리뷰 [실전에 강해지는 부동산 투자의 모든 것] 부동산 투자의 “표준전과”

[내일은 다르게]

제가 초등학생(그 당시에는 국민학교 라고 불리었죠 ^^) 이던 시절에는 ‘전과’가 굉장히 유행했었습니다.  “표준전과”와 “동아전과”의 두 종류가 대세였는데, 교과서에 자세히 설명되지 않은 부분에 대해서 주제별로 찾아보면 자세한 설명을 얻을 수 있는 좋은 보조교재였던 것으로 기억합니다. 제목에서 짐작하시듯 저는 주로 표준전과를 활용했습니다. ^^

이 책 [부동산 투자의 모든 것] 또한 부동산 투자에 있어서 접하게 되는 각종 제도, 법률과 실무적인 부분에 대한 개략적인 설명을 얻을 수 있는 전과와 같은 존재입니다.  부동산 투자에 관한 기초적인 부분부터, 소위 ‘투자의 완성’이라고 불리는 세금에 관한 부분까지 다양한 부분이 망라되어있습니다.

이 책은 읽기가 쉽지는 않았습니다. 우선 저자 본인도 서문에서 밝히듯 이 책은 “소설과 같이 가볍게 읽기에는 무겁고, 전문적인 지식보다는 가볍습니다.” 다른 말로 하자면, 부동산에 대한 지식이 모자라면 읽기 어렵고 경험이 많다면 별 감흥이 없을 수 있다는 의미로 받아들여도 틀림이 없겠습니다. 게다가 양적인 부분에서도 단행본으로서는 상당한 부피인 510페이지나 되어 책을 읽는 것이 녹록하진 않습니다.

허나, 한번 죽 훑으며 필요한 부분은 표시해 둔 뒤 필요할 때마다 기본적인 부분은 우선 참고하기 좋은 책이라는 생각이 듭니다. 그 외 세부적인 부분은 추가적으로 법제처에서 법률 등을 검색해보는 노력은 당연히 투자자 자신의 몫이겠습니다. 교과서에 대한 보조교재로서의‘전과’라는 것이 원래 그런 것 아닐까 합니다.

1. 차용증과 공증에 대하여

저당권 설정 : 민사소송 없이 저당권이 설정된 부동산을 경매 신청해 다른 사람에 우선해 변제 가능

차용증 + 공증 : 민사소송 없이 채무자의 재산을 경매신청 할 수 있지만, 채무자의 재산이 없을 경우 경매할 수 없어 채무를 변제받을 수 없음(채권자가 채무자의 인감도장과 인감증명을 소지하면 채권자 혼자도 공증 가능)

차용증 : 지급명령을 신청할 수 있지만 경매를 위해서는 별도로 민사소송을 거쳐야 하며, 채무자의 재산이 없으면 경매할 수 없어 채무를 변제받을 수 없음

2. 필요비, 유익비, 사치비

종류	내용	권리	비고
필요비	부동산의 보존을 위해 지출한 금액	임대인에게 청구 가능하며 유치권 행사 가능	임대차기간 만료 후 6개월까지 상환청구권 행사 가능
유익비	객관적 가치를 증가시키는데 드는 비용	임대인에게 청구 가능하며 유치권 행사 가능
사치비	보존이나 객관적 가치 증대와는 무관하게 영업상 필요에 의해 지출한 금액	임대인에게 청구 불가능하며 유치권 행사 불가능

3. 권리금에 대하여

- 권리금은 주로 임차인 사이에 일어나는 금전적 거래이므로 임대인과는 관계가 없으나, 임대인은 나중에 문제가 생길 것을 염려해 임대차계약서에 “임대인은 임차인의 권리금을 인정하지 않는다”라는 문구를 넣기도 한다.

- 시설 및 비품은 그 목록을 별도로 정확하게 기재해야 나중에 분쟁을 막을 수 있다. 경우에 따라 현 임차인이 시설비를 받고도 눈에 잘 띄지 않는 물품을 반출하는 사고도 발생한다.

- 권리금 산정시 점포위치는 중요한 의미를 지닌다. 좋은 위치인데도 영업을 못해 매출액이 적은 경우에는 권리금을 더 주어도 좋다. 하지만 위치가 좋지 않음에도 불구하고 점포주의 개인적인 영업능력이 뛰어나 매출이 높은 경우가 있다. 많은 사람들이 이 점을 모르고 총 매출액에 상당하는 권리금을 주어서는 안된다.

종류	내용
시설권리금	영업상 필요한 시설(냉장고, 에어컨, 책상, 집기 일체)에 대한 권리금
영업권리금	영업상 노하우나 그동안 관리한 고객을 넘기는 데 대한 권리금
바닥권리금	영업장의 위치가 좋아 처음부터 점포에 붙는 권리금(주로 임대인이 최초 임차인에게 그 권리금을 받는 경우가 많음)

4. 담배표에 대하여

- 군청 소재지, 동, 읍∙면에 리가 소재하는 지역에서 담배표를 가지고 있는 상가는 서로 최소한 50m(직선거리가 아닌 보행자 최단 거리를 기준으로)이상 떨어져 있어야 한다. 이 밖의 지역에서는 100m이상 떨어져 있어야 담배표를 받을 수 있다.

- 시장∙군수 또는 구청장은 7일간의 공고를 거쳐 신청자로부터 접수를 받고 신청한 순서대로 소매인 지정을 하되 신청 전후가 불분명한 경우 추첨으로 담배표를 지정한다. 따라서 주변에 경쟁업소가 있는지 확인하고, 공고 전에 준비하고 있다 공고가 나면 즉시 신청서를 제출해야 한다. 종전에는 담배표가 있는 상가를 다른 사람에게 넘기면 담배표가 그대로 같이 이전되었으나, 지금은 현재 사업자가 사업을 폐지하면 담배표는 다시 시∙군∙구로 귀속된다.

5. ‘저촉’ 과 ‘접함’ (토지이용계획확인서)

토지가 도로에 접해 있는 경우 토지이용계획확인서에는 ‘저촉’아니면 ‘접함’이라고 표기된다.

- ‘저촉’은 도로에 붙은 토지의 전부 또는 일부가 향후 도로로 편입되는 것을 말한다. 현재는 토지가 도로에 접해 있지만 향후 그 도로를 확장할 경우 도로에 접한 토지의 일부를 수용한다는 것이다.

- ‘접함’이란 토지가 도로에 접하였다는 의미로, 저촉과 달리 해당 토지가 향후 도로로 편입되지 않는다.

6. ‘농지’에 대하여

- 농지법 제2조에 의해 법적 지목이 전∙답∙과수원으로 표시된 토지는 농지법상 농지임이 분명하다. 나아가 농지법은 법적 지목이 이 외의 것으로 되어 있어도 농작물을 경작하는 토지나 다년성 식물을 재배하는 토지를 농지라고 규정하고 있다.

지목이 전∙답∙과수원이 아니라도 (예를 들어 잡종지나 대지에) 3년 이상 계속해 농사를 지으면 이를 농지로 본다. 따라서 이를 취득하는 입장에서는 농지취득자격증명을 받아야 한다.

- 한계농지는 기본적으로 농지에 해당하지만 농지로서는 그 생산성이 한계에 달해있는 토지이므로 일반농지에 비해 특별하게 취급한다. 농업진흥지역 밖의 농지 중에서 영농 조건이 불리해 생산성이 낮은 농지이며, 농지법이 아닌 농어촌정비법의 적용을 받는다.

7. 용도지역에 따른 건축의 제한

- 하나의 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 경우, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 “1필지의 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸친 경우 그 면적이 각각 330제곱미터를 넘으면 각각의 용도지역으로서의 행위제한을 받는다”고 규정하고 있다. – 어느 한쪽이 330제곱미터 이하인 경우에는 더 넓은 면적의 용도지역에 관한 규정이 전체에 적용되는데, 여기에는 예외가 있다. 제2종 일반주거지역이 상업지역인 경우에는 기준 면적이 330제곱미터가 아니라 660제곱미터로 상향되고, 역시 어느 한쪽이 녹지지역인 경우에는 녹지지역은 면적에 관계없이 녹지지역으로서의 행위제한을 그대로 받는다.

8. 연접개발제한에 대하여

- 연접한 토지를 계속적으로 개발하는 행위를 제한하는 것을 연접개발제한이라 한다. 녹지지역∙관리지역∙농림지역∙자연환경보전지역에서 적용되고 주거지역∙상업지역에서는 적용되지 않는다.

용도지역			기준면적	연접개발제한
도시지역	주거지역 및 상업지역		10,000제곱미터 미만	적용되지 않음
	공업지역		30,000제곱미터 미만
	녹지지역	보전녹지지역	5,000제곱미터 미만	적용됨
		생산 및 자연녹지 지역	10,000제곱비터 미만
관리지역			30,000제곱미터 미만
농림지역			30,000제곱미터 미만
자연환경보전지역			5,000제곱미터 미만

- 만약 구입하고자 하는 토지 인근에 이미 다른 사업자가 대단위 토목공사를 하거나 건축행위를 하고 있으면 반드시 연접개발제한 여부를 확인해봐야 한다.

- 설령 매입시기는 내가 더 앞서지만 나보다 더 늦게 토지를 구입한 사람이 먼저 개발행위허가나 전용허가를 받으면 그 사람에게 개발 우선권이 주어져 개발행위허가를 받지 못할 수도 있다.

- 연접개발제한 여부는 토지이용계획확인서에 나타나지 않으므로 해당 토지 소재지 관청에 연접개발제한을 확인해야 하며, 토지소유자의 사용 승낙서를 받아 일단 개발행위허가를 신청하는 방법을 사용해 볼 수도 있다.

- 연접개발제한에 걸려 자신의 토지를 개발하지 못할 상황이 오면 토지가격이 매입금액보다 하락할 가능성이 있다. 따라서 매매계약서에 “만약 연접개발제한 등으로 개발행위허가를 받을 수 없을 경우 매매계약 자체를 무효로 한다”는 특약을 반드시 두는 것이 좋다. 다만 이는 매도인의 협조 없이는 불가능하다.

9. 재산세 부담에 대하여

- 재산세는 매년 6월 1일 현재 재산세 과세대장에 등재된 건축물 등의 소유자가 부담한다. 잔금 지급일과 등기 접수일은 특별한 경우가 아니면 같은 날에 이루어지나 만약 서로 다른 날자에 이루어지면 먼저 행한 날이 부과기준일이 된다.

- 6월 1일을 잔금 지급일로 했다면 지방세운용세칙(제234의 9-2)는 이 경우 양수인이 그 재산세를 납부하도록 규정하고 있다. 그렇지만 실제 매매시에는 6월 1일 직후 잔금 지급이 이루어지면 매도인과 매수인 간에 분쟁이 있을 수 있으므로 먼저 합의해 이 내용을 계약서에 기재하는 경우도 있다.

[한석봉]

오홋,,,, 잘 봤습니다...^^

[순수원]

정리 정말 잘해주셨네요~ 감사합니다 ^^

[핑크팬더]

같은 책을 비슷한 시기에 읽은 듯 하네요.. 그러게요,, 공증 자체로는 별 소용이 없더라고요.. 이 책을 읽으니.. 자세하고도 눈에 쏙 들어오는 내용 감사합니다~!!

[어지러워]

감사합니다^^ 많은 도움 받았어요~

[road1]

감사 ^^

[실버진]

와우 궁금했던 내용이 많이 담긴 포스팅이네요. 감사합니다.