대한민국 재테크 1순위 부동산. 그 중에도 땅은 ‘묻어 두면 돈이 된다’는 정설 같은 가설이 통할 정도로 믿음직한 투자처로 손꼽힌다. 돈 좀 있다 하는 자산가들도 같은 생각일까? 부동산 전문가와 자산가 20명이 생각하는 토지 투자와 그들의 투자 방법을 살펴봤다.
27일 부동산 전문가인 필자와 투자에 관심이 많은 자산가 20명과 함께 KTX광주.목포 서남해안해양관광개발예정 지역 일대를 찾았다.
많고 많은 땅 중에 왜 굳이 서남해안 끝자락인 목포 일까. 현장으로 가는 동안 궁금증이 발동했다. 하지만 궁금증은 이내 풀렸다. “KTX 광주개통에 이어 목포(1시간50분권) 2017개통예정 등 교통 호재에 전라남도 목포.여수일대에 서남해안해양관광개발 발표후, 관광인프라가 늘어날 것으로 기대되고 있으며, 목포시에서 착공 2016년 완공 깃점 분양에 들어간 대양일반산업단지 와 대불국가산단 서남해안 'J프로젝트(관광·레저형 기업도시 조성 사업)' 등 미래가치 투자유망지역으로 손꼽이고 있는것,
평일 방문이라 현장 주변은 비교적 한산했다. 서남해호남고속도로 끝나는 목포IC 주변에서는 해안과 어우러져 잘 지어진 전원주택들이 한눈에 들어왔으며, 고속도로곁으로 목포대양일반산업단지 조성공사가 진행중 이었고, 신안군섬 과 연결된 압해대교 일대에는 용해지구 목포삼진일반산업단지, 북항선착장등 활기찬 도심의 중심에 있다.
목포 시내 외에 변두리 인근 지역과 신안군 일대의 토지가격은 꾸준이 오를 것이라 보고 최근 투자 문의가 늘어나면서 매각을 위해 준비하는 모습이 분주해 보였다. 특히 목포 도심권 대양동에 착공 분양 중인 대양일반산업단지 와 인접한 땅과 목포IC 주변에 있는 토지나 해안 전경을 바라볼 수 있는 곳에는 개발을 위해 다져진 토지가 곳곳에서 눈에 띄었다.
◆ 목포·신안 해양관광 수요 기대…“투자문의·은퇴 후 단독주택 필지 문의 증가
필자는 답사 현장을 찾은 부동산 투자 고객들을 대상으로 현장 투자 강의에 나섰다. 목포시 대양동 대양일반산업단지 와 접하여 있는 토지를 둘러보며 투자에 유리한 조건과 주변 호재등 을 살?다.
현재,목포시에서 분양중인 대양일반산업단지 은 분양가가 평당80만원 선, 인접 바로 붙어 있는 분양토지는 18만원 시세차 이익금에 눈에 보이는 지역이다. 두 지역 모두 서쪽으로는 신안앞바다에 접하며 바다를 끼고 있고 산업단지 중앙으로는 서남해안고속국도 와 접해 있어 교통.관광지로서도 투자인기가 좋은 지역이다. 특히 2017년 서울~목포 KTX가 개통되면 접근이 수월해져 산업인구 해양관광객 유입이 늘어날 전망이다.
목포시의 P공인 관계자는 “부동산 시장이 침체된 후 투자 문의가 뜸해졌던 곳인데 최근 시장이 살아나면서 단독주택 필지 문의가 늘어났다”며 “은퇴 후 거주할 토지에 대한 문의와 투자를 위한 관광 숙박시설에 대한 문의가 증가한 편”이라고 말했다.
토지 투자는 호재가 작용하기 전에 이뤄지는데 광주에 이은 목포시는 전남도청소재 뿐만 아니라 대불국가산업단지 서남해안관광특구 등 호재로 2017년 KTX 개통 전에 토지를 매입하는 문의가 증가한 것으로 볼 수 있다. 투자자들이 찾는 토지는 관광객을 위한 펜션과 원룸 10층 미만 숙박시설을 지을 수 있는 곳이다. 이날 투자자들이 둘러본 필지는 목포시 대양동 대양일반산업단지에 위치한 땅으로 도시지역 자연녹지 이런 토지는 지목이 대지(건물을 지을 수 있는 토지)인 토지보다 상대적으로 가격이 낮다.
개별공시지가가 시세보다 낮다는 점을 감안해도 2~3천만원 가량의 돈으로 토지 투자가 가능하다. 이 때문에 수도권 단독주택 용지 매입이 부담스러운 투자자들 문의가 증가했다고 현지 중개업계는 전했다. 신안군은 목포시와 접해있으면서도 가격이 싼 편이고, 목포시에서는 시 중심가 주변 토지를 찾는 수요가 늘었다고 한다.
토지 답사에 참여한 한 투자자는 “목포 신안군에 있는 저렴한 토지를 매입해 별장처럼 사용할 단독주택을 짓고 이용하다가, 노후가 되면 자녀들에게 물려줄 자산가치가 있는 곳을 찾아볼 계획”이라고 말했다.
◆ “투기꾼 손 탄 땅은 조심…도로접근성·분묘 등 세부사항
투자자들에게 우선 살펴야 할 것은 토지 소유자의 거주지와 필지의 모양이라고 설명했다. 부동산 활황기 당시 목포 일부외곽 지역과 특이 김대중정부전, 신안군에는 기획부동산이 대거 들어왔다. 기획부동산은 토지를 매입해 가격을 크게 올려 개인 투자자에게 단기간에 수익을 올릴 수 있다고 속여 파는 회사들을 일컫는다.
“필지가 바둑판식으로 쪼개져 있다고 하면 과거 기획부동산이 가격을 크게 올려놓은 곳일 수 있다” “현지 주민이 아닌 수도권이나 지방 대도시 거주자가 소유한 땅도 가격에 거품이 껴 있을 수 있으므로 주의하는 것이 좋다”원주민이 소유한 땅 중에서 조건이 좋은 토지를 골라야 한다는 의미다.
세부적인 사항도 살펴야 한다. 우선 도로 접근성을 살피는 것이 단독주택과 숙박시설을 짓는 모든 경우에 중요하다. 지방에서는 차량 접근성이 높아야 토지 가격이 상승할 가능성도 크기 때문이다.
지도상으로 도로에 접해 있더라도 자동차 전용도로면 직접 접근이 어려우므로 현장 확인을 해야 한다. 또 나라에서 만들어 놓은 차단벽이 있는 경우도 쉽게 철거할 수 없으므로 주의할 필요가 있다. 인근에 도로가 있더라도 비포장 도로인 경우 개인이 소유한 땅일 수 있으므로 이 점 역시 현장에서 살펴야 한다.
필지 지목이 논이나 밭, 임야일 경우 지목을 변경해야 한다. 변경 비용은 매입하는 사람이 부담해야 한다. 따라서 논으로 사용하는 토지는 지목을 대지로 변경하기 위해 흙을 매립해야 되기 때문에 주의할 필요가 있다. 지목에 전이나 임야로 등록돼 있어도 논으로 사용되는 경우가 있어 현장 확인이 필수다.
“투자시 현장을 살펴보고 임야나 전·답인 토지는 분묘가 있는지 꼭 확인해야 하고 육안으로 확인이 안되면 계약서 상에 발견됐을 때 이장을 매도자가 책임질 수 있도록 하는 것이 좋다”
