 공급되도 언론 타이틀에 아마

“상승예감!! 강남 공급물량 작년 10분에 1에 불과…”

이렇게 나올겁니다. 이런 기사를 온 언론마다 뿌리며 공급 감소로 상승할 것이라고 할 것이

100% 입니다. 실제로 지금 이런 식이라니까요.

2. 강북 뉴타운 이주에 의한 마법같은 강남의 전세 상승...

1) 강남에 2~3년전에 어마 어마한 아파트 공급이 있었고

2) 송파구는 거의 구 전체 아파트 수의 1/3이 한 해에 공급되는 어마 어마한 물량폭탄이 있었습니다

(송파구의 주택 보급율은 통계상으로도 이미 114%를 넘어섰습니다.)

그리고...

3) 강남3구에서는 멸실은 없었습니다.

그렇다면 서울의 멸실 때문에 강남 전세가 상승은 무슨 뚱딴지 같은 소릴까요?

뉴타운 멸실이란 기본적으로 막장 지분 쪼개기로 호수가 왕창 뻥튀기 된 수라 멸실 규모란 것 자체가 뻥튀기인데다가 중요한 것은 멸실은 모두 강북에 있었다는 것입니다.

그 강북의 뉴타운 지역은 모두 빌라나 단독주택 지역이란 것입니다.

또 이 곳의 이주한 세대 80%가량은 모두 저소득자 세입자들입니다.

그런데 강북의 뉴타운 멸실 때문에 이주비 끽해야 1000만원 받은 빌라에 세들어 살던 저소득층이

뉴타운 멸실 때문에 아파트 전세로 들어가서 아파트 전세가 부족하다는 말도 웃기는 소리지만…

더 코메디는

이분들이 강남 아파트로 대량으로 전세를 얻으로 와서 무려 4억 5억씩 주며 전세를 얻어서

전세값이 상승시켰다는 것입니까?

이런 어처구니 없는 논리를 이번 전세 상승의 시발점을 해석하는 저들의 논리가

코메디 아니면 뭐냔 말입니다.

 3. 강남 3구는 이미 과잉공급 상태중...

강남에 엄청난 수요가 있어서 공급이 부족하다는 그들의 논리는 사실일까요?

그렇지 않습니다! 강남3구의 형태는 지금 전형적인 공급과잉 상태 현상을 나타내고 있습니다.

몇년 전부터

송파구에 레이크팰리스, 트리지움, 엘스, 파크리오, 삼성 힐스테이트, 반포 자이, 반포 레미안 등등

아파트의 공급이 있을 때마다 모조리...

전세입자가 없어서 전세가가 폭락하는 현상을 보여주고 있었습니다.

이런 현상은 공급부족인 곳에서는 절대 일어날 수가 없는 상황입니다.

더 더욱이 강남에 입성하고 싶어하는 대기수요가 많은 곳에서는 일어날 수가 없는 것이죠.

아 가격이 비싸서 오고 싶어도 오지 못한다구요?

그렇다면 수요가 없어서 가격이 떨어져야겠죠?

그뿐이 아닙니다. 아파트가 안 팔려 경매물건이 서울 평균의 몇 배에 달하고 가장 희안한 것은

전월세는 돈 많은 사람들이 항상 비수기에만 돈 싸들고 온다는 것입니다.

입주 성수기에는 코빼기도 보이지 않던 대기수요자들이 비수기만 되면 떼거지로 몰려와서

전세값을 몇 억씩 올려 놓는다는 군요. 그런거 보면 돈 없어서 못 오는 것은 아닌가 보네요.

자 그럼 이런 사실들을 명확히 알아보기 위해
강남 3구의 주택보급률을 한번 확인해 보겠습니다.

자 이 표는 강남 3구의 주택수요와 공급에 대한 주요 정보를 정리해 놓은 것입니다.

대충 눈에 뛰는 것은

강남 3구의 주택보급률은 서울평균보다 아주 앞서서 달린다는 것입니다.

2004년에는 서초구가 이미 100%를 넘어섰고

2006년에는 강남 3구 평균이 100%를 가뿐히 띄어 넘어 버렸군요.

 

2000년부터 2007년까지의 자료를 한번 보면 주택공급은 기하급수적으로 늘어납니다.

강남의 주택 수는 34만호에서 2008년에는 51만호까지 늘어납니다.

멸실과 공급을 모두 포함해서 무려 50%나 공급이 늘어 났습니다.

그러나 세대수는?

늘어났을까요? 천만이군요.

오히려 세대수는 44만 9천세대에서 꾸준히 감소해서 39만 6천세대로 감소합니다.

그래서

2000년 이후 주택보급률이 겨우 77%정도였었지만 기하급수적으로 증가

2007년에는 103.4%를 찍습니다.

여기서

강남에 주택이 부족하고 공급이 훨씬 훨씬 더 많이 필요하다는 말이 거짓말임이 드러나는 군요.

이래도 강남에 주택이 부족합니까? 공급부족 때문에 전세가가 상승한 겁니까?

자 그럼 2008년의 숫자들을 한번 봅시다. 2008년에서는 주택수도 급격하게 늘었고 가구수도 급격하게 늘었습니다. 왜 그럴까요? 그렇습니다. 2008년부터 주택보급률을 따지는 기준이 바뀌었습니다. 이전에는 주택점유가구수만을 따지던 것을 1인 가구를 포함해 모든 가구수로 확장했습니다. 왜 일까요?

이유는 척 보면 나오지 않습니까? 주택점유가구수가 급격하게 감소하는 추세를 이어왔기 때문입니다. 그리고 2007년에 이미 강남은 주택보급률은 110%에 육박해 버렸고 대규모 입주가 있었던 2008년 이후로 강남쪽의 주택보급률은 무려 120%를 넘어설 가능성이 있었기 대문이죠.

그리고 한가지 의혹이 있습니다. 가구수는 그렇다 치더라도

주택수는 왜 저렇게 갑자기 늘어난 것일까요?

2007년 강남3구 40만9천호가 2008년 51만 5천호로 늘어납니다.

이유는 2008년 통계부터는 다가구 주택을 1호로 계산하던 것을 가구 수만큼 계산하기 시작한 것입니다. 그러니까 2008년 갑자기 늘어난 것이 아니라 이전부터 있었지만 통계에 넣지 않았던 것이죠.

(이것까지 가정한다면 강남의 실제 주택보급률은 어마 어마합니다.)

하지만 이 역시 주택용 그리고 고시원 같은 것은 제외하더라도 1인 가구용으로 많이 사용되는 오피스텔은 역시 통계에 잡지 않았습니다. 강남구만 해도 2만 2천실에 가까운 오피스텔이 있습니다.

1인가구도 모두 세대수에 넣어놓고 1인세대가 주로 쓰는

오피스텔은 왜 주택 통계에 넣지 않았는지 이해하기가 힘들군요.

(물론 법규 때문에 그렇겠죠.)

 그것까지 넣는다면? 주택 보급률은 어마 어마하겠죠

주택보급률로는 100%가 훌쩍 넘어서자 이제 말하는 것이 바로

1000호당 주택수가 선진국보다 적다는 것입니다.

과연 그럴까요? 이게 다세대주택을 1호로 계산했을 때는 그럴싸했죠. 하지만 다세대 주택을 계산에 포함시키자 강남이 1000명당 329호나 됩니다. 빠진 오피스텔까지 포함시키면 무려 1000명당 370호 가량 됩니다. 이게 떨어진다구요? 우리보다 3배나 소득수준이 높은 일본도 1000명당 370호 수준에 불과합니다. 그것도 일본은 고시원 같은 것도 모조리 1호로 셈했을 때입니다.

 4. 강남의 인구이동을 살펴보며...

서울 강남 3구의 인구는 2004년 잠실 아파트 재건축으로 인해 거의 10만이나 줄었고

2007년 입주하면서 많이 회복되긴 했지만 2000년에 비해 3만 1000명이나 줄어들었습니다.

늘기는커녕 오히려 줄었죠.

강남에서 지속적으로 인구가 유출되고 있습니다.  

강남에 수요는 줄어들고 있습니다. 그것도 급격히…

이 정도 되면 눈치 채셨습니까? 강남에 수요가 부족해요? 이건 초딩도 웃길 논리고..

기본적인 통계자료나 조사도 해보지 않고 그냥 감만가지고 찍어대는

무당 수준에 불과하다고 말하고 싶군요.

현재 어떤 통계자료도 강남의 주택부족을 말하는 자료는 없습니다.

강남 프리미엄 프리미엄해도 실제로는 그것 때문에 강남에 거주하는 사람들은 비교적 적습니다.

대부분이 직장과 연계된 사람들이죠.  

강남의 기업들이 이탈현상들이 나타나고 있고 이 동시에 저 이탈 인구는 더 급격해 질 것이라고

과감히 말씀드립니다.

엄청나게 높아가는 강남의 공실률과 텅텅 비어버린 청담동 ‘로데오거리’ 상가들이

단적으로 이것을 말해줍니다.

강남의 높은 인프라 비용으로 인해 강남의 인프라가 열악함은 기업의 감내수준을 넘어서기 시작했습니다. 그것으로 인해 강남의 기업 엑서더스가 이미 시작되었고 앞으로 몇 년 동안 차근차근 진행될 것입니다. 더불어 강남에 회사가 있다 해도 교통의 발달로 주변지역에서 통근하는 인구가 늘어나고 이는 값비싼 강남의 공실률을 더욱 높일 가능성이 있습니다.

그렇다면 최근의 전세가 상승을 부채질 하는 원동력은 무엇일까요? 학군 수요?

절대 아닙니다. 마치 강남의 전세난이 일어난 것처럼 기사를 내보네 사람을 끌어들이는

나치당의 괴벨스 전법을 구사하고 있는 것입니다.

실수요자들의 현명한 판단과, 아름다운 내집마련을 위해 강남을 심층 분석하였습니다. 

이상으로 글을 마칩니다.

강남 전세가격에 대한 또다른 비하인드 스토리가 많습니다만.

철저하게 자료를 바탕으로 한 주장만 기재하였으며 다른 외적인 부분은 Off the recode 하겠습니다.

핵보일러

[희망싼타]

글 잘보았습니다 ^^ 사기꾼들이 많아 눈을 똑바로 부릅뜨면서 살아야합니다~

[퉁이]

뭔가 진실된 계기가 온 국민이 받아들여질때가 집값이나 전세값이 정상화가 되는 시점이 되겠군요....그 시점은 누구도 맞출수 없겠지만..어떤 ...자연현상이던 신호는 준다고 봅니다...그 신호가 점점 오고 있다고 믿습니다만 ....자연재해처럼 한방에 오는건지...서서히 눈 녹듯 오는건지 알수가 없군요.....현재는 정말 "불안감" 이 충만한 시기인듯 합니다....다들 저런 찌라시 뉴스 보고 불안에 떨 전국 전세민의 심정이 어떨까요...ㅠㅠ

[비인칭주어]

감사합니다. 좀더 구체적으로 전세 문제를 조사해서 알려주시면 감사하겠습니다.

[석윤아빠]

현재 윗 글에서 언급된 곳 송파구에 살고 있는 사람입니다. 어찌어찌해서 전세로 살고 있구요. 제 개인적인 생각엔 부동산선지자님 글에 나타난대로 전세값이 오를만한 여지가 전혀 없는데요, 동네 부동산에 가보면 전세가가 작년 하반기 이후로 거의 변하질 않고 있더라구요. 변화라면 1~2천만원 정도... 단순히 호가만 그런것인지... 아니면 정말 강남, 송파 쪽만 특이한건지... 솔직히 전문지식이 적은 저로서는 감을 잡기가 힘듭니다. 그나마 포럼에서 여러 글들을 읽으면서 눈이 아~주 조금은 틔여서인지 그냥 넘겨버리지만, 이런 정보를 모르는 일반분들이 보기에는 전세가가 거의 변동이 없다고 느껴질 것 같습니다.

[호오포노포노]

현재 강남구 전세시세는 가파르게 올라간 상태입니다. 09년 2억 5천 (압구정 한양, 39평)에 전세들어가신 분 얘길 들어보면 집주인분은 재계약 때 3억 5천을 생각하고 있다네요. 즉, 현 시세가 그렇다는거죠. 또, 한양 25평 2억~2억 2천 -> 2억 2천~2억 5천 이고, 한양 16평 1억 6천~1억 7천 -> 2억으로 각각 올랐습니다. 물건이 없다기 보다는 심리전으로 생각되네요...언론이 좀 조용해줬으면 좋으련만...T.T

[버닝소나무]

언론이 몰고가는거죠.뻔하기 한데.당장 급하지 않은 분들은 낚이지 않길 바랍니다.

[행동하는양심2]

어제 읽었던 책에 이런 글이 있더군요.... 사람들은 듣고 싶은 것만 듣는다. 보고 싶은 것만 본다.... 라고. 메인 화면에 김광수 소장님의 말씀에 100% 공감합니다. 360′ 포위하고 떠들어대는 시스템에서 진실게임을 이야기하기 참 어려운 세상입니다. 세상이 정의와 불의로 구분되던 시대를 지나... 지금은 말 그대로... 승자독식의 세상을 꿈꾸는 것 같습니다. 고도로 발달한 시스템에서 진실도 때론 물타서 지워버릴 수 있고, 없는 사실도 3번4번 말하면 있는 사실이 되는 거겠죠... 하지만, 동서고금을 막론하고 근원적 순리를 벗어난 경우는 없습니다. 이 신기루같은 경제를 걱정하는 이유입니다. 저부터 한사람의 잉여인간이 되지 않도록.

[야크리네]

요새는 예전에 올렸던 글을 주로 다시 올리시는것 같아요 이글도 예전에 봤던 글인것 같은데... 그리고 마지막에 (Of the recode -> off the record) 인듯 ^^

[귤군]

모두가 다 이성적이면 좋으련만 ... ㅠㅠ 실질적으로 전세가 많이 올라 걱정이긴해요... 저 사는 곳 (잠실) 은 올 재계약 때는 좀 내릴 것도 같은데 지금 너무 비싸니 불안햡니다... 전학 시켜야 해서 이사 가기도 그렇구요....

[파란물결]

중요한건 전세값이 올랐다는 이야기이죠^^