스크랩 2010년 부동산 시장 전망 및 신분당선 개통 영향

[공일오비]

2010년 부동산 시장 전망 및 신분당선 개통 영향

폭락이냐, 폭등이냐

장인석

아파트, 재개발, 재건축
前 동아일보 기자
現 착한 부동산투자연구소장
<부동산투자성공방정식> <재건축,이게 답이다>저자

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"선생님, 지금이 살 때입니까? 팔 때입니까?"

"강남재건축을 지금 사도 늦지 않을까요?"

"2010년에는 집값이 폭락한다는 설이 있는데, 그래도 지금 사야 합니까?"

"2010년에는 집값이 폭락하는 겁니까? 폭등하는 겁니까?"

 

2009년 초부터 시작된 질문 릴레이는 연말이 2개월도 남지 않은 지금까지 멈출 줄을 모른다.

그럴 수밖에 없는 것이 최근 1년만큼 주택 시장의 불확실성이 극에 달한 적이 없었기 때문이다.

 

2008년 11월만 해도 부동산 시장은 끝도 없이 폭락하는 듯싶었다. 그러나 12월 초부터 꿈틀대던 부동산 시장은 강남재건축을 중심으로 어느 틈에 폭등을 거듭했다. 순식간에 구입 기회를 놓친 서민들이 갈팡질팡하는 가운데 2009년 8월, 상승 기류가 수도권 이남과 강북으로 옮겨 가는가 싶더니 정부의 대출 규제로 순식간에 진정됐다.

 

그럼에도 서민들이 향후 집값 추이에 촉각을 곤두세우는 이유는 저금리로 인해 갈 곳을 찾지 못하고 있는 부동자금이 분양시장으로 흘러 들어가고 있고, 경기 회복 기대감과 주택 공급 부족으로 인해 언제든 부동산 시장이 다시 과열될지도 모른다고 우려하고 있기 때문이다. 물론 정부의 즉각적인 대책이 나오기는 하겠지만 한번 불붙은 주택 시장을 진정시키는데는 상당한 출혈을 각오해야 한다는 것을 우리는 경험을 통해 잘 알고 있다.

 

불확실한 주택 시장에서 우리가 알고 넘어가야 할 것은 지금의 부동산 값 폭등은 가치가 아닌 가격 상승이라는 점이다.  다시 말해 저금리와 정부의 적극적인 통화량 공급에 의한 화폐가치 하락에 기인한 것이다

전문가들이 우려하는 버블이 맞긴 하지만 이 버블은 부동산 시장이 자생적으로 만든 것이 아니고 한국 경제 구조와 맞물려 있다는 점에서 쉽게 꺼질 버블이 아니다. 때문에 일부 경제학자들이 우려하는 심성을 모르는 바는 아니나 한국의 부동산 시장은 저금리 기조와 정부의 재정지출이 지속되는 한 떨어지는 화폐가치만큼 가격은 오를 수밖에 없다. 따라서 인플레이션 헤지 차원에서라도 일정 수준 부동산 투자를 늘려야 하는 시점이다. 또한 경기 회복이 미진하지만 꾸준히 이루어지고 있고, 주식시장이 상승세를 보이고 있으며, 한국 경제의 펀더멘틀을 알려 주는 환율이 하향안정세를 기록하고 있다는 점에서 부동산 시장의 상승력은 아직도 강하다고 봐야 한다.

 

다만 경기 회복이 안정적이고 강한 상승세를 기록하기에는 불안한 요소가 있고, 정부의 집값 안정에 대한 의지와 이미 어느 정도 가격이 많이 올랐다는 심리적 요인이 결합해 부동산 시장 전체가 호황을 구가할 수는 없을 것이다. 다시 말해 국지적, 개별적 호재와 브랜드 가치에 의해 '똘똘한' 부동산만 선별적으로 오르는 시대가 될 것이라는 얘기다. 이 말은 바꿔서 해석하면 돈을 벌려면 오르는 부동산이 무엇인지 간파하는 안목을 갖춰야 한다는 뜻이다. 강남재건축은 언제나 매력적인 투자 대상이며, 한강변 초고층 재건축예정아파트, 한남뉴타운과 성수신도시 등의 투자가치는 영속적이라 할 수 있다.  

 

아파트를 몇 채씩 사재기해서 시세차익을 올릴 수 있는 시대는 끝났다. 또한 아파트라고 해도 블루칩만 가격이 오르고 별 볼일 없는 지역의 이름 없는 아파트는 시장이 호황을 구가해도 가격이 오르지 않는 시대가 이미 시작됐다. 수익형 부동산이 각광받고 있으며, 리모델링이나 개발에 의해 수익을 극대화하는 투자 방법이 관심을 끌고 있다. 토지시장의 상승세도 여전히 진행형이다. 따라서 영양가없는 몇 채 대신 똘똘한 집 한 채로 갈아타고,여유자금으로는 명품토지나 월세 수입이 보장되는 수익 형 부동산을 구입하는 것이 현명하다.

 

신분당선 개통에 따른 역학관계에 주목하라

 

국지적 개별적 호재 중 가장 큰 영향을 미치는 요소는 교통이다. 그 중에서도 저렴하고 이동속도가 빠른 전철에 주목해야 하는데, 향후 몇 년간 서울과 수도권 아파트의 가격 동향에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 신분당선이다. 신분당선은 그 동안 멀게만 느껴졌던 수도권 남부를 강남 옆 동네로 만들 뿐만 아니라 향후에는 수원과 광화문까지 1시간 거리로 만들게 되는 가히 '교통의 혁명'이기 때문이다.

 

현재 강남역-분당 정자역이 공사 진행 중으로 2010년 하반기 개통 예정이었으나 2011년 9월 개통으로 연기됐다.

이에 따라 가격 상승세가 주춤거리고 있으나 2010년 하반기부터 다시 거점을 중심으로 가격 상승폭이 커질 것으로 예상돼 지금부터 2010년 상반기가 구입 적기가 될 수 있을 것이라 판단된다.

 

 

강남역-양재역-매현역-청계역-판교역-정자역(분당선 환승)이 개통되면 정자에서 강남까지 19분이면 도착할 수 있다.

이렇게 되면 그 동안 강남 접근성에 곤란을 겪었던 분당과 용인수지, 신갈 등의 교통이 좋아지게 된다.

이 지역 주민들은 정자역에서 환승하면 강남까지 30∼40분이면 출퇴근이 용이하며, 광화문까지도 1시간 이내 주파가 가능하다.

 

따라서 가장 먼저 정자역을 중심으로 한 소형아파트의 임대수요가 급증할 것이다. 분당과 용인 일대가 강북보다 주거 환경도 쾌적하고 교통도 편리하기 때문이다. 또한 이 일대 상가 주택의 인기도 높아질 것이 분명하다.

수익 형 부동산을 찾는 투자자들은 이 일대 소형아파트나 상가주택에 관심을 기울일 필요가 있다. 게다가 정자역을 중심으로 한 소형아파트 중에는 리모델링 호재가 있는 것들도 있어 잘만 고르면 일석이조의 효과를 거둘 수 있다.  이미 상당한 폭으로 가격이 올랐다고 해서 주저할 필요는 없다. 좋은 부동산은 '비쌀 때 사서 더 비싸게 판다'는 격언을 명심할 필요가 있다.

 

시세 차익을 노리는 투자자들은 무엇보다 판교에 관심을 가져야 한다. 2009년 초만 해도 프리미엄이 없었던 판교 아파트들은 벌써 프리미엄이 3억∼6억까지 형성됐다. 판교가 움직이면 그 다음 움직일 아파트는 어디인가?

분당 정자역의 블루칩 아파트를 필두로 서현, 이매, 수내동의 아파트와 수지 동천삼성래미안이 2인자의 자리를 엿보게 된다.

2007년 1700만 원대의 높은 분양가로 분양됐던 동천삼성래미안 33평형∼35평형의 프리미엄이

2009년 9월 9,000만원을 돌파했음에 유의하라. '제2의 판교'라는 닉네임이 허언이 아닌 것이다.

분당 오리와 복정, 용인 상현과 성복, 신봉, 구성, 동백지구의 상승세는 아직 힘에 겨운 듯 보인다

이는 경기 회복의 폭이 크지 않기 때문인데, 분당 정자와 수지 동천의 상승세가 지속되면

3인자들에게도 기회는 올 것으로 전망된다.

 

정자역에서 광교신도시까지의 신분당선은 예정대로 2010년에 착공해 2014년에 완공 예정이다.

정자역 다음의 동천역을 비롯해 수지역, 성복역, 상현역, 가산천역의 블루칩 아파트에 주목하고 광교신도시 분양 물량은 여전히 관심의 대상이다.

 

강남역에서 북쪽으로 뻗는 신분당선의 종착역은 용산역이다. 2015년 완공 예정인데, 그 사이 역으로 가장 눈에 띄는 존재는 동빙고와 국립박물관이다. 한남뉴타운의 가치는 더욱 빛을 발하게 되며 한강변 동부이촌동의 성가 역시 더욱 높아질 것이다.  그렇지 않아도 좋은 입지의 단지에 신분당선이라는 날개까지 달게 되는 것이다. 

 

 

장인석(착한부동산투자연구소장, cafe.naver.com/goodrichmen