멜버른에 내 집 마련 방법 대공개 1탄 !!

[Michael.Y]

다양한 내 집 마련 방법은 있을 것입니다.

-대출 이자 아까워서 무조건 현금 모아서 한 번에 사버린다.

-구매가격에 50%까지 모아서 대출 50% 해서 집 산다.

-거주용 말고 투자용 부동산 먼저 산다.

뭐 이런 저런 다양한 방법들이 있을 것입니다.

오늘 제가 추천 드리는 내 집 마련 방법입니다.

Off the plan이란

쉽게 말하면 완공 전 집을 맨 땅, 도면, 브로셔 그리고 모델하우스 등만 보고 구입을 하는 방식을 말합니다. 예를 들어 한국에서 아파트 사전 분양 같은 거라 생각하시면 됩니다.

부동산 계약 후 완공까지 걸리는 기간 1~2년, 길게는 3년 정도 입니다.

이렇듯 완공된 건물을 보지도 않고 결정을 해야 하므로 위험부담이 따를 수 있으나 이를 잘 이용하면 그만큼의 많은 혜택들 또한 볼 수 있습니다.

Off the plan 부동산을 사면 무슨 장점이 있나요?

1. Off the plan을 사는 가장 중요한 이유는 단지 총 집값의 10% 계약금으로 몇 년간 계약 당시의 금액으로 그 집을 살 수 있다는 것입니다. 예를 들어 시티 내 아파트 분양가격 $500,000에 나왔다면 지금 10% 디파짓, $50,000 으로 계약을 맺고 건물이 완공 될때까지의 기간동안 대출금을 줄이기 위한 준비를 할 수 있는 것이 가장 큰 장점입니다.

예를 들면 계약 시 지불한 10%를 뺀 잔금 90%를 대출을 통해 마련 해야 하는게 일반적이나, 90%를 빌리게 될시 LMI(Mortgage Insurance) 을 내야 하는 부담이 생깁니다. 따라서 완공 전까지 잔금 10% 또는 그 이상의 현금(30%이상 추천)을 만들 시간적 여유를 마련 할 수 있는 겁니다.

또는 완공까지 남은 기간 동안 income을 증명 할 수 있는 직장에서 경력을 더 쌓음으로써 대출심사를 통과 하기 위한 신용도를 쌓을 수 있다는 것도 하나의 장점입니다.

2. 위험을 감수하는 만큼 상대적으로 높은 이익을 볼 수 있다는 이점이 있습니다.

왜??

선 분양이 성적표가 좋아야만 건물을 올리는 은행 융자금에 대해서 최종승인이 나기 때문에 보통 분양을 시작을 해서 30-40%가 분양되기 전에는 최대한 빨리 팔아야 할 때가 종종 있는데 이때는 가격을 많이 낮추어서 분양을 합니다. 건설사가 땅을 사놓고 건물을 못 올리거나 지연이 되면 많은 손해가 나기 때문에 이 시기를 잘 이용해서 조금이라도 싸게 구입을 했다면 일단 융자금의 대한 이자불입액도 낮아 질 것이고 투자용이라면 집값대비 렌트소득도 높을 것입니다. 부동산 가격 또한 올라간다면 싸게 구입한 만큼 더 큰 상승률을 보일 수 있을 것입니다.

3.Stamp duty 비용 절감 또한 가장 큰 혜택 중 하나입니다. 건물이 올라가기 시작하면 공사 일정 비율로 그 비용 또한 계속 올라가게 되어 있습니다. 따라서 off the plan 을 구매 할 경우 이미 지어진 집보다도 많은 stamp duty 비용을 절약할 수 있습니다. 또한 작은 땅에 많은 집을 짓는 아파트일 경우에는 세대 수만큼 나눠서 비용을 부담하기에 아주 낮은 stamp duty가 나옵니다. 약 Stamp duty비용만 $20,000이상을 절약 할 수 있습니다.

4. 세금 혜택

세금 인센티브 또한 중요한 혜택 입니다. Off the plan 새 아파트들은 이미 지어진 집이나 빌딩 보다도 훨씬 더 높은 Tax Depreciation rate 을 가지고 있습니다. 이게 무엇이냐?  (투자용으로 사실 경우) 시간이 갈수록 새 아파트도 낡아 갑니다. 그래서 그 낡아 가는 비용을 계산해서 income에서 매년 감면 혜택을 받아 세금환급 시 돌려 받을 수 있다는 것입니다. 새 아파트 구매 시 비록 각각 건물의 Depreciation schedule에 따르지만 보통 $10,000이상의 세금 환급 혜택을 집 한 채만 사놓아도 계속 받을 수 있는 장점이 있습니다. 또한 그 집에서 나오는 비용(관리비,카운실비용 등등) 모든 비용은 expense로 가서 세금 환급시 돌려받을 수 있습니다.

이런 세금 혜택 때문에, 똑똑한 투자자들 그리고 높은 수입을 버는 사람들은 일부러 투자용 부동산을 사서 많은 세금을 돌려 받고 있습니다. 30%이상을 세금으로 다 내버리고 돌려 받지 않으면 억울하지 않겠습니까?

많은 분들이 살 집 보다는 좀 더 부동산 투자를 목적으로 구입을 하는 경우가 많습니다. 왜나하면 투자자들은 거주용이 아니기 때문에 세입자 구하는 것과 재판매에만 문제가 없으면 되기에 세금 혜택을 위해 많은 분들이 off the plan, 부동산을 구매합니다.

Off the plan 의 단점은 없나요?

물론 Off the plan을 반대 하시는 분들도 있습니다.

건물이 실제 다 완공되는 시점에서의 부동산 실제 가치 때문입니다.

완공시점(2~3년 후)에 갑작스런 부동산침체 등으로 인해 대출 심사 시 부동산 가치가 실제로 구매한 금액보다 더 낮게 나와 생각했던 만큼의 융자를 받을 수 없을 수도 있다는 것입니다. 물론 이런 가정하에선 당장 다른 완공된 집을 샀을 경우 2~3년후 엔 그 집도 마찬가지로 가격이 하락할 것이기 때문에 Off the plan에 만에 문제는 아닙니다. 오히려 융자 80%이하로 맞추기 위한 현금이 없다면 Nomination sale 즉 집이 아닌 계약서를 양도 할 수 있다는 것이 장점입니다. 집 가격의 10% 디파짓 + @ 에 다른 분들에게 팔고 나가시면 됩니다.

Off the plan 부동산을 구입 할 때에는 이미 완공된 집처럼 들어가보지 않고 display 하우스에 전시된 간략한 인테리어 정도와 도면으로만 결정을 해야 하는 단점은 있습니다. 따라서 건설사, 건축자재, 집 내부의 구조, 건물 전체의 설비, 지역 환경 등을 꼼꼼히 체크 하신 후 구매를 하신 다면 보다 싼 가격으로 구매 후 capital gain을 최대화 시킬 수 있을 것입니다.

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물론 내 집 마련을 위한 다양한 더 좋은 방법이 있을지도 모르겠습니다. 하지만 Off the plan 부동산이 무엇인지를 알고 그 장점들이 본인에게 적합한지 파악해보는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

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Michael.Y

Auswellgroup 부동산컨설턴트

Off the plan 아파트 정보

멜버른 시티 Empire아파트 분양정보

http://cafe.daum.net/melbsky/RWMQ/43309

멜버른 야라강 앞 Playhouse아파트 분양정보

http://cafe.daum.net/melbsky/RWMQ/43310

멜버른 캠버웰 Magnolia아파트 분양정보

http://cafe.daum.net/melbsky/RWMQ/42993

[멜번 예스유학원]

저는 모르겠네요 포지티브 기어링 가능할까요?

[Michael.Y]

이건 개개인 마다 다를듯 싶네요. 상대적으로 시간적 여유가 있으니 대출을 최대한 줄이고 시티쪽 같은 곳에서 높은 렌트비를 받으신다면 포지티브 기어링도 가능하겠죠.

[Nagasari]

증권'애널'리스트들이 주식 매도하라는 거 보셨나요?ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

[Michael.Y]

물론 돈 많은 부동산 투자자들은 구지 2~3년씩후에 완공 되는 살필요야 없겠죠. 궂이 비싸게 주고 짓지도 않은 아파트라는건 어디서 나오는 의견이신지... 전 방법들 중 하나를 공유 했을뿐입니다. 장점만 아 무조건 이게 좋으니까 off 플랜 사라가 아닌 단점까지도 설명 드리면서 건설사등 꼼꼼히 체크하라고 써놓았습니다. 이미 거이 다팔려진 건물들에 구매자들은 아무것도 몰라서 샀을까요? 제가 마치 사기쳐서 오해하게 만드는듯한 이런 표현은 좀,,,.

[Michael.Y]

위니블루님 올려준 글들 여러번 보아왔고 공감되는 부분들도 꽤 있는 글도 많았습니다. 저도 많은 리서치를 통해서 여러 글들을 종합해서 쓴글입니다. 그래서 단점들을 숨기려하지 않은거구요. 쓰다보니 감정적이게 되었네요.;; 죄송, 여튼 함께 멜번의 하늘에 앞으로 좋은 글들 많이 올려봐요 :)

[다래]

왜냐믄 이분이 오프더플랜 파실려고요... 잘 안팔리시나봐요...

[Michael.Y]

위에 글을 자세히 읽어보심 단점, 그리고 더 좋은 방법이 있을 수도 있다고 표현하였습니다. 선택은 본인몫.. 오프플랜은 많이 알려진 부동산구매 방식입니다. 정부에서도 서포트 하고 있구요. 한국에서 아파트 짓기전에 분양권 판매하는방식인데 이걸 왜 이렇게까지...

[카메라는 역시 캐논]

하늘을 이불삼아누우니 세상 만사가 좋구나~~~ 2탄 기대해봅니다.

[moldflow]

솔직히 아파트는 보유하고 있는 돈이 많아서 모기지 얼마 안받고 살 수 있는 분들한테 좋지 않은가요? 아파트 가격은 10년이 지나도 얼마 안오르죠.. 안떨어지면 다행이죠..

[Michael.Y]

그동안은 아파트가 하우스+땅 보단 가격 변동률이 작았던건 사실이죠 그만큼 오히려 안정적이라고도 볼수 있구요. 시티에 있는 아파트들은 수요가 많은 만큼 앞으로의 트렌드가 바뀔 가능성이 많다고 은행 전문가분이 방금 그러시더라구요. 물론 어느누구도 장담할순 없습니다.

[Jerry4]

2탄기대합니다

[Michael.Y]

어떤 분양회사인지 모르겠지만 설명을 똑바로 안했군요.. 제가 위에 말한것처럼 30%/70% 이상 추천이라구요. 저랑 상담하신 많은분들은 아시겠지만 항상 물어봅니다 현재 10%+세틀데이까지 30%까지 맞출수 있냐구요. 결국 본인집사면서 제대로 알아보지도 않고 무조건 계약한 분들은 잘못이 없을까요. 시티 매매 지금 이시기에 안된다? 직접 보셨나요? 이미90%이상 다팔렸는데 .. 아 ... 근거 없이 그냥 이런한마디가 열심히 리서치 한 입장에서 상처입니다.

[Michael.Y]

어디쪽 아파트를 사셨나요?? 그렇게 매매가 안되는 아파트라면, 위치가 좋지 않은 곳이거나 시공사가 문제있는곳 아닐까요?. 글쎄요 저희가 Nomination sale 하는곳들은 10% 플러스 약 3천만원 프리미엄들 다 받고 팔고 계시는데요.. 그래서 위치 및 시공사 을 꼼꼼히 체크해야 합니다.