다운계약서, 불법이야? 아니야?

[안병관]

다운계약서란 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래된 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것으로 세금을 덜 내기 위한 목적이 대부분이다. 다운계약서로 인해 고위 공직자의 도덕성 논란이 일기도 하고 인사청문회의 단골 메뉴로 등장하기도 한다. 2006년 부동산 실거래가 신고가 의무화되기 전까지 다운계약서는 취득세 등 세금을 탈루하기 위한 편법으로 관행처럼 이루어졌다. 일종의 편법이지만 엄밀히 말하면 당시에는 실정법 위반은 아니었던 것이다. 하지만 지금은 실거래가 신고제도 도입으로 실거래가 계약서만 인정하고 있으므로 다운계약서 작성은 위법행위이다.

합법적 탈세가 가능한 제도에 그친 ‘검인계약서’
과거에는 부동산을 등기할 때 ‘매도증서’에 나오는 가격대로 기재하였는데 중간생략 등기가 가능하여 중간거래자들의 양도세와취·등록세(현 취득세) 탈세가 일반적으로 이루어졌다. 이에 따라 1990년 8월에 ‘검인계약서제도’를 도입하였다.

하지만 검인계약서 역시 탈세를 차단하지는 못하였다. 검인 담당 공무원이 계약서상 매매대금에 대한 실질심사권이 없음을 알고 거래 당사자 간 합의에 의해 실거래 가격보다 낮은 가격으로 계약서를 이중 작성하여 검인받는 일이 비일비재하였던 것이다. 거래금액을 노출시켜 정당한 과세를 하기 위해 도입하였지만 오히려 합법적 탈세가 가능하도록 도와준 셈이다.

부동산 가격의 단일화‘실거래가 신고-등기부 기재
실제 거래가격 따로, 신고가격 따로였던 부동산 가격이 2006년 ‘실거래가 신고 및 등기부 기재’로 투명화한 제도적 시스템을 갖추게 되었다. 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등의 잘못된 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」을 개정하여 2006년 1월 1일부터 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행되었고「부동산 등기법」의 개정으로 같은 해 6월부터는 등기부에 실거래가를 기재하도록 한 것이다. 거래당사자 또는 중개업자가 매매계약을 체결한 후 60일 이내에 실거래가액을 시·군·구에 신고하고 ‘거래신고필증’을 교부받아 소유권이전등기 신청 시 등기소에 제출하면 된다.

2006년 이전까지는 등기소에 실거래가 신고를 하지 않더라도 벌칙 규정이 없었으나 이제는 등기부 기재금액이 허위로 밝혀지는 경우 과태료를 부과하고 탈루가 있을 경우에는 과소신고 소득금액에 대해 양도세, 취득세와 가산세를 추징당한다.

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[박 경수 LBA효성공인(beautem)]

감사합니다

[김진호1]

감사합니다

[김대중]

2007년 거래한 부동산인데 다운계약서를 쓴줄 모르고 지내왔다가 어느날 등기부등본을 확인해보니 지급한 돈보다 훨씬 낮은 금액이 거래가액으로 기재되어 있는 것을 올해 확인했는데 어떻게 해야 하는지요?

[유종현팔방인]

좋은정보 감사합니다