[수도권 동남부] 용인, 수원, 광주 - 지하철길 따라 투자하라

[세가지만트라]

경부고속도로 축을 따라 수도권 남쪽으로 내려가면 판교, 광교신도시 개발 등을 포함해 곳곳에서 대규모 아파트가 건립 중이거나 공급 계획이다. 성남 도촌지구, 용인 흥덕지구, 동백지구 등 포스트 판교로 불리는 주변 택지지구도 수요자들의 관심이 높다.
특히 이들 수도권 남부지역 일대는 다양한 교통 개발사업이 진행되고 있어 인근 아파트들의 가치 상승 기대감에 힘을 실어주고 있다. 신분당선, 분당선 연장 지하철, 용인 경전철을 비롯해 용인-서울간 고속도로가 2008년부터 2010년까지 순차적으로 개통되며, 성남-여주 복선전철 개발로 광주, 여주 일대도 새롭게 주목 받고 있다.

대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr)에서는 수도권 남부 일대 - 성남, 용인, 수원, 하남, 광주 등지의 주요 택지지구 분양계획과 교통 호재를 점검한다.
용인, 광교신도시를 비롯해 수도권 남부지역에 청약통장을 사용하려고 대기 중인 실수요자들이 관심을 가질 만한 공급 계획도 많다.

◇ 수도권 동남부 "열차따라 아파트 가치 오른다"
- 신분당선, 분당선 연장, 성남~여주간 복선전철, 용인 경전철 / 주변 역세권 관심 ↑

신분당선과 분당선, 용인 경전철, 그리고 용인-서울간 고속도로는 향후 경기 동남부 지역을 서울 강남과 연결하는 주요 교통수단이 될 것이다. 서울 강남과 판교, 용인, 수원까지 연결 시켜주는 역할을 한다.
신분당선(2010년)은 서울 강남 ~ 성남 정자역까지, 신분당선 연장선은 1단계(2014년)가 성남 정자역 ~ 수원 호매실, 2단계(2019년)는 광교 ~ 호매실로 이어진다. 수혜지역은 판교, 용인 동천지구, 수지지구, 수원 광교신도시 등 이다. 분당선 정자역은 신분당선 환승역이다.
분당선 연장(오리~수원)은 용인시 기흥, 죽전, 수원 영통, 팔달구 일대가 그 수혜 지역이다. 개통시기는 2010년 말 예정이다.
용인 경전철은 국내 최초 경전철 사업으로, 분당선 연장 구갈역에서 동백지구(어정역)을 거쳐 에버랜드까지 총 15개 역이 운영된다. 2009년 6월 개통 예정이다. 구갈역은 분당선 연장 구갈역과 연계된다.

여기에 성남-여주간 복선전철에 대한 관심도 뜨겁다. 완공되면 광주, 이천, 여주 지역이 판교, 분당, 용인 등과도 전철로 연결된다. 신분당선, 분당선 환승을 통해 서울까지 1시간 이내면 이동할 수 있다.
성남~여주간 복선전철은 총 53.8km 구간으로 성남 판교 ~ 이매 ~ 삼동 ~ 광주 ~ 대쌍 ~ 곤지암 ~ 신둔 ~ 이천부발 ~ 능서 ~ 여주로 이어진다. 광주시 구간에 삼동 ~ 곤지암역 등 4개 역이 신설된다. 2007년 8월 착공, 2012년 경 개통할 예정이다.

- 교통 개선 효과 볼 주변 지역은 어디? 분양계획은?

① 성남 도촌지구, 판교신도시 수혜 - 2008년 이후 일반분양 공략
미니 판교라 불리는 성남 도촌지구와 판교신도시는 올해 일반분양 물량이 없어 내년을 기약해야 한다. 다만 올 하반기에 도촌지구에서 분양전환이 되지 않는 국민임대 아파트 4개 단지, 총 2,759가구 물량이 공급 예정되어 있다. 판교신도시는 2008년에 주상복합과 중형임대아파트 물량이 예정되어 있다.

② 수원 광교신도시 관심 증가, 2008년 9월 분양 예상
광교신도시는 2기 신도시 중 판교 다음으로 예비 청약자들에게 인기가 높은 곳이다. 최근 경기도에서 명품신도시 1호로 지정하기도 했다. 수원시 이의동, 용인시 상현동 일대로 총 3만 1천여 가구가 공급된다. 분양일정은 2008년 9월 시범단지 7,600가구가 분양 예정이며 분양가는 3.3㎡(1평)당 900만~1,200만원 대에 형성될 것으로 보인다.

③ 용인 2007년 하반기에도 분양 봇물
용인은 전체적으로 예정된 신규 공급물량이 많다. 올 하반기 예정된 물량만 44개 단지, 총 1만 9,300가구가 예정되어 있다. 하지만 성복동 수지자이2차, 동천동 래미안, 상현동 힐스테이트 등 경기도와의 분양가 마찰로 분양이 지연되는 사업장이 많은 편이다.

* 용인 흥덕지구 = 올 초 분양 당시 저렴한 분양가와 입지적인 장점으로 청약경쟁률이 높았던 곳이다. 수원 영통지구와 용인 죽전지구, 분당신도시와 인접해 있다. 2008년 말 완공 예정인 용인-서울간 광역도로 이용시 서울 강남 진입이 30분 이내면 가능하다. 7월에 호반베르디움(총 250가구), 로얄듀크팰리스(총 720가구), 9월에 한국아델리움(총 499가구) 등의 공급이 예정되어 있다.

* 동백지구 = 동백지구는 최근 인기를 모으고 있는 타운하우스 분양이 예정되어 있다. 동원베네스트(총 26가구), 남양휴튼(총 50가구), 스타클래스(총 38가구), SK아펠바움2차(총 81가구)가 하반기에 분양에 나설 계획이다.

④ 광주 역세권 눈길, 성남-여주 복선전철 수혜
2012년 개통 예정인 성남-여주 복선전철 수혜지역인 광주 일대에도 올 하반기 분양계획이 많다. 7월에 송정동 광주역 인근 우림필유(총 372가구), 장지동 쌍동역 인근 벽산블루밍(총 731가구), 탄벌동 경남아너스빌(총 975가구), 태전동 광주역 부근 우림필유(총 478가구) 등이 분양될 예정이다. 9월에는 실촌읍 곤진암역 인근 현진에버빌2차(총 376가구), 10월에는 초월읍 비바패밀리(총 434가구)가 각각 분양을 준비 중이다.

개통되는 전철 이용시 광주에서 판교까지 10분, 강남까지 30분 가량이 소요될 전망이다. 또한 분당신도시 접근성도 좋아져 다양한 편의시설 등을 공유할 수 있다. 또한 광주시는 역세권 예정지 주변을 역세권 사업지역으로 개발할 예정이다. 장지동, 실촌읍 일대가 시가화예정용지로 지정됐다. 이들 지역의 체계적인 개발이 이뤄질 전망이다.

◇ 수도권 동남부 알짜 분양, 청약 전략은?

수도권 남부지역은 신도시 개발과 교통 사업 집중으로 투자자 및 실수요자들로부터 꾸준히 관심이 높은 곳이다. 교통 개선과 함께 앞으로 꾸준히 유입 인구도 늘어날 것으로 기대된다.
하지만 장기적인 가치 투자관점에서 수도권 남부지역의 옥석을 가릴 필요가 있다. 하나 밖에 없는 청약통장을 어디에 사용하느냐에 따라 향후 수익률 차이가 달라진다. 단지별 보유 가치와 희망 거주지 우선순위, 그리고 자신의 선호 조건을 정해 놓고 전략적으로 청약에 나서는 것이 필요하다.

투자 가치 및 주거 입지가 뛰어난 곳은 단연 신도시들이다. 판교신도시 잔여 분양분과 광교신도시 분양이 대상. 하지만 청약가점제가 적용돼 전용면적 85㎡이하는 가점 점수가 낮은 청약자들은 당첨 확률이 낮다.
반면 주변 택지지구 및 인근 분양단지는 신도시보다는 경쟁률이 낮아 당첨 기회는 높다. 이들 주변 단지는 신도시 접근성이 뛰어나 연계 개발되는 효과를 기대할 수 있고 거의 동일한 생활권을 누릴 있다는 장점이 있다. 교통 개선 수혜도 함께 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 다만 향후 가격 상승면에서는 신도시보다 다소 낮을 것으로 예상된다.
특히 용인 등은 현재 예상 분양가 수준이 상당히 높은 수준인데 분양가상한제 시행에 따라 인근 광교신도시 등이 상대적으로 저렴하게 공급될 경우 향후 가격 상승에 한계를 가질 것으로 예상된다. 또한 공급 물량이 꾸준히 많은 것도 고려할 요인 중 하나다.

[부동산114 이미윤과장]