부동산 계약 파기됐는데, 가계약금도 '소득'으로 세금을 내야 할까?

[황사 人-박준호]

부동산 계약 위해 주고받은 가계약금, 계약 깨지며 위약금으로 받게 됐는데

위약금 받으면 끝인 줄 알았는데⋯이 돈 역시 '소득=세금' 공식 적용될까?

집을 사겠다며 가계약금까지 보냈던 매수인이 별안간 계약을 해지했다. 미리 받았던 가계약금은 고스란히 매도인 주머니로 들어왔다. 뜻밖의 소득이 생긴 셈인데, 이 돈에도 세금을 내야 하는 걸까? /게티이미지코리아⋅편집=조소혜 디자이너

"혹시 부동산 계약 파기로 받은 가계약금(위약금)도 불로소득일까요? 그럼 세금 내야 해요?"

지난 7일, 직장인 익명 게시판 '블라인드'에 이색적인 질문 글이 올라왔다. 집을 팔려고 내놨는데, 가계약금까지 입금했던 매수인(부동산을 사는 사람)이 갑작스레 계약을 해지했다는 것. 여기까지는 주변에서 어렵지 않게 볼 수 있는 사례였다.

우리 민법은 매수인이 앞서 냈던 계약금을 포기하거나, 매도인(부동산을 파는 사람)이 받았던 계약금을 두 배로 배상하면 이를 위약금으로 인정한다(제565조). 일단 계약을 파기하는 쪽에서 일정 위약금을 내고 나면, 그 계약은 종료되는 걸로 본다.

그런데 문제는 위약금 명목으로 받은 가계약금에도 세금을 내야 하느냐는 것이었다. 뜻하지 않게 얻은 돈이기는 하지만, 어디까지나 계약이 무산 되면서 받는 위로금이라는 생각도 든다. 정말 이 돈에도 세금을 내야 하는 걸까?

계약 해지로 받은 위약금도 엄연한 '기타소득'⋯22% 세금 내야

결론적으로 부동산 계약이 어그러지며 주고받은 가계약금 역시 세금을 내야 한다. 세율도 22%로 상당히 높은 편이다. 우리 소득세법은 위약금 등을 엄연한 '기타소득'으로 분류한다(제21조 제1항 제10호). 기타소득은 원칙적으로 22%가 세금으로 붙는데, 기본소득세 20%에 지방세 2%를 더한 값이다.

이때 반드시 알아둬야 할 두 가지 쟁점이 있다.

① 기타소득을 얻는데 들어간 필요경비가 있는가.

② 기타소득이 300만원을 초과하는가.

필요경비(①)는 해당 소득을 얻기 위해서 기본적으로 드는 경비만큼은 세금을 면해주는 개념으로 이해하면 쉽다. 예컨대 100만원을 벌기 위해서 80만원을 필요경비로 써야 했다면, 이를 제외한 20만원에 대해서만 세금을 부과한다는 이야기다. 보통 기타소득은 전체 60~80%까지 필요경비가 인정된다. 이는 별도 신고 절차 없이 자동으로 인정된다.

그런데 같은 기타소득이라도, 위약금에는 필요경비를 자동 적용하지 않는다. 개별적으로 필요경비를 입증하지 않으면, 전액 다 과세 대상으로 삼는다. 세금을 부담하는 사람은 가계약금 등을 받아 이익을 취한 쪽이다. 이번 사례에선 매도인이 가계약금을 위약금 명목으로 받았으니, 이에 따라 22%의 세금을 내야 한다.

이때, 가계약금으로 얼마를 받았는가도 중요하다(②). 이 금액에 따라 세금 납부 방식이 갈리고, 세율도 천차만별이라서다. 가계약금이 300만원 이하였다면 다른 소득과 합산하지 않고 단건으로 세금을 납부할 수 있다(분리과세). 앞서 살펴본 것처럼 위약금으로 받은 돈의 22%를 세금으로 내면 된다.

가계약금 등 위약금으로 받은 금액이 300만원을 초과하면 종합과세로 처리해야 한다. 다음은 종합소득세 신고 시 적용되는 세율표. /국세청 제공

반면 300만원을 초과하면, 그때부터는 단독으로 세금을 처리할 수 없다. 연간 발생한 모든 소득과 합쳐서 종합소득으로 신고를 해야 하기 때문이다(종합과세). 이렇게 종합과세 대상이 되면, 연간 총 소득금액에 따라 최소 6%에서 최대 42%까지 세금이 차등 부과된다.

매도자가 계약 해지한 경우라면? 배액배상+원천징수 의무까지

반대로 매수인이 아니라 매도인이 '배액배상'을 감수하고 계약을 해지하는 경우도 많다. 가계약 단계에서는, 가계약금을 기준으로 배액배상을 할지 전체 계약금을 기준으로 할지 의견이 갈리긴 한다. 하지만 하나 확실한 건 이때도 세금이 발생한다는 것이다. 덧붙여 원천징수 의무도 진다(소득세법 제127조 제1항 제6호). 매수인이 기타소득(가계약금과 배액배상금)으로 내게 될 세금을 매도인이 먼저 떼고 줘야 한다는 것이다.

예컨대 매도인이 가계약금으로 300만원을 받았는데, 계약을 해지하면 어떻게 될까? 우선 매도인은 매수인에게 받은 가계약금 300만원은 물론이고, 배액배상금 300만원을 더해 총 600만원을 돌려줘야 한다.

*가계약금을 기준으로 배액배상을 계산한 경우임.

그런데 600만원을 그대로 주는 게 아니다. 매도인은 돌려줘야 할 600만원 가운데 위약금(배액배상금)인 300만원에 대해선 세금을 떼야 한다. 66만원(22%)은 세금으로 먼저 떼고(원천징수), 그다음 남은 534만원만 매수인에게 돌려주면 된다. 먼저 뗀 66만원은 국세청에 세금으로 신고해야 한다. 만일 매도인이 원천징수 의무를 다하지 않는다면, 가산세로 최대 10%를 더 내야 한다(국세기본법 제47조의5).